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小區(qū)的物業(yè)管理范文1
1和平里街道老舊小區(qū)基本情況
《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見》規(guī)定，老舊小區(qū)包括1990年(含)以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區(qū)(含單棟住宅樓)，以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區(qū)［2］。據(jù)統(tǒng)計，目前和平里街道住宅小區(qū)大多已引入物業(yè)服務企業(yè)進行管理，其余部分為老舊小區(qū)如早期的單位房改房、蘇式樓、保障房等。在和平里街道20個社區(qū)中，10余個社區(qū)都存在老舊小區(qū)，屬于老舊小區(qū)較多的街道。老舊小區(qū)主要由居委會協(xié)調產權單位管理，剩下少數(shù)為業(yè)主自治管理或處于無人管理狀態(tài)。
2和平里街道加強老舊小區(qū)物業(yè)管理的實踐
2．1全力配合老舊小區(qū)升級改造
東城區(qū)政府與和平里街道辦事處不斷加大投入，動用大量的人力、物力、財力對多個老舊小區(qū)進行綜合整治和升級改造，對交林2號樓南側等8處道路進行修復，設置小黃莊一區(qū)等8處路牙、樹池和金屬護欄，為興化社區(qū)、七區(qū)社區(qū)的老舊小區(qū)加裝安全監(jiān)控探頭，開展地壇北里1號樓北側與和平里九小門前花園的綠化工作。通過老舊小區(qū)升級改造，提升了城市功能、優(yōu)化了人居環(huán)境、改善了治安狀況。
2．2協(xié)調產權單位解決物業(yè)問題
和平里街道的老舊小區(qū)大多無物業(yè)公司管理，出現(xiàn)物業(yè)管理問題根據(jù)目前政策只能由產權單位負責解決。為此，和平里街道辦事處對地區(qū)內老舊小區(qū)開展調查，摸清各小區(qū)、各單元樓、各層所涉及的產權單位，逐一核實權屬信息，查找單位基本情況和聯(lián)系方式，建立老舊小區(qū)臺賬，為解決老舊小區(qū)物業(yè)問題打下了堅實的基礎。在工作中，和平里街道辦事處多渠道了解老舊小區(qū)居民需求，積極協(xié)調產權單位處理居民反映的各類物業(yè)問題。2016年，街道辦事處共辦理涉及老舊小區(qū)物業(yè)管理問題的市長信箱3件、區(qū)長信箱35件、非緊急救助470件，重點協(xié)調西營房9號院物業(yè)失管、安定路24號樓物業(yè)棄管、和平里七區(qū)停車管理等問題，多次聯(lián)系、督促相關產權單位及時解決居民合理訴求，有效地維護了居民的權益。
2．3規(guī)范小區(qū)居民自治形式
和平里街道高度重視老舊小區(qū)自治管理工作，明確了業(yè)委會為主、自管會為輔的居民自治模式，對業(yè)委會相關工作進行部署分工，形成社區(qū)建設工作辦公室牽頭、社區(qū)居委會配合的工作格局，指導居民自治工作，協(xié)助小區(qū)管理。積極協(xié)助符合條件小區(qū)的業(yè)主選舉成立業(yè)主委員會。街道辦事處根據(jù)相關法律、法規(guī)制作并發(fā)放《業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會物業(yè)管理基本知識手冊》，及時委任小區(qū)所在社區(qū)居委會中有經(jīng)驗的社區(qū)工作者擔任業(yè)主委員會籌備組組長，協(xié)調居委會場地等資源協(xié)助業(yè)主籌備工作;在業(yè)委會工作的各個階段，協(xié)助業(yè)主向北京市住房與城鄉(xiāng)建設委員會、東城區(qū)房管局等主管部門咨詢;涉及法律方面的問題，街道辦事處利用律師顧問的資源，協(xié)助業(yè)主依法制定管理規(guī)約與議事規(guī)則，維護業(yè)主自身的合法權益。街道辦事處根據(jù)每個業(yè)委會的實際情況，制作了業(yè)委會的工作時間表，對業(yè)委會的工作進行記錄，在規(guī)定時間內及時提醒業(yè)主委員會開展工作，逐步規(guī)范業(yè)委會的工作。經(jīng)過街道辦事處對轄區(qū)內業(yè)委會的協(xié)助、指導和監(jiān)督，涌現(xiàn)出雍和家園小區(qū)業(yè)主委員會、和平里中街三號院小區(qū)業(yè)主委員會、湖景苑小區(qū)業(yè)主委員會等一批切實維護業(yè)益、運行規(guī)范、協(xié)助居委會參與小區(qū)治理的優(yōu)秀業(yè)主委員會，雍和家園小區(qū)業(yè)主委員會的經(jīng)驗更是在北京市業(yè)委會工作領域得到推廣。探索自管會、社區(qū)社會組織等老舊小區(qū)自治管理模式。和平里街道根據(jù)各老舊小區(qū)突出的物業(yè)管理問題，分類指導社區(qū)居委會和居民開展自助管理。例如，安德路47號院停車位不足，停車糾紛多發(fā)，街道指導安德路社區(qū)居委會組織小區(qū)車主成立車輛自管會;林調社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生問題突出，街道指導林調社區(qū)熱心居民成立“綠滿家園”環(huán)境美化服務隊，以社區(qū)社會組織的形式參與小區(qū)環(huán)境治理，獲得居民的一致好評。
3老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
3.1規(guī)劃設計先天不足，基礎設施損毀嚴重
例如，隨著居民生活水平的提高，私人機動車保有量飛速增長，大多小區(qū)停車位數(shù)量都無法滿足居民停車需求;加之多數(shù)老舊小區(qū)規(guī)劃時沒有配備專門的停車位，這導致很多小區(qū)存在安裝地鎖，占用行車道、人行道、綠地停車和違章停車的行為，造成了停車糾紛投訴多發(fā)，影響了社會公平和居住環(huán)境。老舊小區(qū)一直是重建設輕管理，硬件設施長期失管失修，維護不及時，造成房屋漏雨、電梯損壞、道路破損、下水道堵塞等問題。基礎設施的修復需要大量資金投入，物業(yè)公司難以承擔相關維修費用，加之由于原產權單位交接不規(guī)范，導致房屋公共維修基金使用困難，造成一系列歷史遺留問題。
3．2物業(yè)運營難度大，棄管現(xiàn)象多發(fā)
多數(shù)老舊小區(qū)早年主要是為了解決職工的住房困難問題，規(guī)劃方案比較簡單，設計存在“先天不足”。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，老舊小區(qū)的基礎設施已不能滿足居民的需求，老舊房屋也需要專項維護，大幅提高物業(yè)管理成本。另一方面，老舊小區(qū)的“造血”功能差。部分老舊小區(qū)還存在產權單位占用住房，停車位外包等情況，公共收益難以統(tǒng)籌使用;部分經(jīng)濟適用房和回遷房由于相關政策規(guī)定，物業(yè)費用標準低;許多居民是單位退休職工，認為物業(yè)管理還應由單位負責，不認同現(xiàn)代物業(yè)管理方式，花錢買服務的意識尚未形成。
3．3產權單位復雜，協(xié)同配合缺失
老舊小區(qū)普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有經(jīng)濟適用房、央產房、房改房、央產上市房、承租房等。產權形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進行管理的局面。產權人也是多種多樣，有居民個人、房管部門、單位產權人、托管房、二手房產權人等，多種產權形式共存于同一棟樓的情形并不鮮見。原產權單位若出現(xiàn)分立、合并或解散等情況，責任主體更是無從談起。老舊小區(qū)復雜的產權結構無疑為物業(yè)問題的解決、業(yè)主大會的組建和物業(yè)費用的收取帶來了障礙。3．4居民主人翁意識不足，自治能力欠缺多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統(tǒng)觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應該由單位交。而且老舊小區(qū)由于居住環(huán)境較差，目前居民多為老人、弱勢群體和外來人員，這些人員收入較低，主人翁意識不足，在自治能力方面有所欠缺，導致業(yè)主委員會難以成立，物業(yè)公司無法選聘，物業(yè)問題沒有合法主體牽頭。
4改善老舊小區(qū)物業(yè)管理的建議
4．1提升老舊小區(qū)物業(yè)管理投入效果
老舊小區(qū)難以依賴居民出資或者物業(yè)公司入駐實現(xiàn)老舊小區(qū)規(guī)范化物業(yè)管理。因此，政府應該“精準滴灌”，提升對老舊小區(qū)物業(yè)管理的投入效果。改善小區(qū)的基礎設施狀況，一方面要通過拆遷重建、危房改造等民生工程，全方位改善老舊小區(qū)居住環(huán)境;另一方面，對目前還不能拆遷的老舊小區(qū)，加大資金投入，加強老舊小區(qū)改造力度，要以規(guī)范化物業(yè)管理需要的條件為導向，更新、維護老舊小區(qū)基礎設施。鼓勵物業(yè)公司入駐老舊小區(qū)。對進駐老舊小區(qū)的物業(yè)公司每年劃撥一定的物業(yè)管理補貼，用于彌補經(jīng)營虧損，提高物業(yè)公司服務的質量和積極性。發(fā)放老舊小區(qū)物業(yè)費用補貼。完善物業(yè)費用補貼相關制度，形成居民花錢買服務的意識。
4．2探索準物業(yè)管理模式
根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第二十一條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)可以將專項服務委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務一并委托給其他單位或者個人［3］。未選聘物業(yè)服務企業(yè)且無法選舉產生業(yè)主委員會的老舊小區(qū)，可以由社區(qū)居委會牽頭組織召開業(yè)主大會，客觀收集業(yè)主意見，實現(xiàn)由業(yè)主共同決定將各專項服務委托給專業(yè)企業(yè)或者個人，根據(jù)需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務。實現(xiàn)外包式半專業(yè)化物業(yè)管理，做到低標準收費，高標準管理，滿足居民需求，逐步得到居民共識，使得居民適應現(xiàn)代化物業(yè)管理模式，從而為過渡到標準化物業(yè)管理打好基礎。
4．3促進小區(qū)居民依法自治
小區(qū)的事情是所有業(yè)主的事情，真正由廣大業(yè)主選出的業(yè)委會不但能夠協(xié)調化解業(yè)主之間的矛盾，還能夠規(guī)范小區(qū)內公共收益的征收和使用，合理經(jīng)營和維護小區(qū)內的公共物業(yè)，提升小區(qū)的治安管理水平。首先，在一些居民自治意識不強、選舉業(yè)主委員會條件不成熟的老舊小區(qū)，可以先實行樓長制度，選出有責任心的業(yè)主擔任樓長，協(xié)助居委會參與小區(qū)管理，以這種方式建立居民自治的基礎。其次，探索采取政府購買服務方式，引入社會組織參與小區(qū)管理，協(xié)助業(yè)委會為居民提供服務，為小區(qū)管理出謀劃策。最后，加強業(yè)主參與網(wǎng)絡渠道構建，網(wǎng)絡的間接性也可以緩解鄰里之間當面提出意見的尷尬，使每一個業(yè)主都可以平等地發(fā)表自己的意見。
參考文獻:
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小區(qū)的物業(yè)管理范文2
隨著互聯(lián)網(wǎng)技術的發(fā)展，整個物業(yè)管理行業(yè)的信息化水平將再次提高，相關的基礎設施會得到廣泛的普及。從社會環(huán)境來說，互聯(lián)網(wǎng)技術改變各行各業(yè)的傳統(tǒng)生產模式，提高了工作生產效率，尤其是對服務行業(yè)的轉型發(fā)展，更是提供了強大的助力。人們運用手機端軟件實現(xiàn)了衣食住行的生活需要，提高了生活的快捷度。人們的工作、生活越來越離不開網(wǎng)絡，以此為依托的客戶端成為了日常的基礎設施。現(xiàn)在，我國也開始推行服務業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)技術相結合的改革，提高產業(yè)的發(fā)展水平，促進互聯(lián)網(wǎng)技術與社會各領域的融合。從行業(yè)環(huán)境來說，隨著家庭財富的積累，人們越來越重視生活質量的高低，物業(yè)管理問題便成了首要解決的問題。物業(yè)管理行業(yè)需要解決其管理效率低下、服務質量不高、市場混亂等諸多問題，因此變革來提高其生產力水平成為了行業(yè)的內在需要。外部技術條件的成熟和行業(yè)內在的變革需要，使得物業(yè)管理行業(yè)的眾多企業(yè)開始將物業(yè)管理與互聯(lián)網(wǎng)技術結合起來，通過網(wǎng)絡客戶端了解業(yè)主需求，并及時進行解決，建立“智慧社區(qū)”。未來，物業(yè)管理行業(yè)的信息化水平的進一步提升是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。
二、互聯(lián)網(wǎng)下的物業(yè)管理品牌意識將進一步加強
目前，物業(yè)管理行業(yè)中小型企業(yè)魚龍混雜，行業(yè)秩序混亂，沒有一家大企業(yè)能夠占據(jù)行業(yè)前沿。許多企業(yè)只關注目前的利益，而不顧及長遠的發(fā)展。品牌意識觀念在物業(yè)管理行業(yè)淡薄。隨著網(wǎng)絡信息技術的發(fā)展，一些物業(yè)企業(yè)開始變革，物業(yè)管理行業(yè)競爭壓力必然會增大，一些故步自封、不求變革的企業(yè)必然會被淘汰。在萬科、碧桂園等一些大型房地產企業(yè)的帶動下，一些物業(yè)管理公司開始意識品牌對于企業(yè)的重要性，開始企業(yè)文化、自身品牌的建設。品牌對企業(yè)發(fā)展的重要性不言而喻，尤其是在互聯(lián)網(wǎng)技術的背景下。人們對于服務的選擇多源自于對企業(yè)品牌的了解。企業(yè)的品牌代表了企業(yè)文化、企業(yè)精神和企業(yè)宗旨，是企業(yè)的無形資產，能夠在顧客中產生信賴，從而推動企業(yè)發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)還未形成一至兩個知名品牌，因此品牌化發(fā)展將成為物業(yè)管理行業(yè)在未來幾十年的發(fā)展趨勢，通過構建自身品牌來獲取客戶信賴。
三、互聯(lián)網(wǎng)下的物業(yè)管理服務意識將進一步提高
物業(yè)管理行業(yè)作為服務業(yè)的一類，其服務意識低是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的主要來源。隨著行業(yè)的發(fā)展和管理思想的轉變，越來越多的物業(yè)管理企業(yè)開始意識到服務的重要性。一個物業(yè)管理企業(yè)，如果提供不了業(yè)主所期望的服務，那企業(yè)勢必沒有未來發(fā)展的空間。物業(yè)管理企業(yè)必須做好物業(yè)管理服務這一本職工作，才能讓業(yè)主感受到物業(yè)管理存在的價值，進而理解需要為享受這樣的優(yōu)質服務付出相應的代價，因此物業(yè)管理企業(yè)才能獲得更好的發(fā)展機會。另外，物業(yè)管理企業(yè)在做好本職服務后，還可以通過提供增值服務，獲得更高的經(jīng)營利潤，謀求更廣闊的發(fā)展空間。
小區(qū)的物業(yè)管理范文3
關鍵詞：物業(yè)管理；結構化分析；智能小區(qū)
中圖分類號：TP315文獻標識碼：A文章編號：1007-9599 (2010) 16-0000-02
J2EE-based Community Property Management System
Tang Yingjie
(Hubei University of Technology,Wuhan430068,China)
Abstract:The system design and development this residential property management system.The system implements the property information management,customer information management,bulletin board information management,system management background module,front module at the same time and browsing,information search,view personal information such as organically combined to improve the management prehensive testing by science,information system implementation settings, user information management,display the latest information and other functions.And according to the specific circumstances of the application,appropriately modified to better application.The system is simple,good flexibility,the safe system and stable operation.
Keywords:Property management;structured analysis;Intelligent
Community
物業(yè)管理是一個新興的綜合性經(jīng)營服務行業(yè)。近幾年，隨著我國城市建設和房地產業(yè)的發(fā)展，城市化進程的推進，物業(yè)管理的經(jīng)營范疇在不斷擴大，業(yè)務量在逐年增加，行業(yè)體系在逐步形成，展現(xiàn)出廣闊的發(fā)展前景。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，要保持這種旺盛的發(fā)展勢頭，形成與我國城市建設發(fā)展相適應的整體規(guī)模，就要注重解決物業(yè)管理現(xiàn)實當中的問題，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理的發(fā)展與創(chuàng)新。
一、系統(tǒng)開發(fā)的意義
物業(yè)管理是房地產經(jīng)濟市場化和房屋商品化的客觀需要和必然產物，它既是房地產經(jīng)營管理的重要組成部分（其直接經(jīng)營管理的物業(yè)資產比其它任何部門的固定資產都要多），又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán)，事關千家萬戶，直接影響著社會、經(jīng)濟、環(huán)境等各方面的效益。因此，發(fā)展物業(yè)管理具有十分重要的意義。
（一）發(fā)展物業(yè)管理能促進經(jīng)濟增長，產生直接的經(jīng)濟效益
物業(yè)管理的開展能有力地促進房地產業(yè)的發(fā)展，帶動國民經(jīng)濟的持續(xù)增長。物業(yè)管理的開展克服了傳統(tǒng)房屋管理簡單低效等弊端，促進了房地產開發(fā)、經(jīng)營、服務的配套和有機結合，順應了房地產綜合開發(fā)的大生產方式和房地產商品經(jīng)濟發(fā)展的要求，推動了城市房地產業(yè)運行體系的確立與完善，為房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展起了支撐與推動作用，從而帶動國民經(jīng)濟的持續(xù)增長。
（二）發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾生活、工作質量
經(jīng)濟發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務。住房方面，居民住房需求進入面積增加與質量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的新階段。提高居住質量，既要靠住宅建設的科技進步，大力推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設計和建設水平，也要有良好的物業(yè)管理。好的物業(yè)管理改善了人居環(huán)境和工作環(huán)境，相應地也改善了市容市貌，促使人們安居樂業(yè)，改進人們的精神面貌，促進人際關系融洽、社會穩(wěn)定。眾多物業(yè)小環(huán)境的改善，也有力地促進城市生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)。
（三）發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)
就業(yè)是民生之本。我國當前和今后相當長一段時間就業(yè)需求都會十分強烈，就業(yè)形勢會極為嚴峻和復雜。擴大就業(yè)是我國當前和今后長時期重大而艱巨的任務。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)具有重要作用。目前，物業(yè)管理吸納的勞動力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農村剩余勞動力及部隊復轉軍人等，對于緩解農村剩余勞動力向非農產業(yè)的轉移和產業(yè)結構調整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻。
（四）發(fā)展物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定
維護社會安定是全面建設小康社會的重要保障。大力發(fā)展社會主義文化，建設社會主義精神文明是全面建設小康社會的重要任務。維護社區(qū)穩(wěn)定、加強社區(qū)精神文明建設是整個社會安定和全社會精神文明建設的基礎。隨著社會經(jīng)濟體制的轉型，社區(qū)建設越來越受到社會各界的關注，成為城市建設與管理的基礎性工作。物業(yè)管理是社區(qū)服務的重要組成部分。
（五）促進城市管理和環(huán)境的完善
一個物業(yè)區(qū)域是構成城市的基本單元，建筑物的容貌構成城市形象的主體，國際城市、花園城市的建設，離不開物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善，每一個物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美，秩序井然，城市整體的的面貌和秩序才能得以提升。現(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對新區(qū)管理延伸到建成區(qū)的管理，從對居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)的管理延伸到學校、醫(yī)院、軍營、公園等各類公共建筑和特種物業(yè)及區(qū)域。這樣就為城市整體環(huán)境面貌的改善與提升提供了全方位的支持。
二、運行環(huán)境與開發(fā)模式的選擇
由于時間以及技術的關系，本系統(tǒng)前臺采用J2EE作為WEB開發(fā)平臺。JSP是一項功能強大的，用于構建動態(tài)Web應用程序的技術。JSP可完全利用JAVA架構的強大，安全，高效的平臺特性。JSP是運行在服務器后端編譯后的普通語言運行時代碼，運行時早綁定（Early Binding），即時編譯，本地優(yōu)化，緩存服務，零安裝配置，基于運行時代碼受管與驗證的安全機制等都為JSP帶來卓越的性能。
數(shù)據(jù)庫開發(fā)系統(tǒng)采用Microsoft SQL Server 2000數(shù)據(jù)庫。SQL Server是由Microsoft開發(fā)的一個功能強大的關系型數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)。它能夠處理大量的數(shù)據(jù)和管理眾多的并發(fā)用戶，保證數(shù)據(jù)的完整性，并提供許多高級管理和數(shù)據(jù)分布能力。
三、使用對象分析
通過對本系統(tǒng)使用對象的調查，了解了各層對象的功能需求，分析得出了本系統(tǒng)使用者的機構圖，如圖1所示。
根據(jù)使用者的機構圖，下面具體分析各層次的業(yè)務流程。
四、業(yè)務流程分析
隨著物業(yè)管理水平的提高，業(yè)務范圍也逐步擴大，發(fā)現(xiàn)原先的流程中存在一些問題。目前的小區(qū)物業(yè)管理流程采用的是傳統(tǒng)人工的方式管理，這種管理方式存在著許多缺點，如效率低等；另外時間一長，將產生大量的文件和數(shù)據(jù)，這對于查找、更新和維護數(shù)據(jù)都帶來了不少的困難。
本階段遵循用戶參與的原則，對現(xiàn)行的工作流程進行了詳細調查，根據(jù)調查的資料對業(yè)務流程做了具體分析，并給出了系統(tǒng)的選課流程。
（一）物業(yè)管理員的業(yè)務流程
物業(yè)管理員對物業(yè)收費的信息進行錄入和管理，并錄入計算機中存儲。如圖2所示。
圖2物業(yè)收費信息錄入和管理
物業(yè)管理員對投訴的信息進行處理，并錄入計算機中存儲。如圖3所示。
圖3投訴信息處理流程圖
管理員對住戶資料進行管理，并錄入計算機中存儲。如圖4所示。
圖4住戶資料管理流程圖
（二）用戶的業(yè)務流程
用戶進行投訴。如圖5所示。
圖5用戶投訴流程
用戶進行報修。如圖6所示。
圖6用戶報修流程
與物業(yè)管理人員就系統(tǒng)的流程進行了探討，該流程盡量減少了手工操作，把用戶統(tǒng)一集中在互聯(lián)網(wǎng)上，為他們提供全面的信息需求和操作功能。
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小區(qū)的物業(yè)管理范文4
【關鍵詞】：城市舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理
中圖分類號：F291.1 文獻標識碼：A 文章編號：
一、城市舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的必要性
1、改善業(yè)主生活環(huán)境的需要。
隨著人民生活水平的提高、生活工作節(jié)奏的加快，人們對住房的要求不僅僅是單純追求居住面積的增長，而是需要一個設施完善、秩序良好的社區(qū)和人文環(huán)境。物業(yè)管理服務可以提供房屋維修養(yǎng)護、公共秩序管理、小區(qū)文化建設、衛(wèi)生清潔、綠化、家政等多種服務，不僅可以滿足廣大業(yè)主的工作生活多方面的需求，還能有效的提升業(yè)主的生活質量。
2、現(xiàn)代化城市發(fā)展的需要
城市的發(fā)展離不開現(xiàn)代化的城市管理方式，現(xiàn)代化城市的基礎是小區(qū)，小區(qū)的基礎是業(yè)主和房屋設施設備，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主的服務質量、房屋設施設備管理水平的好壞，直接影響著整個城市的建設管理水平和城市形象。
3、延長物業(yè)使用壽命保值增值的需要。
舊住宅小區(qū)由于長期處于重建輕管狀態(tài)，建管脫節(jié)、管理不到位，房屋主體及附屬設施設備維修養(yǎng)護不及時，功能老化、退化，尤其是屋面滲漏、上下水管道破損銹蝕、私自占用公共樓道、亂搭亂建、亂堆亂放等問題，直接影響物業(yè)的使用年限。
4、住房改革不斷深入的需要。
隨著房屋私有化、商品化的發(fā)展，房屋福利型的管理方式逐步退出歷史舞臺，住宅小區(qū)房屋修繕、公共設施設備的維修管理以及環(huán)境衛(wèi)生的問題日益突出，特別是共用設施設備的維修，由于房屋建造時間較長，功能老化，再加上住宅樓的毗連特性，在進行維修房屋時在資金運作和施工方面都難以協(xié)調，迫切需要物業(yè)管理服務，協(xié)調各業(yè)主之間的關系，實施共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護，加之人們對生活質量、生活環(huán)境、物業(yè)保值增值的要求逐步提高，人們對物業(yè)管理需求逐漸增加，依賴性增強，成為人們生活必不可缺少的一部分。
二、城市舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理所面臨的問題
1、長期福利型后勤服務帶來的消費觀念障礙。
由于歷史形成的后勤補給制模式，造成房屋管理中主要體現(xiàn)為無償性、福利特征。部分業(yè)主的觀念還停留在計劃經(jīng)濟條件下福利型的管理模式中，不能或不愿意接受物業(yè)管理提供的有償服務，物業(yè)管理消費意識淡薄。物業(yè)管理的核心是服務型商品，舊住宅小區(qū)實施專業(yè)化物業(yè)管理服務，業(yè)主心理有一定的不適應期。特別是收費標準與服務質量不完全對等性易成為業(yè)主思想瓶頸，由于物業(yè)管理提供的都是軟，沒有十分的硬性指標可供參照，業(yè)主對物業(yè)管理的服務水平有著很高的期望值，與物業(yè)提供的實際服務有差距。
2、小區(qū)基礎配套設施、服務設施不完善。
九十年代前的房屋大都是產權單位自己管理，長期以來建管脫節(jié)，小區(qū)內缺少必要的配套設施。例如，一些排水管道并非嚴格按有關標準鋪設，施工質量較低，嚴重影響小區(qū)排水功能，很多地下管線布局不合理，維修起來很難，既浪費了大量的人力、物力，也給業(yè)主的生活和物業(yè)管理埋下許多隱患。
3、房屋維修基金嚴重短缺，公共維修無法得到正常保證。
盡管舊住宅小區(qū)在房改出售公有住房時，也按標準提留了一些公共維修專項基金，但由于小區(qū)歷史久遠，歷經(jīng)多次維修，維修基金基本使用殆盡，再次歸集的難度又非常大，給小區(qū)實施專業(yè)化物管服務后的大中維修帶來較大困難。由于小區(qū)先天不足造成的檔次較低，同時考慮業(yè)主的經(jīng)濟承受能力，老宿舍區(qū)實施專業(yè)化物管后的收費標準又不能定得太高，即使有較高的收費率，經(jīng)費仍然會嚴重緊缺，小區(qū)物管不能實現(xiàn)自我獨立生存。
4、物業(yè)管理資金來源渠道少。
舊住宅小區(qū)在建設時期沒有考慮到物業(yè)管理的需要，物業(yè)企業(yè)必須自己想辦法籌集資金對小區(qū)實施管理，物業(yè)管理收費標準實行政府定價，收費標準較低，不能滿足小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、共用設施設備維修養(yǎng)護、綠化、公共秩序管理等基本項目管理服務所需，對業(yè)主提出的其它需求，更是力不從心，使舊住宅小區(qū)物業(yè)管理難以向更深層次發(fā)展，而現(xiàn)狀又導致業(yè)主對小區(qū)管理水平的不滿，采取拖欠、拒交物業(yè)服務費等形式消極抵制物業(yè)管理，矛盾逐漸加劇，形成了惡性循環(huán)。
5、專業(yè)化法律及地方性法規(guī)有待健全。
物業(yè)管理是隨市場經(jīng)濟應運而生的服務行業(yè)，對新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理，缺少對舊住宅小區(qū)可操作的物業(yè)管理法規(guī)。缺乏接管舊住宅小區(qū)這種特殊情況具體的規(guī)章制度，在接管過程中難上加難，責任不清，往往在處理具體事務的過程中走了樣，變了味，業(yè)主不配合物業(yè)管理服務，使得矛盾激化，阻礙物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。
三、對城市舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的辦法與對策
城市舊住宅小區(qū)實行物業(yè)管理是社會發(fā)展的必然趨勢，在對城市舊住宅實施物業(yè)管理改革時，要從實際出發(fā)，認真研究解決實施過程中出現(xiàn)的問題，制定具有操作性的切實可行的方案，推動城市舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)步發(fā)展。
1、轉變消費觀念，增強業(yè)主意識，培育物業(yè)管理市場化的基礎。
轉變業(yè)主消費觀念的非常重要，它是物業(yè)管理市場化最基本的條件。長期以來，特別是實行福利制分房制度的時期，使老百姓已經(jīng)形成了“住房靠國家、掙錢自己花”的觀念。隨著社會主義市場經(jīng)濟建立，福利分房制度的終止，物業(yè)管理企業(yè)所開展的服務，所提供的勞務具有商品性，按照商品經(jīng)濟規(guī)律、價值規(guī)律、等價交換原則，物業(yè)管理企業(yè)通過員工勞動服務收取一定報酬，業(yè)主通過支付一定勞務費來購買等值的優(yōu)質服務是必須的。
2、實施綜合治理，加強配套設施的改造和完善。
舊的住宅小區(qū)房屋大多是七十年代建成的，戶型布局落后，配套設施簡陋，大多數(shù)房屋質量存在問題，設施陳舊老化，環(huán)境雜亂，活動場所少，便民服務設施少、綠地少。由于當時建設缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，形不成規(guī)模，造成物業(yè)管理先天不足，給實行物業(yè)管理帶來了極大困難。如果不對老小區(qū)配套設施進行改造，物業(yè)管理企業(yè)承擔不起高額的運行成本，不但會拖垮物管企業(yè)，而且也達不到預期的效果。因此，對舊住宅區(qū)實行物業(yè)管理，應加強環(huán)境和配套設施改造和完善，并達到一定的標準。主要改造的內容可以有以下幾個方面：
（1）實行一戶一表制。長期以來，老小區(qū)實行單元表或樓表，用水分攤，致使業(yè)主為水費而起的糾紛不斷，而且每年還要貼補大量水費損耗。為了物業(yè)管理工作的順利開展，應對小區(qū)的自來水、管道煤氣、電、暖氣實行分表到戶，按表收費，減少不必要的糾紛。
（2）排污設施。隨著舊城改造步伐的不斷加快，周邊建成了高檔商業(yè)區(qū)或住宅樓，市政設施不斷升級優(yōu)化，但老住宅樓排污設施較為落后，雨水、污水明、暗溝混排，晴天溢臭氣，雨天積深水。在改造設施中，應對排污設施進行改造，從根本上創(chuàng)建良好的生活環(huán)境。
（3）電力線路。老小區(qū)線路老化，安全系數(shù)低，家用電器持續(xù)上升使用，用電負荷超載，給小區(qū)安全帶來隱患。應該爭取政府支持、協(xié)調電力公司，對老小區(qū)的線路進行增容，加大電力負荷，調整電力線路，提高安全系數(shù)，保證老住宅小區(qū)的安全用電。
（4）墻面美化、房屋改造。房屋年代已久，形象上參差不齊，應對外墻面進行一次粉刷。對部分房屋維修、改造時，應充分考慮到物業(yè)公司的用房，留夠留足辦公用房。
3、分步實施，規(guī)范操作，扎實推進城市舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理。
（1）成立業(yè)主委員會，理順管理體制。
業(yè)主委員會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主和物業(yè)使用人合法權益的自治組織。讓業(yè)主委員會為代表的廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理，變單向推動為雙向共管，是物業(yè)管理發(fā)展的要求和趨勢，只有啟發(fā)廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理，增強業(yè)主自治、自律功能，使業(yè)主自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結合，才能使城市舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作落實到位。
（2）穩(wěn)定后勤隊伍，加快改革改制步伐。
因為以往后勤制管理，行政、事業(yè)、單位由全額到差額撥款，直接轉換到市場經(jīng)濟下的服務行業(yè)，機構性質的變化必然會引起后勤服務隊伍的不穩(wěn)定。為了妥善處理好人員安置，可以本著積極穩(wěn)妥，探索嘗試的原則，采取人事管理新老搭配，老辦法和新管理結合，既可以保留后勤崗位長期服務老同志，又可以吸納社會下崗、再就業(yè)員工，共同做好舊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務工作。（3）多種模式，實行舊住宅小區(qū)物業(yè)管理市場化運作。
把后勤式房屋管理完全推向市場，按照物業(yè)管理的要求，把福利型轉變?yōu)樯罱?jīng)營型，實行有償服務，可以減輕政府、單位、部門負擔，增強物業(yè)企業(yè)自我發(fā)展的能力，徹底改變多年來福利性住房觀念。
根據(jù)舊住宅小區(qū)的實際情況，可采取不同的模式進行物業(yè)管理。如可以采用單位成立物業(yè)管理公司根據(jù)有償服務的原則接管，原班人馬不動，取消福利，進入市場化運作；可以向社會公開招標，選聘專業(yè)物業(yè)公司管理；可以由行政后勤部門選定專業(yè)物業(yè)公司，對老小區(qū)進行承包管理，實行有償服務，逐步向市場化物業(yè)管理過渡。
（4）根據(jù)實際情況，籌集物業(yè)管理費用。
在舊小區(qū)推行物業(yè)管理，要實行行政管理與市場管理相結合的方針，在物業(yè)管理資金運作方面，在初期可以利用行政手段籌集資金。如共用設施設備的維修基金按有關規(guī)定，每戶收取一定比例維修基金，不足部分采用政府拿一點，業(yè)主交一點，企業(yè)補一點的方式籌集。按房改政策的規(guī)定，職工購買的公房變?yōu)樗接泻螅瑐€人自用部分以及自用設施維修費用由本人自立。加強水電管理，共用部位用水、用電，及時檢修，減少損耗，降低費用。值得提出的是，舊住宅小區(qū)業(yè)主多屬于中低收入階層，物業(yè)管理的服務定位、服務內容與收費標準應根據(jù)具體情況而定。常規(guī)性的公共服務應以中低檔為主，提供最基本的管理與服務，確保物業(yè)完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和美化環(huán)境；針對性的專項服務應根據(jù)業(yè)主、使用人的支付能力和特殊需求，提供相應的服務，滿足這部分業(yè)主服務需求。
總之，城市舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理需要社會大環(huán)境和社會輿論的支持，需要政府的引導和扶持，需要社會各階層的關心和幫助，也需要我們物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范運作和大膽探索與實踐，依靠企業(yè)自身的努力在市場上贏得自己的生存和發(fā)展空間，完善服務手段，為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務，只有這樣才能推動舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高城市的可持續(xù)發(fā)展能力。
【參考文獻】：
1、《論物業(yè)管理的平等關系》作者 梁曉東 現(xiàn)代物業(yè)雜志社2006年第3期
2、《現(xiàn)代物業(yè)管理制度全集》主編賈潤蓮中國言實出版社2000年09月版
3、《房地產經(jīng)營管理百科全書》主編郭建波劉洪玉人民中國出版社2001年08月版
4、《物業(yè)管理在城市建設中的地位和作用》作者李加林住宅與房地產雜志總第131期
小區(qū)的物業(yè)管理范文5
物業(yè)的xxx：
你好!你辛苦了!
物業(yè)工作是件不好干的活，可是我們小區(qū)工作還是做的非常出色，這跟物業(yè)大領導、小領導有一定的關系。領導有方，跟于經(jīng)理和裝修管理員靳忠也有關系，a區(qū)這個園區(qū)的確不錯,工作人員的服務態(tài)度也好，做的好事太多了，我就不一一舉例了(我這個人愛說)。在11月24日晚，我家衛(wèi)生間堵了，我們去保安那問通衛(wèi)生間師傅的電話號。保安小宮、小呂及時幫我們打電話聯(lián)系疏通衛(wèi)生間的師傅，特別熱情的態(tài)度，使我們心情特別快活。這時李寬同志親自到我家來幫忙疏通衛(wèi)生間，通了好長時間，累的夠嗆。他不怕累、不怕臟的精神使我們深受感動，真是雷鋒精神在我們小區(qū)升起，我們又重新看到了活雷鋒!
因文化有限，不足以表達我們內心的感謝，只能說謝謝于經(jīng)理領導有方、謝謝裝修管理員靳忠以身作則。我們全家向你們表示深深謝意!謝謝!這樣的領導、這樣的小區(qū)、這樣的同志要表揚。我們很激動，千言萬語不知用何語言表達我的想法。一句話：“很難有這樣的好人”。紫光福郡小區(qū)的保安真是了不起!李寬真是了不起!
祝：于經(jīng)理及全體工作人員工作順利!
小區(qū)的物業(yè)管理范文6
為進一步規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)服務行為，建立起住宅物業(yè)突發(fā)公共事件的應急處理機制和預案，為人民群眾創(chuàng)造安全舒適、清潔優(yōu)美的生活工作環(huán)境，根據(jù)國家和本市有關規(guī)定，結合今年住宅物業(yè)防治“非典”工作實際，將《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》（京國土房管物[2003]127號）作了修改，修訂為《北京市住宅物業(yè)管理服務標準》，于2003年12月1日起施行，原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》同時廢止。
現(xiàn)將該標準印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
二三年十一月四日
《北京市住宅物業(yè)管理服務標準》有關問題的說明
一、制定本標準的目的：促進物業(yè)管理企業(yè)服務行為的規(guī)范化、標準化，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂物業(yè)服務合同提供依據(jù)，為政府主管部門和業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務質量提供依據(jù)。
二、本標準是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務的指導性標準，也是物業(yè)管理企業(yè)申請資質等級和資質年審的考核標準。
三、標準分為兩類：一適用于普通商品住宅物業(yè)管理；二適用于經(jīng)濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房的物業(yè)管理。
四、本標準服務項目分為綜合管理、房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護、綠化、保潔、公共秩序維護、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理服務等十項，每項又分為服務范圍、工作內容及要求兩個方面。其中，房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備由專業(yè)服務單位負責管理的除外。
本標準與原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》相比，增加的主要內容是：要求物業(yè)管理企業(yè)建立起各種突發(fā)公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施，一旦發(fā)生公共突發(fā)事件，能夠從容應對；在平時，要求物業(yè)管理企業(yè)做好各項預防工作，并加強對員工的培訓和業(yè)主的宣傳，防患于未然。
五、標準中未涉及的服務內容及標準，有法律法規(guī)及政策規(guī)定的，按相應法規(guī)及政策執(zhí)行；沒有規(guī)定的，由物業(yè)管理委托雙方協(xié)商議定。
六、公寓、別墅等住宅及非住宅的物業(yè)管理服務超出本服務標準的，可以自行確定服務的深度和廣度，由物業(yè)管理委托雙方結合實際情況自行確定。
附件：北京市住宅物業(yè)管理服務范圍
北京市住宅物業(yè)管理服務標準一、普通商品住宅物業(yè)管理服務標準項目范 圍工 作 內 容 及 要 求
（一）綜 合管 理
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理
（1） 負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；
（2） 每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據(jù)普查結果制定維修計劃，組織實施；
（3） 白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現(xiàn)場；
（4） 協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作；
（5） 管理規(guī)章制度健全，服務質量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；
（6） 與業(yè)主簽定物業(yè)服務合同等手續(xù)；公開服務標準、收費依據(jù)及標準；
（7） 應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產檔案、物業(yè)管理服務及收費情況進行管理；
（8） 全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；
（9） 每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80％。
（10）建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。
（二）房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備確保居住小區(qū)內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：
（1）樓房及小區(qū)內共用部位共用設施設備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設備小修服務標準》；
（2）保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；
道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；
（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損；
（4）負責小區(qū)智能化設施的日常運行維護；
（5）定期清洗外墻。
（三）綠化小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。
（四）保潔小區(qū)規(guī)劃紅線以內，業(yè)主戶門以外維護和保持服務范圍內的清潔衛(wèi)生，包括：
（1） 有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；
（2） 設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；
（3） 每日對保潔服務范圍內的區(qū)域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；
（4） 對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；
（5） 按政府有關規(guī)定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；
（6） 在雨、雪天氣應及時對區(qū)內主路、干路積水、積雪進行清掃。
（7） 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。
（五）公共秩序維護小區(qū)規(guī)劃紅線以內，業(yè)主戶門以外公共區(qū)域的秩序維護和公共財產的看管，包括：
（1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；
（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢；
（3）看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；
（4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；
（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發(fā)生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。
（六）
停車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的管理（1）有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；
（2）對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；
（3）保證停車有序，24小時設專人看管；有發(fā)生緊急情況預案；
（4）長期存放的，應簽訂停車管理服務協(xié)議，明確雙方的權利義務等。
（七）
消防管理公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理（1）有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案；
（2）消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；
（3）定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。
（4）發(fā)生火災，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。
（八）
高壓供水養(yǎng)護、運行、維修（1）保證居民正常生活用水；有停水處置預案；
（2）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質合格；
（3）維修服務標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。
（4）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。
（九）電梯養(yǎng)護、運行、維護（1） 主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；
（3） 主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預案；
維修服務標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。
（4）一旦發(fā)生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。
（十）裝修管理服務房屋裝飾裝修管理（1） 有健全的裝修管理服務制度；
（2） 查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；
（3） 裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；
（4） 業(yè)主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；
（5） 及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。
二、經(jīng)濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務標準項 目范 圍工 作 內 容 及 要 求（一）
綜 合管 理
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理（1） 負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；
（2） 每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據(jù)普查結果制定維修計劃，組織實施；
（3） 白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現(xiàn)場；
（4） 協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作；
（5） 管理規(guī)章制度健全，服務質量標準完善，物業(yè)管理檔案資料基本齊全；
（6） 與業(yè)主簽定物業(yè)服務合同等手續(xù)；公開服務標準、收費依據(jù)及標準；
（7） 全體員工統(tǒng)一佩帶有相片胸卡，持證上崗；
（8） 每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見戶數(shù)不低于總戶數(shù)60％。
（9） 建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。
（二）
房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、供暖等設備（1） 樓房及小區(qū)內共用部位共用設施設備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設備小修服務標準》；
（2） 保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；
（3） 確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損。
（三）
綠化小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的《三級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。
（四）
保潔小區(qū)規(guī)劃紅線以內，業(yè)主戶門以外
（1） 設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；
（2） 每日對保潔服務范圍內的區(qū)域進行一次清掃，做到服務范圍內基本無廢棄雜物；
（3） 按規(guī)定進行消毒、滅鼠等活動；
（4） 在雨、雪天氣應及時對區(qū)內主路、干路積水、積雪進行清掃。
（5） 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。
（五）
公共秩序維護小區(qū)規(guī)劃紅線以內，業(yè)主戶門以外
（1） 相對封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；
（2） 維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理，保持車輛行駛通暢；
（3） 發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。
（六）
存車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的看管（1） 有機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；
（2） 對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；
（3） 保證停車有序，24小時設專人看管；
（4） 長期存放的，應簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權利義務等。
（七）
消防管理公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理（1） 有消防管理制度，建立消防責任制；
（2） 消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；
（3） 定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。
（4） 發(fā)生火災，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。
（八）
高壓供水養(yǎng)護、運行、維修（1） 保證居民正常生活用水；有停水處置預案；
（2） 水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質合格；
（3） 維修服務執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。
（4）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。
（九）
電梯養(yǎng)護、運行、維護（1） 主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，候梯廳公布呼叫電話或房號，凡是樓層設有電梯門的，均須開啟載客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；
（3） 主梯維修時，用備用梯運行；無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預案；
（4） 維修服務標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。
（5） 一旦發(fā)生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。
（十）
裝修管理服務房屋裝飾裝修管理（1） 有健全的裝修管理服務制度；
（2） 查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；
（3） 裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；
