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房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)范文1

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。本文通過對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

3.無照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場(chǎng)所通過發(fā)放宣傳單提醒購(gòu)房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對(duì)方。達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無法過戶風(fēng)險(xiǎn)等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。包括了以下——

1.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。可以說大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國(guó)家行政部門的審批，具備經(jīng)營(yíng)資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

從法理上說，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)委托購(gòu)房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供：房源信息、銷售價(jià)格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實(shí)上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交(1999)0786號(hào)規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣信息。”

目前，上海可進(jìn)入市場(chǎng)買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策購(gòu)買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場(chǎng)價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購(gòu)房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指"成套獨(dú)用"的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購(gòu)房人的程序操作。這就是人們通常說的"二步并一步走"的政策。

按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》(1999年4月22日中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第69號(hào)自1999年5月1日起施行)第五條已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；

（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問題的處理意見》中對(duì)關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨(dú)用成套公有住房，可以出售。

（2）產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房，可以出售。

（3）同幢住房?jī)?nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購(gòu)買價(jià)格差異很大。因此對(duì)購(gòu)買可售公房的購(gòu)房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對(duì)方"到手價(jià)"，則差異很大。

3.無照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊(cè)等問題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊(cè)而在市區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊(cè)地營(yíng)業(yè)必須在營(yíng)業(yè)地工商部門再進(jìn)行注冊(cè)登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊(cè)登記，卻又在正常營(yíng)業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊(cè)資金及申請(qǐng)的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中，人們往往忽略或不了解這個(gè)區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。

事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請(qǐng)注冊(cè)成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。

5.濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡(jiǎn)稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。

第四十一條對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強(qiáng)加于人。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號(hào)2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第97號(hào)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對(duì)所謂“特價(jià)房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至對(duì)上面所說的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。

三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議

由于上述欺詐行為的存在，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。”“從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。”“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。”“各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。”這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。“無照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。”“房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。”這些行為阻礙了相應(yīng)的國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？筆者提供下面幾個(gè)建議：

1.在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。

2.提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動(dòng)的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對(duì)第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3.購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗(yàn)證；

4.對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對(duì)該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；

5.對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對(duì)方。

6.達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門過戶時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。

參考文獻(xiàn)：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)范文2

房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)及管理

房地產(chǎn)交易特點(diǎn)

房地產(chǎn)交易主要指，房屋及土地供應(yīng)與需求雙方實(shí)施的買賣交易活動(dòng)，從而將房屋所有權(quán)和土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移的過程。房地產(chǎn)交易包含多種類型，不僅包含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，而且涉及租賃。通常房產(chǎn)交易進(jìn)程中是由中介公司帶領(lǐng)客戶查看房源，最終促成交易。房產(chǎn)交易與其他產(chǎn)品相比，流程煩瑣，影響交易因素較多。立足本質(zhì)層面，房產(chǎn)交易主要指房地產(chǎn)交易主體間以房地產(chǎn)特殊產(chǎn)品為交易對(duì)象所從事的市場(chǎng)交易活動(dòng)，擁有較多特征。首先，不發(fā)生物體的空間移動(dòng)。房產(chǎn)交易中，由于房產(chǎn)具有不可流動(dòng)性，不能以實(shí)物形態(tài)進(jìn)入交易場(chǎng)所。因此，房產(chǎn)商品交易，只有所有權(quán)或使用權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)移，并不存在物流形態(tài)；其次，房產(chǎn)價(jià)格隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，處于穩(wěn)步上升趨勢(shì)。房地產(chǎn)交易的管理房地產(chǎn)交易管理，主要指為避免房產(chǎn)交易中的不良行為，政府以法律形式、行政手段等，對(duì)房地產(chǎn)管理部門實(shí)施約束，促使其交易規(guī)范化，對(duì)交易過程進(jìn)行監(jiān)督，防止出現(xiàn)違法行為，針對(duì)不良違法交易應(yīng)嚴(yán)厲打擊。政府對(duì)房產(chǎn)交易進(jìn)行引導(dǎo)，彰顯其在交易中的監(jiān)督能效。依據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》，對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的規(guī)定，在交易中遵循公平、自由等原則，確保交易行為處于我國(guó)法律紅線內(nèi)。此外，根據(jù)《2019年中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)全書》指明，房地產(chǎn)交易中，不僅應(yīng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，而且還包含土地使用權(quán)，該制度極大程度地消除了房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋交易過程中存在風(fēng)險(xiǎn)的房屋

房產(chǎn)交易過程中，部分房屋的自身特性，致使其買賣具有一定風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)此類房產(chǎn)，購(gòu)買者應(yīng)加以規(guī)避，主要包含以下幾種類型：1.沒有房產(chǎn)證的房子。證件齊全、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰，才能明證房主對(duì)房屋享有所有權(quán)，也為證明買房權(quán)力的唯一憑證。若購(gòu)買沒有房產(chǎn)證的房屋，其可能處于抵押或轉(zhuǎn)賣狀態(tài)，無法保障購(gòu)買者的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。2.小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)通常為集體所有土地開發(fā)房產(chǎn)，售價(jià)與商品房相比較低，但根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房未有合法流轉(zhuǎn)空間，禁止對(duì)外銷售，購(gòu)買此類房屋無法獲取產(chǎn)權(quán)證。3.未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房。此類房屋未滿5年禁止上市交易，此類房屋交易不受法律保護(hù)。

房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)

與開發(fā)商交易中的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商而言，其核心目標(biāo)為獲取更多的利益，實(shí)際開發(fā)進(jìn)程中，將核心置于利益層面，對(duì)城市規(guī)劃改造具有一定隨意性，譬如占用綠地等時(shí)有發(fā)生，此類行為對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)造成一定影響，不利于城市文明建設(shè)；同時(shí)，部分開發(fā)商在實(shí)際開發(fā)進(jìn)程中，出于利益考量，未能嚴(yán)控建筑工程建設(shè)質(zhì)量，導(dǎo)致房產(chǎn)存在一定安全隱患，會(huì)給消費(fèi)者造成較大損失。此外，房地產(chǎn)實(shí)際營(yíng)銷中，為吸引客戶眼球，對(duì)自身房產(chǎn)宣傳真實(shí)性有待深究，若客戶在購(gòu)房中對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)未能正確把控，可能在支付房款之后無法如期入住，或部分客戶難以獲取相關(guān)的法律證件，不同程度上使消費(fèi)者利益受損。

房地產(chǎn)中介交易風(fēng)險(xiǎn)

一般房地產(chǎn)交易中，主要包含兩種類型，即為一手房、二手房交易，其中一手房為消費(fèi)者與開發(fā)商間的交易；二手房主要依附于房產(chǎn)中介實(shí)施。房地產(chǎn)中介承擔(dān)的職能較多，不僅包含房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、咨詢，而且涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房屋價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入高峰期，市場(chǎng)上出現(xiàn)大量房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。其中，部分中介不正規(guī)，出于自身利益考量，為吸引更多消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)促成交易，房源實(shí)際信息不真實(shí)，造成買賣雙方信息缺乏對(duì)稱性。房地產(chǎn)中介從賣方獲取相應(yīng)的房源，將房屋價(jià)格提升，從而獲取相關(guān)利潤(rùn)；房地產(chǎn)中介在房主未授權(quán)情況下，將房屋在網(wǎng)上掛賣，且私自配取房主鑰匙，帶領(lǐng)購(gòu)買者看房，均易增加房地產(chǎn)交易管理風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)買者缺乏相應(yīng)的法律知識(shí)

購(gòu)買者在購(gòu)買房屋的進(jìn)程中，主要將核心置于房屋質(zhì)量、開發(fā)商可靠性層面，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律缺乏掌握，對(duì)周邊未來規(guī)劃及設(shè)施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地產(chǎn)交易存在的風(fēng)險(xiǎn)，主要包含兩個(gè)核心點(diǎn)，即銷售及交付。風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在買賣合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易風(fēng)險(xiǎn)。此外，需特別注意的是，房屋存在缺陷或未辦理相關(guān)預(yù)售許可證，可能為查封或抵押等房源，所以購(gòu)房者在購(gòu)房之前，應(yīng)積極掌握交易相關(guān)法律知識(shí)，避免增加交易風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

完善房地產(chǎn)法律法規(guī)

完善的法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)交易具有一定的導(dǎo)向，使其交易趨于規(guī)范化。當(dāng)前，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)交易中的法律缺乏完善，導(dǎo)致交易中的風(fēng)險(xiǎn)增加，從而使購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)利益容易受損。因此，國(guó)家及政府相關(guān)部門應(yīng)加以重視，針對(duì)房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀，將相關(guān)法律法規(guī)完善，杜絕房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)各類不良行為，為廣大群眾提供安全的購(gòu)房環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。宣傳誠(chéng)信理念，倡導(dǎo)誠(chéng)信價(jià)值觀開發(fā)商未持有正確的開發(fā)建設(shè)理念，是房地產(chǎn)交易存在風(fēng)險(xiǎn)的重要成因，一是，在相關(guān)法律法規(guī)完善的基礎(chǔ)上，政府應(yīng)通過各類媒介加大城市理念宣傳，提升開發(fā)商的誠(chéng)信水平。二是，政府應(yīng)積極利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，給予全國(guó)誠(chéng)信度低、違反相關(guān)法律的開發(fā)商相關(guān)懲罰，并積極采取正確的引導(dǎo)措施，加強(qiáng)培訓(xùn)及教育，不定期對(duì)此類機(jī)構(gòu)嚴(yán)格檢查，對(duì)其各類活動(dòng)實(shí)施監(jiān)管，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境。

建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系

伴隨“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的到來，各類信息技術(shù)被廣泛應(yīng)用于各行各業(yè)中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，應(yīng)加快信息體系建設(shè)，減少交易進(jìn)程中的各類風(fēng)險(xiǎn)。利用信息技術(shù)，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)信息交易平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房源信息共享，可切實(shí)監(jiān)督房地產(chǎn)交易中的各類活動(dòng)，針對(duì)違規(guī)操作，及時(shí)給予相關(guān)的調(diào)整，使房地產(chǎn)交易更具可靠性及安全性。同時(shí)，在網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管平臺(tái)上設(shè)定相應(yīng)的反饋模塊，建立消費(fèi)者交流區(qū)，消費(fèi)者可通過該平臺(tái)進(jìn)行交流，以此實(shí)現(xiàn)信息共享，不斷減少房地產(chǎn)交易中的各類風(fēng)險(xiǎn)，提升消費(fèi)者購(gòu)房的滿意度。以季度為單位，根據(jù)平臺(tái)消費(fèi)者反饋的意見，將其予以整理、匯總，為今后房地產(chǎn)交易工作調(diào)整提供方向。

加大工作人員培訓(xùn)力度

房產(chǎn)中介人員作為房地產(chǎn)交易核心協(xié)調(diào)者，需擁有良好的綜合素養(yǎng)，可及時(shí)準(zhǔn)確地識(shí)別各類交易風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)為消費(fèi)者安全購(gòu)房提供參考。房地產(chǎn)中介企業(yè)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際狀況，積極組織工作人員學(xué)習(xí)各類法律相關(guān)知識(shí)，增強(qiáng)工作人員的法律觀念，確保在實(shí)際工作中不被利益所誤導(dǎo)。同時(shí)，為進(jìn)一步提升房地產(chǎn)工作人員的專業(yè)性，應(yīng)積極開展相關(guān)系統(tǒng)教育考核，并不斷加強(qiáng)工作人員的綜合素養(yǎng)，從源頭遏制交易風(fēng)險(xiǎn)。此外，為使員工樹立正確的價(jià)值觀及道德觀，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，將其理念滲透于培訓(xùn)中，切實(shí)為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

實(shí)施穩(wěn)健的政府調(diào)控政策

經(jīng)濟(jì)體制主要依附于市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，但與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，交易金額較大，致使房地產(chǎn)波動(dòng)頻次較高。因此，為進(jìn)一步改善房地產(chǎn)交易的規(guī)范性，政府應(yīng)通過調(diào)控手段，制定完善的調(diào)控策略，避免房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)較大，造成不良影響。實(shí)施調(diào)控時(shí)，應(yīng)注意各地區(qū)的差異性，做到因地制宜。從宏觀層面加強(qiáng)金融監(jiān)管，建立約束房地產(chǎn)投機(jī)的長(zhǎng)效機(jī)制。加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督管理，建立監(jiān)督機(jī)制房地產(chǎn)交易中，針對(duì)其交易環(huán)節(jié)及主體應(yīng)采取相關(guān)管理手段，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管控，形成完善的管理體系，確保政府調(diào)控成效。建立完善的交易全程監(jiān)管機(jī)制，針對(duì)商品房交易，不僅需監(jiān)管預(yù)售許可、銷售公示，而且應(yīng)將房源質(zhì)量予以審核，使其各環(huán)節(jié)趨于規(guī)范化及標(biāo)準(zhǔn)化。

房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)范文3

一、我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的現(xiàn)狀

（一）國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)中介的影響

國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)于中介公司影響很大，可以預(yù)見的會(huì)有以下幾種可能：

其一，中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態(tài)，還有房地產(chǎn)信貸資金的緊縮對(duì)交易產(chǎn)生影響。這些影響對(duì)品牌連鎖的大公司可能會(huì)小一點(diǎn)，但是一些實(shí)力不足的小中介可能會(huì)在這次調(diào)控中被淘汰出局；

其二，中介公司的拓展受到影響，新鋪的數(shù)量增長(zhǎng)會(huì)放緩；

其三，中介公司調(diào)整戰(zhàn)略部署，例如采取二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的方式；不斷提高服務(wù)質(zhì)量，為客戶提供更人性化的服務(wù)等。

（二）房源與客源間溝通不暢

缺乏統(tǒng)一的信息交流通道，各個(gè)中介公司各自為政，造成房源與客源間溝通不暢，一條信息甚至被多次成交。如此而來的結(jié)果是不僅使交易效率大大降低，中介公司的形象更在消費(fèi)者的心目中大打折扣。

二、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)的必然性

（一）我國(guó)屬于新興市場(chǎng)，發(fā)展空間大.上海太平洋房屋海華加盟店于1998年掛牌營(yíng)業(yè)，這可視為中國(guó)（大陸）首例房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)個(gè)案。1999年信義房產(chǎn)取得美國(guó)著名ColdwellBanker公司在中國(guó)的房地產(chǎn)中介特許加盟授權(quán)業(yè)務(wù)的獨(dú)家權(quán)，并以CB信義房產(chǎn)聯(lián)合品牌進(jìn)行運(yùn)作。進(jìn)入21世紀(jì)之后，太平洋房屋、CB信義房產(chǎn)特許經(jīng)營(yíng)工作的力度在不斷地加強(qiáng)，取得了積極的成果，但從整個(gè)行業(yè)的角度分析，2000年美國(guó)21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)北京總部和我愛我家北京總部的建立，它們的經(jīng)營(yíng)體系和業(yè)務(wù)發(fā)展，意味著中國(guó)房地產(chǎn)中介連鎖經(jīng)營(yíng)進(jìn)入特許經(jīng)營(yíng)時(shí)代，代表當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)。我國(guó)房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)屬于新興市場(chǎng)，發(fā)展空間大。

（二）房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì).與直營(yíng)體系相比，房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)特的優(yōu)勢(shì)有：第一，特許經(jīng)營(yíng)人能夠最充分地組合、利用自身的優(yōu)勢(shì)，并最大限度地吸納廣泛的社會(huì)資源。同時(shí)，無論是對(duì)特許方還是受許方，在合作中都是技術(shù)和品牌價(jià)值的擴(kuò)張，經(jīng)營(yíng)模式的克隆，而不是簡(jiǎn)單的資本擴(kuò)張。第二，這些特性決定了特許品牌可以以一個(gè)較低的風(fēng)險(xiǎn)與投入實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，并迅速擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。第三，由于通過特許授權(quán)的方式，使經(jīng)營(yíng)者在進(jìn)入一個(gè)行業(yè)初期，就能獲得良好的品牌效益，完善的管理支持，系統(tǒng)的產(chǎn)品研發(fā)等已有資源，大大提高加盟者的成功率。

三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)的思考

從特許人和受許人兩個(gè)角度思考我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)

（一）從特許人角度的思考

1.建立優(yōu)勢(shì)品牌.房地產(chǎn)中介的產(chǎn)品是無形的服務(wù)，客戶將價(jià)值巨大的房地產(chǎn)交給中介公司處理，就是因?yàn)榭蛻魧?duì)房地產(chǎn)公司品牌的認(rèn)可，因?yàn)閮?yōu)秀的品牌意味這值得信賴的服務(wù)能力和服務(wù)承諾。這種獲得客戶認(rèn)可的品牌，不是一朝一夕就能建立，而是靠無數(shù)客戶在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，接受了該公司的經(jīng)紀(jì)人或其他服務(wù)人員向他提供符合甚至超越其要求的房地產(chǎn)中介服務(wù)之后，不斷強(qiáng)化而形成，因此優(yōu)勢(shì)的品牌是房地產(chǎn)中介進(jìn)行特許經(jīng)營(yíng)首先應(yīng)具備的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2.處理好三大參與者的關(guān)系，保持與加盟者良好穩(wěn)定的關(guān)系.任何房地產(chǎn)中介企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)中，必然涉及到“客戶、員工和公司”三大參與者間相輔相成的關(guān)系，只有在合適的經(jīng)營(yíng)下，才能使三者長(zhǎng)期、共同、有序、和諧的發(fā)展，這樣一種經(jīng)營(yíng)模式，不經(jīng)過長(zhǎng)期摸索，不斷完善，并且形成一套自我發(fā)展的機(jī)制，是無法進(jìn)入到成熟可用的狀態(tài)的，更不用說復(fù)制到其他發(fā)展?fàn)顩r不同的地區(qū)去，讓當(dāng)?shù)氐氖茉S者來使用。因此一套成熟的，可以使受許者在最短時(shí)間內(nèi)形成基本服務(wù)能力，并為今后其在當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期發(fā)展打好扎實(shí)基礎(chǔ)的模式也是非常重要的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

3.培養(yǎng)出資深績(jī)優(yōu)的人才.特許經(jīng)營(yíng)在中國(guó)發(fā)展的時(shí)間短，由于其組織上特殊性，它要求有先進(jìn)管理，財(cái)務(wù)，法律等方面的專業(yè)人士，也要有特許上的專門人才。可以自己培訓(xùn)和委托國(guó)外先進(jìn)企業(yè)培訓(xùn)。在正規(guī)教育的途徑上，在大專院校內(nèi)，對(duì)有這方向擇業(yè)和發(fā)展的學(xué)生進(jìn)行專項(xiàng)教學(xué)。由于當(dāng)?shù)厥茉S人在獲得特許后，在當(dāng)?shù)赜锰卦S人的品牌和成熟模式經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)的成功與否，很大程度上影響到其他地區(qū)的特許經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，而由于地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及發(fā)展階段的不同，使得再?gòu)?qiáng)大的經(jīng)營(yíng)模式也會(huì)因?yàn)楦鞣N原因而不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的效能，因此特許人能否派出具有相當(dāng)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的輔導(dǎo)人員，針對(duì)不同的市場(chǎng)特點(diǎn)，提出針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)調(diào)整意見，使受許人在當(dāng)?shù)氐氖聵I(yè)能夠順利發(fā)展，作為一種核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)同樣不可或缺。

（二）從受許人角度的思考

1.熟悉自己的權(quán)利，訂好特許經(jīng)營(yíng)合同.在特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議中，往往特許人實(shí)力雄厚，受許人財(cái)單力薄，雙方當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)力量懸殊，因此受許人要知悉自己的權(quán)利，訂好特許經(jīng)營(yíng)合同。如在協(xié)議期間，受許人有對(duì)商標(biāo)、商號(hào)名稱的使用權(quán)，并有權(quán)分享其經(jīng)濟(jì)利益。受許人有權(quán)要求特許人保護(hù)其對(duì)商標(biāo)、商品名稱的使用權(quán)，保護(hù)商標(biāo)、商號(hào)的信譽(yù)。特許人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)商標(biāo)的注冊(cè)并支付由此發(fā)生的費(fèi)用。協(xié)議終止時(shí)，受許人行權(quán)要求特許人購(gòu)回未出售的屬于特許人商標(biāo)的商品或其他貨物。

2.及時(shí)反饋各種信息.受許人是信息的收集者，它將客源和房源進(jìn)行匯總，全部傳遞到總部的信息管理中心，不同受許人的信息在總部匯集，才能反映出整個(gè)體系的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。有了這些反饋上來的信息，總部才能充分了解公司所占整個(gè)市場(chǎng)的市場(chǎng)分額，及時(shí)掌握整個(gè)體系所有加盟店的動(dòng)態(tài)，制定公司下一階段的戰(zhàn)略方針，調(diào)整公司的擴(kuò)張進(jìn)度。根據(jù)科學(xué)分析，占領(lǐng)10%的市場(chǎng)分額是一個(gè)公司保持贏利的最佳狀態(tài)，而有利潤(rùn)的市場(chǎng)才是公司的最大目標(biāo)，因此信息的有效傳遞成為公司決策的基準(zhǔn)，因而成為受許人對(duì)總部不可缺少的責(zé)任之一。

3.提高公司品牌在市場(chǎng)中的影響力.房產(chǎn)中介受許人在加入特許經(jīng)營(yíng)體系取得應(yīng)用該體系的營(yíng)業(yè)名稱使用權(quán)并學(xué)習(xí)了有關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)技巧，受許人應(yīng)該通過擴(kuò)大市場(chǎng)，增加客戶群為自身和特許人爭(zhēng)取最大的盈利，從而提高公司品牌在市場(chǎng)中的影響力。

房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)范文4

 

              寧夏寧正律師事務(wù)所   姜有育 

 

   [論文摘要]隨著房地產(chǎn)行業(yè)的驟升，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)越來越多。房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)的開展，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易專業(yè)化、規(guī)范化的發(fā)展，但由于起步晚、立法不健全，有些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由于利益的驅(qū)動(dòng)，存在許多違規(guī)操作的行為。本文擬從規(guī)范和調(diào)整中介服務(wù)行為入手，探討中介服務(wù)違規(guī)行為的表現(xiàn)形式、形成原因等問題，并對(duì)中介服務(wù)違規(guī)行為的規(guī)制及立法提出相關(guān)建議，以加強(qiáng)立法和監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，確立責(zé)任保險(xiǎn)制度，保障房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)健康、有序的發(fā)展。

  

[關(guān)鍵詞]  房地產(chǎn)  中介服務(wù)  違規(guī)行為  規(guī)制

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                    目    錄

 

一、 房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的主要表現(xiàn)形式………………………… 第3頁(yè)

（一）對(duì)不允許上市交易的房地產(chǎn)違規(guī)、掛牌出售……………第3頁(yè)

（二）疏于核查客戶、房屋的關(guān)鍵信息………………………………第3頁(yè)

（三）隱瞞影響交易成功的重要信息…………………………………第3頁(yè)

（四）為交易雙方規(guī)避法律出謀劃策…………………………………第3頁(yè)

（五）違規(guī)獲取額外利益………………………………………………第4頁(yè)

（六）資金監(jiān)管存在漏洞………………………………………………第4頁(yè)

二、 房地產(chǎn)中介違規(guī)行為成因分析………………………………… 第4頁(yè)

（一）立法層級(jí)低、缺乏可操作性，致使規(guī)制房地產(chǎn)中介難以做到有法可依……………………………………                                 第4頁(yè)

（二）市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻太低，人員素質(zhì)普遍不高。…………………   第4頁(yè)（三）監(jiān)督檢查執(zhí)行不到位，也是問題突出、屢禁不止的重要原因 第5頁(yè)

三、規(guī)制房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的幾點(diǎn)建議……………………………第5頁(yè)（一）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入并建立等級(jí)評(píng)定制………………………………第5頁(yè)（二）設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)……………………………………………………第5頁(yè)（三）確立過錯(cuò)歸責(zé)原則和中介機(jī)構(gòu)的免責(zé)事由……………………第5頁(yè)（四）建立中介行業(yè)保證金制度和責(zé)任保險(xiǎn)制度……………………第6頁(yè)

（五）定期組織培訓(xùn)和考核，提高中介機(jī)構(gòu)和人員素質(zhì)……………第6頁(yè)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

淺論對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)違規(guī)行為的規(guī)制

 

近幾年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)空前活躍，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。一方面，中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的專業(yè)化、規(guī)范化運(yùn)作；另一方面，由于我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)起步較晚，立法也不夠健全，房地產(chǎn)中介服務(wù)行為混亂無序，侵害當(dāng)事人權(quán)益、欺詐消費(fèi)者事件時(shí)有發(fā)生。鑒于此，迅速規(guī)范房地產(chǎn)中介行為、平衡當(dāng)事人之間的利益，已成為我國(guó)立法必須面對(duì)的迫切問題。本文擬從規(guī)范和調(diào)整中介行為入手，探討中介違規(guī)行為的表現(xiàn)形式、形成原因等問題，并對(duì)中介違規(guī)行為的規(guī)制及立法提出相關(guān)建議。

一、 房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的主要表現(xiàn)形式

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，所謂房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)中介服務(wù)違規(guī)行為，是指房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員違反相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，故意或過失操作房地產(chǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估和經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)活動(dòng)，擾亂房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的正常秩序，損害房地產(chǎn)交易各方當(dāng)事人合法權(quán)益的行為。其主要表現(xiàn)形式為：

（一）對(duì)不允許上市交易的房地產(chǎn)違規(guī)、掛牌出售。

根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，對(duì)于未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的或具有法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。但在實(shí)踐中，一些房地產(chǎn)中介為了促成交易，賺取傭金，往往隱瞞標(biāo)的房屋仍為承租公房或?yàn)橄拗颇晗迌?nèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房等不能上市交易的事實(shí)，或隨意承諾短期內(nèi)即可解決交易障礙，致使買賣雙方在隨后交易失敗后與房地產(chǎn)中介公司就中介費(fèi)應(yīng)否支付產(chǎn)生紛爭(zhēng)。

（二）疏于核查客戶、房屋的關(guān)鍵信息。

如中介公司未對(duì)客戶出示的身份證明、房屋權(quán)屬證明進(jìn)行合理查驗(yàn)；未仔細(xì)審查待售房屋有無抵押、有無出租及私搭亂建，并核查委托的客戶是否是真正有權(quán)出售房屋的權(quán)利人；對(duì)于屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋，未要求配偶一方出具同意出售和委托辦理的證明；對(duì)于待出售房屋為遺產(chǎn)的，未要求全體遺產(chǎn)繼承人出具同意出售的書面委托文件。

（三）隱瞞影響交易成功的重要信息。

如不向買受人如實(shí)說明其已知的可能不利于成交的待售房屋的歷史情況或周邊環(huán)境或必要生活設(shè)施情況。

（四）為交易雙方規(guī)避法律出謀劃策。

如承諾為無實(shí)力購(gòu)房人辦理“高評(píng)低供”還貸款手續(xù)，或幫助外地買受人虛構(gòu)在京納稅或社保繳費(fèi)一年以上證明，或?yàn)橛腺I受人少交稅款的心理幫助買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，惡意促成雙方達(dá)成不平等或不合法交易。

（五）違規(guī)獲取額外利益。

如中介公司要求買受人全程通過其交納錢款、委托辦理過戶，從而千方百計(jì)阻撓買受人與出賣人見面，再通過隱瞞房屋真實(shí)成交價(jià)、一再加價(jià)等手段將多收取的售房款據(jù)為己有。又如中介公司慫恿當(dāng)事人采取惡意毀約、一房二賣的方式高價(jià)出售房產(chǎn)以為自身獲取更高的居間服務(wù)費(fèi)，從而引發(fā)房屋買賣連環(huán)糾紛。

 （六）資金監(jiān)管存在漏洞。

大部分交易中，買賣合同約定的定金和首付款由中介公司自行監(jiān)管，有的交易總價(jià)較高，定金和首付款的總和可能高達(dá)幾十萬元，這大大增加了交易風(fēng)險(xiǎn)；一些銀行只對(duì)在該銀行貸款的購(gòu)房客戶實(shí)行免費(fèi)資金監(jiān)管，而對(duì)于不在該銀行貸款的購(gòu)房客戶不提供資金監(jiān)管服務(wù)或收取高額的監(jiān)管服務(wù)費(fèi)用，導(dǎo)致購(gòu)房客戶不愿或無法選擇由第三方辦理資金監(jiān)管。

二、 房地產(chǎn)中介違規(guī)行為成因分析

（一）立法層級(jí)低、缺乏可操作性，致使規(guī)制房地產(chǎn)中介難以做到有法可依。

在國(guó)家立法層面，目前我國(guó)尚無專門的房地產(chǎn)中介管理立法，僅有的幾個(gè)條文只散見于《城市房地產(chǎn)管理法》第58條(有關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件)及《合同法》第23章(有關(guān)居間合同的一般規(guī)定)中，并不足以起到規(guī)范現(xiàn)實(shí)生活中復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)中介行為的作用。而建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國(guó)家工商總局頒布的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》及建設(shè)部和財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》等均屬于部委規(guī)章和文件，難以被法院直接引用，這就在一定程度上弱化了法律對(duì)市場(chǎng)的宣示功能，并助長(zhǎng)了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)漠視法規(guī)、不時(shí)突破甚至違法亂紀(jì)的行為。

而且，有關(guān)房地產(chǎn)中介方面的管理規(guī)范多系指引性和框架性的規(guī)定，缺乏一些必要的明確指引和具體要求。如在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件上，無論是《城市房地產(chǎn)管理法》還是《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》均只要求有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，但何為“必要”卻未進(jìn)一步規(guī)定，這就意味著只要符合《公司法》規(guī)定的下限即人民幣10萬元即可登記注冊(cè)一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，無疑這樣的條件設(shè)計(jì)對(duì)于經(jīng)手大量交易、可能會(huì)給客戶造成巨大經(jīng)濟(jì)損失的房地產(chǎn)中介企業(yè)而言未免過于寬泛了。

（二）市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻太低，人員素質(zhì)普遍不高。

我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入也相當(dāng)寬松，不僅學(xué)歷要求低，而且考試也簡(jiǎn)單，造成房地產(chǎn)中介從業(yè)人員良莠不齊，缺乏必要的敬業(yè)精神和職業(yè)道德素養(yǎng)，埋下了諸多隱患。

（三）監(jiān)督檢查執(zhí)行不到位，也是問題突出、屢禁不止的重要原因。

根據(jù)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》第18條的規(guī)定，對(duì)經(jīng)紀(jì)人的違法活動(dòng)，工商行政管理機(jī)關(guān)有權(quán)按照有關(guān)法律法規(guī)及行政規(guī)章予以處罰。但事實(shí)上，每年房地產(chǎn)中介雖然占據(jù)經(jīng)紀(jì)類投訴的首位，卻鮮見有職能機(jī)關(guān)監(jiān)督檢查、處罰違規(guī)中介的報(bào)道。

在美國(guó)，由私人推動(dòng)組建有貫通上下的全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)、州協(xié)會(huì)和市協(xié)會(huì)這樣一套金字塔狀、網(wǎng)絡(luò)化的格局建制，如入會(huì)會(huì)員有任何違紀(jì)行為，協(xié)會(huì)即有權(quán)吊銷其相應(yīng)資格甚至對(duì)其提起訴訟。但在我國(guó)，目前并未建立起全國(guó)性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)組織，一些地方也尚未組建區(qū)域性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)，已經(jīng)建立的地區(qū)性經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)在會(huì)員數(shù)量、服務(wù)培訓(xùn)、管理手段上均表現(xiàn)得相當(dāng)疲軟。

三、規(guī)制房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的幾點(diǎn)建議

要解決房地產(chǎn)中介違規(guī)行為帶來的諸多問題，唯一標(biāo)本兼治的辦法就是加強(qiáng)和完善立法。建議立法應(yīng)確立以下幾方面內(nèi)容：

（一）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入并建立等級(jí)評(píng)定制。

國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員一般都實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，如美國(guó)的執(zhí)照制度和我國(guó)香港地區(qū)的發(fā)牌制度，都嚴(yán)格限制入市機(jī)構(gòu)和人員的標(biāo)準(zhǔn)和條件。近幾年，我國(guó)雖然也實(shí)行中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)及執(zhí)業(yè)人員資格管理制度，但由于標(biāo)準(zhǔn)及條件規(guī)定偏寬，且監(jiān)管機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致大量的低素質(zhì)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員進(jìn)入市場(chǎng)。為此，我國(guó)要通過立法對(duì)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，建立中介公司等級(jí)評(píng)定制，推動(dòng)中介市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，并為購(gòu)房者提供區(qū)分良莠的依據(jù)。

（二）設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)

許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都建立了房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)，并通過行業(yè)協(xié)會(huì)制訂了執(zhí)業(yè)道德規(guī)范，對(duì)中介違規(guī)行為加以規(guī)范和限制。行業(yè)協(xié)會(huì)可配合政府有關(guān)部門對(duì)不正當(dāng)?shù)闹薪樾袨檫M(jìn)行處罰，如在本行業(yè)內(nèi)部公告嚴(yán)重違規(guī)或嚴(yán)重缺乏資信的中介機(jī)構(gòu)或人員名單，禁止其在一定期限內(nèi)重新執(zhí)業(yè)以及開除出協(xié)會(huì)等等。

（三）確立過錯(cuò)歸責(zé)原則和中介機(jī)構(gòu)的免責(zé)事由

過錯(cuò)責(zé)任是指因行為過錯(cuò)導(dǎo)致他人損害時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。根據(jù)客觀過錯(cuò)說，行為人的行為只要違反了法律所設(shè)定的規(guī)則、義務(wù)，那么即存在過錯(cuò)。在房地產(chǎn)中介服務(wù)中，中介機(jī)構(gòu)從事違規(guī)行為一般都出于過錯(cuò)和重大過失。鑒于中介違規(guī)行為的特殊性，為避免訴訟中受害方對(duì)中介機(jī)構(gòu)的主觀過錯(cuò)舉證困難，應(yīng)適用過錯(cuò)推定原則，實(shí)行舉證倒置。只要中介服務(wù)給當(dāng)事人帶來?yè)p失，當(dāng)事人就可以起訴中介機(jī)構(gòu)，中介機(jī)構(gòu)必須提供證據(jù)證明自己主觀無過錯(cuò)或過失，否則就應(yīng)當(dāng)推定其有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)對(duì)受害方的損害承擔(dān)責(zé)任。

（四）建立中介行業(yè)保證金制度和責(zé)任保險(xiǎn)制度。

為防止中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員挪用客戶資金或攜款潛逃，相關(guān)主管部門應(yīng)推動(dòng)建立中介行業(yè)保證金制度和責(zé)任保險(xiǎn)制度，以保障整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)的良性發(fā)展。保證金指房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)繳納，用于保障房地產(chǎn)中介行業(yè)中消費(fèi)者權(quán)益的專用款項(xiàng)。也可以借鑒我國(guó)旅游業(yè)明確規(guī)定的旅行社質(zhì)量保證金制度，建立房地產(chǎn)中介行業(yè)的保證金制度。設(shè)置房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，使作為被保險(xiǎn)人的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在承辦房屋中介業(yè)務(wù)過程中因過失給委托人及其利害關(guān)系人造成的損失，可由保險(xiǎn)公司在賠償限額內(nèi)負(fù)責(zé)賠償，這有利于保障安全交易和當(dāng)事人的合法權(quán)益。

房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)范文5

一、電子證件在政府公共服務(wù)信息共享中的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)

政府公共服務(wù)信息資源管理是一種集成性和綜合性的管理活動(dòng)，是公共部門為了實(shí)現(xiàn)特定的目標(biāo)，以現(xiàn)代信息技術(shù)為手段，對(duì)政府公共服務(wù)信息進(jìn)行采集、加工、存儲(chǔ)、交換、共享、開發(fā)利用和服務(wù)，對(duì)信息活動(dòng)各要素(信息、組織機(jī)構(gòu)、人員、設(shè)施、資金、技術(shù)等)進(jìn)行規(guī)劃、預(yù)算、組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、培訓(xùn)和控制，以實(shí)現(xiàn)政府公共服務(wù)信息資源的合理配置、有效地滿足公共、政府和社會(huì)信息需求的活動(dòng)過程。…信息共享是信息資源管理的重要內(nèi)容，是指不同層次、不同部門信息系統(tǒng)間，信息和信息產(chǎn)品的交流與共用。與其他人共同分享信息資源，可更加合理地配置資源，節(jié)約社會(huì)成本，創(chuàng)造更多財(cái)富。信息共享是提高信息資源利用率，避免在信息采集、存貯和管理上重復(fù)浪費(fèi)的一個(gè)重要手段。電子證件作為訪問政府公共信息的主要身份認(rèn)證手段和檢索對(duì)象，可以和政府公共信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)良好的對(duì)接，在信息安全和保密的條件下實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)信息資源共享，可更加合理地配置資源，節(jié)約社會(huì)成本，創(chuàng)造更多的價(jià)值，在便利性、協(xié)同性、安全性方面具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。

二、基于電子證件的政府公共服務(wù)信息平臺(tái)的技術(shù)框架

電子證件對(duì)于解決信息孤島、重復(fù)采集以及信息不一致等問題，對(duì)構(gòu)建跨部門、跨平臺(tái)、跨語(yǔ)言、跨硬件的無縫集成的信息交換和共享平臺(tái)都有重大作用，所以建立基于電子證件的政府公共服務(wù)信息平臺(tái)是實(shí)現(xiàn)政府信息資源共享的正確選擇。《國(guó)家電子政務(wù)總體框架體系》科學(xué)地將電子政務(wù)的社會(huì)功能、技術(shù)關(guān)鍵、管理要素有機(jī)組成統(tǒng)一的、動(dòng)態(tài)的整體，并劃分為五個(gè)部分：服務(wù)是宗旨，應(yīng)用是關(guān)鍵，信息資源開發(fā)利用是主線，基礎(chǔ)設(shè)施是支撐，法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)化體系、管理體制是保障。以此為基礎(chǔ)，結(jié)合RFID技術(shù)的特點(diǎn)及信息平臺(tái)的建設(shè)實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，基于電子證件的政府公共服務(wù)的總體技術(shù)框架可由六個(gè)層次兩大保障體系共同構(gòu)成(如圖1所示)：六個(gè)層次是指：

1．環(huán)境層：是指RFID證件的應(yīng)用環(huán)境。包括帶有RFID電子標(biāo)簽的證件、讀寫器、個(gè)人計(jì)算機(jī)、服務(wù)器、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、終端設(shè)備等RFID證件應(yīng)用及提供公共服務(wù)信息必需的運(yùn)行環(huán)境。

2．信息采集層：基于RFID技術(shù)的信息采集，通過讀寫器讀取或者寫入RFID證件信息，進(jìn)行信息預(yù)處理，比如解碼、防沖撞、多通道信息去重、信息過濾、分類形成基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫(kù)，并將信息發(fā)送到應(yīng)用支撐層。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫(kù)從政府內(nèi)部數(shù)據(jù)和信息共享著手，記錄各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的服務(wù)過程，解決數(shù)據(jù)跨職能部門傳遞困難的問題，并推進(jìn)政府職能部門職責(zé)的明晰、業(yè)務(wù)流程的協(xié)同和服務(wù)意識(shí)的增強(qiáng)。

3．應(yīng)用支撐層：應(yīng)用支撐層是一個(gè)與網(wǎng)絡(luò)、應(yīng)用無關(guān)的，能夠?qū)崿F(xiàn)政務(wù)信息資源交換、共享與整合，支撐電子政務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)的開放性基礎(chǔ)設(shè)施。它以統(tǒng)一的物品編碼管理和RFID中間件為基礎(chǔ)，由兩部分構(gòu)成：基礎(chǔ)組件層和核心服務(wù)層。為上層應(yīng)用系統(tǒng)和門戶獲取所需的資源提供各類統(tǒng)一的基礎(chǔ)支撐服務(wù)。

4．應(yīng)用層：以滿足公眾、企業(yè)、政府對(duì)公共服務(wù)信息的需求為目標(biāo)，提供各類公共服務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)。電子證件管理應(yīng)用系統(tǒng)，用來實(shí)現(xiàn)電子證件申請(qǐng)、電子證件初始化、電子證件個(gè)性化以及電子證件查驗(yàn)四個(gè)應(yīng)用環(huán)節(jié)的管理，也是應(yīng)用層的一部分，并與各公共服務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)相集成和互動(dòng)。

5．門戶層：也叫做用戶界面層。用戶可通過政務(wù)外網(wǎng)或政務(wù)專網(wǎng)訪問應(yīng)用系統(tǒng)，享受系統(tǒng)的服務(wù)。

6．訪問渠道：隨著網(wǎng)絡(luò)、通信技術(shù)的發(fā)展，用戶可以通過越來越便捷的渠道快速高效地實(shí)現(xiàn)證件與政府公共服務(wù)信息的互聯(lián)互通互操作。以上的六層架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了用戶展現(xiàn)、業(yè)務(wù)邏輯處理和物理資源的有效剝離，具有良好的擴(kuò)展性。同時(shí)，把電子證件的應(yīng)用與政府公共服務(wù)信息資源管理有機(jī)地整合在一起，有力地支撐了不同區(qū)域和領(lǐng)域統(tǒng)一電子政務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)的建設(shè)，滿足了區(qū)域政府跨部門信息共享、資源整合、業(yè)務(wù)協(xié)同的工作需求。并且，最大限度地保護(hù)現(xiàn)有投資，使得政府信息管理系統(tǒng)在變化幅度最小的情況下，可通過升級(jí)滿足電子證件的應(yīng)用需求。

三、建設(shè)電子房產(chǎn)證信息服務(wù)平臺(tái)的案例

房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。由于房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，與之相關(guān)的交易活動(dòng)極為普遍，因而房產(chǎn)證在交易活動(dòng)中得到廣泛的運(yùn)用。但是，目前利用假房產(chǎn)證進(jìn)行詐騙的案件不斷增加。為了防止假房產(chǎn)證造成的危害，亟需提升房產(chǎn)證的防偽特性和彌補(bǔ)房產(chǎn)證的管理漏洞。將傳統(tǒng)房產(chǎn)證與RFID技術(shù)相結(jié)合有明顯的優(yōu)勢(shì)：

1．防偽安全：每張房產(chǎn)證都是全球唯一的，防止偽造和克隆；物理防偽與數(shù)字防偽相結(jié)合，安全可靠。

2．精確高效：芯片內(nèi)保存信息，《房產(chǎn)證》填寫信息和《房產(chǎn)登記簿》信息嚴(yán)格控制，確保一致。

3．管理提升：驗(yàn)證方便、信息具備可追溯性，可防止管理漏洞。

2009年，大連房產(chǎn)權(quán)交易登記中心建設(shè)了一套“RFID房產(chǎn)證信息共享平臺(tái)”，包含房產(chǎn)證印制、房產(chǎn)登記、房產(chǎn)證發(fā)放、房產(chǎn)證保管、使用和查驗(yàn)以及房產(chǎn)證回收等功能，用來對(duì)房產(chǎn)證的全生命周期的跟蹤管理，提高房產(chǎn)證的安全防偽性能和鑒定能力，規(guī)范房產(chǎn)證的發(fā)放和使用流程，同時(shí)實(shí)現(xiàn)司法、金融、房產(chǎn)中介等相關(guān)機(jī)構(gòu)可進(jìn)行脫機(jī)或聯(lián)機(jī)查詢，促進(jìn)房產(chǎn)信息共享，有效防止利用假證詐騙、一房多貸等犯罪和不良行為。大連市RFID房產(chǎn)證信息共享平臺(tái)的系統(tǒng)架構(gòu)如圖2：該系統(tǒng)架構(gòu)詮釋了“基于電子證件的政府公共服務(wù)信息平臺(tái)總體框架”在電子房產(chǎn)證上的應(yīng)用，核心應(yīng)用系統(tǒng)由“房產(chǎn)證應(yīng)用管理系統(tǒng)”和“RFID房產(chǎn)證接口認(rèn)證系統(tǒng)”兩部分構(gòu)成，前者用來實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)證的業(yè)務(wù)流程管理，后者用來進(jìn)行RFID房產(chǎn)證的RFID數(shù)據(jù)讀寫接口、安全控制，實(shí)現(xiàn)了“結(jié)構(gòu)松耦合、業(yè)務(wù)緊集成”的目標(biāo)，充分證明了該框架的普遍適用性和科學(xué)性。系統(tǒng)通過開放式的互聯(lián)網(wǎng)連接到房地產(chǎn)交易中心的后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)中，實(shí)時(shí)進(jìn)行查詢，以向普通公眾、房地產(chǎn)交易中心、銀行、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等提供最及時(shí)的數(shù)據(jù)。這意味著房地產(chǎn)交易中心的后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)會(huì)在一定程度上向互聯(lián)網(wǎng)開放，這對(duì)于中心數(shù)據(jù)庫(kù)來講是相當(dāng)兇險(xiǎn)的。對(duì)此，充分評(píng)估了整個(gè)系統(tǒng)的安全風(fēng)險(xiǎn)并制定了網(wǎng)絡(luò)安全、訪問安全、傳輸安全、使用安全、數(shù)據(jù)安全的五級(jí)安全防護(hù)方案，由網(wǎng)絡(luò)、設(shè)備、系統(tǒng)三方面相互配合、共同實(shí)現(xiàn)。大連市RFID房產(chǎn)證信息共享平臺(tái)于2009年8月上線運(yùn)行。隨著大連市房地產(chǎn)管理信息化水平的不斷提高，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)不斷完善，在RFID技術(shù)的支撐下實(shí)現(xiàn)的電子房產(chǎn)證逐步進(jìn)行應(yīng)用和推廣，并逐步擴(kuò)展其遠(yuǎn)程自助聯(lián)機(jī)查驗(yàn)等高附加值應(yīng)用。聯(lián)機(jī)查驗(yàn)可以使銀行信貸、房地產(chǎn)中介等企業(yè)能及時(shí)了解指定房產(chǎn)的真?zhèn)巍?shù)據(jù)以及他項(xiàng)權(quán)益，從而降低交易過程中可能出現(xiàn)的欺詐，形成良好的交易環(huán)境，提升交易效率。

四、建設(shè)基于電子證件的政府公共服務(wù)信息平臺(tái)的制約因素

將電子證件應(yīng)用于政府公共服務(wù)信息平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)和好處是顯而易見的，但是它牽涉面廣、科技含量高、整個(gè)過程中充滿著許多不確定的因素，在建設(shè)和推進(jìn)的過程中，面臨許多的制約因素。

(一)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化和信息安全問題

信息標(biāo)準(zhǔn)化作為電子政務(wù)信息資共建共享的基石，是電子政務(wù)事業(yè)成敗的關(guān)鍵。但是目前我國(guó)信息標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)相當(dāng)落后，在RFID證件方面還有相當(dāng)多空白，特別是在集成、導(dǎo)航、檢索和定位信息資源時(shí)，一些信息弱勢(shì)群體常常缺乏起碼的技術(shù)支撐。安全性是電子政務(wù)的基礎(chǔ)保障。我國(guó)與電子證件相匹配的電子簽名、電子認(rèn)證等技術(shù)的整體研發(fā)能力還十分薄弱，信息安全在一定程度上體現(xiàn)了公共服務(wù)信息共享的生命力。所有信息系統(tǒng)都不可避免地面臨與網(wǎng)絡(luò)設(shè)施保護(hù)和信息保護(hù)相關(guān)的攻擊和安全威脅問題，這不僅會(huì)影響在線公共服務(wù)的完整性和有效性，更會(huì)影響公眾的信心。政府公共服務(wù)信息平臺(tái)包含了大量的反映政府活動(dòng)以及政府與公眾之間關(guān)系的信息，對(duì)公眾來說，方便了其獲得公共服務(wù)；對(duì)政府來說，有利于其全面獲取各方面信息，提高政府管理效率。

(二)數(shù)字鴻溝和信息孤島問題

由于經(jīng)濟(jì)水平的差距、受教育水平和區(qū)域特色的不同，公民利用政府公共服務(wù)信息資源的能力存在著很大差異，數(shù)字鴻溝在一定程度是客觀存在的。對(duì)政府部門來講，很多業(yè)務(wù)必須依靠不同部門的合作才能完成。然而在我國(guó)，各自為政的管理體制與電子證件的統(tǒng)一性、開放性和規(guī)模經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)生沖突，各部門出現(xiàn)條塊分割、信息共享障礙嚴(yán)重，造成一些政府部門之間缺乏良好的合作基礎(chǔ)和合作激勵(lì)機(jī)制。

(三)立法滯后問題

在政府公共信息服務(wù)的法制建設(shè)上，目前需要解決的問題主要在于以規(guī)范、明確的法律、法規(guī)來保證政府及時(shí)有效地提供公共信息服務(wù)。我國(guó)公共信息服務(wù)在立法這一重要環(huán)節(jié)上相當(dāng)滯后，許多方面基本上處于空白。同時(shí)，現(xiàn)行的各種法律法規(guī)已經(jīng)明顯不適應(yīng)發(fā)展，有關(guān)網(wǎng)絡(luò)安全、信息認(rèn)證、加密等方面的法律法規(guī)沒有及時(shí)跟進(jìn)，對(duì)網(wǎng)絡(luò)犯罪的預(yù)防、監(jiān)管、責(zé)任追究等也缺乏完整的法律依據(jù)。再加上網(wǎng)絡(luò)安全缺乏行政法律保障，規(guī)范化管理制度建設(shè)相對(duì)滯后，造成網(wǎng)絡(luò)安全管理漏洞，從而產(chǎn)生了網(wǎng)絡(luò)信息安全隱患。法律制度的缺失在一定程度上阻礙了政府公共服務(wù)信息共享的發(fā)展。

(四)資金不足的問題

利用電子證件實(shí)現(xiàn)政府信息資源共享是基于強(qiáng)大的信息化基礎(chǔ)設(shè)施上，而我國(guó)特別是中西部地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)水平低，信息化建設(shè)投入資金少，硬件環(huán)境既不能保證其信息資源的質(zhì)量，也妨礙了信息資源的共享。另外由于“重電子、輕政務(wù)”，軟件和信息資源開發(fā)利用方面投入相比于硬件投人更少。不僅是投入資金不足，消費(fèi)資金不強(qiáng)也明顯制約著信息資源的共享。

五、推動(dòng)基于電子證件的政府公共服務(wù)信息平臺(tái)建立的對(duì)策

為有效推動(dòng)電子證件的推廣應(yīng)用和政府公共服務(wù)信息資源共享的深化發(fā)展，可從以下幾個(gè)方面著手：

(一)加強(qiáng)基礎(chǔ)建設(shè)和安全管理

首先，應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大政務(wù)信息公開范圍，促進(jìn)信息共享。為此，在數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)方面，應(yīng)加強(qiáng)基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)，建設(shè)高速信息網(wǎng)。其次，應(yīng)加強(qiáng)電子政務(wù)安全保障體系的建設(shè)。可以通過內(nèi)部監(jiān)控審核，阻斷非法操作。同時(shí)，進(jìn)行一定級(jí)別的第三方認(rèn)證，以防范內(nèi)部人員對(duì)信息資源進(jìn)行惡意操作。

(二)培養(yǎng)公眾參與意識(shí)，加強(qiáng)公眾參與機(jī)制建設(shè)

只有以一種務(wù)實(shí)、公民可以接受的方式，循序漸進(jìn)地培育和提升公眾消費(fèi)在線公共服務(wù)的意識(shí)和信心，才能走出一條電子政務(wù)可持續(xù)的發(fā)展道路，并為公共服務(wù)的日臻完善提供外部動(dòng)力。首先，加強(qiáng)宣傳，讓更多人知道并了解信息平臺(tái)建設(shè)及其帶來的便利和效益，利用群體效應(yīng)影響公眾對(duì)移動(dòng)政務(wù)的心理認(rèn)知，增強(qiáng)公眾的廣泛參與意識(shí)。其次，必須降低服務(wù)價(jià)格和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，保證廣大群眾能夠接受并愿意主動(dòng)嘗試。

(三)完善相關(guān)的法制法規(guī)，提高服務(wù)的安全性

由于電子證件經(jīng)常會(huì)涉及用戶的隱私，這就要求立法規(guī)范，在實(shí)施電子證件技術(shù)時(shí)采用更嚴(yán)密的安全設(shè)置和安全措施，使用戶安心，提高用戶的信任。政府立法應(yīng)從政府信息保護(hù)方面的法律法規(guī)、政府信息公開方面的法律法規(guī)、政府信息獲取方面的法律法規(guī)、政府信息貯存管理方面的法律法規(guī)四個(gè)方面來考慮。必須遵循國(guó)家信息化建設(shè)綱領(lǐng)、規(guī)劃和原則，與電子簽名、政務(wù)信息公開、個(gè)人信息保護(hù)等專門立法精神保持一致，同時(shí)必須就數(shù)據(jù)重復(fù)采集、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不一、交換平臺(tái)多頭建設(shè)、信息資源產(chǎn)權(quán)不清、公共服務(wù)信息資源管理制度不健全等突出問題進(jìn)行規(guī)制。

(四)加大資金投入

政府信息資源共享平臺(tái)是基于電子證件技術(shù)的強(qiáng)大的信息化基礎(chǔ)設(shè)施上。政府應(yīng)加大在技術(shù)平臺(tái)建設(shè)的投入，特別是要加大中西部“信息孤島”地區(qū)的資金投入。在注重投資購(gòu)買網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施的同時(shí)，也要注重對(duì)信息資源數(shù)據(jù)庫(kù)等軟件設(shè)施的很好地開發(fā)利用。政府在信息資源整合中要宏觀調(diào)控、制定相關(guān)法律和政策進(jìn)行引導(dǎo)，同時(shí)要遵循市場(chǎng)規(guī)律，充分發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用，面向有效需求，力爭(zhēng)最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

(五)建立公共服務(wù)信息資源共享評(píng)價(jià)機(jī)制

房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)范文6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；操作風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策

一、房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)概述及特征

由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的特殊性，在現(xiàn)代復(fù)雜的信息社會(huì)中，房地產(chǎn)業(yè)面臨著更多的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是學(xué)術(shù)界長(zhǎng)期以來研究的重點(diǎn)，但操作風(fēng)險(xiǎn)卻很少引起關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)正在成為房地產(chǎn)業(yè)面臨的重大威脅之一。房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)的主體以及參與者主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介、購(gòu)房者等，他們的操作由不完善或有問題的內(nèi)部程序、員工和信息科技系統(tǒng)，以及外部事件所造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，包括法律風(fēng)險(xiǎn)，但不包括策略風(fēng)險(xiǎn)和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。所以房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不完善或有問題的內(nèi)部操作過程、人員、系統(tǒng)或外部事件而導(dǎo)致的直接或間接損失的風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)管理觀念和風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)水平等方面存在較大的欠缺。首先對(duì)房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，很多人將房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)理解為房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介在各自的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作中的風(fēng)險(xiǎn)，或者誤解為操作性風(fēng)險(xiǎn)，更有甚者稱為房地產(chǎn)犯罪。其次國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在操作風(fēng)險(xiǎn)管理方面由于房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介職責(zé)分散，缺乏專門的管理部門，不同的操作風(fēng)險(xiǎn)由不同的部門負(fù)責(zé)，缺少協(xié)調(diào)統(tǒng)一，致使各部門高層管理者無法清楚了解房地產(chǎn)業(yè)面臨的操作風(fēng)險(xiǎn)整體狀況，有些操作風(fēng)險(xiǎn)處于無人管理的真空狀態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)大多內(nèi)生于商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)活動(dòng)，覆蓋面大，不宜區(qū)分和界定，除具有地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的多源性、唯一性、隱蔽性、滯后性、風(fēng)險(xiǎn)控制犧牲性等特征之外，還具有以下特有特征：一是風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)生性。根據(jù)操作風(fēng)險(xiǎn)定義，由于程序、人員和系統(tǒng)都是重要組成部分，大多數(shù)操作風(fēng)險(xiǎn)存在于商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者的管理活動(dòng)中，可以說是一種內(nèi)生于內(nèi)部各層次范圍內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是風(fēng)險(xiǎn)誘因與風(fēng)險(xiǎn)損失的相關(guān)性難于判斷。房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者的整個(gè)體系有關(guān)，只要有各個(gè)機(jī)構(gòu)和人員存在的地方都有可能發(fā)生，有時(shí)隨著環(huán)境的變化而改變，管理過程中的一點(diǎn)小疏忽就會(huì)將操作風(fēng)險(xiǎn)遺漏，增加了管理的難度。三是損失無限性。操作風(fēng)險(xiǎn)涉及商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者各個(gè)層面，有時(shí)可能導(dǎo)致他們整體嚴(yán)重受損。四是損失數(shù)據(jù)不完整。操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生不會(huì)立即呈現(xiàn)，商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者都具有回避已發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)，有時(shí)記錄不及時(shí)或根本沒有相關(guān)記錄。五是計(jì)量的困難性。操作風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估除考慮直接損失，還需考慮經(jīng)營(yíng)中斷、法律成本等間接的損失，有時(shí)還有無法計(jì)量的損失。六是風(fēng)險(xiǎn)不易分散。操作風(fēng)險(xiǎn)難于通過商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者自身內(nèi)部機(jī)構(gòu)對(duì)沖和分散風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗c不同的區(qū)域文化、素質(zhì)不同的員工、特定的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，甚至是信件收發(fā)人員都有關(guān)系，具有很強(qiáng)的隱蔽性。

二、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)歷史回顧

1988年4月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)海南建省辦特區(qū)。在新設(shè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，各地投資商都看好海南省。1992年我國(guó)改革開放的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，海南省在一夜之間成為投資者的樂園，各級(jí)部門甚至一些高校、研究所都在海南省設(shè)有辦事處，投資商、投機(jī)者云集海南，房地產(chǎn)需求有了驚人的增長(zhǎng)，從而形成了房地產(chǎn)的集中開發(fā)熱潮。由于包括銀行在內(nèi)的機(jī)構(gòu)參與，多方炒作。許多盲目的投資決策與非理性投資行為相互作用使海南省經(jīng)濟(jì)陷入惡性循環(huán)。1993年我國(guó)針對(duì)投資膨脹采取了緊縮銀根的金融政策，金融機(jī)構(gòu)的資金迅速退出海南省房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)泡沫開始破裂，嚴(yán)重影響了海南省資源利用和經(jīng)濟(jì)發(fā)展[1]。

2010年1月4日國(guó)務(wù)院辦公廳《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，計(jì)劃至2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。2010年新年伊始，隨“國(guó)際旅游島”登場(chǎng)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速“井噴”，商品房成交量成倍放大、價(jià)格飆升。透過快速攀升的數(shù)據(jù)，可以看出海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些亂象苗頭：開發(fā)商違規(guī)操作，職業(yè)炒家操控市場(chǎng)，購(gòu)房者浮躁、恐慌、盲目跟風(fēng)，部分媒體大肆炒作、片面報(bào)道，導(dǎo)致市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)供求失衡、房?jī)r(jià)大幅上漲的現(xiàn)象。面對(duì)形勢(shì)，海南省政府及時(shí)干預(yù)市場(chǎng)，做出暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，新的土地成片開發(fā)和大型主題旅游公園項(xiàng)目要待國(guó)家發(fā)改委正式批準(zhǔn)《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》后再行啟動(dòng)的決定，并宣布2010年將動(dòng)工建設(shè)10.09萬套保障性住房。一系列調(diào)控措施取得了立竿見影成效，民眾恐慌性購(gòu)房逐步消停，開發(fā)商采取暗中打折促銷，炒家開始拋售囤積房源，引發(fā)房?jī)r(jià)下調(diào)，商品住房成交量開始下降，市場(chǎng)逐步回歸理性。目前海南省商品房入住率過低，這既是對(duì)資源的浪費(fèi)，最終還是需要當(dāng)?shù)鼐用瘛⑵髽I(yè)或政府來承接、管理，從這個(gè)角度分析，也說明海南房地產(chǎn)的供給在目前的消費(fèi)水平上已足夠多，并且房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)氐氖杖胨较啾蕊@然較高。加上第一批炒房者已經(jīng)獲利撤出，一部分年輕的購(gòu)買者可能因?yàn)榉績(jī)r(jià)陡升利益空間變小處于觀望狀態(tài)，從而抵消了一部分有意愿來海南省購(gòu)房者的需求量。因此，海南省房地產(chǎn)的需求量增加最快的階段已過去，此后增長(zhǎng)速度將減緩，房地產(chǎn)需求逐漸減少。同時(shí)海南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還面臨兩個(gè)方面的壓力：一是世界經(jīng)濟(jì)未來的走勢(shì)還不明朗，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響在短期內(nèi)還難以有大的改觀；二是開發(fā)商房?jī)r(jià)追漲會(huì)影響今后的市場(chǎng)成交量，進(jìn)而影響到企業(yè)資金的回籠。由于房地產(chǎn)規(guī)模較大，投資期長(zhǎng)，具有投資品和消費(fèi)品雙重屬性，其風(fēng)險(xiǎn)變化就變得更加復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)主體即房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介等的運(yùn)營(yíng)運(yùn)作導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)以及帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問題將逐漸暴露出來。

三、海南省房地產(chǎn)行業(yè)主要操作風(fēng)險(xiǎn)問題及原因

從海南省房地產(chǎn)歷史可看出，海南省主要存在以下操作風(fēng)險(xiǎn)問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商操作風(fēng)險(xiǎn)問題

由于缺乏房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃，一直以來對(duì)城市性質(zhì)、功能等方面的定位比較模糊，功能分區(qū)不清楚，開發(fā)商對(duì)城市的未來發(fā)展缺乏有效想象空間，難以根據(jù)城市規(guī)劃把握開發(fā)熱點(diǎn)。在海南省房產(chǎn)商中，許多發(fā)展中的中小房地產(chǎn)商更多的是純機(jī)會(huì)選擇，而不是戰(zhàn)略性的謀篇布局。同時(shí)在房地產(chǎn)熱過程中的房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少，甚至開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人，通過虛假銷售（購(gòu)買）方式套取銀行貸款；盲目圈地，占地為牢，土地閑置嚴(yán)重；捂盤惜售、炒地炒房，房?jī)r(jià)死扛、明降、暗降，高房?jī)r(jià)低成交乃至零成交已逐漸成為了一個(gè)常態(tài)；私自加建樓層、搶建、改建的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，更有甚者把違章建筑當(dāng)商品房對(duì)外銷售；肆意占用公共空間，壓縮休閑空間；豆腐渣工程，各種偷工減料、破墻漏水的質(zhì)量問題，建筑質(zhì)量存在問題違章建筑現(xiàn)象嚴(yán)重；沿海公共海域布滿海景別墅和星級(jí)酒店，“私屬化”現(xiàn)象嚴(yán)重，毫無節(jié)制的圈地破壞；優(yōu)質(zhì)海岸線基本被搶占一空，在一線海景填海造地，對(duì)海底環(huán)境及海底生物造成巨大破壞。總之城市土地開發(fā)具有隨意性和低水平性，各種違規(guī)操作現(xiàn)象嚴(yán)重，既給海南省長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來了嚴(yán)重的不利影響，又給開發(fā)企業(yè)帶來其自身難以控制的操作風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商業(yè)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)問題

這種操作風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：第一，貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡(jiǎn)化手續(xù)，對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)；第二，抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效；第三，個(gè)別基層行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施；最后就是內(nèi)外勾結(jié)，一起金融舞弊。近幾年海南省銀行房地產(chǎn)金融大案要案的接連發(fā)生，從某一層面說明海南省銀行對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)防范的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，內(nèi)部控制存在漏洞和不完善的地方。金融案件正在朝著高職務(wù)、高科技、高案值，發(fā)案數(shù)量基層多、內(nèi)外勾結(jié)作案多、作案手法多的“三高三多”趨勢(shì)發(fā)展，并呈現(xiàn)出“同類案件屢次發(fā)生”的特點(diǎn)。因此，銀行加強(qiáng)操作風(fēng)險(xiǎn)防范仍是重中之重。

（三）海南省房產(chǎn)中介操作風(fēng)險(xiǎn)問題

海南省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在很多問題。首先，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準(zhǔn)入門檻低。其次，行業(yè)監(jiān)管存在漏洞。中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介，所以中介行業(yè)的直接主管部門難以掌握所有公司的資料，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。再次，服務(wù)不到位，品牌意識(shí)較弱。中介公司規(guī)模總體偏小，多數(shù)是靠差價(jià)賺錢。那些規(guī)模和實(shí)力較強(qiáng)，能夠引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的中介公司的品牌意識(shí)比較弱，經(jīng)營(yíng)缺乏長(zhǎng)期發(fā)展的考慮。最后，人員素質(zhì)及信譽(yù)偏低，從業(yè)人員多是沒有房地產(chǎn)評(píng)估師和經(jīng)紀(jì)人資格的，并不懂得房產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)。小中介公司在相當(dāng)程度上沒有按照行業(yè)管理的法律法規(guī)操作，這些問題從不同程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（四）海南省政府管理方面存在的問題

目前房地產(chǎn)已成為海南省的支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面海南省各級(jí)政府高度重視并促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面還存在相關(guān)的政府部門和人員出現(xiàn)以下主

要違法違規(guī)行為：第一，公權(quán)私用。主要在土地增值環(huán)節(jié)，稅收環(huán)節(jié)，開發(fā)資金的獲取環(huán)節(jié)，存在著官本位、情本位、錢本位甚至性本位的現(xiàn)象。第二，行政權(quán)越位。行政體制改革后，地方政府在再分配方面的權(quán)力減小了，但在財(cái)政的支配權(quán)、經(jīng)濟(jì)審批權(quán)、建設(shè)項(xiàng)目的決定權(quán)等方面仍沒有完全隱退，這意味著地方政府對(duì)市場(chǎng)推進(jìn)的程度、地方資源的控制、地方市場(chǎng)規(guī)則的制定以及政府工程項(xiàng)目的招投標(biāo)等是具有實(shí)際的決定權(quán)的，因此會(huì)發(fā)生為了保護(hù)和扶持與自己有共同利益的產(chǎn)業(yè)而濫用權(quán)力的情況。第三，征地補(bǔ)償。以前各地利用《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)基礎(chǔ)投資綜合補(bǔ)償條例》的規(guī)定，投資公路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資者可以從土地、稅收等方面給予優(yōu)惠補(bǔ)償政策，出現(xiàn)補(bǔ)償政策過濫、補(bǔ)償土地過多、地價(jià)過低、土地閑置過大等問題，同時(shí)關(guān)于補(bǔ)償款的紛爭(zhēng)也顯得十分混亂，因補(bǔ)償款發(fā)生暴利事件的事情時(shí)有發(fā)生。第四，稅費(fèi)不合理。海南現(xiàn)實(shí)行許多稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)過于嚴(yán)格和不合理，如房地產(chǎn)企業(yè)要繳交的營(yíng)業(yè)稅、預(yù)征所得稅、土地增值稅達(dá)到總銷售額的11%，其中預(yù)征土地增值稅2%。預(yù)征土地增值稅，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要增加預(yù)算成本和流動(dòng)資金，導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高。第五，規(guī)劃不合理。由于缺乏全省房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃或因?yàn)槌鞘幸?guī)劃經(jīng)常變化，導(dǎo)致一些地產(chǎn)商以破壞式的方式亂開發(fā)或囤地不開發(fā)，從而導(dǎo)致土地浪費(fèi)閑置現(xiàn)象嚴(yán)重。第六，監(jiān)督管理不到位。海南省九十年代建設(shè)的商品房不能保值增值的原因，除了規(guī)劃設(shè)計(jì)落后外，房屋質(zhì)量差、管理不嚴(yán)是最大的缺陷。海南近年來建設(shè)的房屋規(guī)劃、質(zhì)量有很大提高，但還不完美，由于管理上不夠嚴(yán)格，建筑設(shè)計(jì)部門設(shè)計(jì)降低標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商有使用劣質(zhì)材料，建筑商有偷工減料等行為，政府部門運(yùn)作缺陷導(dǎo)致了一系列房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)，阻礙了海南省房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（五）買房人操作風(fēng)險(xiǎn)問題

買房人容易犯的錯(cuò)誤主要有：不關(guān)注國(guó)家政策，買漲不買跌，盲目跟風(fēng)炒房；迷信權(quán)威專家；迷信媒體；有些人甚至不惜一切代價(jià)買房囤房，如此等等容易陷入操作風(fēng)險(xiǎn)。引起購(gòu)房者瘋狂的原因有很多，其中最主要有如下幾條：首先就目前而言，我國(guó)正處在快速工業(yè)化與加速城鎮(zhèn)化時(shí)期，工業(yè)化用地與城鎮(zhèn)化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價(jià)與房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的最直接原因。只要工業(yè)化不止、城鎮(zhèn)化不歇，人們對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求就沒有盡頭，地價(jià)與房?jī)r(jià)就會(huì)不斷上漲。其次隨著中國(guó)入世帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民就業(yè)機(jī)會(huì)增多，收入增加，購(gòu)房支付能力相應(yīng)提高。但是商品房供應(yīng)量卻跟不上居民需求的腳步，導(dǎo)致出現(xiàn)好多人搶一套房子的局面。再次在中國(guó)，股市與房市均未開征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。最后中國(guó)社會(huì)保障制度在摸索和“修理”中，養(yǎng)老面臨太多問題。中國(guó)股市投資風(fēng)險(xiǎn)太大，因此人們更偏好“買房?jī)?chǔ)值”，當(dāng)然，貪婪者更希望能夠通過“炒房”獲得暴利，現(xiàn)在已變成“買房養(yǎng)老”的時(shí)代。

四、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)控制策略分析

面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，海南省應(yīng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，對(duì)開發(fā)商、銀行、中介機(jī)構(gòu)、相關(guān)政府部門進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理控制，以促進(jìn)海南省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效發(fā)展。

（一）加強(qiáng)政府部門操作風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

為了避免相關(guān)政府部門和人員的操作風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面入手：第一，政府管理部門必須加強(qiáng)監(jiān)管力度，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕劣質(zhì)材料進(jìn)入市場(chǎng)、進(jìn)入工地。第二，要通過稅收、信貸、融資等渠道控制和穩(wěn)定普通商品房的價(jià)格，改變房?jī)r(jià)猛漲的局面，增加中低位商品房的供給，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資并盡力改變目前價(jià)格泡沫，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。第三，加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)住房市場(chǎng)分類管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范交易行為。大力發(fā)展廉租房，制定政策鼓勵(lì)擴(kuò)大廉租房的供應(yīng)范圍，保障低收入人群的住房要求，形成售租結(jié)合的住房保障體系。幫助進(jìn)城農(nóng)民工解決住房困難問題。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。深化城鎮(zhèn)住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)。第四，政府要起到主導(dǎo)作用最重要的就是通過完善危機(jī)管理相關(guān)政策法規(guī)，規(guī)范市場(chǎng)秩序，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系和有效的信息系統(tǒng)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)控制，完善住房保障體系等措施預(yù)防危機(jī)的發(fā)生，使危機(jī)的各種影響減至最小，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。第五，結(jié)合國(guó)際旅游島建設(shè)，對(duì)海南省主要城市進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)劃，提高城市規(guī)劃的科學(xué)性、權(quán)威性和嚴(yán)肅性，沒有控制性詳細(xì)規(guī)劃不得建設(shè)，詳細(xì)規(guī)劃一經(jīng)形成不得隨意變更。堅(jiān)持用科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)商品房開發(fā)，用科學(xué)規(guī)劃規(guī)范商品房建設(shè)，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場(chǎng)、“精品”市場(chǎng)、品牌市場(chǎng)，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)。第六，政府要給予旅游房地產(chǎn)發(fā)展的大力支持，組建與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的信托、保險(xiǎn)、金融等配套服務(wù)機(jī)構(gòu)以分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的可信度、信譽(yù)度，同時(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，營(yíng)造一個(gè)公平公正的旅游房地產(chǎn)發(fā)展的法治環(huán)境。第七，海南省應(yīng)建立市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)公布土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)及市場(chǎng)交易信息，成立建設(shè)管理服務(wù)中心，土地、建設(shè)、規(guī)劃等部門集中辦公，大幅度縮短辦事時(shí)限，實(shí)行行政審批責(zé)任制，營(yíng)造“親商、富商、安商”投資環(huán)境，大力降低開發(fā)商的“制度交易成本”。第八，應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)信用體系，以維護(hù)市場(chǎng)秩序、提高監(jiān)管和調(diào)控效率、防范金融風(fēng)險(xiǎn)。第九，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面，使項(xiàng)目建設(shè)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)綠色發(fā)展、和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展新理念。

（二）開發(fā)商需要理清發(fā)展思路，明確發(fā)展定位

根據(jù)海南城市規(guī)劃把握開發(fā)熱點(diǎn)，從機(jī)會(huì)主義導(dǎo)向轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)導(dǎo)向開發(fā)，對(duì)海南省房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略性謀篇布局，開發(fā)商必須自覺地進(jìn)行戰(zhàn)略管理，尋找并發(fā)現(xiàn)新的需求和新的市場(chǎng)領(lǐng)域。在房地產(chǎn)開發(fā)上，結(jié)合國(guó)際旅游島建設(shè)合理布局，準(zhǔn)確定位；對(duì)旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行必要的可行性分析，進(jìn)行相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)分析；將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運(yùn)用到旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，注重“借勢(shì)”去發(fā)展旅游房地產(chǎn)，達(dá)到最大經(jīng)濟(jì)效益；不搞掠奪式開發(fā)，要注意合理利用土地，保護(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點(diǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)發(fā)展，處理好旅游開發(fā)與經(jīng)濟(jì)利益、生態(tài)利益、社會(huì)利益之間的關(guān)系；旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目要科學(xué)設(shè)計(jì)，精心策劃，突出文化品位，注重旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的文化含金量。同時(shí)要突出旅游房地產(chǎn)的主題形象，努力挖掘內(nèi)涵，避免項(xiàng)目雷同，強(qiáng)化品牌形象，運(yùn)用商業(yè)和市場(chǎng)的運(yùn)作方式將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場(chǎng)。在旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷方面，要滿足旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者的多樣化需求，廣開營(yíng)銷渠道，加大營(yíng)銷宣傳力度，促進(jìn)銷售，努力贏得回籠資金；不盲目圈地，不閑置土地，杜絕假按揭，提高建筑質(zhì)量，不搞違規(guī)建筑和豆腐渣工程，同時(shí)配合國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，適度降低房?jī)r(jià)，不搞虛假炒作。要想主導(dǎo)海南未來的樓市，海南省房地產(chǎn)商們還需加快自我升級(jí)的速度，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場(chǎng)、“精品”市場(chǎng)、品牌市場(chǎng)，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)，轉(zhuǎn)變及其商品房供給嚴(yán)重大于需求的狀況，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)控制

由于銀行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)是由不完善的內(nèi)部程序、人員失誤、系統(tǒng)故障或外部事件造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，因而具有較強(qiáng)的內(nèi)生性，難以在事前充分預(yù)期。實(shí)踐表明，相對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，操作風(fēng)險(xiǎn)更加難以事先計(jì)量和預(yù)測(cè)，這即通常意義上所說的管理滯后性特征，也說明了建立良好的監(jiān)管機(jī)制尤為重要。風(fēng)險(xiǎn)不可完全消除，但可以降低。筆者認(rèn)為貸前審查經(jīng)辦人員對(duì)資料真實(shí)性、合法性嚴(yán)格審核，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料深入調(diào)查核實(shí)；辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合、按程序操作，規(guī)范管理抵押物；建立相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施，防止內(nèi)外勾結(jié)、一起金融舞弊；海南省銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)和證券監(jiān)督管理委員會(huì)等監(jiān)管部門應(yīng)各司其職，應(yīng)對(duì)各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新手段和由此衍生出來的投資產(chǎn)品加強(qiáng)監(jiān)管，重視各種金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成的潛在風(fēng)險(xiǎn)，建立信息共享和協(xié)調(diào)合作機(jī)制，提高監(jiān)管效率；海南省各家銀行應(yīng)及早建立房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)發(fā)生的每一次風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行監(jiān)控和記錄，并分析導(dǎo)致每次風(fēng)險(xiǎn)的因素和產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)點(diǎn)，度量這些因素對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的具體影響，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行數(shù)量化的度量記錄；按照不同的風(fēng)險(xiǎn)事件和其所發(fā)生的業(yè)務(wù)部門不斷積累風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而提高對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。

（四）避免中介服務(wù)所帶來的操作風(fēng)險(xiǎn)

健全房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)，讓海南省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)走組織市場(chǎng)化、正規(guī)化、規(guī)模化、品牌化、信息化、資源共享化的現(xiàn)代管理模式，學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外一些先進(jìn)管理模式，加強(qiáng)對(duì)中介服務(wù)的管理，擴(kuò)大對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，遏制中介盲目追求規(guī)模擴(kuò)張、忽視操作風(fēng)險(xiǎn)管理的短視行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)中介活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，避免操作風(fēng)險(xiǎn)。海南省房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)本市房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和管理；土地、工商、稅務(wù)、公安、人事勞動(dòng)保障、價(jià)格等管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的有關(guān)工作，讓房地產(chǎn)中介適應(yīng)時(shí)展，向國(guó)際管理靠攏，創(chuàng)一流品牌和建設(shè)更高的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介信用道德建設(shè)，教育是基礎(chǔ)。廣泛深入地開展信用道德教育，不斷加大輿論宣傳力度，營(yíng)造誠(chéng)信氛圍，引導(dǎo)中介企業(yè)加強(qiáng)信用管理，強(qiáng)化信用觀念，形成一種誠(chéng)信為本的良好氣氛，使他們懂得“君子愛財(cái)，取之有道”不斷提高信用道德觀念，將信用風(fēng)險(xiǎn)管理作為房地產(chǎn)中介企業(yè)管理的重要內(nèi)容。在中介企業(yè)內(nèi)部形成誠(chéng)信為本的文化氛圍，在企業(yè)外部樹立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的企業(yè)形象，提高房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)管理的透明度，逐步取得全社會(huì)信賴。

（五）買房人規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)之道

對(duì)于許多手頭寬裕、有理財(cái)需要的人而言，房產(chǎn)投資是實(shí)現(xiàn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)保值增值，獲得良好收益的一個(gè)重要手段。作為一種花費(fèi)大的投資行為，在進(jìn)行房產(chǎn)投資之前必須認(rèn)真研究，考慮多種因素，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。首先研究宏觀政策變化走向，積極關(guān)注國(guó)家宏觀政策的變化，研究政策走向，適當(dāng)收縮投資戰(zhàn)線，集中資金于少量?jī)?yōu)質(zhì)房產(chǎn)，這樣雖說收益減少，但風(fēng)險(xiǎn)可有效降低。其次防范城市規(guī)劃帶來風(fēng)險(xiǎn)，注意媒體上有關(guān)城市建設(shè)方面的信息，登錄當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃部門的網(wǎng)站，了解城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)，小心決策。同時(shí)，如果能多注意城市規(guī)劃的方向，嗅出潛在的機(jī)會(huì)，不僅可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還有可能大賺一筆。再次警惕房產(chǎn)商圈套，購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)盡量找那些誠(chéng)實(shí)守信、有良好品牌形象的房產(chǎn)商。對(duì)于購(gòu)買過程中的陷阱，房產(chǎn)投資者不妨借外腦，多咨詢房產(chǎn)法律專業(yè)人士，必要時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)法律人士陪同購(gòu)買，識(shí)別合同和交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)，避免中了房產(chǎn)商的圈套。最后評(píng)估自身遠(yuǎn)期支付能力，不少房產(chǎn)投資者希望“以小博大”、“以房養(yǎng)房”。天有不測(cè)風(fēng)云，如果還貸額占資產(chǎn)比重較大，將來一旦出現(xiàn)沒有預(yù)料到的事情而發(fā)生還貸困難，房子則有被銀行收走的風(fēng)險(xiǎn)。買房人必須慎重決策，把預(yù)期收入的估計(jì)建立在較切合實(shí)際的基礎(chǔ)上，有償付能力，以便從容還貸，規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)。最后就是買房人不要盲目跟風(fēng)炒房，小心炒成房東；學(xué)會(huì)投資理財(cái)，敢于貸款買房；租房不如買房，但是在當(dāng)前樓價(jià)非理性上漲情況下還是租房更劃算；買房時(shí)自己審慎，不要迷信權(quán)威專家和迷信媒體等等，從而規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)。

（六）未來房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)之策

在國(guó)際資本市場(chǎng)信用形象遭受重創(chuàng)、各國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨大衰退的非常時(shí)期，作為海南省經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭行業(yè)，海南省房地產(chǎn)業(yè)面臨著市場(chǎng)與資金的雙重煎熬。房地產(chǎn)業(yè)在海南省是一個(gè)與民生密切相關(guān)的行業(yè)，需要實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是全社會(huì)實(shí)際購(gòu)買力作支撐，“暴利”不是其應(yīng)有的特征，它是一個(gè)與海南省資源利用和城市品質(zhì)、人民生活質(zhì)量息息相關(guān)的行業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值決定房產(chǎn)價(jià)值。針對(duì)海南省未來可能面臨的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，海南省房地產(chǎn)應(yīng)適度降價(jià)，加快資金回籠，避免資金鏈斷裂，回避毀滅性打擊。同時(shí)海南省應(yīng)結(jié)合建設(shè)國(guó)際旅游島，抓住歷史機(jī)遇，站在更高的層面，以戰(zhàn)略的眼光來謀劃適合海南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，走高端路線和品牌路線，大力發(fā)展高端旅游房地產(chǎn)、度假地產(chǎn)和休閑地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架；逐步推進(jìn)全裝修房建設(shè)，減少二次裝修造成的資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，充分利用太陽(yáng)能優(yōu)勢(shì)，推廣太陽(yáng)能與建筑一體化技術(shù)，發(fā)展生態(tài)、節(jié)能建筑，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值；逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架；逐步推進(jìn)全裝修房建設(shè)，減少二次裝修造成的資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，以保護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境，使低碳房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

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