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房地產規劃設計方案范文1

關鍵詞：房地產；成本管理；成本控制；合同管理

近年來，隨著經濟的發展，人民生活水平的提高，我國房地產的開發獲得了前所未有的快速發展。但房地產開發是以盈利為目的的，項目能否實現利潤的最大化，這關系到房地產企業的生存與發展。為此，如何在不斷實踐中和總結，摸索出一條房地產開發項目成本控制的成功之路，就成為房地產企業共同關注和急待解決的關鍵問題。

1 建設項目的成本控制策略

1.1 建立項目成本管理體系

項目成本管理體系是以建設單位組織機構為框架支撐，以資源為基礎通過規定合理的程序和過程而達到一定的目的?？茖W、合理的管理體系不僅是房地產項目活動順利進行的保證，也是房地產項目各項指標能否達到的基礎，建立相應的項目成本管理體系是房地產項目建設的重要內容，建設單位應根據不同的房地產項目，因地制宜建立相應的項目成本管理體系（圖1）。

圖1 項目成本管理體系示意

1.2 項目成本管理體系運行原則

（1）節約原則

建設單位要加強成本的事前控制，制定有關防范成本失控的技術、組織和經濟措施，做到“防患于未然”，努力消除成本管理工作的先天性不足，有效地發揮事前控制的作用。

（2）全面性原則

建設單位要充分調動每個部門、每個團隊成員積極主動地參與建設項目的全過程成本控制，保證項目在全壽命周期內達到經濟效益最大化。

（3）責、權、利相結合的原則

建設單位對于項目成本管理體系中的各個部門，應按照責、權、利相結合的原則，嚴格貫徹執行經濟責任制，使成本控制真正有效。這些部門都負有控制成本的責任，是整個項目成本管理責任系統的一部分，可通過定期考核員工的業績，做到獎懲分明。

（4）目標管理原則

目標成本是對項目各種經濟活動進行控制和管理的準繩，建設單位要努力做到以最合理的成本支出，獲得最大的經濟效益。

1.3 在成本管理中實施價值工程

價值工程也稱價值分析，是一門工程技術理論，它有3個基本要素，即：價值，功能，壽命周期成本。該理論以功能分析為核心，以科學的分析方法為工具，力求以合理的低費用獲取盡可能高的收益，從而達到提高所研究對象價值的目的。

對于一個相同的房地產開發項目，因具有不同的功能要求，會產生不同的規劃設計方案、設計成果（設計施工圖紙），與之相應的建設成本也會有不同。建設單位要充分利用價值工程理論從功能和成本等方面進行考量，著重對規劃設計方案進行選擇，從中確定最優方案。隨后，在深化設計中運用價值工程理論更深入地進行成本監控，從而達到有效控制建設成本的目的。

2 建設項目設計階段成本控制的策略

首先，建設單位通過設計招投標，運用價值工程理論選擇最優的規劃設計方案；其次，建設單位在委托設計任務書中設定設計限額，要求中標的設計單位根據設計任務書要求進行限額設計；再次，要求設計單位編制設計概算提交建設單位核定，使建設單位能比較直觀的了解設計方案的成本指標并進行決策；最后，在施工圖設計過程中，建設單位要著重加強與設計人員的溝通、協調，運用價值工程統籌考慮各設計專業的功能與成本，力求做到功能最大化，成本最小化。

2.1 通過招投標方式選擇最優規劃設計方案

一般來說，規劃設計方案是以規劃、設計規范，項目規劃、設計條件，以及建設單位的功能要求為主要設計依據的。規劃、設計規范和規劃、設計條件反映了當地政府對房地產項目的建設規模、容積率、綠地率、配套設施、建筑密度、建筑層數和建筑物高度等方面提出的強制性限制要求。建設單位的功能要求是建立在滿足政府強制性要求的基礎上，同時體現出建設單位自身個性化偏好上的。所以，建設單位在規劃、設計方案的招投標中，要運用價值工程理論對方案進行分析、比較，從中選擇出既滿足功能要求又不違背政府強制性規定的，且最具經濟價值的規劃設計方案，這是項目取得投資收益最大化的前提，也是項目開發成功最關鍵的一步。

2.2 在設計各個階段進行限額設計

建設單位在確定規劃、設計方案的基礎上，編制設計各階段成本控制建議及限額設計指標值，與細化的項目定位、開發理念、技術經濟指標等形成設計任務委托書。規劃、設計單位按照此委托書開展規劃設計、建筑方案設計和施工圖設計。

限額設計是設計階段控制成本的有效手段。在每個專業設計滿足使用功能的前提下，以不突破限額指標為抓手，對設計階段的工作進行成本控制。限額設計不是單純的考慮節約成本，而是建立在參與人員科學設計、精細化設計和滿足建筑產品使用功能基礎上的工作要求，是取得利益最大化的價值工程理論的體現。這需要建設單位與設計單位相關人員密切溝通，相互協調，在設計各階段逐步推進。

（a）建設單位應優先選擇已經在內部建立限額設計責任制的設計單位，對于有實力、有信譽、配合意識強但尚未建立限額設計責任制的設計單位要認真督促其盡快建立限額設計責任體系。真正做到限額設計工作人人有責，事前有指標、事中有檢查、事后有總結，形成嚴密的科學管理體系。

房地產規劃設計方案范文2

關鍵詞:房地產；開發；設計管理

0引言

在房地產項目建設開發的全過程中，設計管理的主要目標在于:確保各個設計階段的進度符合要求，保障各設計方案的質量水平；對項目開發成本進行合理控制，控制房地產開發項目的品質，確保各個階段設計方案的連續性與統一性。特別是在房地產產業不斷優化升級的背景下，如何提高項目開發過程中設計管理質量，避免設計階段各種問題的出現，已成為業內人士高度重視的一項課題。

1設計管理的內涵

在房地產工程項目設計階段，展開全方位管理有著非常重要的意義與價值。一方面，房地產項目開發是由建筑設計專業人員共同完成的，集結了專業工程設計人員的智慧成果，使房地產開發項目的實用價值能夠得到最大限度的提升，以確保大眾需求得到滿足。另一方面，在房地產項目開發過程中，設計人員能夠起到溝通協調的作用，在促進房地產項目后期規范化、高效化的建設施工方面有積極作用。在房地產開發項目的設計階段，設計管理人員積極介入，能夠使項目設計階段對整個房地產項目開發過程的控制效果更為理想，將作業人員能動性充分調動起來，進而在保障房地產開發項目設計管理走向成功的方面起到了尤為關鍵的作用。在房地產項目開發實踐中，設計管理主要包括兩個方面的基本內容:一是房地產項目開發設計階段。這一階段的最終成果是方案報建文本。二是房地產項目施工圖設計階段。這一階段的最終成果是施工圖藍圖。這兩個階段產生的最終設計成果都必須上報政府部門進行審批，審批合格后方可展開施工作業。由于設計管理的任務與目標有所不同，因此項目管理在時間、溝通、風險、質量以及人力資源等因素的協調處理上存在較大差異，方案設計階段管理的重要性毋庸置疑。

2設計管理的具體內容

該項目位于福建省漳州市原罐頭廠廠址，地塊南臨漳響路(騰飛路)，北臨漳華路，與群裕小區隔街相望；東臨零號路，西隔農貿市場，與丹霞路相近，交通便捷?；亟ㄔO用地面積為89459.24m2，規劃要求容積率≤5.5,建筑密度≤38%。該項目三期主要建設7幢高層住宅、配套的商業與公建用房?？偨ㄖ娣e（地上部分）128007.496m2，其中住宅建筑面積為120488.396m2,商業建筑面積7227.410m2。

2.1明確設計任務要求

在房地產項目開發階段，設計管理的首要內容即明確設計任務要求。房地產公司的設計人員對設計院的設計成果的評估,是以設計任務要求為標準。設計任務要求是針對設計過程中關鍵部位,重要點、面等提的具體要求。合理確定設計任務要求是房地產設計管理的第一步，也是對設計單位管理的根本。該工程規劃布局綜合考慮周邊環境、路網結構、公建與綠地系統；遵循因地制宜、合理布置、生態化的設計原則；以人為本，注重社區的人性化設計。設計中突出綠化與水景相結合的自然生態環境，體現綠色社區的特點；空間組織靈活多樣，利用建筑體型的變化造就富于變化的空間形態；營造舒適宜人的物理環境與人文環境，促進人與自然、人與人之間的親和關系，強調居住均好性、家園人情味與親切感。該項目整體規劃已于2009年完成報批，各項經濟指標已定型。所以，設計時僅結合現有市場情況對單體戶型及立面調整，并增加一些公共配套設施，如室內活動場地等。

2.2設計進度管理措施

項目的設計進度管理貫穿于項目開發所有涉及的各個環節，是實現設計進度管理的關鍵所在，因此可將設計分幾個節點，要求設計單位嚴格按照節點完成任務。

2.3設計過程管理措施

在設計過程中加強管理的具體措施包括:首先，應對設計進度進行重點控制。若特殊情況影響，無法按時完成設計，設計人員必須及時將具體情況上報給上級領導，并作出詳細說明，不得出現弄虛作假或應付了事的情況。其次，不同階段設計人員應當經常針對設計資料進行互提，構建一套完善且配合良好的資料互提單，以實現對設計人員責任權利的約束與管理，提高設計的全面性與嚴謹性水平。最后，設計工作完成后，要根據審圖中心的意見進行圖紙的修改，并在返修后進行復審，復審通過后方可開工。從而減少對設計圖紙的變更。

2.4合同管理措施

首先，在房地產開發設計管理實踐中應當確保設計費用的合理性。設計費用占房地產項目開發成分的比例低，但設計會對房地產項目開發成本產生相當大的影響，因此不能以過低的設計費用降低設計單位工作質量以及工作積極性，以避免圖紙質量受到影響。其次，應確保設計周期的合理性。房地產開發項目設計需要設計人員投入大量的時間與精力，若過分約束時間可能會影響到設計人員的專注度，導致項目設計質量大打折扣。最后，應對合同條款及相關內容進行嚴格控制，明確涉及到圖紙數量的約定內容，以免導致后期費用增加。

2.5經濟管理措施

首先，應當通過建立獎勵機制的方式，鼓勵設計單位為房地產項目開發商主動考慮成本問題，以設計方案的不斷優化達到控制開發成本的目的。如可以在具體條款中規定:設計單位若能夠將設計方案下的成本指標控制在理想范圍內，則按照某種方式給予某種程度的獎勵，以促進設計單位不斷研究設計方案的優化措施，降低成本開支，不斷提高房地產開發項目的成本效益水平。其次，應當明確規定針對設計問題對房地產開發項目所產生的損失應當由設計單位負責承擔一定比例，通過經濟層面的懲罰措施，不斷提高設計人員責任意識，保障設計方案的合理性與經濟性。

3總結

房地產項目的開發規劃水平會受到大量因素的影響,規劃設計工作的開展具有復雜性、多層次性以及多元性的特點。在房地產項目開發過程中，必須采取各種措施實現目標體系間的有機整合，促進各體系相互配合，形成平衡發展、和諧一致的局面，以促進房地產開發期間規劃設計工作的順利開展。

參考文獻:

[1]苗新英.初探房地產開發公司的設計管理問題與對策[J].建筑工程技術與設計,2016(28):1846.

房地產規劃設計方案范文3

【關鍵詞】價值工程（VE）；房地產項目規劃；重要性

一、當前背景

新世紀以來，我國經濟保持持續、穩定、健康發展態勢，房地產行業逐步走強。到2005 年左右，已初顯過熱的跡象，部分地區的房價過高。此后，國家開始對房地產行業實施宏觀調控。國務院及相關主管部門先后出臺“國八條”、“國六條”等宏觀調控政策，對過熱的房地產市場進行宏觀調控。2013年2與20日，主持召開國務院常務會議，再次就房地產調控進行研究、部署。新“五條”規定暫停發放第三套房貸、推進房產稅改革試點、部分城市限購房套數、囤地捂盤房企業將停發股債不給貸款等。房地產企業要積極面對政府調控和企業內部日趨激烈的競爭，必須著力提高自身的競爭力，提高產品的價值，進一步降低生產成本，才能在價值中取勝。房地產項目的規劃設計包括對房地產項目的產品類型、項目用地與產品的匹配、項目容積率、環境景觀、公建配套等諸多因素的規劃和設計，是市場需求的結果，目的是為客戶提供較高的價值。

二、VE理論

價值工程（Value Engineering，簡稱VE），又稱價值分析

（Value Analysis，簡稱VA）、價值管理（Value Management，簡稱VM），是20世紀40年代產生的一門管理技術。它是研究如何使產品功能與成本達到最優結合的一門科學，主要目的是通過對工程項目、新產品開發、服務運營組織等對象進行功能分析和成本分析，以多學科團隊工作方式和創意流程，優化項目和產品的功能，同時在數十種甚至數百種方案中找到最低成本、最高價值的方案。價值工程最早在產品和設備制造中使用，后來逐漸應用到軍工、建筑工程、服務業等領域。進入 21 世紀后，價值工程作為一種強調價值、強調成本控制、強調綜合效益的管理科學，重新得到了廣泛的關注和重視。

三、VE理論與房地產項目的結合

運用價值工程理論對房地產項目規劃方案的選擇、規劃方案的優化進行研究，確立最優規劃方案，滿足用戶需要，降低生產成本，可以為企業帶來最大利潤。

四、重要性

房地產項目規劃設計，是根據項目定位報告，綜合了項目用地的用地面積、建筑面積、綠化率、總戶數等等若干指標后，按有關國家規范進行的設計活動。規劃設計集藝術性、實用性、經濟型于一體。當前我國的房地產開發商，在進行規劃設計時，往往走向極端：或者是偏重于方案創新，為追求項目的亮點、創新點，不惜一切代價，造成項目的開發成本偏高。而對于綜合考慮項目的整體功能和成本節約之間的理想平衡點的，幾乎沒有。價值工程應用的主要任務，就是實現功能與成本的最佳結合。因此，在項目規劃設計方案的選擇上應用價值工程，具有現實可行性。隨著設計的逐步深化，以及項目的實施，項目的建安成本也逐步確定，可優化調整的余地也越來越小。因此，在項目規劃設計階段應用價值工程具有重要意義。（1）在項目規劃設計階段應用價值工程，能節約投資，有效提高投資效益。根據美國價值工程師協會對價值工程的定義：價值工程是一種以功能分析為導向的系統群體決策方法，它的目的是增加產品、系統或服務的價值。而這種價值的增加可以通過兩種方式實現：一是提高能滿足客戶需求的功能；二是降低成本。大量的研究和實踐也證明，價值工程在降低項目成本方面具有較好的作用。根據美國建筑業界的統計，應用價值工程，可以降低項目初始投資的5%～10%，同時可以降低項目建成后的運營費用5%～10%。（2）在項目規劃設計階段應用價值工程，有利于產品的創新。要實現增加產品的價值的目的，通過應用價值工程，我們了解到，在產品成本保持不變的情況下，提高產品的功能是唯一的辦法。在規劃設計階段，就突出的體現在產品的創新上。（3）在項目規劃設計階段應用價值工程，能有效提高企業競爭力。我國房地產開發已逐步成為競爭激烈的買方市場，房地產開發商必須不斷提高企業競爭力，才能在激烈的競爭中生存、發展。這就要求開發商一方面要不斷滿足客戶的各種需求，甚至提供給客戶超過其要求的產品；另一方面又要不斷控制成本，降低企業的運營風險。而價值工程的主要功能，就是研究功能與成本的關系，研究如何在功能與成本之間選擇最佳平衡點?？紤]到一個項目的功能與成本，在項目的規劃設計階段就已經基本定局，因此，我們可以認為，在房地產開發項目規劃設計階段應用價值工程能夠有效地提高企業競爭力。

房地產規劃設計方案范文4

［關鍵詞］房地產；開發項目；成本控制；管理

我國自改革開放以來，在社會和經濟快速發展的同時，有效推動了房地產行業良好的發展，現階段房地產行業發展已經具有一定的規模，不僅成為了社會發展過程中的重要支柱企業，還為國家以及地方財政做出了巨大的貢獻。而隨著一些國有大中型企業的加入，使得房地產行業競爭越發激烈，但是不少房地產企業依舊使用傳統的方式和手段來進行預算，而企業自身都不具備事前防范的意識，通常都是在事情發生以后再進行管控，因此使得房地產成本管控水平的提升就受到了嚴重的影響，所以一定要將成本管控落實到實際中，進而更好的推動房地產企業的發展。

1簡述房地產開發項目中的成本管控

1．1成本管控的含義

在房地產開發項目中所使用的成本管理，就是房產企業在建設相應開發項目過程中對所支出費用、消耗各項資源等進行有效且合理的管控過程。簡單來說，就是對房地產開發項目的全過程進行有效的管理和控制，進而減少實際成本投入，提高開發項目的整體收益。一般開發項目全過程中包含了獲取土地階段、投資階段、決策階段、規劃階段、設計階段、施工階段、竣工驗收階段［1］。

1．2管控原則

在對開發項目進行成本管理一定要按照以下原則來進行，只有這樣才能夠保證成本管控的有效性。首先，整體成本最小化原則。在對房地產開發項目進行成本管控期間，一定不能過于片面的追求某一時期內成本最小化，而是要放眼全局，從整體的角度上來對項目成本進行管控，進而保證項目整體能夠將成本控制在最小范圍內。其次，全面成本管控原則。在成本管控期間，一定要借助于整體的力量，并在各部門和人員良好溝通的基礎上，對影響項目成本的實際因素進行管控，進而對項目成本管控進行合理且科學的管控［2］。再次，責任制原則。想要保證項目成本管控能順利且良好的進行，就一定制定完善的成本管控目標，進一步明確各相關部門以及人員職能和責任，然后再按照管控目標的完成情況，來對其進行相應的評價和考核，進而達到激勵相關人員主動參與到項目成本的管控過程。第四，有效化原則。就是以最少的成本、人力、物力等方面的投入，高效率的完成相應工作，進而獲得最大的收益，達到經濟有效性目的。最后，科學化原則，在進行成本管控過程，一定要使用科學且有效的方式來完成管控，這些科學方法中包含了科學的預測和決策方法、價值工程以及不確定分析法等。

1．3管理內容

通常情況下，對房地產開發項目成本管理過程中不僅包含了項目計劃、成本估算、成本預算、成本控制以及成本核算等。其中項目資源計劃就是對開發項目的建設期間所使用的資源類型、使用數量以及使用時間等進行分析和確定，進而保證成本管理能夠順利進行；成本估算就是以完善的資源計劃作為基礎，并充分結合相應的市場價格信息，進而對開發項目實際成本支出進行估算和確定；成本預算一定要按照開發項目的實際施工進度和水平，從而對各分項目的成本以及工程總成本進行預算；成本控制是按照房地產開發項目進行成本復算，然后對成本預算與實際成本之間所存在的差異進行分析，并使用完善且科學的措施和方法來對誤差進行糾正，進而使項目成本預算在可控范圍之內；成本核算就是對開發項目建設期間所產生的各項成本、單位面積建設成本以及項目總成本進行相應的記錄，進而有效為項目成本管控提供相應的數據參考［3］。雖然對成本管理的內容進行了有效的明確，但是在實際成本管控過程，并不具備十分明顯的且較為嚴格的界限，使得管理內容之間經常會出現相互影響又相互促進的現象，因此在實際管理過程中就要按照完善且科學的流程來進行成本管理。

2房地產開發項目進行成本控制的策略

2．1投資決策過程中的成本控制

想要保證項目成本管理的科學性以及合理性，就一定要保證項目實際決策的正確性，因為一旦項目決策不準確就會使成本支出沒有任何效用，并且還會在一定程度上造成嚴重的浪費，嚴重的就會導致無法挽回的損失出現，所以一定要在事前就對其成本進行有效管控，保證所做決策的正確性，進而減少因為決策失誤而導致的損失出現。因此投資決策階段的成本管控需要對可研成本進行編制，并且還要求企業內部各職能部門能夠進行良好的溝通與配合，進而保證可研成本的全民性。但是還需要注意的是，可研成本的編制以及開發項目決策是一項具有系統系以及專業性較強的工作，因此一定要保證可研成本測算的精準性，進而保證決策的合理性。此外在實際編制過程中，一定要根據開發項目的實際情況，在充分結合房地產企業內部各部門和人員的狀況來組建全新的項目小組，從而保證投資決策期間的成本控制工作可以順利的完成［4］。不僅如此，想要進一步保證可研成本工作能夠做到測算準確、合理，就要做好以下幾個方面的工作：首先，要盡最大限度的做好市場調查工作。加強對可能會影響開發項目因素的研究，如，社會因素、市場因素等。同時為了進一步保證項目預測的準確定，一定要對項目建設期間的市場需求以及供給情況進行調查分析，進而保證項目成本測算的合理性。其次，要對項目規劃設計做出正確的評價。在進行評價工作時，必須要按照開發項目的實際規劃情況，充分對項目容積率、建設密度、建筑面積、建筑物實際高度以及不能夠出售的建筑面積比例等因素進行考慮，并對這些影響因素進行逐個分析，進而保證評價的準確性。同時，還要對項目自身開發建設的性價比以及經濟性等進行評價，從而保證規劃設計方案的有效性。最后，開發項目的實際定位一定要精準。在對項目進行定位之前，一定要對項目所處地區、周圍環境、人流量等信息進行匯總、分析、研究，然后在與項目周圍同類型的房地產的實際售價等進行分析，之后對產品、市場以及客戶等方面的定位，進而有效對項目的回款周期以及回款額度等進行預估，更好地對財務成本進行預算。

2．2規劃設計過程中的成本控制

現階段，大部門房地產企業會在開發項目實際的規劃方案確定以后的一段時間內，就要求對目標成本進行定稿和實施，這樣可以游俠達到成本前置的目的。一般情況下目標成本是建立在可研成本基礎上，它還可以將科研階段內所制定的指標、方案、標準等進一步落實和細化，一旦目標成本完成落實以后，就不會輕易做出更改。同時，在規劃設計期間一定要對以下幾點進行有效管控，進而保證規劃設計期間成本控制工作的良好［5］。如，項目中樓座組合形式、面積指標、建筑結構形式、項目結構自身的經濟性、項目層數、窗地比、外墻裝飾、園林景觀等。而在規劃方案確定以后，目標成本也會隨之確定，但是一定要保證規劃設計的科學性以及合理性，只有這樣才能保證開發項目能夠順利進行。并且確保建造成本的可控性，這是由于規劃設計方案對項目進入市場、項目實際獲利等有著極為嚴重的影響，所以，在這一階段對成本進行管控是非常重要，這樣一來不僅能夠提升項目各方面收益，還能提升成本控制成效和水平。然而想要更好的保證規劃設計成本管控的良好就需要做好以下幾點：第一，做好投資估算工作。在對項目進行規劃設計之前，就需要對市場同類型項目信息進行收集、分析，然后編制出合理的投資估算報告，并且將其作為規劃設計以及目標成本管控工作的參考和依據。第二，做好方案選擇工作。因為設計方案的差異也會使項目成本的不一致，因此在進行規劃設計時，一定要編制多個可行方案，然后對成本測算進行對比，并從中選擇一個最為合適的方案，這樣不僅達到了對成本進行管控的目標，還能保證成本管控工作能夠順利進行。第三，執行成本限額設計。在對開發設計項目過程中，一定要嚴格控制設計方案以及施工圖紙方案的隨意變更，減少因為設計不足或者是失誤而導致的無效成本出現，進而致使目標成本總額預算不足，使得房地產企業產生大量不必要的成本支出。

2．3招投標過程成本控制

在開發項目進行招投標期間，可以從以下幾個方面來對成本管理進行控制，首先，選擇最為適合的施工企業。在招投標過程中，如果三級施工單位的情況能夠滿足開發項目的實際需要，能夠滿足工程項目本身施工要求即可，就不用在找尋更高水平和資質的施工企業。這是因為在對預算編制過程中，資質較高的企業收取的費用也會相對較高，因此房地產企業所要支出也會更高，這樣一來就提升了房地產企業的開發成本。其次，做好招標文件的編制文件。相關人員一定要在編制招標文件之前對相關數據、資料等進行收集、整理和探究，并結合市場行情、工程圖紙、以及行業規范等來對工程造價進行確定，然后還對有關條款、文件等進行多次推敲，進而可以對工程造價進行控制。再次，要對招標參考價格進行合理的編制。在實際招標過程中一定要對招標參考價格進行合理編制，并且還要保證其精準性以及合理性、符合市場規律性，只有這樣才能將其自身作用充分發揮出來。此外，保證招標參考價格的合理性，還能達到減少工程成本，有效控制項目實際投資等目的。不僅要做好以上幾個方面的工作，還要做好施工范圍界定劃分、工程量清單的編制、參考價編制以及做好定標與合同簽署等工作，只有這樣才能對招投標過程中的成本進行合理、有效管控［6］。

2．4項目整體施工期間的成本管控

首先，要根據房地產企業自身成本以及財務管控制度的相關規定，來對合同進行有效的執行，并且還要明確房地產企業自身成本目標和成本管理的實際需求，制定完善的管理體制，并將其相應責任落實到各部門、各人員身上，這樣能夠有效使責任、權利清晰明了，更好地對成本支出進行管理。其次，要做好合同資金計劃管理工作。在對開發項目進行建設期間，必須要根據施工現場的實際情況、施工進度等對成本資金支付計劃進行編制，進而更好地達到對資金合理科學使用、節約成本，提升項目實際收益的目的。同時還要對資金使用計劃進行監控，并且要根據施工方案來進行有序施工，盡最大限度保證施工建設的順利，避免資源不必要的浪費，只有這樣才能保證成本管控的合理性。此外，還應該對項目合同、施工組織結構、施工技術標準以及成本技術等多個方面進行重視和管控，從而保證項目建設在成本支出方面是合理的。但是還需要注意的就是，在施工建設過程中，開發項目可能會受到多種外界因素的實際影響，因此一定要對施工期間做好現場簽證以及設計變更等工作進行重視。所以為了進一步簽證和變更工作的有序進行，還要制定完善的制度，進而對其進行有效的約束，保證項目施工建設的順利，同時還有效減少了項目成本的支出，提升了項目的實際收益。最后，做好合同變更工作。在項目開始成立時，就需要組建相應的合同管理組織，然后對合同進行研究和優化，保證合同內容、范圍的合理性，符合國家以及行業的規范和制度。盡可能減少合同中不清晰的條款存在，加強對合同變更的審查和審批，進而從根本上提升合同執行效率，提高成本控制水平。此外，在施工過程中經常出現工程索賠等問題，因此要使用具有前瞻性眼光來看待索賠事件，盡可能減少工程索賠事件的發生，并且還要對索賠風險進行分解、規避或者使轉移，進而達到對工程造成進行控制的效果。

2．5項目完工以后的成本控制

首先，要對有管資料進行收集。按照完整性原則來進行收集，為成本管控提供參考。其次，要按照合同項目來進行有效結算，同時還要對這些資料進行收集整理，然后編制成相應的結算文件，為其他類似項目提供參考依據［7］。

3結語

總而言之，對房地產企業的開發項目進行成本管控，不僅能夠提升企業利潤空間，還能夠有效推動房地產企業良好的發展，因此一定要對好各階段成本管控工作，進而為企業發展提供動力。

主要參考文獻

［1］楊松生．房地產開發項目全過程成本研究［J］．房地產導刊，2015（1）．

［2］陳霞勤．房地產開發項目全過程成本控制探析［J］．科技創新與應用，2015（13）．

［3］徐長瞳．房地產開發項目成本控制的關鍵階段［J/OL］．城市建設理論研究：電子版，2015（19）．

［4］王洪霞．房地產開發項目關鍵階段的成本控制解析［J/OL］．城市建設理論研究：電子版，2015（22）．

［5］楊云，何威鵬．新形勢下房地產開發項目成本控制的探討［J］．房地產導刊，2015（8）．

［6］李遠，劉喜格．基于工程量清單計價模式下房地產開發項目招投標階段成本控制研究［J/OL］．城市建設理論研究：電子版，2015（20）：4618－4619．

房地產規劃設計方案范文5

【關鍵詞】房地產；前期策劃；規劃設計

對于房地產行業來說，其策劃以及設計階段對于整個房地產項目的盈利情況具有至關重要的作用。隨著當前房地產市場的需求的不斷變化，導致了房地產開發行業存在著一定的時期的不穩定性，而且很多房地產開發商也不熟悉房地產規劃以及設計的真正內涵。對于房地產開發的前期階段，開發企業單位的觀念還是比較落后的，一般僅僅是從設計的角度去考慮房型的具體情況，設計上往往都是針對于住宅設計，優化一些不科學的方面。例如如何充分的利用樓層的面積，如何把小居室轉變為大居室，如何對住宅建筑材料進行升級等等。 后來，隨著房地產業的發展，開發商的設計意識又逐步的轉變到的房地產周邊環境方面，在房地產開發的設計階段一般都集中在小區的廣場綠地等方面。所以說，對于房地產開發的規劃設計，其一直是處于不斷的發展過程中，是密切的根據市場的實際需求情況而發展的。當前，隨著房地產開發行業的進一步的成熟發展，房地產開發商對于開發前期的重視程度越來越明顯，對于房地產開發規劃部門必須要樹立開發前期要充分的結合策劃和規劃這兩方面。

1、策劃與規劃設計的結合在房地產項目開發階段的應用

項目投資決策過程主要是比較分析相同類型的設計方案，從技術方面、經濟方面等綜合選擇，從而最終決定。而對于設計階段來說，其直接決定了這一房地產項目的價值所在，屬于是非常關鍵的階段，它能夠縮短房地產項目的工期、提高房地產的質量、降低房地產的成本，并且凸顯出后續的經濟以及使用效益，一般來說決策階段大大的影響了房地產項目的成本，影響程度約九成；而對于設計階段，其對整個項目成本的影響比較大，比重甚至達到 95% ; 但是如果進入到施工圖設計階段，那么對于項目投資成本的影響就逐步的降低到三成左右，所以，項目決策和設計階段屬于是重中之重。

1.1 房地產開發前期的策劃調查和研究

對于一個房地產項目來說，其要想實現經濟效益的最大化，最根本的就是要符合消費市場的實際的需求，但是，我們需要注意的是市場需求是一直處于不斷的發展和變化過程中的，而且其中要受到一定的開發商的引導以及媒體的宣傳等作用。這種其中必然要涉及都房地產項目的前期規劃設計階段，這直接決定了房地產項目的運作的起始效果，其中要涉及到房地產開發企業的投資決策、房地產開發目標的分析、房地產項目的市場定位，同時還需要掌握一定的當地的房地產市場供需情況，在房地產開發前期，在開展一定策劃階段時要研究的房屋銷售目標的喜好特征，熟悉項目所在地區的市場情況、銷售對象的年齡、收入以及工作情況等等。只有掌握了充分信息和資料，才能夠掌握房地產市場的當前情況，同時還能夠及時的摸清楚房地產市場未來的競爭情況，從而有利于開展房地產項目的正確定位，此時再去開展一定的規劃設計也就順理成章了。

1.2 規劃出新的機制以及設計方式

對于房地產建設的設計人員，在設計時要掌握一定的當地房地產市場情況、同時還需要收集一定的房建基礎資料，形成一種動態的數據補充以及修正機制，通過這些數據能夠及時的掌握房地產市場的發展變化趨勢以及特點，這樣才能夠把這些新的特點體現到真正的房地產項目的設計過程，在真正的房地產施工過程可以靈活的適應市場消費者的口味。隨著當前房建設計的專業分工越來越細化，在開展規劃時要需要采納考慮不同階段的咨詢公司的意見，同時會同各方面的設計方，例如房地產項目方案的總體設計公司、房建建筑設計公司以及工地施工圖等設計公司等等，這些專業的設計公司參與前期的規劃階段會將設計工作搞得更加的專業。所以說，對于房地產開發來說，必須要注意在一定的階段會同各個階段的專業咨詢公司來開展，防止出現樓房已經建好，但是在交工驗收之后又出現了一些設計上的缺陷以及不足。 有的可能出現不合理的設計問題，影響了房屋在將來的使用；甚至有的房地產設計師缺乏一定的經驗，導致樓房考慮不全面，從而在實際的施工過程中發現難以實現。 尤其是針對一些規模比較大的房地產項目，如果實際情況比較復雜，就需要連同知名的設計單位開展咨詢工作，有利于幫助開發者獲得一些創新性思路和啟發，深入的發展了之前的開發立意，形成一個合理的確定的方案，能夠充分的發揮出房地產設計單位的積極性。

結語：

房地產開發項目中策劃與規劃設計的結合的根本目的在于實現某一房地產工程項目在整個開發周期內實現總成本最小化。近些年以來，各行各業始終關注房地產行業經濟發展問題，始終堅持將策劃與規劃設計的結合作為房地產行業發展工作的重中之重，促進房地產項目的快速發展，策劃與規劃設計的結合水平也大幅提高，我國的房地產行業也有了很大的進步，整體經濟效益的飛速增長，使得我國房地產行業逐漸成為我國經濟發展的主要產業之一。要想實現快速發展，解決好行業問題，必須要做到策劃與規劃設計的結合的高效化、規范化，這才是符合現代化房地產行業發展的基本要求，逐步的發揮出策劃與規劃設計人員的積極性。策劃與規劃設計的結合工作逐漸成為房地產開發工作的重點。

參考文獻：

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[2] 張泉，等 . 城市停車設施規劃 [M]. 中國建筑工業出版社，2009.

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[4] 周冰，許楗 . 設計基礎之平面構成 [M].西安 : 陜西人民美書出版社，2005.

房地產規劃設計方案范文6

一、指導思想

堅持以“三個代表”重要思想為指導，全面落實科學發展觀，按照實事求是、務求實效的原則，全面清理房地產開發建設、經營、銷售、物業管理等方面的違法、違規現象，按照邊檢查、邊整改的原則，進一步樹立企業誠信、規范的良好形象，保護廣大干部群眾的切實利益，推動我縣房地產開發業持續、快速、健康發展。

二、目標任務

這次房地產市場專項整治工作要緊緊圍繞開發建設、商品房預銷售、房地產中介、房地產權屬登記、物業管理等環節，重點解決掛靠資質、土地審批、報建程序不規范、方案不合理、違規開工施工、違規預售商品房、物業管理隨意性大等問題。通過集中整治，達到糾正房地產開發企業的違規行為，規范房地產市場、穩定商品房價格的目的。

三、具體內容

（一）強化審查管理，完善準入機制

按照《城市房地產管理辦法》、《城市房地產開發經營管理條例》和企業登記管理的有關規定，加強對房地產開發企業和房地產中介服務機構的審核登記，把好市場主體準入關。對不符合條件的，一律不予登記。對未取得營業執照或雖有營業執照但超范圍從事房地產經營活動的要嚴肅查處。

（二）嚴格規劃審批，完善服務功能

住建部門對開發企業報批的開發項目規劃設計方案初審后，組織國土、房產、環保等相關部門和單位對照土地出讓合同的內容，對開發項目規劃設計方案進行會審，不符合要求的，責令改正，不改正的不予辦理規劃審批手續。非因基礎設施建設，嚴禁對已預售的商品房項目的建筑容積率、戶型、結構、環境整體布局作變更審批。并做好房地產開發項目的房屋建筑、基礎設施等工程施工圖設計文件的審查管理工作，切實完善住宅小區服務功能。

（三）加大質量監督，確保工程質量

規劃站、質監站、房管站在規劃設計、勘察設計、施工許可、招標投標、材料準用、建設監理、市場監管、質量評定、項目驗收等各個環節上要層層嚴把質量關，各司其職，各負其責，違反有關規定的，要追究相關人員的責任。質監站應突出抓好項目開發建設過程中的工程質量管理，按照國家有關法律法規，加大對工程建設各方違法違規以及降低工程質量行為的處罰；做好工程現場的建筑材料、構配件和設備監督抽查；抓好建筑節能驗收、房屋建筑工程和項目基礎設施工程竣工驗收的備案管理，并應將竣工驗收備案情況及時向社會公布；落實建筑工程質量保修制度，做好房屋售后質量保修管理工作；建立和完善工程質量投訴處理制度和工程質量信用檔案，將建設過程中違反工程建設強制性標準和使用后投訴處理等情況進行記錄，并向社會公布。

（四）嚴格價格管控，保障群眾利益

房地產開發企業在新建商品房時,須將配套的各項基礎設施（包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視、安全監控系統、信報箱等）建設費用計入開發建設成本。要對商品房的開發建設成本進行如實核算并上報縣房管站進行審查，并會同縣物價局對上報的成本和銷售價格進行進一步審核，符合規定的將予以備案，嚴格杜絕開發商隨意提高房價。

（五）加大售后監管，提升物業檔次

加強合同的行政監管，嚴格規范商品房買賣行為，減少和防止商品房買賣爭議的發生。積極引導督促房地產自覺使用《商品房買賣合同示范文本》，監督、指導房地產經營企業按照約定的期限、面積和質量履行合同，按規定向住房消費者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。房地產開發建設項目竣工驗收后在交付使用時，開發企業不得擅自采用協議方式選聘物業服務企業，自行管理小區物業服務。應由縣房管站審核并征得業主同意后，方可接管。嚴格杜絕管理不到位、服務不規范、收費不合理等問題的發生。

在此基礎上，我局將面向社會公開舉報投訴電話：，并充分利用電視、網絡等媒體，對房地產市場違法、違規問題和大案要案予以公開曝光，形成強大的社會輿論監督聲勢，確保整頓和規范房地產市場秩序工作的順利進行。

四、實施步驟

本次房地產市場專項整治工作分四個階段進行：

（一）宣傳發動階段（3月1日―3月10日）

各房地產開發企業要切實做好學習宣傳、動員部署和調查摸底工作。通過學習《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規，自覺提高思想認識，充分認清宣傳整頓和規范房地產市場秩序的重要性和緊迫性，切實做好有關法律、法規的宣傳，為整頓和規范工作順利進行做好充分準備。

（二）自查自糾階段（3月11日―3月20日）

開發商、施工企業、監理企業及物業公司要認真對照《縣房地產管理暫行規定》，自覺查找企業存在的問題，認真剖析，制定切實可行的整改方案，查找問題要實要準，切實切斷問題源頭。

（三）集中整治階段（3月21日―3月底）

開發商、施工企業、監理企業及物業公司要根據整改方案抓好落實，切實將改工作放在心上、抓在手上，大到規劃設計，小到人員管理，逐項逐條狠抓落實。