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農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范文1

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地承包經(jīng)營權(quán)；抵押；融資；改革

從2003年開始，政府就開始在農(nóng)村金融領(lǐng)域進行了相應(yīng)的改革，既包含了農(nóng)村信用社的改革和農(nóng)業(yè)銀行的改革，又包含了試點村鎮(zhèn)銀行等新型農(nóng)村金融組織的改革，在農(nóng)村金融領(lǐng)域的改革，涉及了很多方面的內(nèi)容，可以增強農(nóng)村金融機構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量，并形成一個地區(qū)的特色金融產(chǎn)品。農(nóng)村金融領(lǐng)域的改革主要涉及兩個方面的內(nèi)容。第一個是擴大了農(nóng)村金融供給，第二個是拓寬了農(nóng)村金融的覆蓋率。根據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，自從農(nóng)村金融領(lǐng)域改革以來，我國的農(nóng)村貸款數(shù)量不斷攀升，各種存貸款基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)已經(jīng)在全國絕大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)得到覆蓋。但是，在農(nóng)村金融領(lǐng)域改革的過程中，農(nóng)村地區(qū)融資難的問題依舊存在，很難滿足農(nóng)村金融領(lǐng)域的發(fā)展需求。隨著農(nóng)村金融領(lǐng)域的不斷改革，建立以農(nóng)民土地權(quán)益為基礎(chǔ)的抵押融資試點來時出現(xiàn)，并在開始在全國范圍內(nèi)進行試點施行。

一、農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資改革的現(xiàn)狀

（一）土地資源和農(nóng)業(yè)經(jīng)營方面的問題

在農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資改革的過程中，會涉及到農(nóng)民土地確權(quán)、土地流轉(zhuǎn)等方面的問題，需要在土地產(chǎn)權(quán)制度改革的一些配套制度改革的基礎(chǔ)進行相應(yīng)的改革和調(diào)整。在土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資改革的同時，需要對農(nóng)村的土地產(chǎn)權(quán)制度改革進行綜合性的改革和調(diào)整，在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的過程中，要進行實地考察，與相關(guān)部門進行協(xié)商交談，收集相關(guān)的資料，要充分了解該地區(qū)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資制度改革的實際情況，并收集土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資方面的進度情況和改革成效。隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，農(nóng)村勞動力流動速度快，有些農(nóng)村地區(qū)開始培育農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，可以有效的緩解人地之間的緊張關(guān)系，開展土地規(guī)模化經(jīng)營。

（二）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的相關(guān)問題

政府出臺的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革方案，全國范圍內(nèi)得到實施和推廣，并積極地推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的改革和完善，在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革中不僅涉及到了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)、農(nóng)村土地登記等方面的內(nèi)容，還涉及到了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易體系的構(gòu)建，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資等方面的內(nèi)容。在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的過程中，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)和構(gòu)建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易體系是整個改革的重點內(nèi)容，可以明確分辨農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的“三權(quán)”關(guān)系，在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的過程中，可以有效地規(guī)避改革的相關(guān)法律風險，為農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資提供更好的制度保障，而構(gòu)建農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易體系，可以及時的發(fā)現(xiàn)農(nóng)村資產(chǎn)價值，將農(nóng)村資源進行合理的配置，逐漸實現(xiàn)農(nóng)村資產(chǎn)的資本化。

（三）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資方面的問題

在農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資改革的過程中，首先是需要明確界定土地經(jīng)營權(quán)，要充分考慮到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的主體以及主體在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場中所獲得的權(quán)利，還要考量在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場中所獲得農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押的權(quán)能，在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押融資的對象選擇上，要選擇規(guī)模化的經(jīng)營主體，產(chǎn)生一定的農(nóng)村土地抵押規(guī)模效應(yīng)，在“交易―鑒證―抵押”的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資模式中，主要是由農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場對相關(guān)的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易進行審核，并頒布相應(yīng)的鑒證書，再將鑒證書作為抵押融資的一種法律依據(jù)，發(fā)揮出土地經(jīng)營權(quán)的物保功能，可以有效的解決農(nóng)村金融領(lǐng)域改革存在的抵押擔保缺失的問題。

二、農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資的改革困境

（一）農(nóng)民土地抵押缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)

在農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資改革試點時，都是借助政府的政策支持來開展的，在農(nóng)村土地的“三權(quán)分離”方面，實施將農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)作為融資的抵押，可以有效的避免出現(xiàn)的法律性沖突，但是，在實際的改革過程中，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押并沒有得到廣泛的認同，也缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，有些地方性的法律法規(guī)承認了農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押的合理性，地方政府也要承擔相應(yīng)的風險和責任，久而久之，就降低了金融機構(gòu)的農(nóng)地抵押融資的熱度，不利于農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資的改革和完善。

（二）農(nóng)民土地確權(quán)頒證還不夠成熟

在農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資改革的過程中，農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)是否可以轉(zhuǎn)化為抵押物來取得融資的權(quán)益，農(nóng)民土地確權(quán)頒證就顯得至關(guān)重要。在我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度不夠完善，不給土地市場提供有效的政策支持，再加上農(nóng)村土地確權(quán)頒證制度還不夠成熟，在很大程度上影響了農(nóng)戶參與土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資的積極性，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場的發(fā)展過程中，缺乏一定的規(guī)范性，不能為農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押提供一個穩(wěn)定的抵押成本，在一定程度上影響了融資機構(gòu)的決策。

（三）過分依賴于地方政府的風險擔保和補貼

在農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資改革的過程中，絕大多數(shù)的政府機關(guān)都需要對農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押提供相應(yīng)的政策補貼。在現(xiàn)階段農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資還存在著一定的風險，農(nóng)村土地流動性差等問題，這些問題都需要依靠政府機關(guān)進行解決，不然就會降低各類金融機構(gòu)的參與度。

三、農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資改革的建議

在農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資改革的過程中，要不斷完善農(nóng)村土地確權(quán)頒證制度，培育各種正規(guī)性的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，積極引導(dǎo)農(nóng)村參與正規(guī)性的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，給農(nóng)民土地主體頒布相應(yīng)的鑒證。在農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資改革中，要注重抵押融資的可持續(xù)性，為金融機構(gòu)的發(fā)展提供商業(yè)化的條件，既可以為農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資提供強有力的金融支持，又能降低農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的市場風險。此外，農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資在信貸供給方面存在著規(guī)模化效應(yīng)，因此，在農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資模式方面，要進行相應(yīng)的金融創(chuàng)新，為農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款提供廣泛的途徑。

四、結(jié)語

在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款改革的狀況進行分析，可以知道現(xiàn)階段，我國的農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資改革還存在著一些問題，比如農(nóng)村地區(qū)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資模式已經(jīng)可以進行復(fù)制，在農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資方面存在著政策性的貸款，不利于商業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性，此外，農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資在規(guī)模上具有一定的規(guī)模偏好，一般中小型農(nóng)戶是不會采用土地進行抵押融資的等，這些問題都是需要在農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資改革的過程中，不斷的進行完善和補充的，提高農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資改革的效率，拉動農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，推動社會經(jīng)濟的持續(xù)增長。

參考文獻：

[1]武德朋.寧夏平羅農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資農(nóng)戶滿意度影響因素實證研究[D].西北農(nóng)林科技大學(xué)，2015.

[2]陸紅，張倩倩，宋永杰.農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資意愿分析――基于江蘇太倉市農(nóng)戶的調(diào)查[J].大連理工大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2015（04）.

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范文2

關(guān)鍵詞：農(nóng)戶異質(zhì)性；抵押融資；實現(xiàn)路徑；融資意愿

基金項目：陜西省教育廳基金項目：“基于農(nóng)村土地可抵押條件下融資模式的路徑研究”（項目批準號：15JK2122）

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年4月20日

一、引言

隨著我國新農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在做相應(yīng)的調(diào)整，大農(nóng)業(yè)化、職業(yè)農(nóng)民等等成為一種趨勢。在十八屆三中全會提出要“賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔保權(quán)能”后，浙江、安徽、四川和江蘇等地紛紛開展了包括林權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)等“土地權(quán)”在內(nèi)的抵押貸款試點。以前的研究，大部分從定性方面進行研究，而基于研究農(nóng)戶特性的異質(zhì)性對抵押融資實現(xiàn)路徑的定量分析很少。本文從農(nóng)戶的異質(zhì)性方面進一步定量分析，是研究我國農(nóng)村“土地權(quán)”抵押融資必要的補充，對加速我國城鎮(zhèn)一體化戰(zhàn)略的早日實現(xiàn)有著重要的意義。

二、數(shù)據(jù)來源及變量定義

（一）數(shù)據(jù)來源。我國學(xué)者研究影響農(nóng)戶的融資實現(xiàn)路徑意愿影響因素大體分為農(nóng)戶的性別、家庭總收入、戶主的年齡，文化程度等因素（于麗江等，2014；楊婷怡、羅劍朝，2014，曹|、羅劍朝，2015；張龍耀等，2015）。由于陜西地處西部，經(jīng)濟欠發(fā)達，要趕上發(fā)達地區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟的高速發(fā)展，需要大量的資金，靠自身的積累無法滿足資金的需求。在總結(jié)前人研究的基礎(chǔ)上，我們設(shè)計了相應(yīng)的調(diào)查問卷，分別在陜西的陜南山區(qū)縣安康市紫陽縣、陜南南鄭縣、陜北神木縣發(fā)放了700份調(diào)查問卷，最后回收為584份，有效問卷結(jié)果為481份，并利用Stata12進行數(shù)據(jù)處理和統(tǒng)計分析。

（二）樣本分析。本文把農(nóng)戶的異質(zhì)性進行統(tǒng)計和分析，主要是農(nóng)戶自身特征，包含了性別、年齡、文化程度，戶主的家庭總收入，如表1所示。（表1）

三、模型設(shè)計及結(jié)果分析

（一）變量定義。被解釋變量：抵押融資實現(xiàn)路徑意愿。對農(nóng)戶土地權(quán)抵押融資的因素比較多，本文主要分析戶主個人特質(zhì)及戶主家庭特征兩個方面對抵押融資實現(xiàn)路徑意愿的影響。（表2）

（二）模型設(shè)計。以農(nóng)戶的“土地權(quán)”抵押融資實現(xiàn)路徑的意愿為因變量，農(nóng)戶戶主的個人及家庭的情況為自變量，研究農(nóng)戶差異性的因素對抵押融資意愿的影響。因此，本文是典型的二元離散研究，農(nóng)戶愿意抵押融資為1，不愿意抵押融資設(shè)為0：

公式（2）中的Pi農(nóng)戶愿意抵押融資的概率；b0為常數(shù)項，b1，b2…bn表示各影響自變量的回歸系數(shù)；XiJ為第i個農(nóng)戶“土地權(quán)”抵押融資意愿的第J個變量，u為隨機誤差量。

四、模型估計結(jié)果及分析

本文運用STATA12對農(nóng)戶“土地權(quán)”抵押融資意愿進行Logist回歸分析，具體影響農(nóng)戶“土地權(quán)”抵押融資意愿實現(xiàn)路徑的影響因素及程度如下：

戶主變量對農(nóng)戶“土地權(quán)”抵押實現(xiàn)路徑意愿的影響。其中，性別（Gender）、文化程度（Edu）的相關(guān)系數(shù)分別為0.432、0.067，并且在1%水平顯著，說明男性比女性“土地權(quán)”抵押容易的意愿程度要高；學(xué)歷高也許了解的政策及見識多一些，比學(xué)歷低的更愿意抵押融資；家庭總收入（income）的相關(guān)系數(shù)分別為0.924，并且在5%水平顯著，說明家庭收入高的家庭更愿意用擁有“土地權(quán)”資產(chǎn)獲取融資需求。戶主年齡（Age）對農(nóng)戶抵押融資實現(xiàn)路徑意愿的影響系數(shù)為-0.278，在5%水平下顯著，說明年齡越大，越不愿意冒風險投資，即不愿意抵押融資。（表3）

五、結(jié)論及建議

本文選取了陜南山區(qū)的紫陽縣、漢中平原的南鄭縣、以及陜北的煤都神木縣進行了實地調(diào)查，對調(diào)查數(shù)據(jù)進行梳理后，用統(tǒng)計方法從農(nóng)戶的個體特征及家庭特征對四地農(nóng)戶“土地權(quán)”抵押融資實現(xiàn)路徑意愿進行實證研究。研究得出對于農(nóng)戶戶主個人特征來說：戶主是男性比女性更愿意用“土地權(quán)”進行抵押融資，同時戶主文化程度越高、家庭總收入越多也是正相關(guān)關(guān)系，只有戶主的年齡越大越不愿意用“土地權(quán)”抵押融資貸款。

根據(jù)本文的實證結(jié)論，為了加速農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化的發(fā)展，需要大量的資金投入，但是單獨依靠政府及社會的投入無法發(fā)揮農(nóng)戶的能動性，并且還是會資金短缺，所以應(yīng)該要加強土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，這也是發(fā)展我國農(nóng)村經(jīng)濟的極為重要之處，因此特提出以下建議：第一，促進文化知識下鄉(xiāng)，加快提高農(nóng)民的認知能力。只有讓農(nóng)民掌握的知識多了，知道怎么去發(fā)展農(nóng)業(yè)，并且隨著通訊及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，農(nóng)民可以根據(jù)自己需要去尋找致富的農(nóng)業(yè)技術(shù)，了解市場信息，這樣一來農(nóng)民才會有信心，也就增加了農(nóng)民“土地權(quán)”流轉(zhuǎn)的前期基礎(chǔ)；第二，加快農(nóng)村社保的范圍和力度，鼓勵農(nóng)民大力發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)、種植業(yè)。讓農(nóng)民免了后顧之憂的同時，應(yīng)該加大農(nóng)業(yè)技術(shù)的幫扶，積極地落實國家的扶貧及補貼政策，為農(nóng)民提高農(nóng)業(yè)資產(chǎn)的價值；第三，鼓勵農(nóng)地規(guī)模化經(jīng)營，規(guī)劃符合本地發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。制定一定的政策鼓勵土地向農(nóng)業(yè)大戶、專業(yè)合作社的流轉(zhuǎn)，讓產(chǎn)業(yè)帶動農(nóng)戶致富。

主要參考文獻：

[1]于麗江，陳晉麗，蘭慶高.農(nóng)戶農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押融資需求意愿分析――基于遼寧省385個農(nóng)戶的調(diào)查[J].農(nóng)村經(jīng)濟問題，2014.3.

[2]曹|，羅劍朝.基于農(nóng)戶收入異質(zhì)性視角的產(chǎn)權(quán)抵押融資約束分析――以陜西、寧夏兩省區(qū)為例[J].統(tǒng)計與信息論壇，2015.10.

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范文3

一、農(nóng)地流轉(zhuǎn)抵押融資產(chǎn)品創(chuàng)新的影響因素

(一)土地流轉(zhuǎn)尚未形成規(guī)范化市場，土地抵押融資運行環(huán)境缺失

由于目前沒有形成農(nóng)村土地交易市場，大多數(shù)承包經(jīng)營土地的農(nóng)民無法找到合適的財產(chǎn)向金融機構(gòu)抵押獲得融資，難以籌措足夠的資金投入承包經(jīng)營的土地用于發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)長期處在低水平和簡單的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)中徘徊。顯然，如果允許農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押融資，則會使農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)加速，有助于土地向種田能手集中，促進農(nóng)村土地和勞動力兩大生產(chǎn)要素得到更為合理的配置，也有助于擴大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平。

(二)土地作為抵押品存在的法律障礙

《擔保法》規(guī)定表明：耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，除了抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的“四荒”地的土地使用權(quán)可以抵押外，其他均不可抵押。農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)是不能用作抵押的，流轉(zhuǎn)主體很難在銀行獲得貸款支持。

(三)抵押土地承包經(jīng)營權(quán)變現(xiàn)困難

由于農(nóng)村種植業(yè)風險很大，現(xiàn)行土地小塊經(jīng)營，土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度不完備，土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育遲緩，加之在土地流轉(zhuǎn)、管理過程中，土地所有人與承包人的利益沖突所引起法律關(guān)系復(fù)雜化，將在很大程度上影響土地承包經(jīng)營權(quán)的管理、定價。一旦債務(wù)人不能還債，抵押權(quán)人將無法滿足自身債權(quán)清償?shù)男枰沟盅簷?quán)人貸款風險增大。另外，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)是基于農(nóng)民的社員身份從集體組織手中獲得的，以無償獲得的土地向銀行獲得貸款，受承包使用期限的變動，變現(xiàn)價值的風險大。

(四)農(nóng)地抵押產(chǎn)權(quán)不明晰

一方面，目前雖然可以進行土地小部分局部交易，但是流轉(zhuǎn)中還存在使用權(quán)的問題。種植農(nóng)戶及村集體土地承包經(jīng)營權(quán)未辦理土地流轉(zhuǎn)，未在相關(guān)部門辦理土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押登記手續(xù)。農(nóng)民所擁有的土地使用權(quán)也即承包經(jīng)營權(quán)本身存在產(chǎn)權(quán)殘缺，集中表現(xiàn)為農(nóng)民缺乏對土地的處分權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)的處置受到法律的嚴格限制，由于農(nóng)村土地屬于宅基地和承包使用的性質(zhì)，做抵押后，仍然不得改變農(nóng)用地的使用方式，因此價值評估起來本身就有很大的困難。另一方面，農(nóng)民的土地權(quán)利不穩(wěn)定，隨時有被調(diào)整的風險。在土地集體所有制這個大前提下，土地的內(nèi)部成員分配制及其福利性，決定了土地承包經(jīng)營權(quán)天然的不完整和不穩(wěn)定，銀行也無法接受這種權(quán)利主體極不確定的抵押物。農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)不穩(wěn)定導(dǎo)致較高的交易成本并且使抵押權(quán)得不到應(yīng)有的保護，加大了放款金融機構(gòu)的風險，這是農(nóng)地經(jīng)營承包權(quán)不能成為有效抵押品的重要原因。

(五)農(nóng)地保險制度不健全

隨著農(nóng)地流轉(zhuǎn)的加快，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)模化經(jīng)營的風險也在加大。在農(nóng)業(yè)風險缺乏分擔機制的情況下，自然災(zāi)害和市場風險將對農(nóng)地抵押融資的正常運轉(zhuǎn)帶來風險，使得農(nóng)地抵押風險概率大大提高。因此，如果缺乏完善的農(nóng)業(yè)保險制度，放開農(nóng)地抵押將面臨風險。

二、幾點建議

(一)培育健全的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場

健全的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場是農(nóng)地金融發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。第一，做好農(nóng)村土地的確權(quán)、登記、頒證工作，明晰農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)是進行流轉(zhuǎn)的前提。第二，培育農(nóng)地流轉(zhuǎn)的主體，采取多種措施扶持專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體的發(fā)展。第三，由政府出面成立土地使用權(quán)評估機構(gòu)，對需要流轉(zhuǎn)的土地確定相應(yīng)的土地基準價格、浮動價格和土地增長價值率，制定有關(guān)土地流轉(zhuǎn)的交易置換法則，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為。

(二)加強法律創(chuàng)新，解決土地流轉(zhuǎn)中的法律障礙

探索土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物的適用性。完善《擔保法》、《物權(quán)法》等法律中的相關(guān)規(guī)定，允許土地承包經(jīng)營權(quán)可以作為抵押。當前農(nóng)村土地使用權(quán)包括兩個范疇：一方面，農(nóng)戶通過承包農(nóng)村集體的土地獲得的土地承包經(jīng)營權(quán)；另一方面，農(nóng)戶或其他主體通過流轉(zhuǎn)其他農(nóng)戶的土地承包經(jīng)權(quán)而承接的土地經(jīng)營權(quán)。這兩方面共有的特征就是“使用期限”和“農(nóng)業(yè)用途”，建議對《擔保法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等法規(guī)禁止農(nóng)村土地使用權(quán)用于抵押的條款進行修改，允許農(nóng)村土地使用權(quán)在承包期限內(nèi)，在保證農(nóng)業(yè)用途的前提下抵押，探索如“公司+農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押”、“財政擔保+農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押”、“保單+農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押”等信貸模式。

(三)給予農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)完善的物權(quán)

“一行三會”的“關(guān)于全面推進農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的指導(dǎo)意見”中允許對農(nóng)地承包權(quán)抵押進行試點創(chuàng)新，利用農(nóng)地抵押融資將成為必然趨勢。因此，政府部門應(yīng)盡快出善土地承包經(jīng)營權(quán)登記和承包經(jīng)營權(quán)證書制度，由登記機關(guān)將土地承包經(jīng)營權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等進行統(tǒng)一發(fā)證、登記，確認其權(quán)利。以登記的方式公示，提高公信力，為農(nóng)地抵押制度奠定產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。

(四)構(gòu)筑貸款風險屏障

設(shè)立農(nóng)地使用權(quán)抵押，是基于拓寬農(nóng)村融資渠道、豐富抵押品的考慮，為農(nóng)業(yè)投資和再生產(chǎn)提供更多的資金支持。因此，為了維護農(nóng)村經(jīng)濟社會穩(wěn)定，應(yīng)積極支持和配合政府組織推動農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)房用地制度改革，按照依法自愿有償?shù)脑瓌t，在不改變土地集體所有性質(zhì)，不改變土地用途和不損害農(nóng)民土地承包權(quán)益的前提下，規(guī)范抵押流程，開展抵押貸款業(yè)務(wù)。有必要將農(nóng)地使用權(quán)抵押借款的用途限制為農(nóng)業(yè)投資使用；完善農(nóng)村貸款抵押擔保體系，明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的條件和范圍。

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范文4

1、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款法律法規(guī)和配套政策不完善，有待修改和健全。一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證尚處于試點階段。目前，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作仍在進行試點。到2014年底，河南共有129個縣（市、區(qū)）開展了確權(quán)登記頒證工作試點，涉及454行政村、6.47萬hm2承包耕地。鑒于農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)頒證尚處于試點階段，金融機構(gòu)對目前簽訂的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的規(guī)范性和法律效力心存顧慮；廣大農(nóng)戶在沒有得到政府頒發(fā)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的情況下，無法吃上定心丸，對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款也顧慮重重。二是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押中介服務(wù)機構(gòu)缺失。首先，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格評估機構(gòu)缺失。農(nóng)村承包地估價是抵押融資的重要環(huán)節(jié)。目前，河南省由金融部門認可的農(nóng)村承包土地估價機構(gòu)沒有建立，缺少成熟的評估機制、經(jīng)驗和標準，無法對農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地進行有效評估，導(dǎo)致金融機構(gòu)難以確定合理的貸款抵押率和額度。其次，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)綜合交易中心不健全。從目前了解的情況看，多數(shù)地方尚未建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)綜合交易市場，相關(guān)權(quán)屬登記管理、交易服務(wù)機制不健全，一旦發(fā)生違約，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)無法通過公開交易方式順利變現(xiàn)，金融機構(gòu)難以積極介入農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資。再次，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺不完善。雖然河南省70%的縣建立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，由于缺經(jīng)費、缺人員、缺手段，對土地流轉(zhuǎn)合同簽訂、鑒證及流轉(zhuǎn)用途無法進行有效服務(wù)和監(jiān)管，缺乏有效的土地流轉(zhuǎn)信息平臺。三是存在法規(guī)法律瓶頸。《擔保法》第37條明確規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。”《物權(quán)法》也明確規(guī)定，除買賣、公開協(xié)商等方式承包的“四荒地”等農(nóng)村土地可以抵押外，其他方式承包的農(nóng)村土地是不允許抵押的。因此，從法律角度來看，把農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物，是否具有法律效力還存在爭議。目前，相關(guān)政策僅局限于試點辦理此類抵質(zhì)押貸款，一旦貸款出現(xiàn)風險訴訟時缺乏法律層面的支持。

2、工商資本進入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的準入和監(jiān)管政策滯后，力度有待加強。一是工商資本進入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域?qū)徟O(jiān)管執(zhí)法主體缺位。目前，從國家和省級層面還未出臺工商資本進入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的準入條件和監(jiān)管辦法，也未明確準入審批部門和監(jiān)管執(zhí)法部門。比如，工商資本進入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的準入條件具體是由誰制定、是屬于前置審批條件還是作為附加參考條件；出現(xiàn)改變耕地用途的情況是由哪個部門監(jiān)管、違規(guī)者處罰的依據(jù)、程序及標準等都沒有明確規(guī)定。二是地方利益驅(qū)動導(dǎo)致工商資本進入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域監(jiān)管失軟。目前，地方政府受大招商政策的影響，為完成當?shù)卣猩桃Y任務(wù)，對外來工商資本進入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域不愿主動設(shè)立門檻，避免因設(shè)置準入條件束縛當?shù)厥帜_，更不可能主動把工商資本擋在門外。同時，限制工商資本經(jīng)營農(nóng)業(yè)的范圍，既影響社會資本投入農(nóng)業(yè)的積極性，又影響當?shù)卣恼猩桃Y。在這種政策導(dǎo)向和利益驅(qū)使下，地方政府對制定工商進入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的準入條件不積極，對工商企業(yè)長期流轉(zhuǎn)農(nóng)戶土地出現(xiàn)的“非農(nóng)化”“非糧化”現(xiàn)象監(jiān)管不到位，個別地方甚至是聽之任之，放手不管。

3、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)風險保障金制度管理辦法缺失，認識有待提高。一是土地流轉(zhuǎn)風險保障金制度具體內(nèi)容不明確。各地對土地流轉(zhuǎn)風險保障金的繳納比例、資金來源渠道缺乏依據(jù)和標準。流轉(zhuǎn)承包土地每667m2需要交納多少保證金合適無法界定，太多就會增加土地流入方的資金負擔，影響正常經(jīng)營，太少又無法完全規(guī)避風險，達不到應(yīng)有的目的；土地流轉(zhuǎn)風險保障金的收取和監(jiān)管部門不明確、資金使用程序不清楚；對流入方不愿繳納土地流轉(zhuǎn)風險保障金的，缺乏強制性執(zhí)行的依據(jù)和手段。二是對土地流轉(zhuǎn)風險保障金制度思想認識上存在偏差。部分地方認為，農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)是一種市場行為，在堅持依法、自愿、有償?shù)幕A(chǔ)上，由家庭承包農(nóng)戶與新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體或工商企業(yè)自發(fā)簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議，出現(xiàn)風險原則上應(yīng)由雙方自行解決，政府在土地流轉(zhuǎn)過程中起到指導(dǎo)、規(guī)范和服務(wù)作用。如果讓地方財政拿出一部分資金來建立土地流轉(zhuǎn)風險保障金，由政府對土地流轉(zhuǎn)風險進行“兜底”，地方的積極性不高。對于新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體而言，由于缺乏有效抵押物，農(nóng)業(yè)經(jīng)營貸款難現(xiàn)象普遍存在。在這種背景下，作為農(nóng)村承包土地的流入方，除要預(yù)付流出方土地價款外，如果再要求繳納一定的風險保證金，無形中加劇了流入方的資金負擔。因此，對建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)風險保障金認識上還不到位，思想有顧慮。

二、幾點建議

推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革，是河南省委全面深化農(nóng)村改革的重要內(nèi)容，符合十八屆三中、四中全會和中央1號文件精神，符合河南農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展實際。開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，是盤活農(nóng)村土地資源和增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的重要手段；加強工商資本進入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的準入和監(jiān)管，是降低工商資本進入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域“非糧化”比率和杜絕“非農(nóng)化”、保證農(nóng)地農(nóng)用和糧食安全的重要舉措；實施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)風險保障金制度，是規(guī)避農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)風險和保護農(nóng)民土地收益的重要保障。因此，堅定不移推進這項改革，既要積極探索，又要慎重穩(wěn)妥；要在建立和完善相關(guān)制度上下功夫，要在搭建服務(wù)平臺上下功夫，要在探索和完善運作模式上下功夫。

（一）建議制定完善相關(guān)管理辦法一是按照已出臺的《河南省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款暫行管理辦法》的要求，積極鼓勵支持金融機構(gòu)制定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款實施細則，確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款能夠順利推進和規(guī)范運行；二是著手研究制定省級工商資本進入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的準入條件和監(jiān)管辦法，鼓勵有條件的縣（市）先行先試，明確工商資本進入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的具體條件和監(jiān)管實施細則，強化社會資本長期租用農(nóng)戶土地的監(jiān)管；三是引導(dǎo)各地制定《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)風險保障金制度》，明確風險保障金的籌措比例和渠道、使用范圍、審批程序和監(jiān)管辦法，促進農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地規(guī)范有序。

（二）建議積極穩(wěn)妥推進改革試點各地要進一步提高認識，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，強化部門聯(lián)動，完善配套政策，積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革相關(guān)試點。要選擇地方財力比較強、政府推動積極性高、土地流轉(zhuǎn)比較規(guī)范的縣（市）和承貸積極性高的金融機構(gòu)，共同開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點；選擇條件成熟的縣（市），通過籌措一部分財政資金，收取承租方繳納的一部分資金，共同建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)風險保障基金；選擇土地流轉(zhuǎn)比率高的縣（市）開展工商資本進入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的準入和監(jiān)管試點，強化工商資本長期流轉(zhuǎn)農(nóng)戶土地的用途管理。省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革各成員單位，要加強對試點的指導(dǎo)和服務(wù)，強化檢查和督導(dǎo)，提升總結(jié)經(jīng)驗，逐步擴大試點范圍。

（三）建議注重抓好重點環(huán)節(jié)

1、在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款方面，一要穩(wěn)步開展確權(quán)頒證，完善登記管理。加快農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)進度，適時拓寬確權(quán)范圍，完善確權(quán)登記管理，詳盡掌握土地經(jīng)營權(quán)屬面積、時限、承包人經(jīng)營意愿和能力等。對需要辦理擔保融資的，可試點優(yōu)先確權(quán)頒證，開展擔保登記備案工作，建立健全土地臺賬，為金融機構(gòu)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資奠定基礎(chǔ)。二要建立產(chǎn)權(quán)交易和價格評估機構(gòu)，完善交易服務(wù)。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心或充實完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押登記、信息和流轉(zhuǎn)交易等服務(wù)。對于抵押融資的土地權(quán)利一旦發(fā)生風險,可在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心或農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心上，通過拍賣方式對擔保標的進行處置流轉(zhuǎn)；建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格評估機構(gòu)，制定農(nóng)村土地價值參考標準，開展價值評估服務(wù)，簡化價值評估程序，為金融機構(gòu)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押授信提供依據(jù)。三要建立風險防控機制，強化風險補償。鼓勵地方政府成立農(nóng)業(yè)政策性擔保公司，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資業(yè)務(wù)依法提供擔保服務(wù)，增強金融機構(gòu)發(fā)放此類貸款的積極性，有效降低貸款風險。鼓勵由財政出資設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資風險補償專項基金，用于補償金融機構(gòu)貸款出現(xiàn)的合理損失。同時，加大對種養(yǎng)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的融資擔保支持。四是建立激勵引導(dǎo)機制，提高承貸銀行的積極性。鼓勵政府對農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款給予一定的利息補貼，降低借款人融資成本。加大貨幣政策、金融監(jiān)管政策支持。人行利用差別準備金、支農(nóng)再貸款、支小再貸款、再貼現(xiàn)等貨幣政策工具，支持承貸銀行增強資金實力，擴大信貸投放；銀監(jiān)部門實施差異化金融監(jiān)管政策，適當提高承貸銀行涉農(nóng)貸款不良貸款率容忍度。按照《河南省金融業(yè)發(fā)展專項獎補資金管理辦法》（豫財金〔2014〕34號），對承貸銀行給予一定獎補。

2、在工商資本進入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的準入和監(jiān)管方面，一是建立準入機制。對工商資本在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的生產(chǎn)經(jīng)營能力、履約能力進行審核，并指定相關(guān)部門對其備案，把好“準入關(guān)”，對“非農(nóng)化”以及有明顯圈地占地意圖、無意經(jīng)營農(nóng)業(yè)的工商資本要堅決予以拒絕，擋在門外。二是建立動態(tài)監(jiān)管機制。加強對工商企業(yè)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的動態(tài)監(jiān)管，重點監(jiān)管流轉(zhuǎn)土地達到一定規(guī)模的涉農(nóng)工商企業(yè)。對工商企業(yè)投資農(nóng)業(yè)后的農(nóng)地使用方向進行監(jiān)測，避免改變流轉(zhuǎn)土地用途，跟蹤農(nóng)業(yè)經(jīng)營項目的投資進度和政策資金使用情況，防止套取國家支農(nóng)項目資金；加強對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境的監(jiān)測，鼓勵工商企業(yè)發(fā)展生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)，最大限度減少企業(yè)涉農(nóng)項目對農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的破壞。三是建立引導(dǎo)服務(wù)機制。對工商企業(yè)涉農(nóng)在土地利用、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等方面進行科學(xué)規(guī)劃，在保證糧食安全的前提下，區(qū)別不同產(chǎn)業(yè)制定差異化政策，通過稅收傾斜、財政補貼、用水用電等優(yōu)惠政策進行相應(yīng)的引導(dǎo)和扶持，鼓勵工商企業(yè)注重進入河南省急需資金的農(nóng)業(yè)領(lǐng)域和有助于實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展、延伸產(chǎn)業(yè)鏈條的農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，重點投向適合企業(yè)化經(jīng)營的種養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品精深加工業(yè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范文5

近年來，寧夏、遼寧、重慶、湖北等地先后開展了土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點。在實踐中，各地積極響應(yīng)國家政策進行了制度創(chuàng)新，開創(chuàng)了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資的新局面。由于地區(qū)差異的存在，各地在試點中總結(jié)出了各具特色的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款模式，作為制度創(chuàng)新的先行者，這些地方在實踐中總結(jié)出來了一些較為先進的做法，值得今后在推廣土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款時予以借鑒。

(一)通過頒布相關(guān)文件，使土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款有據(jù)可行比如，遼寧省法庫縣為了促進土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的推行，先后頒布了專門的指導(dǎo)意見和管理的暫行辦法。武漢市先后頒布了相應(yīng)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估和登記托管管理辦法，以指導(dǎo)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款。重慶市在試點過程中，也頒布了專門的“三權(quán)”抵押融資管理辦法。這些規(guī)范性文件的頒布，一方面使得土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款有據(jù)可行，便利于土地權(quán)利人將土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押貸款。另一方面，這些規(guī)范性文件還規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的相應(yīng)程序。這就提高了該制度在運行中的可操作性，避免了現(xiàn)實運行中所產(chǎn)生的程序混亂，從而更有利于保護土地承包經(jīng)營權(quán)人利益。

(二)采取多種模式推行土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款在實踐中，各地結(jié)合當?shù)貙嶋H情況探索出了各具特色的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款模式。比如，寧夏回族自治區(qū)同心縣采取的是土地承包經(jīng)營權(quán)抵押協(xié)會，吸納農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)入股成為會員，從而附加以多戶聯(lián)保以及協(xié)會總擔保的形式進行抵押貸款。而武漢市則是依托武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所作為中介推行土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款。重慶市則是采取土地承包經(jīng)營權(quán)入股抵押模式、流轉(zhuǎn)大戶業(yè)主抵押模式再到農(nóng)戶直接抵押模式逐步推進的。這些模式契合了當?shù)貙嶋H情況，促進了土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款制度的推廣。這也告訴我們，在今后推行土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款時，各地要深入考察當?shù)貙嶋H情況，實事求是地總結(jié)出一套行之有效、符合法律規(guī)定的模式。

(三)采取措施防范土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款風險推行土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，一方面，抵押人面臨著因無法按期償還貸款而產(chǎn)生的土地承包經(jīng)營權(quán)被處置的風險，喪失賴以生存的生產(chǎn)資料。另一方面，抵押權(quán)人面臨著因農(nóng)村土地交易市場不完善而產(chǎn)生的無法處置土地承包經(jīng)營權(quán)的風險，使得不良貸款多發(fā)影響自身效益。因此，在實踐中，各地采取了相應(yīng)的對策防范土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款風險。比如，各地都普遍規(guī)定抵押人不得將自身享有的全部土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押貸款，而是規(guī)定只能將部分土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押，保留了滿足其生存需要的土地。比如，武漢市充分發(fā)揮農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所的作用，通過建立起土地承包經(jīng)營權(quán)交易市場化解金融機構(gòu)處置抵押物不能的風險。比如，重慶市成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風險補償專項基金、完善涉農(nóng)保險、成立擔保公司等來防范土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款風險。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款存在的問題

中長期、較大額度貸款投放不足是農(nóng)村地區(qū)的突出問題，這與當前農(nóng)業(yè)發(fā)展不相適應(yīng)。信貸作為一種要素投入對農(nóng)業(yè)增長起到較突出作用(林毅夫，2003)，目前投放的農(nóng)村信貸以短期貸款為主。農(nóng)戶之所以難以獲得長期大額度貸款，一個極為重要的原因是農(nóng)戶缺乏有效的抵押擔保物。對于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人而言，最具價值的資產(chǎn)便是承包或流轉(zhuǎn)而來的農(nóng)村土地，利用它向金融機構(gòu)進行抵押融資，便可以解決抵押擔保物缺乏的難題，從而破解中長期、較大額度貸款投放不足這一瓶頸問題。

(一)抵押權(quán)難實現(xiàn)首先從法律規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)之后，不能改變所有權(quán)性質(zhì)和用途，其次缺乏真正的土地流轉(zhuǎn)中介組織，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)還需要各方自行協(xié)商實現(xiàn)。因此，當貸款無法收回時，銀行等金融機構(gòu)難以處置抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)難以變現(xiàn)。

(二)抵押物價值難確定一是未成立相應(yīng)的專業(yè)土地承包經(jīng)營權(quán)價值評估機構(gòu)，未培訓(xùn)和配置相應(yīng)技能水平評估人員;二是沒有建立對農(nóng)村土地價值對應(yīng)的標準，土地價值的評估沒有參照，土地承包經(jīng)營權(quán)價值評估主觀判斷成分較大，實際價值難以合理確定，評估價值往往低于土地承包經(jīng)營權(quán)實際價值;三是銀行業(yè)機構(gòu)難以準確認定土地承包經(jīng)營權(quán)的實際價值，發(fā)放貸款的額度控制得較低。

(三)貸后管理難銀行發(fā)放貸款后為保證借貸資金的安全一般會選擇監(jiān)督資金的用途和項目的運行情況。但是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的借款人的借款目的是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，項目地址在農(nóng)村，但大部分銀行的業(yè)務(wù)重心在城市，進行貸后管理的成本很高而使得銀行可能忽視或放棄貸后管理。

(四)貸款風險難以掌控一是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然條件的約束。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的政策風險，農(nóng)業(yè)是受政府管控嚴格的產(chǎn)業(yè)，農(nóng)產(chǎn)品價格比較難預(yù)測。二是操作存在風險，在對貸款項目的審查過程中存在忽略某些環(huán)節(jié)，如目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押存在價值評估不夠規(guī)范或者完全不走貸款抵押物價值評估這一操作程序，擔心付出較高的貸款抵押物價值評估費，而忽略這一程序。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地、招商引資項目建設(shè)用地、公共事業(yè)用地、國家高速公路用地等也會對土地承包經(jīng)營權(quán)的實現(xiàn)帶來風險。四是我國還沒有對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款設(shè)立專門的法律文件，真正發(fā)生糾紛時無法得到法律的支持。

(五)法律不完善與產(chǎn)權(quán)不明晰農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押尚無明確的法律依據(jù)。根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，除買賣、公開協(xié)商等方式承包的四荒地等農(nóng)村土地可以抵押外，其他方式承包的農(nóng)村土地是不允許抵押的。現(xiàn)在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押試點工作已全面鋪開，然而法律保障工作卻沒跟進，這無疑會給農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押工作帶來困擾。

(六)金融機構(gòu)放貸積極性不高由于農(nóng)村中、小額貸款的收益和成本同所承擔的風險不成正比，并且由前面分析可知，抵押物變現(xiàn)難在一定程度上會影響金融機構(gòu)的積極性。加之金融機構(gòu)，尤其是銀行的業(yè)務(wù)重心，關(guān)注熱點，主要集中在城市地區(qū)，往往更看重大企業(yè)，更注重大額業(yè)務(wù)，而忽視小企業(yè)，對農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)貸款更是慎之又慎。并且適合農(nóng)村特點的電子化、票據(jù)化設(shè)施不足，農(nóng)戶辦理業(yè)務(wù)不方便。

三、完善我國土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的路徑

(一)培育土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的外部良好環(huán)境1.完善法律法規(guī)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但因《擔保法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)的約束，抵押處置存在一定的法律障礙。為配合農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押工作的全速推進，先行先試，建議相關(guān)部門進一步加強相關(guān)產(chǎn)權(quán)的法律框架建設(shè)，完善相關(guān)法規(guī)，出臺較為全面的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資管理辦法，明確規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的可抵押性，以便為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款制度的推進提供相應(yīng)的法律保障。2.建立土地流轉(zhuǎn)市場。首先，土地流轉(zhuǎn)市場的建立能夠進一步促進土地流轉(zhuǎn)，使土地形成規(guī)模化經(jīng)營，更有利于土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的實施;其次，當借款人無法償還貸款時，金融機構(gòu)能夠及時地變現(xiàn)抵押物從而獲得補償，并且有正規(guī)、統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)市場也會相應(yīng)地降低交易費用，這是提高金融機構(gòu)放款積極性的有力舉措;最后，也有利于有關(guān)部門建立制度化、規(guī)范化的土地流轉(zhuǎn)管理機制，加強對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和監(jiān)管，從而消除土地流轉(zhuǎn)中損害農(nóng)民權(quán)益的現(xiàn)象。此市場的主要功能:一是農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息系統(tǒng)，及時收集與農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息，使供求雙方能及時獲取土地流轉(zhuǎn)信息;二是促使供求雙方達成交易，并提供相關(guān)的交易服務(wù);三是涉農(nóng)機構(gòu)或者擔保公司可以通過該市場在較短時間內(nèi)把抵押的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)變現(xiàn)，提高其開辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性。3.設(shè)立專業(yè)評估機構(gòu)制定評估標準。設(shè)立專業(yè)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值評估機構(gòu)，制定合理的評估標準，建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值評估制度。此制度需考慮兩點:一是政府應(yīng)出臺評估標準細則，對不同等級的農(nóng)村土地制定相應(yīng)價值標準以供參考;二是成立獨立的抵押價值評估機構(gòu)，結(jié)合實際，根據(jù)農(nóng)地的地理位置及其他條件，綜合農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格，制定科學(xué)的評估標準和操作辦法。對評估人員進行從業(yè)資格認證考核，憑證上崗，定期對評估人員進行培訓(xùn)，確保評估水平。4.培育良好的外部環(huán)境。一是盡快完善農(nóng)村社會保障體系，逐步淡化土地的社會保障功能。在農(nóng)村社會體系尚未完善之前，可以對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押設(shè)定一定的限制，以保障農(nóng)民免予破產(chǎn)。二是加快農(nóng)村信用體系的建設(shè)，培育良好的金融生態(tài)環(huán)境，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的開展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

(二)科學(xué)設(shè)計農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款流程銀行業(yè)金融機構(gòu)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款需要三個相互聯(lián)系的系統(tǒng)構(gòu)成:一是貸款發(fā)放系統(tǒng);二是抵押品處置系統(tǒng);三是資金補充系統(tǒng)。其中貸款發(fā)放系統(tǒng)是主系統(tǒng)，它的正常運行需要另外兩個系統(tǒng)的配合和支持。三個系統(tǒng)有序運行，才能從根本上解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款難實施的問題。首先，貸款申請階段。此階段包含抵押價值評估及貸款申請兩部分。資金需求者向評估機構(gòu)提出評估申請，評估機構(gòu)作為獨立的主體，按相應(yīng)流程對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的價值進行評估。評估完成后，評估機構(gòu)應(yīng)向資金需求者出具兩份評估報告，資金需求者向涉農(nóng)機構(gòu)基層網(wǎng)點提出貸款申請的同時，提交一份評估報告。涉農(nóng)機構(gòu)基層網(wǎng)點在受理貸款申請時，可在登記機構(gòu)進行查詢以驗證評估結(jié)果的真實性，然后按相應(yīng)的比例計算貸款額度。其次，擔保階段。此階段由申請擔保及要求反擔保兩部分構(gòu)成。涉農(nóng)機構(gòu)基層網(wǎng)點向擔保公司申請擔保并提供相關(guān)資料。擔保公司受理擔保申請并按規(guī)定為其提供擔保。一旦涉農(nóng)機構(gòu)無法收回貸款，擔保公司將承擔所擔保額度的損失。同時，擔保公司應(yīng)向資金需求者提出反擔保，要求其提交評估報告的同時，將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證交予擔保公司，并辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押手續(xù)。擔保公司分別與資金需求者和涉農(nóng)機構(gòu)簽訂擔保協(xié)議，并將結(jié)果報送登記機構(gòu)進行登記公證。再次，貸款審批及發(fā)放階段。涉農(nóng)機構(gòu)基層網(wǎng)點對貸款申請進行初步審查通過后，上報其抵押貸款審批部門。若材料齊全，符合規(guī)定，抵押貸款審批部門盡快予以批準，由基層網(wǎng)點向資金需求者發(fā)放貸款，同時涉農(nóng)機構(gòu)和資金需求者雙方都需在登記機構(gòu)進行貸款登記。此外，通過資金補充子系統(tǒng)，涉農(nóng)機構(gòu)的資金來源主要由以下四部分構(gòu)成:其自身吸收的存款、人民銀行再貸款、財政專項補貼以及向廣大社會公眾發(fā)行農(nóng)地債券，進而拓寬資金來源渠道，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的發(fā)放提供了堅實的資金基礎(chǔ)。最后，還款和抵押品處置階段。貸款期限屆滿時，借款者若能按時足額還款，擔保公司所提供的擔保協(xié)議自動終結(jié)，擔保公司根據(jù)涉農(nóng)機構(gòu)的貸款收訖通知，將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證歸還給資金需求者;若借款者不能按時還款，涉農(nóng)機構(gòu)則要求擔保公司按約定承擔相應(yīng)擔保責任，擔保公司此時有權(quán)通過抵押品處置子系統(tǒng)變現(xiàn)抵押品以彌補損失。具體操作是，擔保公司在土地流轉(zhuǎn)中心將抵押的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)需求者，用所收取的轉(zhuǎn)讓費來彌補損失。

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范文6

2014年底，發(fā)改委、財政部等11個部門聯(lián)合印發(fā)了《國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點總體實施方案》，將改革和完善宅基地制度作為試點的一項主要任務(wù)。

推進農(nóng)村宅基地制度改革的突破口在四個方面：

建立農(nóng)村宅基地差別化

有償使用制度

在充分考慮群眾承受能力的前提下，探索建立充分反映宅基地資源稀缺程度和經(jīng)濟價值的有償使用制度，形成節(jié)約利用宅基地的約束機制。

完善農(nóng)村宅基地和農(nóng)房登記管理制度。推進村鎮(zhèn)體系規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃編制，修訂完善農(nóng)村宅基地用地控制標準和農(nóng)村居民點人均建設(shè)用地控制標準。開展閑置宅基地、一戶多宅、村內(nèi)空地等調(diào)查清查和評估，健全農(nóng)村宅基地地籍檔案。推進農(nóng)村宅基地確權(quán)登記頒證，探索實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房屋登記制度，逐步推進農(nóng)民房屋確權(quán)登記頒證。

推進農(nóng)村宅基地差別化有償使用。在部分地區(qū)探索對超標準占用宅基地農(nóng)戶和新申請宅基地的非集體經(jīng)濟組織成員開展宅基地有償使用試點，集體經(jīng)濟組織成員已經(jīng)合法取得并符合標準的宅基地可以繼續(xù)無償使用。確定收費標準要切實考慮群眾承受能力，體現(xiàn)使用人戶籍身份、宅基地質(zhì)量、使用性質(zhì)等差別。對超出用地標準多占宅基地的，采取以面積和年限累進加價的收費辦法征收超占土地使用費。

放開農(nóng)村宅基地有償使用范圍。鼓勵各地出臺農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格認定標準，全面開展農(nóng)村集體經(jīng)濟組織核定及成員資格界定工作，統(tǒng)一發(fā)放集體經(jīng)濟組織成員證，探索固化農(nóng)村宅基地使用權(quán)無償取得主體范圍。在不改變農(nóng)村宅基地集體所有性質(zhì)的前提下，在部分地區(qū)率先開展宅基地有償使用試點，探索逐步擴大農(nóng)村宅基地使用權(quán)主體范圍，允許區(qū)縣范圍內(nèi)符合條件的農(nóng)業(yè)人口購買使用農(nóng)村宅基地，條件成熟后使用權(quán)主體范圍可進一步放寬。

試行農(nóng)村宅基地有期限使用制度。探索將有償取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)期限設(shè)定為70年，70年期滿后使用權(quán)人向村集體經(jīng)濟組織交納宅基地使用費后，可再次取得為期70年的宅基地使用權(quán)。如不交納宅基地使用費，集體經(jīng)濟組織可以收回宅基地使用權(quán)。受讓方取得宅基地使用權(quán)后，應(yīng)以居住為目的，服從宅基地所在地土地管理規(guī)劃。空閑宅基地或者房屋滅失滿一定期限仍不恢復(fù)使用的宅基地，宅基地所在地的村集體經(jīng)濟組織在報經(jīng)有關(guān)部門同意后，可以收回宅基地使用權(quán)。

建立農(nóng)村宅基地

有償退出長效機制

建立農(nóng)村宅基地自儲和代儲制度。開展農(nóng)村空置閑置宅基地和農(nóng)民退出意愿調(diào)查，建立農(nóng)村宅基地退出潛力臺賬。探索實行農(nóng)村宅基地集體經(jīng)濟組織自儲和政府代儲，經(jīng)濟實力強的村集體經(jīng)濟組織可以成立農(nóng)村宅基地儲備機構(gòu)，自主開展宅基地儲備運作。

對于經(jīng)濟實力較弱的村集體經(jīng)濟組織，可以委托由政府成立的農(nóng)村集體建設(shè)用地儲備機構(gòu)，對農(nóng)戶申請退出的宅基地進行收回、收購。政府通過貸款、財政投入資金、建設(shè)用地指標交易收益等渠道籌集宅基地及建（構(gòu)）筑物退出的農(nóng)村土地補償周轉(zhuǎn)金，實行統(tǒng)一管理、封閉運作、專戶儲存、獨立核算。

健全農(nóng)村宅基地有償退出激勵機制。嚴格限制宅基地使用權(quán)人退出條件，對在城鎮(zhèn)已購置商品房或愿意進城鎮(zhèn)定居，并自愿退宅且以后不再申請新宅基地的農(nóng)民，按照宅基地和房屋評估價格或城鎮(zhèn)房屋重置價格進行一次性補償，并對進城農(nóng)民子女教育、參加城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等進行補貼。

對退出舊宅基地申請新宅基地的農(nóng)戶，不再進行補償，可以提供一定額度的低息資金貸款支持。采取財政投入資金或儲備適量國有土地取得出讓收益等方式彌補退地補償費資金缺口。允許符合條件的宅基地使用權(quán)人按有關(guān)規(guī)定通過政府交易平臺流轉(zhuǎn)（含置換等）其農(nóng)村宅基地、附屬設(shè)施用地及建（構(gòu)）筑物。

加強空置閑置宅基地處置和利用。退出的農(nóng)村宅基地應(yīng)優(yōu)先保障農(nóng)村發(fā)展建設(shè)用地需求，符合相對集中連片、宜農(nóng)用途等條件的，應(yīng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地整理復(fù)墾開發(fā)規(guī)劃開展宅基地整治工作，將退出的宅基地復(fù)墾為耕地或其他農(nóng)用地，交由村集體經(jīng)濟組織管理、利用，原集體土地所有權(quán)不改變。農(nóng)村宅基地復(fù)墾后，原使用人為本村村民的，復(fù)墾后的土地優(yōu)先由其承包經(jīng)營。宅基地復(fù)墾后產(chǎn)生的建設(shè)用地指標，由土地整治機構(gòu)通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤統(tǒng)籌利用。

建立農(nóng)村空閑宅基地

使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度

建立農(nóng)村宅基地交易平臺體系。探索建立多級聯(lián)動的農(nóng)村空置閑置宅基地交易平臺體系，依法為農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)交易提供場所設(shè)施、信息、組織交易、交易簽證等服務(wù)。省市級平臺主要負責制定農(nóng)村宅基地交易規(guī)則、簽證程序、服務(wù)標準、信息平臺建設(shè)。縣（區(qū)）平臺重點加強政策咨詢、合同簽訂、價格評估等流轉(zhuǎn)服務(wù)能力建設(shè)，促進宅基地公開、公正、規(guī)范流轉(zhuǎn)交易。依托鄉(xiāng)鎮(zhèn)便民服務(wù)中心等建立鄉(xiāng)鎮(zhèn)宅基地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺，負責宅基地交易信息的收集和報送。條件成熟后，可將交易平臺延伸至行政村一級。

推進農(nóng)村空閑宅基地使用權(quán)有序流轉(zhuǎn)。嚴格限定農(nóng)村空置閑置宅基地使用權(quán)交易主體，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人需在轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)后有合法住處、能保證基本生存需要。農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。

探索科學(xué)合理的農(nóng)村空置閑置宅基地交易方式，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場，規(guī)范和支持宅基地使用權(quán)人采取轉(zhuǎn)讓、租賃、作價出資（入股）等方式流轉(zhuǎn)使用權(quán)。明確農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)期限，加強宅基地流轉(zhuǎn)用途管制，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不得改變宅基地所有權(quán)的主體和性質(zhì)。

完善宅基地流轉(zhuǎn)增值收益分享機制。通過宅基地整理置換等獲得的新增集體建設(shè)用地出讓或出租收益大部分應(yīng)用于補償農(nóng)民。對村集體經(jīng)濟組織獲得的增值收益實行專戶專管。鼓勵村集體經(jīng)濟組織在符合規(guī)劃前提下，申請將成片的閑置、低效宅基地用地改為村集體建設(shè)用地，原使用人可按宅基地基底面積折算成股份，參與集體建設(shè)用地經(jīng)營收益分成。

健全宅基地使用權(quán)

與農(nóng)村房屋所有權(quán)抵押制度

在不改變農(nóng)村宅基地集體所有性質(zhì)、不損害農(nóng)民權(quán)益的前提下，開展農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村房屋所有權(quán)抵押融資試點。在完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)登記服務(wù)體系的前提下，同時需要推進農(nóng)村宅基地和房屋抵押融資，健全宅基地使用權(quán)和房屋價值評估體系，建立農(nóng)村宅基地和房屋處置機制，建立產(chǎn)權(quán)抵押風險分擔補償機制與之相配套。

其中，在農(nóng)民普遍關(guān)心的農(nóng)村宅基地和房屋抵押融資方面。要允許宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一同抵押。在保證設(shè)定抵押的房屋依法償債后有適當居住場所的條件下，征得所在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意后，允許農(nóng)民以“房產(chǎn)證+土地使用權(quán)證”抵押給金融機構(gòu)作為還款保證，或抵押給擔保機構(gòu)，由擔保機構(gòu)作為借款主體向金融機構(gòu)提供融資擔保，實現(xiàn)融資。