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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)范文1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 經(jīng)濟(jì)核算

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受原材料價(jià)格上漲以及人工費(fèi)用上漲的影響，企業(yè)利潤(rùn)逐年降低。同時(shí)，現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)管理的日益規(guī)范也使得企業(yè)的必須加強(qiáng)自身的管理以使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)符合法律法規(guī)的要求。在房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作中財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算是保障企業(yè)資金鏈暢通、保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益以及成本控制的重要工作，是現(xiàn)代企業(yè)管理工作的重中之重。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算工作的重要性分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈使得企業(yè)必須結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算。通過財(cái)務(wù)管理工作的實(shí)施以及經(jīng)濟(jì)核算工作的開展保障房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的暢通、保障企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)過程中各項(xiàng)過程成本控制的有效開展。利用財(cái)務(wù)管理手段以及經(jīng)濟(jì)核算的智能使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)始終處于受控狀態(tài)，切實(shí)保障企業(yè)成本、資金的有效管理。以財(cái)務(wù)管理制度體系的建立避免職務(wù)侵占等情況的發(fā)生，以此保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算工作的有效開展

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的有效開展

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的開展應(yīng)從財(cái)務(wù)管理體系的完善入手。結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況以及行業(yè)特點(diǎn)，以現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理理論作為基礎(chǔ)構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系。通過完善的財(cái)務(wù)管理體系指導(dǎo)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的開展、通過完善的財(cái)務(wù)管理體系確保企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定。通過財(cái)務(wù)管理體系的完善為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定良好的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)管理體系的建立過程中要注重管理體系與企業(yè)管理流程、企業(yè)結(jié)構(gòu)等自身特點(diǎn)的符合。有效提高財(cái)務(wù)管理體系應(yīng)用過程中的適用性與適應(yīng)性。避免傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理體系照搬、照抄對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的影響。

在注重財(cái)務(wù)管理體系建立的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作的實(shí)施與開展。通過踏實(shí)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的開展。將會(huì)計(jì)工作作為重點(diǎn)，開展財(cái)務(wù)管理工作。以原始憑證管理、報(bào)表管理等做好房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作，為財(cái)務(wù)管理工作的有效開展奠定基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)企業(yè)資金占用大、資金流量大的特點(diǎn)使得房地產(chǎn)企業(yè)極易受到資金風(fēng)險(xiǎn)的影響。因此，在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中必須注重房地產(chǎn)企業(yè)的自己難管理，以此保障房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的通暢、保障資金管理工作能夠落實(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過對(duì)自身資金籌集、使用等特點(diǎn)構(gòu)建符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的資金管理體系，并將資金管理體系作為財(cái)務(wù)管理工作重點(diǎn)進(jìn)行資金管理。通過加強(qiáng)會(huì)計(jì)資金管理職能以及預(yù)算、審核等工作保障企業(yè)資金來源與使用、保障企業(yè)收支平衡與資金鏈的通暢。通過注重資金管理的方式避免資金鏈斷裂對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的影響。

2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算工作重點(diǎn)與要點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及涉及內(nèi)容使得核算工作對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、成本控制等工作有著重要的影響。在現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的今天，企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算工作的開展對(duì)企業(yè)的生存與發(fā)展有著重要的影響。為了保障企業(yè)靜音過程中資金的通暢、保障企業(yè)投資過程中成本控制以及資金使用的有效監(jiān)督，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算工作的開展。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)大、資金流動(dòng)快等特點(diǎn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算工作。以國(guó)家法規(guī)為基礎(chǔ)、以企業(yè)經(jīng)營(yíng)扎略為重點(diǎn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算鞏固走的開展。通過經(jīng)濟(jì)核算工作的開展保障企業(yè)資金流向控制以及資金使用的控制。為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中內(nèi)容繁多、涉及面廣、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)象多、投資周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)核算管理體系以及組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)與建立，同時(shí)注重核算部門人員配備與培養(yǎng)。通過核算工作的有效實(shí)施為財(cái)務(wù)管理工作奠定基礎(chǔ)、為企業(yè)成本控制、經(jīng)濟(jì)效益管理等工作的開展奠定基礎(chǔ)。

三、強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)與培養(yǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的開展

在現(xiàn)代財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)法規(guī)日益完善的今天，企業(yè)財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算工作也面臨著改革與改變。為了適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展以及法律法規(guī)的完善，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員以及經(jīng)濟(jì)核算人員必須加強(qiáng)自身專業(yè)素質(zhì)與技能的培訓(xùn)與提高。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，必要時(shí)借助社會(huì)專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行人才的培養(yǎng)與引進(jìn)。以財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)的提高促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算工作的開展，促進(jìn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。

四、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算工作是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展過程中的管理重點(diǎn)，是關(guān)系到企業(yè)長(zhǎng)期盈利能力的關(guān)鍵。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算工作的認(rèn)識(shí)，以相關(guān)管理體系的完善、人員培訓(xùn)以及專業(yè)技能的提高促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作的開展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提高的最終目的。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)范文2

    房地產(chǎn)企業(yè),是以盈利為目的專門從事房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及服務(wù)活動(dòng),并進(jìn)行獨(dú)立核算的一種經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)企業(yè)的投資密集、運(yùn)行周期長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高,具有很大程度的不確定性。財(cái)務(wù)管理,作為企業(yè)管理的重要組成部分,是在特定目標(biāo)下,針對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的資產(chǎn)購(gòu)置、資本融通以及運(yùn)行資金和利潤(rùn)分配的管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理,是企業(yè)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中對(duì)各種所需資金的籌集與使用、盈利和分配等財(cái)務(wù)活動(dòng),進(jìn)行的相關(guān)預(yù)測(cè)規(guī)劃、約束控制以及核算分析,正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象是會(huì)計(jì)反映和監(jiān)督的資金運(yùn)動(dòng),房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容主要包括對(duì)企業(yè)資金籌集、資金運(yùn)營(yíng)、成本費(fèi)用、納稅籌劃以及利潤(rùn)分配的管理。由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城鎮(zhèn)化水平的加快,房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金投入增大、資金籌借負(fù)擔(dān)加重,資金運(yùn)行周期變長(zhǎng)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理存在諸多不穩(wěn)定性因素,致使房地產(chǎn)企業(yè)投資效益面臨著不確定性結(jié)果,有著極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及領(lǐng)域較廣,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜程度高,使其財(cái)務(wù)管理難度相對(duì)加大。

    二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要弊端

    當(dāng)前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算階段,尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面的強(qiáng)有力作用。

    1.企業(yè)資本結(jié)構(gòu)紊亂。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)各種資金的來源及其比例關(guān)系。由于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境的弱化,造成很多房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對(duì)單一,依靠銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)資金籌借的主要來源,企業(yè)投資基金中的主權(quán)資金比例較低,由于籌資渠道的狹窄性,造成很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的債務(wù)資金負(fù)擔(dān)較重,資本結(jié)構(gòu)的失衡導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率往往很高。

    2.財(cái)務(wù)管理模式滯后。受經(jīng)濟(jì)管理理念的約束,很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者高度集權(quán)、越權(quán)行事現(xiàn)象嚴(yán)重,企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的家族式管理嚴(yán)重,掌管財(cái)務(wù)的會(huì)計(jì)、出納等相關(guān)人員多由投資者親屬擔(dān)任,缺乏科學(xué)的財(cái)務(wù)管理模式和經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo),造成企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)職能弱化,財(cái)務(wù)監(jiān)控不嚴(yán),偷稅漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重,導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作存在賬務(wù)混亂、會(huì)計(jì)信息失真等現(xiàn)象。

    3.財(cái)務(wù)管理機(jī)制缺失。財(cái)務(wù)管理意識(shí)的滯后,造成很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度不完善,財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制體系不健全,資金運(yùn)行回收保障機(jī)制不合理,財(cái)務(wù)管理體系未能有效集中,財(cái)務(wù)核算、會(huì)計(jì)核算程序及內(nèi)審保障機(jī)制得不到有效落實(shí),財(cái)務(wù)管理缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制,企業(yè)各項(xiàng)目部門核算體系不協(xié)調(diào),財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,造成很多財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性、真實(shí)性較差。

    4.運(yùn)行資金監(jiān)控弱化。流動(dòng)資金是企業(yè)發(fā)展的重要保障,資金融通困難、運(yùn)行資金效益不高,成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的普遍弊病。很多企業(yè)管理者的財(cái)務(wù)內(nèi)控認(rèn)識(shí)不到位,資金籌措和使用沒有科學(xué)規(guī)劃,缺乏科學(xué)的現(xiàn)金流量管理意識(shí),加上財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的偏失,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)核算、會(huì)計(jì)內(nèi)審等監(jiān)管職能相對(duì)弱化,資金流失。資金管理的職權(quán)分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    三、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的策略

    當(dāng)前,隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)與社會(huì)需求,房地產(chǎn)開發(fā)愈加規(guī)模化,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理,是規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要措施:

    1.拓展企業(yè)融資渠道,注重項(xiàng)目資金融合。融資是企業(yè)獲取發(fā)展資金的重要形式,根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的自身特點(diǎn),積極拓展金融業(yè)務(wù),通過實(shí)施并購(gòu)重組措施擴(kuò)大市場(chǎng)份額,拓展多元化籌資渠道,優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),搶占資本市場(chǎng)。要加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理,對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)的選擇預(yù)測(cè)要全面謹(jǐn)慎,綜合考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素,注重項(xiàng)目資金的融合應(yīng)用及合理配置。

    2.完善財(cái)務(wù)管理制度,強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理職能。制度建設(shè)是保證企業(yè)能夠長(zhǎng)期健康發(fā)展的重要條件。建立規(guī)范的法人治理體制,以及能夠相互制衡和約束的權(quán)利分配和決策機(jī)制,用各項(xiàng)制度來體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理思想。管理制度化是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要目標(biāo),實(shí)行企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)職責(zé)分離,保障企業(yè)財(cái)務(wù)管理的獨(dú)立性,整合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的人才資源和素質(zhì),健全和完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)控保障監(jiān)督運(yùn)行機(jī)制,加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的會(huì)計(jì)核算及內(nèi)審職能建設(shè),嚴(yán)格落實(shí)會(huì)計(jì)核算考核分析管控,提高財(cái)務(wù)管理效率。

    3.注重成本效益開發(fā),提高資金使用效率。通過財(cái)務(wù)預(yù)算加強(qiáng)對(duì)費(fèi)用支出的控制,能有效降低企業(yè)的營(yíng)運(yùn)成本。在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期中,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)以項(xiàng)目預(yù)算、資金預(yù)算、經(jīng)營(yíng)預(yù)算及財(cái)務(wù)預(yù)算等方面進(jìn)行全面預(yù)算,對(duì)企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營(yíng)成果及其分配等作出具體安排。成本效益原則是當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,所有企業(yè)必須認(rèn)真實(shí)施的重要財(cái)務(wù)管理措施。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,開發(fā)資金的投入量大,周期長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)高,必須加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入的成本預(yù)算管理,合理調(diào)度資金配置,控制流動(dòng)資金的耗費(fèi),最大程度的提高現(xiàn)金流量的資金使用效益,實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。

    4.創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理模式,實(shí)施財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理。科學(xué)的財(cái)務(wù)管理模式,有利于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行的高效性。立足于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需求,引進(jìn)先進(jìn)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)理念,優(yōu)化從企業(yè)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境,創(chuàng)新有效的財(cái)務(wù)管理方法,構(gòu)建合理的會(huì)計(jì)核算體系建設(shè),加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制,完善財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理程序建設(shè),保障會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。

    5.加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制,科學(xué)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。把管理責(zé)任具體落實(shí)到人。企業(yè)首先要落實(shí)負(fù)責(zé)人責(zé)任制,明確企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)本單位的財(cái)務(wù)管理工作負(fù)責(zé),但同時(shí)不得直接分管財(cái)務(wù)工作;其次要把財(cái)務(wù)管理工作要求落實(shí)到企業(yè)每個(gè)人,給予企業(yè)財(cái)務(wù)人員財(cái)務(wù)管理的權(quán)利,明確企業(yè)財(cái)務(wù)人員財(cái)務(wù)管理的義務(wù);最后要把財(cái)務(wù)管理考核列入單位各崗位考核條例中,對(duì)考核結(jié)果獎(jiǎng)懲分明。房地產(chǎn)企業(yè)要在財(cái)務(wù)工作中嚴(yán)格落實(shí)和完善財(cái)務(wù)監(jiān)督與控制制度,制定合理的資金使用計(jì)劃,保障生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需資金的穩(wěn)定供給。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)要拓展各種途徑,整合提升相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì),加強(qiáng)專業(yè)責(zé)任意識(shí),強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)識(shí)別能力,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施,有效規(guī)避財(cái)務(wù)資金的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)范文3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)危機(jī)；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）028-000-01

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，直接關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資比大、收益高等特點(diǎn)，因此面臨的風(fēng)險(xiǎn)也比其他行業(yè)高很多。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)具有其特殊性，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中需不斷加強(qiáng)防范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

作為房地產(chǎn)企業(yè)，高負(fù)債率是其最顯著的特點(diǎn)，這也是造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)需要投入的資金量非常大，動(dòng)輒幾億、十幾億，只有保證足夠的流動(dòng)資金，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，但是房地產(chǎn)企業(yè)通常沒有這么多流動(dòng)資金，因此需要在銀行等金融機(jī)構(gòu)融資。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金時(shí)，考慮更多的是如何快速集資，很少站在宏觀發(fā)展立場(chǎng)上進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。房地產(chǎn)企業(yè)只有到開發(fā)項(xiàng)目完成后才會(huì)收回資金，期限較長(zhǎng)，加上銀行貸款利率較高，因此會(huì)產(chǎn)生較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在其他條件不變的情況下，企業(yè)負(fù)債越高，利息支出數(shù)額越大，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)越明顯，隨著企業(yè)負(fù)債率的升高，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也加大，一旦某環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會(huì)給企業(yè)帶來嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)貸款數(shù)額較大，因此對(duì)利率變動(dòng)比較敏感，尤其是國(guó)家因金融政策或者經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)而對(duì)利率做出的調(diào)整將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的影響，因此利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大也是造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的重要因素之一。如果國(guó)家想抑制房地產(chǎn)企業(yè)泡沫危機(jī)，就會(huì)出臺(tái)一系列加息政策，這將大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，企業(yè)的還貸壓力明顯增加。若企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，未實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，企業(yè)將陷入財(cái)務(wù)危機(jī)中，難以確認(rèn)正常的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。

3.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中會(huì)和很多部門產(chǎn)生密切的經(jīng)濟(jì)往來，如政府部門、審計(jì)部門、企業(yè)內(nèi)部各部門、企業(yè)債務(wù)人、企業(yè)股東等；加之房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中涉及資金量非常大，在無形中也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理尚不夠完善，極易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理漏洞。如與關(guān)聯(lián)單位往來賬目不清、成本管理缺失等，這些因素都會(huì)造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)較高，最終會(huì)直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量較大，其正常運(yùn)轉(zhuǎn)離不開從銀行等金融機(jī)構(gòu)融資。如果房地產(chǎn)企業(yè)在沒有疏通好融資渠道的前提下就盲目開建項(xiàng)目，就會(huì)出現(xiàn)融資出現(xiàn)問題，影響項(xiàng)目的正常開展。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售量降低，企業(yè)貸款門檻提高等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道將越來越窄。一旦房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，難以按時(shí)歸還貸款及利息，就會(huì)直接影響銀行的正常運(yùn)作，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不利影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)危機(jī)的對(duì)策

1.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，因此必須不斷優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍沒有足夠的資金獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目，需要進(jìn)行融資解決，企業(yè)在融資時(shí)一定要考慮到自身的償債能力及開發(fā)項(xiàng)目的收益情況。盡管負(fù)債經(jīng)營(yíng)可利用金融杠桿增加企業(yè)收益，但是仍要將負(fù)債率控制在合理的范圍內(nèi)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中需不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

2.擴(kuò)寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開資本市場(chǎng)的支撐，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷擴(kuò)寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)可與資本市場(chǎng)對(duì)接，搭建起房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)系統(tǒng)。首先，應(yīng)研究資金鏈管理，探索出最適合本企業(yè)的發(fā)展模式；其次，除進(jìn)行信托計(jì)劃融資、基金融資、證券化融資等方式外，還可進(jìn)行民間融資方式，不斷拓寬企業(yè)融資渠道；最后，隨著國(guó)外融資平臺(tái)進(jìn)入中國(guó)金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用好國(guó)外融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資，以不斷降低企業(yè)負(fù)債率，從而降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策等社會(huì)環(huán)境影響較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前應(yīng)進(jìn)行大量的項(xiàng)目考察及風(fēng)險(xiǎn)調(diào)研，出具一份風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，以有效降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)成本控制。其次，對(duì)項(xiàng)目的投入、產(chǎn)出狀況做合理預(yù)算，可為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供數(shù)據(jù)支撐。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要正確認(rèn)識(shí)成本管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行合理預(yù)算，確保企業(yè)資金發(fā)揮出最大效用。

4.注重風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

房地產(chǎn)行業(yè)具有很強(qiáng)的不可預(yù)見性，且市場(chǎng)環(huán)境瞬息萬(wàn)變，一旦企業(yè)財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題，極易引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，若財(cái)務(wù)危機(jī)不斷累積惡化，企業(yè)將爆發(fā)全面危機(jī)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。針對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一套完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，在危機(jī)出現(xiàn)之初就采取相應(yīng)補(bǔ)救措施，將企業(yè)危機(jī)扼殺于萌芽中。企業(yè)可以通過設(shè)置一些較為敏感的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，這些指標(biāo)包括開發(fā)項(xiàng)目的收益率與銷售率、現(xiàn)金流入比率、已獲利息倍數(shù)、資金的安全邊際率等。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策也不斷調(diào)整與變化，這勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因此，企業(yè)應(yīng)關(guān)注對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形式的分析、經(jīng)濟(jì)政策的研究等，將企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)危機(jī)的概率降至最低。

三、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還有許多不完善之處，相關(guān)財(cái)務(wù)管理等制度還存在一些問題，這些問題得不到妥善解決，必將造成企業(yè)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、加強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)查、注重風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等措施，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)范文4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 新構(gòu)想

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的資金量巨大，面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，也就使得該行業(yè)必須迎接更大的挑戰(zhàn)和遭遇更多的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)相關(guān)資料顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)良莠不齊，尤其是一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中，其平均壽命往往不超過三年，這是非常值得警惕的一個(gè)現(xiàn)象。很大一部分原因在于，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈得不到很好的銜接，從而造成了不必要的損失甚至走向破產(chǎn)的邊緣。究其原因，主要在于房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量大，周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，如果財(cái)務(wù)管理達(dá)不到一定的水準(zhǔn)，很有可能造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)不善甚至倒閉。因而，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理具有重要的地位，可以說是房地產(chǎn)企業(yè)能否獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)生存空間的關(guān)鍵因素之一。本文將著重探討如何加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，提高財(cái)務(wù)管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方法已經(jīng)顯然不能適應(yīng)時(shí)展的要求了，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)企業(yè)很多時(shí)候都缺乏必要的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，往往造成了對(duì)于目標(biāo)成本控制環(huán)節(jié)的忽視，基本上還停留在會(huì)計(jì)核算水平；房地產(chǎn)企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)過于集中，直接造成了房地產(chǎn)企業(yè)的管理效率低下，這主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)的決策層缺乏先進(jìn)的管理理念和方法作為理論支撐；由于房地產(chǎn)企業(yè)的投入資金量大，且融資籌資途徑有限，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率過高，一旦不能及時(shí)收回應(yīng)收賬款而一味的舉債借款，就很容易加大房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來很大的困難；還有些房地產(chǎn)企業(yè)只把重點(diǎn)放在工程質(zhì)量和進(jìn)度上，對(duì)于財(cái)務(wù)管理未引起充分足夠的重視，從而使得財(cái)務(wù)管理制度缺乏應(yīng)有的科學(xué)性、針對(duì)性和合理性，很多制度都只是流于形式，也缺乏對(duì)于財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的培訓(xùn)力度，從而造成財(cái)務(wù)控制力較弱，也很難實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)籌劃的功能。這些都造成了房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理水平不高，成本管理過于粗放，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。以上這些不僅僅妨礙了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高，而且也成為房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤(rùn)的最大瓶頸之一。

三、努力加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，我們要想真正加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，提高財(cái)務(wù)管理水平，就要遵循一定的財(cái)務(wù)管理原則，深入分析論證各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，加強(qiáng)對(duì)資金的管理工作，尤其重視降低相關(guān)開發(fā)成本和有關(guān)費(fèi)用，并實(shí)行長(zhǎng)期的全員參與的成本管理辦法。此外，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作已經(jīng)在當(dāng)代新形勢(shì)下表現(xiàn)出新的工作特點(diǎn)，比如說當(dāng)前我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了一系列保障性住房政策，有些城市還逐步實(shí)行了限購(gòu)令，國(guó)家還調(diào)整了相關(guān)稅收政策，針對(duì)開發(fā)產(chǎn)品的不同情況征收不同的稅率，而且還收緊了銀行信貸業(yè)務(wù)，加大了貸款不同情況之間的利率差距。這些新特點(diǎn)勢(shì)必將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較為深遠(yuǎn)的影響，甚至?xí)斐删薮蟮臎_擊。因而，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理工作和能力的提高。具體來說，主要可以從以下幾個(gè)方面來入手：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的決策層應(yīng)該盡快轉(zhuǎn)變對(duì)于財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)，走出財(cái)務(wù)管理的誤區(qū)，不斷加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)意識(shí)，切實(shí)樹立長(zhǎng)遠(yuǎn)的財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略目標(biāo)，以先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)觀念認(rèn)識(shí)和重視企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性和必要性。通過房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的財(cái)務(wù)理念增強(qiáng)，能夠促進(jìn)和改善財(cái)務(wù)從業(yè)人員的素質(zhì)提高，因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)層的財(cái)務(wù)意識(shí)能夠直接決定企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，它能夠促使財(cái)務(wù)人員提供真實(shí)可靠的財(cái)務(wù)信息，還有利于企業(yè)聘用高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，從而能夠從思想、組織和行動(dòng)上都促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)水平提高；

（2）房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力克服傳統(tǒng)管理手段的主觀隨意性，不斷加強(qiáng)對(duì)于項(xiàng)目的可行性研究，加強(qiáng)決策制度建設(shè)，避免不必要的損失。按照國(guó)家的規(guī)定做好各項(xiàng)日常的財(cái)務(wù)工作，切實(shí)規(guī)范化各種財(cái)務(wù)行為，建立健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，完善內(nèi)部審計(jì)制度，加大內(nèi)部的監(jiān)督力度，并且引入一定的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過一定的科學(xué)評(píng)估手段來進(jìn)行獎(jiǎng)懲。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能形成一股嚴(yán)格的內(nèi)控財(cái)務(wù)制度，使得企業(yè)員工能夠在良好的激勵(lì)政策下與企業(yè)同生死，共存亡，最終有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期和穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展；

（3）房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷加強(qiáng)內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)，重視對(duì)企業(yè)目標(biāo)成本的管理工作，積極創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理的方法，提高財(cái)務(wù)控制的能力，對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)行事前、事中和事后的財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)分析，建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)和審批審核制度，提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立多元化的融資渠道，優(yōu)化籌資渠道，通過多種手段，努力降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并通過優(yōu)化投資項(xiàng)目，適當(dāng)儲(chǔ)備一些土地資源，同時(shí)通過科學(xué)合理的方法來評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益大小，來強(qiáng)化和改善公司的財(cái)務(wù)管理水平，使得房地產(chǎn)企業(yè)從活動(dòng)組織上和制度上得到雙重保障。

四、結(jié)語(yǔ)

總的來說，快速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)近階段以來，已經(jīng)持續(xù)遭遇了國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)持續(xù)低迷的交易現(xiàn)狀，為了能夠適應(yīng)此種變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理工作，把它放到戰(zhàn)略性的高度來認(rèn)識(shí)和實(shí)施。只有這樣，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)才能克服傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理的局限性，才能適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展和國(guó)家房產(chǎn)政策的變化，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提升到更高的層次打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]劉紹忠.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2010，（8）

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)范文5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；財(cái)務(wù)管理

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）02-0-02

隨著城市建設(shè)的綜合開發(fā)、土地有償轉(zhuǎn)讓和住房商品化等重大政策的實(shí)施，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也隨之進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性和多樣性使其對(duì)其財(cái)務(wù)管理提出了較高的要求。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，提升財(cái)務(wù)管理水平，已成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的形勢(shì)和特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理面臨的形式

自2005 年始，陸續(xù)出爐的“ 國(guó)八條”、“ 國(guó)六條”等相關(guān)房地產(chǎn)政策從以下幾方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生舉足輕重的影響：提高土地的征用、安置成本，提高了新增建設(shè)用地使用費(fèi)；提高閑置土地的相關(guān)成本，從高征收土地閑置費(fèi)；新辦房地產(chǎn)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和招待費(fèi)，應(yīng)按稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)可以向后結(jié)轉(zhuǎn)扣除，但是結(jié)轉(zhuǎn)期限由原來的未加限制為最長(zhǎng)不超過3個(gè)納稅年度；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須保證“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“ 國(guó)有土地使用證”、“ 建設(shè)工程規(guī)劃許可證”和“ 施工許可證”四證齊全，并且項(xiàng)目的資本金比例達(dá)到項(xiàng)目的35%以上，才可以向商業(yè)銀行貸款。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)是指進(jìn)行城市土地及房屋綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。其財(cái)務(wù)管理活動(dòng)具有以下特點(diǎn)：

1.資金籌集、投入規(guī)模大，資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對(duì)象決定了其開發(fā)過程是一個(gè)巨額資金投入的過程。高昂的地價(jià)和房屋工程造價(jià)要求企業(yè)一次投入的資金數(shù)量很大，相應(yīng)的資金籌集的任務(wù)十分繁重。并且，開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程具有長(zhǎng)期性，資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種方式來籌集資金。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊性使得資金管理的周期加長(zhǎng)，資金在短期內(nèi)不能迅速收回，增加了資金周轉(zhuǎn)的難度。

2.開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，需要較高水平的可行性分析。 房地產(chǎn)項(xiàng)目要求一次投入的資金大，壓力大，而且回收期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，決定了房地產(chǎn)企業(yè)在做投資決策時(shí)要充分論證項(xiàng)目的可行性，而不能完全憑借主觀隨意性。并且，房地產(chǎn)行業(yè)自身的調(diào)整能力差，一旦項(xiàng)目進(jìn)入施工，就很難抽回資金，因此也加大了風(fēng)險(xiǎn)。這就要求企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要做好投資決策分析，為企業(yè)提供及時(shí)、可靠的信息，有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

3.財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大。房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)設(shè)計(jì)面廣泛，因而反應(yīng)出的財(cái)務(wù)關(guān)系也很復(fù)雜。其參與各方通常有房地產(chǎn)企業(yè)及其投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、企業(yè)職工、被投資單位以及與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各單位和個(gè)上級(jí)管理部門之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

（一）財(cái)務(wù)管理尚處于基本的會(huì)計(jì)核算的階段。預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能基本上處于空白，財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出，“大出納”的特點(diǎn)明顯。

（二）尚未充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用。雖然許多企業(yè)在不同程度上也建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算的基本機(jī)制，但其內(nèi)容和管理方法與實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求還存在著較大差距。

（三）財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部核算體系互不相同，財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。

（四）由于缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制，有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司各自為政，自成體系，母公司無法有效地對(duì)其進(jìn)行管理，造成公司的管理控制能力下降。

（五）資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

（六）在會(huì)計(jì)核算方面，停留于記賬和會(huì)計(jì)報(bào)表的階段，從財(cái)務(wù)單證、會(huì)計(jì)科目、會(huì)計(jì)賬目到會(huì)計(jì)報(bào)表之中，管理和決策支持信息少。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的步驟及具體內(nèi)容

（一）建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度

房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，控制風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體，內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論，企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)控等五個(gè)要素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點(diǎn)，因?yàn)樗鼘⒇灤┯诳刂苹顒?dòng)、信息與溝通和監(jiān)控全過程，與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合，直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個(gè)層次：首要層次指明確授權(quán)對(duì)象；第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型；第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

（二）建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)

建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系。

1.設(shè)立責(zé)任中心。管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心，是指按照管理目標(biāo)，根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心和利潤(rùn)中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)，并通過責(zé)任中心績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。

2.設(shè)計(jì)管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告，需要向管理層及時(shí)反饋銷售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告，可包括項(xiàng)目公司及其他二級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報(bào)告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報(bào)告兩個(gè)體系層次，每個(gè)層次報(bào)告體系均包括多個(gè)分報(bào)告或分報(bào)表。

（三）完善財(cái)務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個(gè)方面為重點(diǎn)：

1.根據(jù)管理需求重新設(shè)計(jì)和調(diào)整會(huì)計(jì)單據(jù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會(huì)計(jì)單據(jù)反映的信息量小，難以提供管理控制所必須的信息，因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中，通過單據(jù)及時(shí)記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容，為管理者提供審批依據(jù)和決策支持，也便于利用會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。

2.科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。首先，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的要求，調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定設(shè)置的一級(jí)科目。其次，根據(jù)管理控制要求，科學(xué)設(shè)置二級(jí)以下的會(huì)計(jì)科目。第三，會(huì)計(jì)科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)收入、成本、費(fèi)用類等損益科目和部分重點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債科目按部門進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。

3.統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則。各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性；各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；各個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序、報(bào)表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

（四）建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括：全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1.全面預(yù)算模式。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對(duì)各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上，將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位，負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算，從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系，及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋，以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2.預(yù)算的考核與分析。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評(píng)，這是指：每個(gè)月各責(zé)任中心均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié)，召開月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況，根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行考核，再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析，總結(jié)主要的問題，并制定和修正下年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

3.預(yù)算的編制與執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程，需要上下互動(dòng)，反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人，他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來，如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，則可按照正常的審批程序進(jìn)行；如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù)，則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批，并說明理由。這樣，能夠有效地控制預(yù)算外支出，增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

（五）完善資金管理系統(tǒng)完善

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng)，首先，應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算管理體系，通過與項(xiàng)目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)與動(dòng)態(tài)調(diào)度，從而降低資金成本，提高資金使用效率。其次，建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。大型房地產(chǎn)企業(yè)，二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司眾多，會(huì)計(jì)主體數(shù)量較大，適應(yīng)于資金調(diào)度中心模式；中小型房地產(chǎn)企業(yè)，則可選用資金監(jiān)控模式。

財(cái)務(wù)總監(jiān)應(yīng)該做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作。現(xiàn)代意義上的財(cái)務(wù)總監(jiān)是公司重要的戰(zhàn)略決策的制定者和執(zhí)行者之一，是穿插于金融市場(chǎng)和價(jià)值管理之間的不可或缺的角色。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的深入，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的需要。當(dāng)今的財(cái)務(wù)管理人員及企業(yè)管理者，不僅要遵循某些傳統(tǒng)的原則，還要了解瞬息萬(wàn)變的資本市場(chǎng)及財(cái)務(wù)管理發(fā)展趨勢(shì)，并掌握最新的策略與技術(shù)，以便高效地完成工作，給企業(yè)所有者和股東們提供強(qiáng)有力的利益保障與支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]肖榮.試論房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理[J].財(cái)經(jīng)界，2008（1下）.

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)范文6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來家國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過于簡(jiǎn)單、粗糙，沒有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會(huì)帶來現(xiàn)實(shí)中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

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