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房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文1
土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的稅款。土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物并取得收入的單位和個(gè)人，包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。
2006年，國家稅務(wù)總局頒發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)），2009年國家稅務(wù)總局又制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)），標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迎來“清算”時(shí)代，以清算方式征收土地增值稅的可操作性也隨之加強(qiáng)。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地增值稅的清算條件如下：
1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
二、土地增值稅清算模式下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要利潤指標(biāo)的上限測(cè)算
（一）主要利潤指標(biāo)測(cè)算的前提條件
土地增值稅納稅義務(wù)人為從事房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，而且納稅人建造的項(xiàng)目是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并進(jìn)行出售，并未進(jìn)行出租或者贈(zèng)予等；
1.假設(shè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目已完成土地增值稅的清算，不考慮土地增值稅的預(yù)征，同時(shí)假設(shè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本、開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用等均有合理的發(fā)票等憑證，財(cái)務(wù)核算規(guī)范；
2.為方便測(cè)算及說明，將取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合并統(tǒng)稱為開發(fā)成本，即該房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用包括兩部分：開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用；
3.在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅費(fèi)包括“三稅兩費(fèi)”（即：營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加、防洪費(fèi)）。其中營業(yè)稅為房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的5%，城市建設(shè)稅為應(yīng)納營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為應(yīng)納營業(yè)稅的3%，印花稅假設(shè)為銷售收入的0.05%，防洪費(fèi)為銷售收入的0.2%（防洪費(fèi)具體以各地規(guī)定為準(zhǔn)），以上稅費(fèi)合計(jì)為銷售收入的5.75%。
（二）土地增值稅清算模式下，主要利潤指標(biāo)上限的測(cè)算
假設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售收入為S，開發(fā)成本為C（此處的開發(fā)成本含：取得該房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)支付的金額），開發(fā)費(fèi)用為F（包括：銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等，不含營業(yè)稅及附加及印花稅等稅費(fèi)）
增值額=S-C-F-C×0.2-S×5.75%
其中：C×0.2為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許進(jìn)行加計(jì)扣除的部分。根據(jù)稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除，加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%。
土地增值稅扣除項(xiàng)目金額=C+F+C×0.2+S×5.75%
根據(jù)土地增值稅的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目分以下兩種情況進(jìn)行測(cè)算及分析：（1）當(dāng)增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%，按增值額占扣除項(xiàng)目金額比例，適用相關(guān)稅率及速算扣除系數(shù)計(jì)征土地增值稅；（2）當(dāng)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅。
1.當(dāng)增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)
當(dāng)增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%，按增值額占扣除項(xiàng)目金額比例，適用相關(guān)稅率及速算扣除系數(shù)計(jì)征土地增值稅。此時(shí)有：
S-C-F-C×0.2-S×5.75%>（C+F+C×0.2+S×5.75%）×20%
即：0.931S>1.44C+1.2F
整理可得：S>1.5467C+1.2889F
而當(dāng)增值額占扣除項(xiàng)目金額比例在50%以下（含50%）時(shí)，稅率為30%最低，也就是說，在稅率為30%時(shí)，需要繳納的土地增值稅最低。因此，土地增值稅≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]。
（1）項(xiàng)目銷售利潤率=項(xiàng)目利潤總額/銷售收入=（銷售收入-開發(fā)成本-開發(fā)費(fèi)用營業(yè)稅金及附加）/銷售收入=（S-C-F-土地增值稅-S×5.7%-S×0.05%）/S。
其中，銷售稅金及附加包括：土地增值稅、營業(yè)稅金及附加（S×5.7%）、印花稅（S×0.05%）等。
由于土地增值稅≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]，推算可得：項(xiàng)目銷售利潤率=（S-C-F-土地增值稅-S×5.7%-S×0.05%）/S≤[S-C-F-（S-C-F-C×0.2-S×5.75%）×30%-S×5.75%]/S=[0.6598S-（0.64C+0.7F）]/S=0.6598-（0.64C+0.7F）/S。
由于前述計(jì)算得出：S>1.5467C+1.2889F，即S無上限，因此項(xiàng)目銷售利潤率>65.98%。
房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文2
房地產(chǎn)業(yè)目前的發(fā)展遇到了很大的困境，需要企業(yè)有大智慧，采用正確的發(fā)展模式，才能應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。
地產(chǎn)將與互聯(lián)網(wǎng)相融合
中國有幾個(gè)比較大的產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是汽車、一個(gè)是房地產(chǎn)、一個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)。這幾項(xiàng)以前是互不干涉的，汽車屬于制造業(yè)，房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)屬于虛擬經(jīng)濟(jì)。但在去年的年底，互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)突然撞到了一起，這源自王健林和馬云打的一個(gè)賭。但是做房地產(chǎn)的這些人對(duì)現(xiàn)有新科技接受程度是比較慢的，互聯(lián)網(wǎng)又是一個(gè)發(fā)展非常迅速的一個(gè)行業(yè)，像馮侖就非常羨慕雷軍，因?yàn)槔总娍梢岳梅劢z經(jīng)濟(jì)，把小米手機(jī)用最簡(jiǎn)單的營銷思維做到了極限，所以互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)營思維對(duì)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響是非常大的，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也開始非常流行互聯(lián)網(wǎng)與地產(chǎn)相融合的理論，但是互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)結(jié)合以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)發(fā)生什么樣的變化呢？這需要我們認(rèn)真思考。
今年海南省政府和阿里巴巴簽署了一個(gè)500億元的開發(fā)協(xié)議，要打造一個(gè)云計(jì)算、大數(shù)據(jù)為核心競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代化電子智慧示范園區(qū)。我覺得這其實(shí)就是以后房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)發(fā)展方向。我認(rèn)為以前的房子是給人去住的，未來的房子是要給人去運(yùn)用的，就像上海的“通訊大廈”，這個(gè)智能樓宇可以讓業(yè)主通過手機(jī)利用云計(jì)算來安排日常的生活起居。
樓市調(diào)控與房?jī)r(jià)漲跌
2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)和2013年相比有很大的變化，2013年對(duì)于房地產(chǎn)的傳聞是要漲價(jià)，而2014年很多主流媒體開始報(bào)道房地產(chǎn)可能要崩盤的言論。像許小年就曾表示房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)最后一張紙，如果把這張紙捅破了那中國經(jīng)濟(jì)就沒有救了。也有專家表示2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能會(huì)被最后一根稻草壓垮，樓市價(jià)格會(huì)下降70%等等諸如此類的言論。房地產(chǎn)專家周偉表示，今年房地產(chǎn)的拐點(diǎn)一定會(huì)到來。他認(rèn)為，房產(chǎn)稅的開始和今年的六月份不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)。我個(gè)人認(rèn)為2013年和2014年相比房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有太大的差別，如果有差別也是單個(gè)城市自身的區(qū)域特點(diǎn)所致。
那么，在這樣的情況下，我們應(yīng)該如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)？這需要大家對(duì)此有一個(gè)基本判斷。我認(rèn)為房地產(chǎn)的問題在中國不單單是一個(gè)行業(yè)的問題，它包含了很多方面。例如：中國的收入差別、一線城市和三、四線城市的規(guī)模差別等等，更重要的是中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)高度壟斷的市場(chǎng)，從拿地開始到各類許可證，到上市銷售，我們的房地產(chǎn)基本是與國家貨幣發(fā)行M2的數(shù)量和GDP的數(shù)值高度關(guān)聯(lián)的。
現(xiàn)在中央要把房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能區(qū)分開。在房地產(chǎn)的總量供給上，中央要先把保障房量化的指標(biāo)定死，所以從去年的10月份開始，在保障房的會(huì)議上就下了一個(gè)指標(biāo)，到今年總理的政府工作報(bào)告又定了一個(gè)指標(biāo)，我認(rèn)為今年政府是想把保障房這一塊抓好。然后政府關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控政策才能逐步取消，最后將中國的房地產(chǎn)推向全面市場(chǎng)化。我覺得中國房地產(chǎn)只有在這種情況下才能軟著陸，但是這種軟著陸是要有條件的，需要漫長(zhǎng)的時(shí)間來實(shí)踐的。
尤其要注意的是，十八屆三中全會(huì)以后，國家將資源要素的配置放到了一個(gè)決定性的高度。如果市場(chǎng)將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到?jīng)Q定性作用的話，買房子和買蘋果在經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上來講是一致的，也就是說房產(chǎn)價(jià)格早已不是單向的決定，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)開放的系統(tǒng)。來自臺(tái)灣的世界銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵逸夫就講，中國根本不存在土地缺乏的問題，中國農(nóng)村的土地多的是，不能種菜的都可以去開發(fā)房地產(chǎn)，但是去年邵逸夫又講了，有兩樣?xùn)|西不可預(yù)測(cè)，一個(gè)是股票，另一個(gè)就是房?jī)r(jià)。也就是說房地產(chǎn)價(jià)格的決定是綜合因素在起作用，所以這就是為什么房?jī)r(jià)打壓不下去的原因，政府認(rèn)為提高房子的供給量，房?jī)r(jià)就下去了，但是在經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中另外還有一個(gè)原理，需求遭到強(qiáng)力制約的情況下光調(diào)節(jié)供給的作用是很小的。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)
經(jīng)過我對(duì)第一季度全國樓市數(shù)據(jù)的分析，我認(rèn)為2014的房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)四種態(tài)勢(shì)：
第一，以往年的房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)逐漸減弱。因?yàn)檎{(diào)控的目的是迎合老百姓希望，讓房?jī)r(jià)降下來，但是今年政府高層的意思是希望房地產(chǎn)漲的不要太離譜。由于房地產(chǎn)開發(fā)模式和銷售模式的基礎(chǔ)都在于金融業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售款項(xiàng)大部分來自于銀行，同樣上層也不希望看到房地產(chǎn)大跌，這樣會(huì)造成很多銀行的大規(guī)模損失。所以調(diào)控的目的無非是讓樓市價(jià)格在政府可以容忍的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)。今年的調(diào)控過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的本身能量會(huì)逐步加強(qiáng)。今年房地產(chǎn)的調(diào)控方式將主要是分類調(diào)控，分類調(diào)控就是各地根據(jù)自己的不同情況和特點(diǎn)，制定出許許多多契合本身實(shí)際情況的調(diào)控措施。
第二，就房地產(chǎn)價(jià)格來講，今年總的態(tài)勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，但是各地房產(chǎn)價(jià)格的零散度會(huì)增加。這就是說在總體情況平穩(wěn)的情況下，不排除在人口等量不足、產(chǎn)業(yè)支撐有限的城市零散度和全國總體態(tài)勢(shì)保持一定的偏差。畢竟城市化推行的速度是循序漸進(jìn)的。北京、上海、廣州等一線城市的房?jī)r(jià)和城市化人口移動(dòng)是沒有關(guān)系的。從政策方面講，原有的政策和今年新出的政策是分兩步走的，也就是說中國的限購趨勢(shì)至少在兩年內(nèi)是常態(tài)化，但是不動(dòng)產(chǎn)登記制度定下來以后，高端房屋的限購就會(huì)放開。
第三，2014年房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)差別化，同時(shí)各個(gè)房企之間的差異也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。中國房地產(chǎn)二十幾年來行業(yè)前幾名從年銷售幾個(gè)億做到上千億的規(guī)模，這種趨勢(shì)也會(huì)發(fā)生變化。我預(yù)計(jì)2014年房企做到2000個(gè)億的企業(yè)會(huì)出現(xiàn)四到五個(gè)，所以在這種情況下房地產(chǎn)市場(chǎng)的零散度會(huì)擴(kuò)大。而從我們國家的注冊(cè)數(shù)字來看，中國的房地產(chǎn)企業(yè)有8萬家，但是中國的房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是項(xiàng)目公司，所以我國的房企大部分都是中小企業(yè)，而且大部分房企都處于資金短缺的境地。由于小公司的生存之道就是“傍大款”，但是之前你要先“幫大款”，只有你幫助了大款，你才能傍上去。所以今年2014年，大型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更上一個(gè)臺(tái)階，而小型房地產(chǎn)企業(yè)則會(huì)面臨三個(gè)問題。首先就是資金緊張，第二個(gè)是面臨經(jīng)營能力的缺乏，第三就是銷售困境。從這些方面來看，2014年房地產(chǎn)大型企業(yè)和小型企業(yè)的差別會(huì)越來越大。
第四，今年房?jī)r(jià)的變動(dòng)是綜合因素所致。房子不像種大白菜，今年種少了，明年就多種，中國的房?jī)r(jià)至少要受到下列9種因素共同制約：1.人口的流動(dòng)；2.城市化推進(jìn)的速度；3.不動(dòng)產(chǎn)的登記制度；4.貨幣政策；5.土地出讓制度；6.房產(chǎn)稅的推出；7.政策因素；8.我們國家的信貸規(guī)模的大小；9.土地增值稅。總結(jié)一句話，今年的樓市人為因素會(huì)逐步減弱，而市場(chǎng)的力量會(huì)逐步增強(qiáng)，市場(chǎng)的力量會(huì)逐步的增大，導(dǎo)致政府調(diào)控的力量會(huì)逐步減弱。
房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式
房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)理論性命題而是一個(gè)實(shí)際性命題，商業(yè)模式不是理論研究也不是停留在紙上講的，商業(yè)模式是實(shí)戰(zhàn)型的是可以用的、選的、創(chuàng)造的，是可以復(fù)制的。
現(xiàn)在的關(guān)于房地產(chǎn)的商業(yè)模式一般都涉及兩個(gè)方向：一個(gè)是中小房地產(chǎn)企業(yè)資金出現(xiàn)問題怎么辦？解決問題不外乎一種是貸款，另一種是社會(huì)上的融資，這個(gè)融資如果到了年底的話基本上是百分之20到百分之25，還要高，這就等于你要為銀行和出資方打工了。另一個(gè)方向就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。
從資金上講，住宅產(chǎn)業(yè)化的模式對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)很有借鑒意義。所謂的住宅產(chǎn)業(yè)化模式就是中國湖南長(zhǎng)沙原先有兩位兄弟一個(gè)叫張悅，一個(gè)叫漲耀，他們提出的。這兩個(gè)人原來是做空調(diào)的，現(xiàn)在在做住宅產(chǎn)業(yè)化板塊模式。他們的模式是這樣的，作為中小企業(yè)開發(fā)商不是缺錢嗎？跟他們合作，你就只籌集資金拿地，其他的都不用管，他來幫你做工程建設(shè)。由于他是做產(chǎn)業(yè)的，銀行貸款不受限制，他就用銀行的貸款幫你做開發(fā)工程，這樣你花的利息也相對(duì)較少，然后最后大家一起分利潤。這就是住宅產(chǎn)業(yè)化模式。
從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型上來看，有一種叫第三方開發(fā)的模式。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)模式跟以前不一樣了，以前的開發(fā)商經(jīng)營模式都很單一，只要想辦法在政府手里拿到土地然后就去找銀行貸款，現(xiàn)在都是做組合經(jīng)營模式。我的觀點(diǎn)就是，現(xiàn)在的開發(fā)商要多學(xué)學(xué)張藝謀，如果把張藝謀導(dǎo)演電影的環(huán)節(jié)一個(gè)一個(gè)拆開來看的話，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)張藝謀好像什么事情都沒有做，編劇有編劇，投資是王衛(wèi)平，攝影是攝影師，演員某某某，服裝道具等等全部都就位了，好像沒有張藝謀這個(gè)電影也能拍起來，但是如果沒有張藝謀做導(dǎo)演的話，你的票房?jī)r(jià)值一定是不高的，張藝謀的本事就是我把我的品牌融入資源，只要有我張藝謀的品牌，你的電影可以在戛納領(lǐng)獎(jiǎng)，你的票房就有了保證。其實(shí)房地產(chǎn)也是如此，對(duì)于現(xiàn)在房地產(chǎn)中小企業(yè)，我是絕對(duì)主張拿了這個(gè)地以后，如果你這個(gè)團(tuán)隊(duì)沒有什么特別的優(yōu)勢(shì)，硬要去研究房型，還不如找一個(gè)大的開發(fā)公司或開發(fā)公司合作，大的開發(fā)公司對(duì)報(bào)批的程序和房型的研究程度、對(duì)規(guī)劃的研究程度、對(duì)營銷品牌的研究程度是相當(dāng)專業(yè)的，其實(shí)這個(gè)模式很早就有了。但是中國的第三方開發(fā)做到現(xiàn)在就兩種情況，一種是從大企業(yè)出來人，認(rèn)為自己可以控制開發(fā)成本，懂得施工流程，于是成立一個(gè)開發(fā)公司和中小企業(yè)談，但是到了最后資金結(jié)算階段就被大企業(yè)“招安了”。還有一種就是像綠地、綠城這種本來就有品牌，發(fā)展商正好也缺資金，你就可以工程來做。
我認(rèn)為這兩種模式對(duì)中小型開發(fā)商是非常有用的。值得大家思考，可以作為決策的參考思路。
延伸閱讀：
住宅產(chǎn)業(yè)化：實(shí)際上包括兩方面的含義：一是住宅科技成果的產(chǎn)業(yè)化，一是住宅生產(chǎn)方式的產(chǎn)業(yè)化。科技成果的產(chǎn)業(yè)化是指應(yīng)該把住宅領(lǐng)域里的一些最新的科學(xué)成果盡快轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力。而我們通常所說的住宅產(chǎn)業(yè)化，更多的是指住宅生產(chǎn)方式的產(chǎn)業(yè)化。在這方面，日本已達(dá)到了很高的水平，例如日本積水化學(xué)工業(yè)株式會(huì)社設(shè)在崎玉縣的一座住宅工廠，是用工業(yè)流水線的方式生產(chǎn)房子，他們把住宅分拆成一個(gè)個(gè)盒子式的構(gòu)件，在生產(chǎn)線上制造完成一棟住宅所需要的全部構(gòu)件，只需要花費(fèi)四十多分鐘，然后運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)，在一天之內(nèi)組裝完畢。在我國住宅產(chǎn)業(yè)化也取得了比較大的進(jìn)展，遠(yuǎn)大住工、萬科、黑龍江宇輝集團(tuán)都在住宅產(chǎn)業(yè)化方面取得了較大的成績(jī)。
住宅產(chǎn)業(yè)化就是利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，先進(jìn)的管理方法和工業(yè)化的生產(chǎn)方式去全面改造傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)，使住宅建筑工業(yè)生產(chǎn)和技術(shù)符合時(shí)代的發(fā)展需求。就是住宅的生產(chǎn)方式（或者是技術(shù)手段），是運(yùn)用現(xiàn)代工業(yè)手段和現(xiàn)代工業(yè)組織，對(duì)住宅工業(yè)化生產(chǎn)的各個(gè)階段的各個(gè)生產(chǎn)要素通過技術(shù)手段集成和系統(tǒng)的整合，達(dá)到建筑的標(biāo)準(zhǔn)化，構(gòu)件生產(chǎn)工廠化，住宅部品系列化，現(xiàn)場(chǎng)施工裝配化，土建裝修一體化，生產(chǎn)經(jīng)營社會(huì)化，形成有序的工廠的流水作業(yè)，從而提高質(zhì)量，提高效率，提高壽命，降低成本，降低能耗。
房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文3
1.國際金融危機(jī)和中國經(jīng)濟(jì)地位的提升對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求的影響。中國在世界經(jīng)濟(jì)中地位的提高導(dǎo)致了中國一些城市的國際化程度明顯提高，如北京、上海、廣州等城市。這種國際化程度的提高和向外輻射作用必然會(huì)引起商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資，提高商業(yè)地產(chǎn)的需求潛力。雖然受到了全球金融危機(jī)的巨大沖擊，但中國的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭良好，在世界各國中仍屬于高速增長(zhǎng)的國家。盡管近年來中國GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中國的GDP從1978年的2683億美元，增長(zhǎng)到2010年的5.879萬億美元，增長(zhǎng)了20余倍，平均增速近10%。GDP的持續(xù)高速增長(zhǎng)必將促進(jìn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
2.中國城市化進(jìn)程加快促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)需求增長(zhǎng)。改革開放以來，隨著中國城市化進(jìn)程的加快城市人口逐年增加，居民收入不斷增加。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17175元，年末城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到了45％以上。中國城市化水平不斷提高，城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不。
3.需求主體對(duì)宏觀形勢(shì)的不樂觀的影響。近幾年，國家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的調(diào)控力度，而調(diào)控的對(duì)象主要是住宅地產(chǎn)，這就使得很多開發(fā)商和投資者把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，促使商業(yè)地產(chǎn)需求增加。2010年4月17日，國務(wù)院了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》提出十條舉措，被行業(yè)內(nèi)稱作“新國十條”。住宅地產(chǎn)的需求受到了國家政策的影響，國家一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，比如財(cái)政政策和貨幣政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，需求主體對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不樂觀也會(huì)導(dǎo)致中國商業(yè)地產(chǎn)需求潛力的下降。
中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)
中國經(jīng)濟(jì)的未來方向、城市化進(jìn)程不斷加快的客觀發(fā)展規(guī)律及國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，都將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入行業(yè)性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)必然會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。
1.商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)進(jìn)一步發(fā)展。首先，從中國房地產(chǎn)的發(fā)展前景看，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的必要補(bǔ)充，在其帶動(dòng)下相互增長(zhǎng)。其次，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展國家實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需的政策，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提高人民生活水平和工資水平，提高人民的消費(fèi)能力。所以，連鎖零售業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)的發(fā)展必將帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。第三，在投資方面，以食品、快速消費(fèi)品、日用品為經(jīng)營主體的大型超市和連鎖超市受金融危機(jī)影響最低，所以當(dāng)其他投資產(chǎn)品不同程度處于低迷狀態(tài)的情況下，投資于商鋪、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)，將會(huì)有很大的利益的回報(bào)空間。
2.城市化進(jìn)程加快將為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來良好發(fā)展機(jī)遇。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和繁榮離不開城市發(fā)展，隨著中國城市化進(jìn)程的不斷加快，城市消費(fèi)升級(jí)將帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮
。新的城市規(guī)劃和向外擴(kuò)張需要地產(chǎn)來進(jìn)行城市功能完善和綜合平衡的開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)繁榮助推了城市發(fā)展，擴(kuò)張了城市的發(fā)展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企業(yè)向城市集中，進(jìn)而提高了城市化率，商業(yè)地產(chǎn)和城市化互為動(dòng)力，這兩者是共生共融的關(guān)系。隨著中國中產(chǎn)階層的興起，引發(fā)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的變化，并且會(huì)打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)增值服務(wù)更加完善。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更加多元化、個(gè)性化、時(shí)尚化，分層消費(fèi)和主題商業(yè)模式將成為發(fā)展重點(diǎn)。
3.多元化的融資模式為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供資金保障。融資渠道的多元化，以往地產(chǎn)開發(fā)商60%~70%的資金都來自銀行貸款的現(xiàn)象，近年來得到了很大的改善。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和手段發(fā)生了較大變化，呈現(xiàn)出前所未有的創(chuàng)新勢(shì)頭，正走向融資模式多元化發(fā)展方向。目前，信托、基金、私募以及證券市場(chǎng)等各種融資途徑都成為了商業(yè)地產(chǎn)融資的手段，而且越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)走向上市這條道，如萬達(dá)、SOHO等。委托貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金（REITs）、股權(quán)融資等成為房地產(chǎn)企業(yè)新的融資選擇渠道，從而實(shí)現(xiàn)降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性。
4.信息技術(shù)將在在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)揮重要作用。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，運(yùn)用電子信息化體系來提升商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)管理水平，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比傳統(tǒng)的住宅開發(fā)更重視市場(chǎng)信息。通過深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念，應(yīng)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來整合企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)、經(jīng)營、設(shè)計(jì)、管理，及時(shí)地為企業(yè)的決策系統(tǒng)提供準(zhǔn)確而有效的數(shù)據(jù)信息，以便對(duì)市場(chǎng)需求做出迅速反應(yīng)。
5.服務(wù)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)繁榮，商業(yè)地產(chǎn)逐漸走向成熟。雖然中國商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展步伐迅速，隨著連鎖業(yè)、服務(wù)業(yè)、百貨業(yè)的興起，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。許多開發(fā)商在經(jīng)歷了從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商到運(yùn)營管理的風(fēng)險(xiǎn)防范等一系列探索過程之后，已經(jīng)摸索出一條正確的發(fā)展道路使其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域站穩(wěn)腳步，并開始成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的典范。
中國經(jīng)濟(jì)面臨著結(jié)構(gòu)調(diào)整，將由原來的主要依靠工業(yè)增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，推動(dòng)各個(gè)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。2007年國務(wù)院了《加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》，給予了服務(wù)業(yè)以更高的發(fā)展地位，使得服務(wù)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展中具有比以往更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在許多城市中，地方政府已經(jīng)提出以服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，因此，商業(yè)地產(chǎn)將是城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要推動(dòng)力。
總結(jié)
房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文4
2011年第二季度，中國私募股權(quán)基金投資于房地產(chǎn)的案例有4起，投資金額為21344萬美元。同時(shí)，各房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛表示已成立或正在籌備房地產(chǎn)基金，復(fù)地、金地、華潤、中海等建立了各自的房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)。
投資主要集中在一二線城市
目前已有的房地產(chǎn)基金投資項(xiàng)目，主要集中于一二線城市。其中，一線城市的項(xiàng)目多為商業(yè)地產(chǎn)、高檔住宅及別墅，二線城市項(xiàng)目中普通住宅則占更大比例。
從城市布局分布的情況來看。投資項(xiàng)目主要分布在環(huán)渤海地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)及中西部的武漢、重慶、成都和西安四市。其中。開發(fā)商旗下的地產(chǎn)基金跟隨項(xiàng)目投資，目前在貴州、廣西等地區(qū)都有分布；而獨(dú)立的房地產(chǎn)基金，則更集中地分布在東部發(fā)達(dá)地區(qū)、區(qū)域中心城市及省會(huì)城市，更著重于投資項(xiàng)目的高收益與良好的退出渠道。
從物業(yè)類型來看，大部分投資親睞于包含住宅這類流動(dòng)性較強(qiáng)的項(xiàng)目。投資標(biāo)的主要有如下特點(diǎn)：1.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)或高速增長(zhǎng)地區(qū)的城市，省會(huì)城市以及區(qū)域中心城市；2.巨大的需求增長(zhǎng)潛力和消費(fèi)能力；3.較為活躍的物業(yè)交易市場(chǎng)；4.優(yōu)質(zhì)開發(fā)商；5.中高檔項(xiàng)目。此外，對(duì)于非開發(fā)商附屬基金來講，他們投資項(xiàng)目時(shí)還會(huì)考慮項(xiàng)目的品牌效應(yīng)，期望通過投資項(xiàng)目提高自身的知名度。
確立適合自身的行業(yè)定位
房地產(chǎn)經(jīng)營具有明顯的區(qū)域性特征。對(duì)于所有基金來講，集中在相同的區(qū)域進(jìn)行投資并非一件好事，但對(duì)于單個(gè)房地產(chǎn)基金，將投資項(xiàng)目集中在管理團(tuán)隊(duì)所熟悉的某一個(gè)或多個(gè)特定區(qū)域，有助于降低項(xiàng)目識(shí)別成本和投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)也方便基金管理人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。早期外資基金進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)投資房地產(chǎn)，多與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，就是在尋求熟悉市場(chǎng)的合作伙伴。
房地產(chǎn)基金將進(jìn)一步向行業(yè)細(xì)分專業(yè)化的方向發(fā)展。目前由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境并不成熟，國內(nèi)大部分房地產(chǎn)基金都是對(duì)住宅或綜合項(xiàng)目進(jìn)行投資，但是從國際經(jīng)驗(yàn)來看，投資于持有型物業(yè)且專注于特定物業(yè)類型是大勢(shì)所趨。美國在1994年可歸類為多樣化投資類型的房地產(chǎn)投資信托基金有48家，到2000年已減少到20家。截至2011年7月，美國共有REITs 145家，其投資已做到相當(dāng)專業(yè)化和行業(yè)細(xì)化。
專業(yè)化發(fā)展之路需要專業(yè)化的人才和專業(yè)化的資源來運(yùn)作，目前國內(nèi)少數(shù)的房地產(chǎn)基金在建立之初提出的專業(yè)化投資方向，就是其管理團(tuán)隊(duì)或是背后母公司擅長(zhǎng)經(jīng)營的領(lǐng)域。一級(jí)市場(chǎng)乃至二級(jí)市場(chǎng)的細(xì)分，能使這些基金更快地累積這一市場(chǎng)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，也更容易使他們從良莠不齊的房地產(chǎn)基金中脫穎而出。
打造持續(xù)穩(wěn)定的商業(yè)模式
成熟的行業(yè)，擁有能夠持續(xù)的商業(yè)模式，而新生的房地產(chǎn)基金，除了簡(jiǎn)單的“投資、銷售、退出”的模式以外，還在做著不同的嘗試。
再開發(fā)增值投資型
高和投資效仿鐵獅門的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，專門選擇商業(yè)地產(chǎn)作為投資對(duì)象，采用“整購+資產(chǎn)精裝修+銷售”的模式，在不到一年半的時(shí)間內(nèi)先后投資凱德華璽、中莎廣場(chǎng)、金澳國際以及高和萃等項(xiàng)目，通過專業(yè)的物業(yè)管理、統(tǒng)一招商運(yùn)營服務(wù)等資產(chǎn)管理手段來獲得穩(wěn)定持續(xù)的經(jīng)營現(xiàn)金流，提升所購商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，再分散出售給其他投資者。
此種模式要求基金管理團(tuán)隊(duì)具有較高的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。能夠在短期內(nèi)通過改造和引入一流的物業(yè)服務(wù)等手段，并且具有強(qiáng)大的租戶招商能力；同時(shí)，基金還要擁有強(qiáng)大的銷售能力，能在短期內(nèi)將改造好的資產(chǎn)迅速銷售出去。
高和短線投資的主要風(fēng)險(xiǎn)還是在基金的退出機(jī)制問題。與國際市場(chǎng)相比，國內(nèi)房地產(chǎn)基金缺乏公開上市渠道，但高和采取了一種折衷的方法，即化整為零：將資產(chǎn)分散出售給不同投資者，降低商業(yè)地產(chǎn)投資的門檻，在減小單個(gè)投資者投資規(guī)模的同時(shí)也提高了資產(chǎn)的流動(dòng)性。此外，近一年來一些政策的出臺(tái)也為房地產(chǎn)基金，尤其是為商業(yè)地產(chǎn)的投資基金提供了更為便捷的退出渠道。2010年9月，保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)保險(xiǎn)資金可用于房地產(chǎn)投資，這其中就包括不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)基金。2011年3月，發(fā)改委重啟PE基金備案，經(jīng)過備案的基金能夠獲得社保基金的投資。2011年6月底全國保險(xiǎn)公司資產(chǎn)總額5.75萬億，且年均增速保持在20%左右，社保基金亦明確提出有1000億資金會(huì)在未來幾年用于私募投資。優(yōu)質(zhì)持續(xù)運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)具備保值增值特性和較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，將成為險(xiǎn)資與社保基金親睞的投資對(duì)象。具有商業(yè)地產(chǎn)管理能力的房地產(chǎn)基金可以在項(xiàng)目開發(fā)完成后另發(fā)起一支基金，募集類似險(xiǎn)資和社保基金一類安全型和增值型資本，在原先基金的大部分資金得以退出的情況下，繼續(xù)經(jīng)營和管理物業(yè)，獲得基金管理費(fèi)、資產(chǎn)管理費(fèi)等收入。
直接從事大型城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)
2010年12月成立的星浩投資，于2011年3月募集近60億資金，目前已開始投資其星光耀計(jì)劃第一單――大連東港新城。其基金有限合伙人聚集了大批民營企業(yè)，欲打造包含民企總部、購物中心、主題酒店、私人會(huì)所及精品住宅在內(nèi)的星光耀城市綜合體，眾多民企充當(dāng)其合伙人，將會(huì)成為其部分物業(yè)的租戶。
“打造城市綜合體”，“出售住宅和寫字樓回籠資金”，“出租購物中心形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流入”，星浩資本的投資開發(fā)模式與萬達(dá)等城市綜合體開發(fā)商有頗多類似之處，但是兩者之間還是有一些顯著的區(qū)別。首先，開發(fā)過程中的主體不同。萬達(dá)地產(chǎn)以開發(fā)商的身份參與項(xiàng)目的全程開發(fā)，星浩資本在全程中相當(dāng)于投資人角色，雖然也有專業(yè)人員負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作，但是該部分團(tuán)隊(duì)將成立獨(dú)立的機(jī)構(gòu)受星浩資本基金委托進(jìn)行開發(fā)與運(yùn)營管理；另外，萬達(dá)的城市綜合體主力租戶是成為戰(zhàn)略合作伙伴的第三方品牌資源，星光耀計(jì)劃中主要物業(yè)租戶與基金合伙人掛鉤，基金投資者的選擇與項(xiàng)目經(jīng)營密切相關(guān)。
相對(duì)于投資型基金，直接參與開發(fā)模式的局限性也顯而易見：一方面，從項(xiàng)目的判斷、設(shè)計(jì)、開發(fā)、監(jiān)控到后期的物業(yè)管理，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)幾乎要承擔(dān)開發(fā)商的所有工作，將分散基金運(yùn)作投資的精力；其二，基金將與所有開發(fā)商一樣面臨房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，即政府的限購政策和對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控；第三，基金作為開發(fā)商，本身具有融資需求，否則，如果沒有財(cái)務(wù)杠桿。基金的投資利潤將大受影響，這就需要在建立項(xiàng)目實(shí)體時(shí)進(jìn)行精密設(shè)計(jì)，作為項(xiàng)目投資主體，項(xiàng)目公司應(yīng)具有融資能力，但是在項(xiàng)目公司與基金之間應(yīng)建立防火墻，避免項(xiàng)目公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到基金投資者。
開發(fā)商系基金――業(yè)務(wù)擴(kuò)張的另類方式
并非只有獨(dú)立的房地產(chǎn)基金才探索商業(yè)模式，開發(fā)商附屬型房地產(chǎn)基金的一些投資方式，同樣也耐人尋味。
金地的房地產(chǎn)基金迥異于傳統(tǒng)基金機(jī)構(gòu)，其與公司房地產(chǎn)主業(yè)的結(jié)合則開啟了開發(fā)商系基金運(yùn)作的新模式。金地集團(tuán)從2010年開始將房地產(chǎn)基金作為公司的戰(zhàn)略新業(yè)務(wù)，在天津成立了專注于基金管理的穩(wěn)盛投資天津管理有限公司，并發(fā)起成立了一系列合伙制的房地產(chǎn)私募基金。2011年，穩(wěn)盛天津及其投資的穩(wěn)恒基金發(fā)起設(shè)立穩(wěn)實(shí)基金，引入信托募集的資金，投資于湖南福晟99%的股權(quán)，開發(fā)長(zhǎng)沙錢隆世家項(xiàng)目。
在錢隆世家項(xiàng)目中，福晟集團(tuán)獲得了房地產(chǎn)基金的投資；金地集團(tuán)作為投資人。將取得基金的杠桿收益，作為基金管理人，將取得基金管理收入、投資業(yè)績(jī)，作為項(xiàng)目管理人，還將取得項(xiàng)目管理服務(wù)收入；更為重要的是，金地集團(tuán)作為剛進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)的地產(chǎn)開發(fā)商，通過旗下房地產(chǎn)基金的股權(quán)投資，迅速獲得了當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開發(fā)和管理的機(jī)會(huì)。并省去了拍地等前期一系列環(huán)節(jié)，其中盡管引入了具有強(qiáng)制償還風(fēng)險(xiǎn)的信托資金，但福晟集團(tuán)連帶保證又直接降低了金地自身的風(fēng)險(xiǎn)。從某種角度來說，金地通過金融手段實(shí)現(xiàn)了自身業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。
可見，在房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺的大背景下，開發(fā)商發(fā)起基金除了為自身開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行融資以外，還可以較少的自有資金撬動(dòng)大量社會(huì)資金投資于第三方項(xiàng)目，通過一系列復(fù)雜的投資工具與契約的設(shè)計(jì)，既控制了自有資金的風(fēng)險(xiǎn)，最大化基金利潤。且主導(dǎo)了第三方項(xiàng)目的運(yùn)作，成為快速進(jìn)軍新區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種手段。
以專業(yè)化團(tuán)隊(duì)提供增值服務(wù)――增加安全邊界，強(qiáng)化品牌形象
8月底，中國房地產(chǎn)基金投資聯(lián)盟提出“我們提供增值服務(wù)，除了為其解決資金需求以外，基金利用股東單位資源為其提供管理輸出、渠道指出、品牌輸出的增值服務(wù)”。近兩年來成立的房地產(chǎn)基金的發(fā)起人和管理團(tuán)隊(duì)。多為房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)人員組合而成，如此具有復(fù)合專業(yè)背景的團(tuán)隊(duì)，能為項(xiàng)目公司提供從篩選、管理到咨詢、營銷等各環(huán)節(jié)的服務(wù)，這從以上三種模式中可見一斑。增值服務(wù)的提供，不僅有利于房地產(chǎn)基金穩(wěn)固其與項(xiàng)目公司及住戶或租客的關(guān)系，樹立品牌形象，更可以加強(qiáng)基金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)投資項(xiàng)目的控制，增加基金的安全邊界。
基金融資瓶頸需要突破
投資型房地產(chǎn)基金一般規(guī)模較大，一單投資或投資組合動(dòng)輒幾個(gè)億甚至幾十億元人民幣，資金募集能力是房地產(chǎn)基金發(fā)展的關(guān)鍵。由于法律監(jiān)管因素。私募基金投資門檻較高，主要依賴機(jī)構(gòu)、企業(yè)和高凈值個(gè)人，吸收公眾小額資金只能借助信托渠道；同時(shí)，由于新成立的基金管理者較少成功業(yè)績(jī)，有實(shí)力的投資人對(duì)房地產(chǎn)基金缺乏信心，不愿將資金交由陌生的基金管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。房地產(chǎn)基金需要通過高檔會(huì)所、銀行、保險(xiǎn)等大型投資機(jī)構(gòu)尋找投資人，少量從品牌房企出來的基金管理者能夠在原有客戶渠道中募集資金，但是這些都不是長(zhǎng)久之計(jì)。除了基金管理團(tuán)隊(duì)?wèi){借行業(yè)經(jīng)驗(yàn)與逐漸積累的投資業(yè)績(jī)吸引投資者外，基金自身應(yīng)具有造血能力，尤其是對(duì)于長(zhǎng)期存續(xù)的基金而言。需要具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能夠在新舊投資者之間形成投資接力。另外，還需要通過項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)，基金投資主體能夠具有再融資能力，尤其是通過債務(wù)融資的方式吸收資金。提高財(cái)務(wù)杠桿，以高收益率吸引投資者。
普通合伙人需要提高有限合伙投資人的信任度
普通合伙人與有限合伙人之間的委托問題容易遭到眾人的質(zhì)疑。有人爆出房地產(chǎn)基金募集來的資金并未如計(jì)劃的那樣及時(shí)投資儲(chǔ)備項(xiàng)目，而是被管理人挪用投資其他項(xiàng)目。此舉或許并不常見，但足以引起投資人的擔(dān)憂。對(duì)于附屬型房地產(chǎn)基金來講，實(shí)際管理人往往是投資標(biāo)的的關(guān)聯(lián)方，有限合伙人普遍擔(dān)心會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目選擇及關(guān)聯(lián)交易影響到自身的利益。如何來處理自身利益與其他合伙人的利益，是此類基金面臨的一大難題。
退出機(jī)制的確定
房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文5
操既定冀州，親往袁紹墓下設(shè)祭，再拜而哭甚哀，顧謂眾官曰：“昔日吾與本初共起兵時(shí)，本初問吾曰：‘若事不輯，方面何所可據(jù)？’吾問之曰：‘足下意欲若何？’本初曰：‘吾南據(jù)河，北阻燕代，兼沙漠之眾，南向以爭(zhēng)天下，庶可以濟(jì)乎？’吾答曰：‘吾任天下之智力，以道御之，無所不可。’此言如昨，而今本初已喪，吾不能不為流涕也！”
從這段話可以看出，如果將袁紹集團(tuán)、曹操集團(tuán)理解為兩塊品牌，袁紹集團(tuán)四世三公，家業(yè)大資源多，品牌的商業(yè)模式也就選擇了充分盤活手里的那些資源，滾動(dòng)式發(fā)展；曹操集團(tuán)則相反，曹操集團(tuán)沒有袁紹集團(tuán)的硬實(shí)力，只能充分發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性，所以曹操集團(tuán)品牌的商業(yè)模式就只能是以先進(jìn)的營銷管理理念整合全國資源，采取虛擬經(jīng)營。
袁紹集團(tuán)與曹操集團(tuán)的商業(yè)模式，一個(gè)是原點(diǎn)導(dǎo)向式，一個(gè)是目標(biāo)導(dǎo)向式，一個(gè)實(shí)體經(jīng)營，一個(gè)虛擬經(jīng)營，商業(yè)模式的差異導(dǎo)致了競(jìng)爭(zhēng)結(jié)局的差異。
在現(xiàn)實(shí)生活中，隱藏在各行各業(yè)品牌背后的是各色各樣的商業(yè)模式。在筆者袁修梁看來，品牌競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)是支撐在品牌背后商業(yè)模式的競(jìng)爭(zhēng)。
當(dāng)然，單就商業(yè)模式而談商業(yè)模式，無所謂好壞，商業(yè)模式的優(yōu)劣，要放在特定的行業(yè)特定的發(fā)展階段進(jìn)行分析。一般而言，好的商業(yè)模式適應(yīng)形勢(shì)，順應(yīng)需求，整合資源從而創(chuàng)造屬于品牌自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
一：順應(yīng)形勢(shì)
好的商業(yè)模式都是適應(yīng)形勢(shì)，順勢(shì)而為的產(chǎn)物。
在國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，每一個(gè)崛起的互聯(lián)網(wǎng)品牌背后都有著自己獨(dú)特的商業(yè)模式支撐。從三大門戶，到即時(shí)通信QQ，盛大游戲，百度搜索，優(yōu)酷視頻，阿里巴巴、淘寶、攜程、當(dāng)當(dāng)?shù)碾娮由虅?wù)，前程無憂的招聘等等，這些知名品牌無不是某種互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式的代表。
在傳統(tǒng)行業(yè)，商業(yè)模式的選擇一樣是基于行業(yè)發(fā)展形勢(shì)以及競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的產(chǎn)物。
在乳制品行業(yè)，蒙牛誕生之初，囿于自身的實(shí)力以及行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，選擇的就是整合資源虛擬經(jīng)營的品牌發(fā)展模式。蒙牛的虛擬經(jīng)營也助力了蒙牛速度，短短的幾年時(shí)間，蒙牛從成立之初的排名一千多位到躍居行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌，創(chuàng)造了一天超越一個(gè)同行的記錄。在三聚氰胺事件發(fā)生前，蒙牛無疑是中國乳品行業(yè)的一個(gè)神話。
與蒙牛的虛擬經(jīng)營不同，太陽能熱水器行業(yè)領(lǐng)軍品牌皇明選擇的是自建產(chǎn)業(yè)鏈的商業(yè)模式。太陽能光熱行業(yè)是個(gè)新興行業(yè)，皇明自建產(chǎn)業(yè)鏈確保了在行業(yè)發(fā)展不成熟的時(shí)候皇明品牌能全程控制產(chǎn)品質(zhì)量，為皇明的高端品牌定位打好基礎(chǔ)。
二：創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)
好的商業(yè)模式往往具有開創(chuàng)性，能構(gòu)建品牌自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。
在醫(yī)藥行業(yè)，有哈藥這種大品牌集群、大廣告投入的發(fā)展模式，也有揚(yáng)子江藥業(yè)這種鮮見大眾品牌推廣的發(fā)展模式。在筆者袁修梁看來，雖然兩者商業(yè)模式不同，但憑借各自對(duì)自身發(fā)展模式的開創(chuàng)性，殊途同歸奠定了各自在行業(yè)的領(lǐng)先地位。
房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文6
在關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的討論中，焦點(diǎn)一直在于住宅市場(chǎng)。一方面住房問題關(guān)系普羅大眾，也是居民部門最重要的資產(chǎn)，另一方面，住宅投資在全部房地產(chǎn)投資中占比接近70%。相應(yīng)的，在政策方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整主要集中于住宅投資政策，比如3月底推出的放松二套房首付比例和放寬住宅交易營業(yè)稅減免條件，旨在鼓勵(lì)對(duì)住房的改善性需求，希冀放緩樓市的調(diào)整速度。
在各種討論中，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)在很大程度上一直被忽略了。商業(yè)地產(chǎn)涉及辦公樓、購物中心、廠房、旅游地產(chǎn)等各個(gè)領(lǐng)域，整體在房地產(chǎn)投資中占比約30%。本文討論的重點(diǎn)在于辦公樓、購物中心這類商業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)在未來一兩年將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，其調(diào)整的幅度和速度將超過住宅市場(chǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)可能帶來的負(fù)面影響應(yīng)盡早引起警惕。
從國際比較的角度而言，在上世紀(jì)八九十年代，商業(yè)地產(chǎn)的興衰非常頻繁地與銀行危機(jī)相聯(lián)系，如80年代末90年代初的美國儲(chǔ)貸危機(jī)、90年代芬蘭和瑞典的銀行危機(jī)。筆者之前的研究顯示，商業(yè)地產(chǎn)的起伏直接影響銀行的信貸質(zhì)量及利潤表現(xiàn)，并通過信貸渠道進(jìn)一步對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。
為什么我們當(dāng)前應(yīng)該更加擔(dān)心商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)？
首先，除北京、上海等少數(shù)一線城市外，目前商業(yè)地產(chǎn)供大于求的現(xiàn)象在很多二線城市（主要是省會(huì)一級(jí)城市）非常明顯。根據(jù)世邦魏理仕（CBRE）的研究顯示，2014年四季度，二線城市寫字樓的空置率平均在25%左右，而這并未包括目前在建的未來幾年的新增供應(yīng)。在有些城市，計(jì)劃新增供應(yīng)甚至超出目前的存量總和。
其次，在需求方面，商業(yè)地產(chǎn)的情況要較住宅市場(chǎng)更為嚴(yán)峻。基于城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)（尤其是戶籍改革帶動(dòng)市民化）和收入增長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)的需求在未來幾年基本可以維持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平。相比而言，商業(yè)地產(chǎn)的需求可能出現(xiàn)萎縮。一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)下行壓力意味著商業(yè)需求不足。另一方面，一些新的商業(yè)模式的興起，比如電商的興起對(duì)傳統(tǒng)零售帶來極大的沖擊，對(duì)商場(chǎng)和購物中心的需求減弱。
第三，在政策調(diào)整方面，商業(yè)地產(chǎn)政策調(diào)整的空間很小。基于房?jī)r(jià)多年持續(xù)上漲的現(xiàn)實(shí)和住房問題的普遍性，在住宅投資政策方面基本上是“十年九緊”的情況。在2014年樓市進(jìn)入拐點(diǎn)前，中國政府在房貸、稅收、住房購買資格方面設(shè)置了各種限制措施。這意味著，政府在維護(hù)住宅市場(chǎng)穩(wěn)定方面存在政策調(diào)整的空間。相比而言，在商業(yè)地產(chǎn)方面，一直沒有相應(yīng)的緊縮政策。一旦商業(yè)地產(chǎn)急劇下行，在政策方面很難有類似的調(diào)整空間。
第四，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和融資模式相對(duì)更容易導(dǎo)致市場(chǎng)的劇烈調(diào)整。在住宅市場(chǎng)中，通行的預(yù)售制度使住宅開發(fā)商可以根據(jù)銷售情況決定下期開發(fā)進(jìn)度，而先期的銷售收入可用于支持下期項(xiàng)目的開發(fā)。而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)商通常在項(xiàng)目全部完工后才能回籠現(xiàn)金流，因此面臨的融資壓力更大。一旦市場(chǎng)不振或資金鏈出現(xiàn)問題，很容易導(dǎo)致出現(xiàn)整體工程爛尾的現(xiàn)象。事實(shí)上，最近幾年的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)投資的波動(dòng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出住宅投資。
從對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響來看，雖然商業(yè)地產(chǎn)投資在全部房地產(chǎn)投資中占比30%左右，遠(yuǎn)低于住宅投資。但是，從對(duì)上下游行業(yè)的影響而言，商業(yè)地產(chǎn)的影響絲毫不能忽視。以對(duì)鋼材的需求為例，房地產(chǎn)和建筑貢獻(xiàn)了60%左右的需求，但這其中來自住宅和商業(yè)地產(chǎn)的需求基本相等。也就是說，商業(yè)地產(chǎn)單位投資對(duì)鋼材的需求幾乎是住宅的兩倍。
