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房地產(chǎn)常用法律法規(guī)范文1
關(guān)鍵詞: 建筑工程 造價控制 風(fēng)險 對策
由于現(xiàn)代工程項目規(guī)模大、建設(shè)周期長、技術(shù)復(fù)雜、參加單位多,在實施過程中,所有影響項目的各種因素都可能發(fā)生變化。這些變化會使得原定的計劃、方案受到干擾,使原定的目標(biāo)不能實現(xiàn)。我國的許多工程項目,由于風(fēng)險造成的損失是觸目驚心的,許多工程案例都說明了這一點。
一、建筑工程造價控制的重要性
工程造價控制貫穿于項目建設(shè)全過程,對整個工程建設(shè)的效益是至關(guān)重要的。有效地控制建設(shè)工程造價,就要把控制重點轉(zhuǎn)到建設(shè)上來,抓住設(shè)計這個關(guān)鍵階段,未雨綢繆,以取得事半功倍的效果。工程造價涉及到國民經(jīng)濟(jì)各部門、各行業(yè),涉及社會再生產(chǎn)中的各個環(huán)節(jié),也直接關(guān)系到人民群眾的生活和城鎮(zhèn)居民的居住條件,它的作用范圍和影響程度都很大。
作為工程造價管理人員在決策階段,應(yīng)編制可行性研究報告,并對擬建項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價,選擇技術(shù)上可行的建設(shè)方案,并在優(yōu)化建設(shè)方案的基礎(chǔ)上,編制高質(zhì)量的項目投資估算,使其在項目建設(shè)中真正起到控制項目總投資的作用。工程造價貫穿于項目建設(shè)全過程,對該項目的工程造價有重大影響,特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點的選擇、工藝的評選、設(shè)備的選用等,直接關(guān)系到工程造價的高低。直接影響著決策階段之后建設(shè)階段,工程造價的控制科學(xué)與否。
二、建筑工程造價控制的風(fēng)險分析
工程量風(fēng)險和價格風(fēng)險在總價合同中,都由承包商承擔(dān),而業(yè)主風(fēng)險相對較小,因此總價合同是承包商風(fēng)險最大的合同計價方式。在單價合同中,由于工程結(jié)算時按照承包商實際完成的合格工程量計算,因此工程量變化的風(fēng)險由業(yè)主承擔(dān),而價格風(fēng)險依然屆于承包商。在單價合同中,業(yè)主和承包商共同分擔(dān)風(fēng)險,這就是目前國際工程中普遍采用單價計價合同的原因。
業(yè)主聘請有經(jīng)驗的法律專家和工程顧問起草合同,以便保證高品質(zhì)的合同,這意味著大量的不利于承包商的賠償責(zé)任的規(guī)定條件和業(yè)主的反索賠的風(fēng)險。再加上在困難的合同談判所涉及的其他承包商的權(quán)力,經(jīng)常受到業(yè)主控制,這些業(yè)主可以很容易地被牽著鼻子走,自然增加了合同的風(fēng)險,承包商是很容易輕信業(yè)主在妥協(xié)合同以外的承諾,簽署了不具有法律效力,卻不能兌現(xiàn)“君子協(xié)定”,關(guān)于合同的簽署籌備工作的承辦商是明顯不足,信貸業(yè)主及合同嚴(yán)格的公正性缺乏分析,缺乏對合同的識別,對承包合同條款不完整,不完整,不具體,業(yè)主的權(quán)利缺乏保障,限制性條款和規(guī)定的承包商,沒有輻射的修改和完善它,不自覺地接受了合同的風(fēng)險隱患多,并最終導(dǎo)致了施工合同,承包人的損失。合同到期可以在合同缺陷不嚴(yán)的漏洞造成的不必要的風(fēng)險,帶來不必要的損失。
承包商須根據(jù)不同的計價方式,確定估價時采用的風(fēng)險費率。傳統(tǒng)定額報價中施工企業(yè)要承擔(dān)報價和計算工程量兩方面的風(fēng)險,清單計價模式下工程量的計算風(fēng)險由業(yè)主來承擔(dān)。如果結(jié)算時出現(xiàn)實際完成的工程量比工程量清單中的相應(yīng)工程量增加或減少的情況,應(yīng)該按照投標(biāo)文件及施工合同分別做出以下處理:因施工單位未按圖紙要求施工導(dǎo)致實際完成工程量與清單中的相應(yīng)工程量不符的,以清單中的工程量為準(zhǔn),超出部分不予認(rèn)可;因招標(biāo)時建設(shè)單位提供的工程量清單有誤,造成實際完成工程量與清單工程量不符的,按照竣工圖紙計算,對施工單位按圖紙要求施工實際完成的工程量要予以認(rèn)可。
三、建筑工程造價控制風(fēng)險的對策
任何人對自己應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險應(yīng)有準(zhǔn)備和對策,應(yīng)作為計劃的一部分。當(dāng)然不同的人對風(fēng)險有不同的態(tài)度,有不同的對策。風(fēng)險的處理是風(fēng)險管理最重要的環(huán)節(jié),風(fēng)險的對策多種多樣,但歸納起來只有兩種最基本的方法。處理工程風(fēng)險的一般方法包括:控制風(fēng)險、轉(zhuǎn)移風(fēng)險和自留風(fēng)險。
1.掌握有關(guān)的法律法規(guī)
為了約束當(dāng)事人的建設(shè)行為,國家頒布了諸多的法律、法規(guī)以及規(guī)章、制度,而這些法律、法規(guī),又是保護(hù)當(dāng)事人利益的法定根據(jù)。工程項目當(dāng)事人依照法律法規(guī)辦事,既可避免因自身違規(guī)而遭到法律的處罰,又可在自身合法利益受到侵害時,運用法律手段來保護(hù)自己,從而有效地依法控制工程風(fēng)險。掌握市場動態(tài)對投資者而言,主要是在正確、足夠的市場信息的基礎(chǔ)上,對產(chǎn)品市場建設(shè)環(huán)境作出科學(xué)、合理的分析與預(yù)測,從而為項目的規(guī)模、進(jìn)度、標(biāo)準(zhǔn)與定位等決策提供可靠依據(jù);對承包商而言,主要是根據(jù)建筑市場競爭態(tài)勢,確定正確的投標(biāo)策略。從微觀上講,投資者或承包商及時掌握材料、設(shè)備、勞動力等要素市場的價格動態(tài)、是確定發(fā)包項目標(biāo)底、進(jìn)行投資控制或確定投標(biāo)價格,進(jìn)行成本管理的必要的依據(jù),尤其是對于可調(diào)價格合同而言。
2.加強(qiáng)全過程造價控制
工程建設(shè)具有周期長、投資大和多次性計價等特點,工程造價控制目標(biāo)的設(shè)置是隨著工程項目建設(shè)實踐的不斷深入而分階段進(jìn)行的。前期決策和設(shè)計階段是工程造價控制的關(guān)鍵所在。在建設(shè)項目投資決策完成后,控制工程造價的關(guān)鍵就在于設(shè)計。建設(shè)工程全壽命期費用包括一次性完成的工程造價和工程交付使用后的經(jīng)常性費用,以及該項目使用期滿后的報廢拆除費用等。設(shè)計質(zhì)量對整個工程建設(shè)的效益是至關(guān)重要的。在設(shè)計過程中,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制工程造價,保證投資估算、概算和決算的符合性。在全過程的造價控制中,決策階段的投資估算是項目建設(shè)的投資總目標(biāo),是建設(shè)投資的最高限額目標(biāo);設(shè)計概算是技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的控制目標(biāo);施工圖預(yù)算或工程承包合同價是施工階段的控制目標(biāo)。各階段的控制目標(biāo)是有機(jī)聯(lián)系的整體,相互制約、相互補(bǔ)充,共同形成工程造價目標(biāo)控制體系。
工程造價的控制從設(shè)計階段開始,這個階段監(jiān)督人員要注意審查設(shè)計方案,設(shè)計方案如果在控制范圍超出投資額,應(yīng)及時修改,工程監(jiān)理人員通過實地調(diào)查,發(fā)現(xiàn)設(shè)計過程中可優(yōu)化應(yīng)向設(shè)計單位建議。在施工階段成本控制應(yīng)從每個項目和分項目列表的著手,參照進(jìn)度進(jìn)行計劃撥款。選擇最好的建設(shè)速度,嚴(yán)格按計劃制定的進(jìn)度進(jìn)行, 一旦情況不能按照原定進(jìn)行時,如在地質(zhì)水文條件的變化,設(shè)備和物資的延遲交付,價格的調(diào)整都應(yīng)詳細(xì)記錄和分析,區(qū)分雙方的責(zé)任。
3.加強(qiáng)工程招、投標(biāo)管理
對發(fā)包人而言,必須編制科學(xué)、合理、嚴(yán)密的招標(biāo)文件和合同條件,這是因為上述文件是對承包商提出約束要求的指導(dǎo)性文件,文件必須前后一致,對工程任務(wù)的承包要從技術(shù)、商務(wù)、法律等角度作出嚴(yán)格的定性和定量的要求;強(qiáng)化投標(biāo)資格預(yù)審,以選取資信好的承包商參與投標(biāo);對投標(biāo)書要進(jìn)行綜合評定,不可只片面追求低報價而忽略工程質(zhì)量、工期的確保。對承包人而言,則必須深入研究和全面分析招標(biāo)文件,吃透業(yè)主的意圖和要求,確定投標(biāo)策略,以減少合同簽訂后的風(fēng)險。推行招投標(biāo)制是衡量項目法人責(zé)任到位的重要標(biāo)志之一,是規(guī)范工程管理、開展公平競爭、實現(xiàn)合理工期和控制工程造價的有效措施。加強(qiáng)招投標(biāo)管理,保證招投標(biāo)的公正性和合理性,體現(xiàn)維護(hù)招投標(biāo)雙方的合法權(quán)益,力求用經(jīng)濟(jì)的、法律的手段來規(guī)范電力建設(shè)市場,防止保護(hù)主義和行政干預(yù);加強(qiáng)招投標(biāo)管理,保證招投標(biāo)在結(jié)構(gòu)和內(nèi)容上逐步與國際慣例接軌,以合同為中心,規(guī)范合同雙方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。
4.做好風(fēng)險分離的工作
風(fēng)險分離是將各風(fēng)險單位分離間隔,以避免發(fā)生連鎖反應(yīng)或互相牽連。這種處理可以把風(fēng)險局限在一定的范圍內(nèi),從而達(dá)到減少損失的目的。工程項目風(fēng)險分離常用于承包工程中的設(shè)備采購,如為了盡量減少因匯率波動而導(dǎo)致的匯本風(fēng)險,承包商可在若干不同的國家采購設(shè)備,付款采用多種貨幣。將一個大的項目分為幾個標(biāo)段,分別發(fā)包給幾個承包商,而不是將整個項目發(fā)包給一個承包商,這樣可避免若承包商不能嚴(yán)格履約而導(dǎo)致整個項目建設(shè)不利的風(fēng)險。而在項目施工過程中,承包商對材料進(jìn)行分隔存放,也是為了避免材料集中于一處時可能同時遭受損失的風(fēng)險。
任何一個工程項目均有一定范圍的風(fēng)險,只有將風(fēng)險在項目的參與者之間進(jìn)行合理的分配,使每個當(dāng)事人均承擔(dān)一定的風(fēng)險責(zé)任時,才能調(diào)動各方面的積極性和創(chuàng)造性,才能對整個工程項目的風(fēng)險進(jìn)行有效的管理和控制,提高工程項目效益。
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房地產(chǎn)常用法律法規(guī)范文2
難點一:房價的理性在哪里?
用房價收入比來批評中國的樓市,這在2006年以來就成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個主要議題。在2009年春天北京社科院戴建中和地產(chǎn)大亨任志強(qiáng)的一場爭論中,以房價收入比來判斷房價的走勢成為辯論的焦點。據(jù)北京社科院的估算,北京市住房收入比高達(dá)23:1,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際上6:1的數(shù)字,這是普通老百姓遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能承受的房價。基于明年大量保障房投入市場的樂觀預(yù)期,戴建中號召人們“一直要堅持到房價理性回歸,個人能承受再買房”。
聯(lián)合國人居中心出版的世界人居報告中曾指出,在對50多個國家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為,一套住房的合理價格應(yīng)在居民年收入的2至3倍,如達(dá)到5倍時,大多數(shù)人就會無力購買,市場就會出現(xiàn)問題。發(fā)達(dá)國家的住房市場,其房價收入比基本上在這個范圍內(nèi)。而中國則高達(dá)20倍以上。
但是,地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)的一位資深人士在接受《小康》采訪時認(rèn)為,生搬硬套地把西方國家房價收入比的數(shù)據(jù)搬到中國是不合適的,中國人對住房以及對房地產(chǎn)的消費行為和消費模式都有較大的差異。“在西方,一般都是公民個體或一對夫妻供一所房子,而中國的老百姓則會舉全家之力購房。”然而,四個老人一輩子的積蓄,外加夫妻兩人未來三十年中大部分收入來買一套住房,這樣的消費是否瘋狂?在當(dāng)前的中國,這樣的住房消費成為了一種普遍的現(xiàn)象,多年來房價一路狂飆,但我們依然保持了世界上較高的住房自有率。“這也就客觀上造成了一種統(tǒng)計上的矛盾:一方面是中國居高不下的房價收入比,另一方面又是高居不下的住房自有率。”
支撐中國高房價的背后有這樣一個現(xiàn)象:在北京、上海、廣州、深圳等大中城市,許多住著過百萬房子的白領(lǐng),在夜色降臨時,悄悄在稍微遠(yuǎn)離家的地方擺起了地攤,賣什么的都有,只要能增加一些收入。中國房地產(chǎn)行業(yè)獨立評論家牛刀指出,現(xiàn)在一百萬的房子,其使用價值,也就是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民購買力所對應(yīng)的價值,其實只有四五十萬,實際價值就更低。但是,中國的白領(lǐng)階層卻偏偏要多付出一倍的價錢才能住得上這個房子。如果經(jīng)濟(jì)一直向好,GDP每年保持在兩位數(shù)以上的增長,盡管壓力很大,也許還能夠撐下去。如果不是這樣,那么他對未來并不樂觀。
從供需角度來看,支撐民宅房價的力量源于住房的三種價值,即居住、投資、投機(jī)。
當(dāng)房屋作為投資需求時,決定房價的力量是房屋租金,國際上通常用租售比來表示。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房價之間的比值。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房價之間的比值。中國財經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特約觀察員時寒冰指出,國際上衡量房產(chǎn)運行良好的租售比一般標(biāo)準(zhǔn)為1:200-1:300。而目前我國的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際警戒線。以北京為例,其租售比基本是在1:500-1:700這個范圍之內(nèi)。不少人所購買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息,甚至在房屋快報廢時還不能收回投資。這說明,房屋也不再具有投資價值。
另一個不爭的事實是:過去的幾年里,房價一直在瘋狂地上漲。時寒冰認(rèn)為,這主要是房屋的投機(jī)價值被投機(jī)者利用的緣故,即通過低買高賣房屋來獲取價差。
但每年新增的住房供應(yīng)以及因投資、投機(jī)沉淀下來存量房數(shù)量驚人,同時政府在加大社會保障性住房的供應(yīng)。接受采訪的專家認(rèn)為,從長遠(yuǎn)來看,這些也會成為促成房價理性回歸的因素。
難點二:保障房如何覆蓋中低收入群體
地產(chǎn)商任志強(qiáng)認(rèn)為,中國的房地產(chǎn)市場應(yīng)形成兩種格局:地產(chǎn)商給富人們蓋房子是天經(jīng)地義的,市場就得要按供需主導(dǎo)的市場規(guī)律來辦事,這是鐵律,中西沒有差異,和道德、倫理無關(guān)。而政府則要通過保障房的建設(shè)保證經(jīng)濟(jì)收入低下群體有房住,不至于流離失所。
業(yè)內(nèi)多數(shù)人的看法是,理想的國家住房制度應(yīng)該是分層次的,國家要做到“兩頭保”,最上一層是高度商品化的住房市場,最下層的是低端的保障房建設(shè)。
然而,在過去的很多年,資金制約成為地方政府解釋保障房建設(shè)障礙的主要理由。
但中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華質(zhì)疑:沒有房改以前,我們國家窮的要命,那時地方的財政收入比現(xiàn)在少幾十倍,卻解決了60%的人的公房居住問題。現(xiàn)在財政收入增加了幾十倍,反倒一小部分都解決不了?
“在去年以來的宏觀經(jīng)濟(jì)下滑,中央及地方財政收入放緩的情況下,4萬億投資依然將一大部分投向保障性住房,可見中央的決心”。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)指出,這說明國家“保民生”的方針沒有變。當(dāng)然一些地方政府以及房地產(chǎn)中的既得利益集團(tuán)不斷通過偷梁換柱的做法,減少政府的住房保障責(zé)任,也把越來越多的人推向了市場。時寒冰提醒這種情況值得警惕,同樣的資金,以何種方式投入,效果是截然不同的。
以備受推許的新加坡住房市場為例,只有占住戶總數(shù)3%的富人由開發(fā)商提供住宅,收取很高的土地出讓金,入住后收取高額物業(yè)稅,而對占住戶總數(shù)80%的中低收入者則提供由政府控制戶型和房價的房屋。這就意味著,絕大多數(shù)的民眾的居住問題都應(yīng)該劃分在政府的責(zé)任范圍內(nèi)。
“世界上沒有一個國家敢從民眾的居住問題中賺取巨額利潤,已經(jīng)出臺住房法的國家,幾乎無一不強(qiáng)調(diào)政府對住房問題負(fù)有不可推卸的責(zé)任。把住房問題完全交給市場去解決,導(dǎo)致民眾遭受掠奪本身就是政府的失職。持續(xù)下去,很容易給社會的穩(wěn)定埋下隱患。”時寒冰認(rèn)為,以下這樣一個住房格局能夠較好地解決問題:低收入者,政府提供廉租房(大約20%);中等收入(偏下)者,政府提供廉價經(jīng)濟(jì)適用房(大約50%);中等收入(偏上)者,購買限價房(大約10%);高收入者,去市場購買商品房(大約20%)。
政府的份內(nèi)事兒是提供低端廉租房為主的保障房建設(shè),而高端商品房市場的發(fā)達(dá)不但有利于中國財富的積累水平,也能為政府提供較高的稅收。同時,國家也應(yīng)當(dāng)兼顧保障公平和激勵競爭的有機(jī)結(jié)合,對利用納稅人資源建造起來的廉租房,應(yīng)以保障住房資源的最高效和節(jié)約利用為原則,而且一定要完善退出機(jī)制。
難點三:小產(chǎn)權(quán)該不該轉(zhuǎn)正?
有一個國家的修路方法是,鋪好草坪不修路,讓人們隨意去踩,時間長了,在穿行最便捷的地方人們踩出幾條曲曲折折的小路,于是政府就在這些踩出的痕跡上修出最實用的路來。小產(chǎn)權(quán)房就是中國房產(chǎn)市場這實用的小路。
要住在遠(yuǎn)離城市的農(nóng)村,那里公共設(shè)施落后,交通成本較高,并且,購買小產(chǎn)權(quán)房難以辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù),潛藏著房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、違規(guī)拆遷等諸多風(fēng)險。按理說,這不應(yīng)當(dāng)成為理想的選擇,但在目前的房地產(chǎn)格局下,這又成為了相當(dāng)一部分人的現(xiàn)實選擇――最主要的理由是便宜。從上世紀(jì)90年代中期起,小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年,這些年,隨著商品房價居高不下與新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快,小產(chǎn)權(quán)房越建越多。
2007年建設(shè)部副部長鹿心社指出,截至2007年上半年,全國“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米,相當(dāng)于2007年地產(chǎn)銷售高峰時期的10年銷售量。到現(xiàn)在已達(dá)70多億平方米。而1997-2008年12年間,全國開發(fā)商建設(shè)的商品住宅竣工面積總共不過69.5億平方米,銷售面積38.55億平方米;也就是說,小產(chǎn)權(quán)房比開發(fā)商建設(shè)和銷售的商品住宅面積還大得多。
北京房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會委員蔡金水介紹,在北京,小產(chǎn)權(quán)房屋的交易量已經(jīng)達(dá)到商品房交易量的兩成。北京市規(guī)劃部門僅在通州就發(fā)現(xiàn)了百萬平方米“小產(chǎn)權(quán)房”,未發(fā)現(xiàn)的可能更多。這些“小產(chǎn)權(quán)房”比相鄰地區(qū)的商品房價錢低一半甚至2/3以上。
但小產(chǎn)權(quán)房一直未獲轉(zhuǎn)正。在深圳傳出小產(chǎn)權(quán)意欲轉(zhuǎn)正的消息后,國土資源部再次表示堅決查處小產(chǎn)權(quán)房。按照國土資源部的說法,“小產(chǎn)權(quán)房”是違法建筑。
小產(chǎn)權(quán)房雖然不能辦大產(chǎn)權(quán),但是通常項目都是合法的,有的是屬于舊村改造項目;有的是新農(nóng)村建設(shè)項目;有的是旅游景點配套項目,或是生態(tài)園立項等等。總之,都是披著一個“合法”外衣的,否則規(guī)劃等有關(guān)部門不會批準(zhǔn)建設(shè),水電市政部門也不能給通水通電。不合法的原因,是他們賣給了城里人。按照我國《土地管理法》規(guī)定,如果要在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)并出售,必須先經(jīng)國家征收,轉(zhuǎn)為國有土地,再出讓給開發(fā)商,開發(fā)商向國家交納土地出讓金等稅費,最后建房后出售給購房人。
但政府查處小產(chǎn)權(quán)房的動機(jī)和合理性始終受到質(zhì)疑:“為什么政府強(qiáng)行低價征用農(nóng)民的土地,再高價賣給開發(fā)商,從中漁利,建成房子高價賣給居民合法;而農(nóng)民在自己的土地上建房,低價賣給居民,讓老百姓得到實惠,反倒不合法了呢?”蔡金水反問。
時寒冰認(rèn)為目前急需要做的是:第一要盡快給小產(chǎn)權(quán)房立法,我們應(yīng)該看到,在高房價的深圳在政府保障性住宅不能大量供應(yīng)的情況下,為社會提供小產(chǎn)權(quán)房,也能解決一部分民生所需,并能緩解政府保障的滯后。現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房,只有一個難題,那就是確認(rèn)交易權(quán)。我們現(xiàn)在的商品房其實也不是嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán),也只有70年的使用權(quán),我們?yōu)槭裁床荒芤赃@種方式給小產(chǎn)權(quán)房流通和交易的空間呢?比方說,我們可以給小產(chǎn)權(quán)房定為50年或者40年的產(chǎn)權(quán),性質(zhì)都是一樣的。
難點四:如何避免住房的制度性腐敗?
在上個世紀(jì)“房改”前,公務(wù)員一直是我國住房條件較好的群體。1998年“房改”后,雖然國家停止了福利分房,但各種名目的“集資建房”和“單位自建經(jīng)濟(jì)適用房”從未停止過。
一名長期在政府部門工作的知情人士告訴記者,說是房改,但依然還是按標(biāo)準(zhǔn)配足了房。“房子建成后,購房者的資歷一般會先由辦公室安排好,由職務(wù)高低、工齡長短進(jìn)行排序,然后再確定買房資格、買房面積和選房次序。”他透露,這只是普及的方式,還有內(nèi)部定價開發(fā)集資建設(shè)的或以象征性租金向領(lǐng)導(dǎo)干部長期提供優(yōu)質(zhì)住房,等等。他直言,在這些集資建房和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房的過程中,機(jī)關(guān)單位存在著諸多的經(jīng)濟(jì)腐敗,嚴(yán)重超標(biāo)建房、以權(quán)謀房、暗箱操作多占公房等現(xiàn)象屢見不鮮。
2009年5月1日,《小康》雜志曝光“信陽未查處的官員別墅”:信陽市委市政府的四大班子的“廳級別墅”每套290多平米,“加上陽臺,有350平米”。在進(jìn)一步調(diào)查中,官員別墅背后的奇怪的審批和招拍掛、土地、規(guī)劃等手續(xù)以及由政府要害部門一二把手組成的神秘開發(fā)商也一一曝光。
2009年6月17日,河南省鄭州市政府被中廣網(wǎng)曝光,以建經(jīng)濟(jì)適用房為名占地建別墅謀取暴利,其中樓中樓是200多平方,別墅是300多平方,建成后總成交額將達(dá)1億以上。
2009年6月22日,武漢市武昌區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房公開搖獎卻出現(xiàn)了6連號。一名參與此報道的記者告訴《小康》,“六連號”當(dāng)事人申請材料均為虛假材料,而據(jù)華中師范大學(xué)一名數(shù)學(xué)系博士計算,從5141個號碼搖出6個連號,出現(xiàn)這種情況的概率約為千萬億分之一。且產(chǎn)生這一超低概率事件的搖號軟件是由相關(guān)部門自己開發(fā)、使用的,沒有經(jīng)過任何第三方檢測。
一名不愿意透露姓名的專家向《小康》記者表示,官員的住房問題,必須納入公眾的視野。
福建省東建筑工程有限公司總經(jīng)理盧健在接受記者采訪時表示,在種種權(quán)力優(yōu)勢下,大多數(shù)官員早就擁有超過其住房標(biāo)準(zhǔn)的多套房子,在多數(shù)百姓淪為“房奴”為房子掙扎的時候,他們已奢靡成風(fēng)。他向記者舉了這么一個例子,某局長在單位分到了兩居室,私下把房子在市場上倒換成兩個一居室。等調(diào)往新單位時,只報一居室,于是按照級別,單位又給他補(bǔ)了兩居。房子到手后,便把房子賣了。等再去下一個單位時,故計重施,如此循環(huán)。盧健認(rèn)為,官員住房的規(guī)范問題應(yīng)當(dāng)引起重視。
事實上,面對中國官員普遍超標(biāo)的住房狀況,各地也下達(dá)了不少文件進(jìn)行規(guī)范。例如,河南省《關(guān)于廳以上領(lǐng)導(dǎo)干部住房問題的通知》規(guī)定,正省級220平方米、副省級190平方米、廳級120平方米。官員購買住房超出控制標(biāo)準(zhǔn)30平方米以內(nèi)的按實際成本價購買,超過控制標(biāo)準(zhǔn)30平方米以上的部分按市場價購買。
但由于目前尚缺乏官員財產(chǎn)公開制度,公眾對官員實際收入并不知情,對官員住房補(bǔ)貼亦無知曉,對官員有幾處房產(chǎn)更無法確認(rèn),因此,各地規(guī)定的規(guī)范官員住房文件往往很難得到監(jiān)督執(zhí)行。此外,國家尚未建立統(tǒng)一的官員住房規(guī)范和監(jiān)管制度,使各地發(fā)生的官員持續(xù)發(fā)生住房腐敗現(xiàn)象也很難得到查處。
北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)指出,住房最大的腐敗在于制度。他表示,因制度的不完整缺陷而給了腐敗以合規(guī)的保護(hù),讓貪污和不合理的占有國家優(yōu)惠政策和資源成為“合法”的行為。任志強(qiáng)認(rèn)為,只有堅決地堵住制度性腐敗,讓除了廉租房之外的各種打著保民生名義而形成腐敗的國家財富再分配制度性政策都退出歷史的舞臺,真正實現(xiàn)市場化和保障性的雙軌制,才能讓中國的經(jīng)濟(jì)和收入分配都進(jìn)入正常的軌道。
“我都搬來兩年了,卻一個鄰居也沒見過。”家住順義某別墅區(qū)里的李女士向記者發(fā)出如此感嘆。李女士的愛人是一名副廳級干部,她住的別墅區(qū)早已傾售一空,但由于主人同時擁有多套房產(chǎn),住不過來,大多閑著。
事實上,類似李女士家的情況在中國公務(wù)員群體中比比皆是,官越大,別墅也就越好。這也已經(jīng)成為了一個公開的秘密。接受《小康》采訪的一些市民認(rèn)為,政府應(yīng)當(dāng)建立有效的官員財產(chǎn)公開制度和官員住房監(jiān)管制度,只有這樣,公眾才可能實現(xiàn)監(jiān)督。
香港中原地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席施永青曾建議內(nèi)地對這些閑置的房子征收空置稅,這一建議得到眾多專家支持。中國社科院金融研究所博士尹中立表示,征收空置稅的提議切中問題的要害。他認(rèn)為,空置稅可以限制房地產(chǎn)炒作和投機(jī),從而抑制房價,與宏觀調(diào)控是一致的,而且,還可以杜絕一些腐敗。
時寒冰指出,在荷蘭,法律規(guī)定,如果一套住房空置一年以上,必須在政府的協(xié)調(diào)下無償提供這些住房;在瑞典,政府甚至直接將無人居住的住房推倒;在法國的一些城市中,房屋閑置的第一年,業(yè)主必須繳納房款10%的罰金,第二年為12.5%,第三年為15%,以此類推。不僅是歐洲,美國也對閑置房毫不客氣。在美國亞特蘭大的一些地區(qū),甚至有業(yè)主出錢讓人租住其房屋,以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。“如此嚴(yán)厲地對待空置房是為了使有限的住房資源最大限度得到利用。如果現(xiàn)有住房大量閑置,就會使一部分人的居住空間受到擠壓。而幾乎歐洲所有國家的法律,都把住房視為一項基本的人權(quán),要求政府必須解決住房問題。”大部分專家認(rèn)為,借鑒西方發(fā)達(dá)國家的做法,對大量閑置的住房征收懲罰性稅收,不僅可以避免資源的浪費,還能杜絕腐敗的一些現(xiàn)象。
難點五:難以緩解的物業(yè)糾紛
業(yè)主和物業(yè)兩者之間本應(yīng)該是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系,可最后卻勢成水火,這是當(dāng)前兩者關(guān)系的真實寫照:業(yè)主因物業(yè)公司費用較高,服務(wù)較差,人員素質(zhì)低下,甚至收了錢不干活,充滿怨言和不滿;而物業(yè)管理公司因為物業(yè)費收取困難,有時候干了活卻得不到認(rèn)可,虧本的生意,就不愿再做。
上海某小區(qū)公布的物業(yè)管理收費為3元/平方米,該物業(yè)管理處工作人員接受《小康》記者采訪時介紹,他們現(xiàn)在只向住戶收取2元/平方米的費用,也只能勉強(qiáng)收到50%左右。他表示,由于小區(qū)建成年代較久,房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題較多,以及暫住人口流動性大,許多業(yè)主不繳或者遲繳都比較普遍。
此外,許多物業(yè)與開發(fā)商間的“親密”關(guān)系也都影響著物業(yè)費收繳。一些小區(qū)物業(yè)就是開發(fā)商委派的。開發(fā)商在售房時承諾的一些事項沒有兌現(xiàn),諸如產(chǎn)權(quán)證沒辦、煤氣不通、小區(qū)道路未維修等,業(yè)主便會把氣都撒到物業(yè)身上。
哈爾濱市某小區(qū)的一名業(yè)主告訴記者,辦進(jìn)戶手續(xù)時他就交了煤氣安裝費,但煤氣至今未通,產(chǎn)權(quán)證也沒有。找物業(yè),則推說是開發(fā)商的問題。而家里的塑鋼窗漏氣、電表老跳閘,小區(qū)衛(wèi)生又差,自己索性就不交了。
而一些物業(yè)公司的人員素質(zhì)過低,也造成了服務(wù)上的滯后和矛盾的產(chǎn)生。北京某小區(qū)業(yè)主李小姐告訴記者,自己小區(qū)里的保安整天一副色迷迷的樣子,盯著人看很不舒服,值班上還經(jīng)常睡覺。為此他們反映過多次,但物業(yè)公司均未理會,最后只能炒了這個物業(yè)公司。
物業(yè)公司也是牢騷滿腹:大事、小事都找物業(yè),可一旦哪里做得有紕漏,業(yè)主們就拒交物業(yè)費。這令眾多物業(yè)公司很頭痛,市場激烈的競爭又使他們十分尷尬。一家物業(yè)公司老板接受《小康》采訪時表示,收繳率低、虧損厲害是導(dǎo)致糾紛主要原因。他舉例:該公司旗下的一個小區(qū),因為噪音問題長年無法解決,業(yè)主們則拒絕繳納物業(yè)費。若以小區(qū)住宅面積10萬平方米的2元/平方米來計算,即便收費率達(dá)到100%,費用也才20萬。而目前整個物業(yè)管理處有60名工作人員,僅工資每月就花近30萬,還不包括其他的。“我們只是企業(yè),沒有執(zhí)法權(quán),相關(guān)部門沒少跑,但就是解決不了,收不到費用,最后只能退出這個小區(qū)。”
一名業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者,無論物業(yè)炒小區(qū)、或者業(yè)主炒物業(yè),基本離不開管理和費用成本的因素,國家缺乏相關(guān)法律法規(guī)來協(xié)調(diào)此類事項是主要的一個因素。他透露,一般物業(yè)公司都愿意接手新的住宅小區(qū),原因是房地產(chǎn)開發(fā)商在賣房子時,通常要求一次交齊三年的物業(yè)費。因此,這三年的物業(yè)收入是有保障的,且新房幾乎不需要維修的地方,可以說只賺不賠。但三年一過,問題就多了。一般在權(quán)衡利弊后,他們都是會選擇退出。他表示,這叫三年保鮮,但也有物業(yè)公司堅持下去的。此外,一些刁鉆的業(yè)主也讓物業(yè)公司頗為棘手,而這些人往往會制造假象,很容易得到其他業(yè)主的呼應(yīng),使管理難上加難。
房地產(chǎn)常用法律法規(guī)范文3
【關(guān)鍵詞】證券公司 房屋租賃 法律 實務(wù)
房屋租賃合同是最常見的合同之一，但房屋租賃合同稍有不慎，極易引發(fā)糾紛。筆者從證券公司營業(yè)部（以下簡稱“營業(yè)部”）作為承租人的角色出發(fā)，從房屋租賃合同中的每一個條款中來分析可能遇到的法律障礙和實務(wù)中的解決方案，以達(dá)到盡最大可能排除其中存在的法律障礙，具體分析如下：
一、出租人的主體資格
在營業(yè)部簽署房屋租賃合同前，應(yīng)當(dāng)首先重點審查房屋出租人的主體資格。出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的法律效力問題，所以必需予以高度重視。同時，出租人主體資格，主要從以下三方面來審查：
（一）出租人的主體身份
1.出租人為自然人的，營業(yè)部應(yīng)當(dāng)審查其是否具備完全民事行為能力，可查看其居民身份證或戶口簿；
2.出租人系法人或其他組織的，審查其營業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進(jìn)行必要的工商查詢，營業(yè)部所審查的原件應(yīng)當(dāng)復(fù)印留存。
（二）出租人是否享有出租房屋的實體權(quán)利
1.出租人為房屋的所有權(quán)人：營業(yè)部應(yīng)查看出租人是否與承租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，必要時到房屋登記機(jī)關(guān)查詢。
2.房屋產(chǎn)權(quán)證有兩人以上的，營業(yè)部應(yīng)確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)證上的其他人是否同意出租房屋，并應(yīng)當(dāng)在簽署合同前取得其他房屋產(chǎn)權(quán)人同意出租的書面材料。
3.委托第三方出租的：房屋所有權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面材料。
4.房屋轉(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明等材料。
（三）出租人的主體名稱
出租人系法人或其他組織的，合同中出租人的主體的名稱必須完整，并且和營業(yè)執(zhí)照上的名稱完全一致，否則很有可能因為主體的不合格而在發(fā)生糾紛時遇到不能的尷尬局面。
二、房屋狀況
（一）房屋的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途是否一致
這點主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證，營業(yè)部看其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途不一致，須報規(guī)劃部門批準(zhǔn)。特別注意如果房屋用途在房產(chǎn)證上標(biāo)注是住宅用房時，對于此類住宅用途的房屋建議營業(yè)部盡可能不要租賃，原因在于：其一，將住宅用房轉(zhuǎn)為經(jīng)營用房的審批程序相當(dāng)麻煩。其二，一旦沒有將住宅用途轉(zhuǎn)為經(jīng)營用房而使用的，公司將會面臨法律風(fēng)險，情節(jié)嚴(yán)重的會被相關(guān)行政部門處以整改、罰款等行政處罰。根據(jù)《物權(quán)法》第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”該法律條款中雖然沒有明確違法該條的后果，但是實務(wù)中法院在審理承租住宅用途的房屋作為商用的通常被法院認(rèn)定為違法，并判令解除房屋租賃合同。
如果由于特殊原因營業(yè)部確實需要租賃住宅用房用作經(jīng)營用房的，根據(jù)國家工商行政管理總局關(guān)于住所（經(jīng)營場所）登記有關(guān)問題的通知（工商企字[2007]236號）中規(guī)定“企業(yè)（公司）、個體工商戶在設(shè)立（開業(yè)）或住所（經(jīng)營場所）變更登記時，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除提交住所使用證明外，還應(yīng)當(dāng)提交下列材料：一是《住所（經(jīng)營場所）登記表》；二是住所（經(jīng)營場所）所在地居民委員會或業(yè)主委員會出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明文件。”
此外，對于承租境外機(jī)構(gòu)、個人購買的房屋作為經(jīng)營用地的，根據(jù)建設(shè)部等部門制定的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，該境外機(jī)構(gòu)、個人應(yīng)當(dāng)按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，設(shè)立外商投資企業(yè)，通過外商投資企業(yè)開展出租等相關(guān)業(yè)務(wù)。因此營業(yè)部在租賃境外機(jī)構(gòu)和個人購買的房屋時要特別審核對方是否具備相應(yīng)的資質(zhì)。
（二）房屋的基本情況
營業(yè)部在承租房屋時不僅僅是形式上對房產(chǎn)證進(jìn)行審核，而且盡可能的要實地去考察租賃房屋的情況，核對房屋地址、面積、房屋內(nèi)的裝飾和配套的設(shè)施。時間中，由于歷史原因等情況會出現(xiàn)有房產(chǎn)證但沒有實際的房屋地址、或者有實際地址，但與房產(chǎn)證上的內(nèi)容有出入、或者房屋結(jié)構(gòu)與房產(chǎn)證有差別等情況，因此有必要在租賃前實地考察房屋的基本情況，避免合同簽約后的糾紛。
（三）房屋是否存在禁止出租的情形
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”以及《商品房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）屬于違法建筑的；（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。”
為了避免上述情形的發(fā)生，營業(yè)部應(yīng)當(dāng)在租賃合同中約定，出租人應(yīng)當(dāng)保證租賃的房屋不存在法律禁止出租的情形，否則因為以上條款而產(chǎn)生的一切責(zé)任由出租人承擔(dān)。
（四）營業(yè)部承租的房屋存在抵押
租賃的房屋存在抵押要分兩種情況進(jìn)行法律分析，營業(yè)部房屋租賃期間房屋出現(xiàn)抵押的情況或者租賃合同簽訂前租賃的房屋已經(jīng)存在抵押情況。
1.營業(yè)部承租期間出租人抵押房屋的情況。根據(jù)《物權(quán)法》第190條“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”以及最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋》第65條對此作了明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”因此，營業(yè)部在租賃房屋期間即使出租人將房屋抵押給債權(quán)人且房屋被法院強(qiáng)制拍賣，也不影響營業(yè)部繼續(xù)在合同租賃期間的租賃使用權(quán)。
2.營業(yè)部在合同簽訂前出租人已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的情況。根據(jù)《物權(quán)法》第190條“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”以及最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋》第66條規(guī)定，“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”由此可知，營業(yè)部要承租已經(jīng)抵押的房屋時，若出租人的房屋被法院拍賣則營業(yè)部將面臨無法繼續(xù)承租的尷尬局面，因此，建議營業(yè)部慎重考慮承租已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋。同時，在房屋租賃合同簽署前營業(yè)部也應(yīng)當(dāng)做盡職調(diào)查，如通過去當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)交易中心查詢房屋的抵押情況。
三、租賃期限條款
（一）最長期限
根據(jù)《合同法》第21條規(guī)定：“租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”
（二）轉(zhuǎn)租
如果出租人為轉(zhuǎn)租人（俗稱二房東）且有權(quán)利轉(zhuǎn)租房屋，則租賃期限不得超過房屋產(chǎn)權(quán)人與轉(zhuǎn)租人之間剩余的合同租賃期限，超過部分的租賃期限無效。
（三）免租期
營業(yè)部應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內(nèi)免租的約定以及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。特別是很多營業(yè)部由于新設(shè)原因，在租賃房屋后必然會有一段時間的裝修，可以主動與出租人協(xié)商裝修期間的免租期，如果沒有協(xié)商的話默認(rèn)沒有免租期，建議對于租賃期限較長的營業(yè)部可以考慮與出租人協(xié)商一定的裝修免租期，爭取營業(yè)部的最大利益。
（四）簽訂書面合同
《合同法》第215條規(guī)定：“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。由于營業(yè)部簽署的房屋租賃合同都大于1年以上，因此應(yīng)當(dāng)采取書面形式簽訂租賃合同。
四、租金與支付方式條款
租金與支付方式條款是房屋租賃合同的重點中的重點，直接影響合同雙方的經(jīng)濟(jì)利益，因此需要在合同中盡可能的明確。應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下內(nèi)容：
一是租金是否包含水電費、空調(diào)費、物業(yè)管理費等。
二是租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理（合同中沒有專門約定則營業(yè)部不需要支付保證金）。
三是支付方式通常為轉(zhuǎn)賬支付，因為根據(jù)《現(xiàn)金管理暫行條例實施細(xì)則》（銀發(fā)[1988]288號）第6條的規(guī)定：“開戶單位之間的經(jīng)濟(jì)往來，必須通過銀行進(jìn)行轉(zhuǎn)賬結(jié)算。”
四是支付期限有月付、季付、年付等，合同中應(yīng)明確約定并確定支付的具體日期或最后日期。
五是如果租賃期限比較長，一定要在租賃合同的支付價款中約定租金的總額，或者約定每年固定漲幅，切不可有租金開口現(xiàn)象的出現(xiàn)，防止出租人肆意增加租金導(dǎo)致租賃合同無法履行下去，對營業(yè)部的日常經(jīng)營帶來極大的困擾。
五、交付條款
出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的條件向營業(yè)部交付租賃房屋，否則將影響營業(yè)部對租賃房屋的合理利用，嚴(yán)重的有可能導(dǎo)致營業(yè)部無法對租賃房屋進(jìn)行利用。因此如有條件，證券公司可以成立專門的交房小組，由工程、采購、法務(wù)、財務(wù)等專業(yè)人員組成。
特別提示一點，在營業(yè)部新租房屋時，應(yīng)當(dāng)查看承租的房屋是通過消防驗收。根據(jù)我國《消防法》的規(guī)定，消防未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得使用。若租賃房屋在消防驗收不合格的情形下簽訂租賃合同，則違反《消防法》的強(qiáng)制性規(guī)定，導(dǎo)致租賃合同無效。
因此建議營業(yè)部在租賃合同中可明確約定：出租人辦理消防報批的義務(wù)。如果由營業(yè)部辦理，應(yīng)當(dāng)明確手續(xù)流程。由于過程比較繁瑣，審報難度大，所需要資料多，最好找一家消防報審公司。相關(guān)內(nèi)容闡述如下：
（一）消防辦理一般流程
有資質(zhì)的設(shè)計單位出圖——報消防部門審批（3～15天）——出審核意見——按審核意見修改圖紙——重新報審——出同意施工意見——把施工圖原件及審校意見復(fù)印件報物管公司存檔——施工——調(diào)試——專業(yè)單位檢測——出檢測報告（2～7天）——報原審核單位驗收——現(xiàn)場驗收——出合格意見——開業(yè)前消防檢查——出同意開業(yè)意見——開業(yè)。
（二）消防報審時應(yīng)提供的資料
裝修平面圖及施工圖；照明、用電平面圖及施工圖；裝修材料清單，防火材料合格證；裝修單位資質(zhì)證明書等。
六、權(quán)利與義務(wù)條款
營業(yè)部重點關(guān)注房屋租賃合同條款的權(quán)利、義務(wù)是否對等。通常，營業(yè)部的權(quán)利在承租期內(nèi)占有、使用房屋。租期屆滿后，營業(yè)部優(yōu)先繼租。營業(yè)部的義務(wù)按合同規(guī)定交付租金，在租期屆滿時將原房完好返還出租人等。
出租人的權(quán)利是監(jiān)督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期屆滿后收回出租的房屋。其義務(wù)是將出租的房屋按合同規(guī)定交付承租人使用，并定期對房屋及設(shè)施進(jìn)行檢查、維修，保證承租人使用。
七、保險條款
有些強(qiáng)勢的出租人如城市中心的高端商務(wù)辦公大廈，會要求營業(yè)部購買保險，在合同中應(yīng)當(dāng)明確具體的險種。通常會要求承保盜搶、火災(zāi)等，影響到第三方財產(chǎn)和人身安全的險種。如果出租人在合同中未要求增加保險條款，營業(yè)部也不必主動提出。
八、修繕條款
在房屋租賃合同中，出租人的主要義務(wù)之一就是對租賃物進(jìn)行維修，在租賃合同中具有極其重要的意義。租賃合同的核心在于出租人提供租賃物的使用、收益權(quán)，承租方提供租金，一旦租賃物出現(xiàn)故障必將使得營業(yè)部不能正常使用、收益，承租方的合同利益就不能實現(xiàn)。《合同法》第220條明確了將租賃物的維修責(zé)任交由出租人承擔(dān)，同時賦予合同當(dāng)事人另行協(xié)商的權(quán)利。
實務(wù)中，營業(yè)部與出租人協(xié)商維修責(zé)任時，通常無特殊情況不需要約定由誰來承擔(dān)維修，法定維修責(zé)任由出租人承擔(dān)。但要約定維修的具體時間，即房屋出現(xiàn)問題后，出租人必須在規(guī)定的日期內(nèi)予以修復(fù)，如果不在規(guī)定時間內(nèi)修復(fù)的，營業(yè)部有權(quán)利自行維修且費用由出租人承擔(dān)。實踐中，不少營業(yè)部對外簽訂的租賃合同都缺少維修條款，建議營業(yè)部應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中體現(xiàn)出房屋修繕的責(zé)任，最大程度減少因房屋維修問題而給經(jīng)營造成影響的可能。
九、解除條款
房屋租賃合同通常都明確約定了租賃期限，但由于各種原因而提前終止或者解除的屢見不鮮。出租人在簽訂房屋租賃合同時往往設(shè)定對自己有利的條件，以便在出現(xiàn)對自己不利的情況時得以提前解除或者終止合同。常見的如租金上漲過快，出租人按原合同履行將面對租金損失的事實時，出租人會不惜代價尋找借口甚至寧愿通過支付違約金來達(dá)到解除合同的目的，以便和第三方簽訂租金更可觀的新合同。實務(wù)中作為營業(yè)部，要想在租賃期間避免合同被隨時解除或者終止，除了要嚴(yán)格按照合同約定支付租金外，在合同的簽訂上要盡可能細(xì)化解除或者終止合同的條款，最大限度的限制出租人設(shè)定提前解除或者終止合同的條件，并約定解除或者終止合同的程序性條款，如設(shè)定必須經(jīng)雙方協(xié)商一致，或者提前多少時間、以什么方式通知作為解除合同的前提條件等。只有這樣，才能更有效的保護(hù)自己的合法權(quán)益。
同時，解除租賃合同后，裝修損失的認(rèn)定也是合同解除當(dāng)中的難點。營業(yè)部在合同中可以約定合同到期裝修的殘值如何處理，比如可以約定能拆卸部分歸營業(yè)部所有，不能拆卸的部分協(xié)商一致折價給出租人（實踐中也有合同到期不能拆除部分約定歸出租人的情況）；遇到對方違約導(dǎo)致合同解除的情形時，可以約定出租人賠償剩余租賃期限裝修殘值損失，至于裝修殘值損失的計算方法也可進(jìn)一步約定。例如：可以約定營業(yè)部將裝修合同及發(fā)票、收據(jù)等證明裝修價值的文件復(fù)印件提供給出租人備份，作為確定裝修殘值的依據(jù)（在實踐中雙方也可要求請第三方進(jìn)行評估確定），在合同提前終止的情況下，除本合同其他條款另有約定外，本合同項下裝修損失的計算標(biāo)準(zhǔn)為，裝修損失=裝修原值÷租賃期限總月份×剩余租賃期限（按月計，不足一個月按一個月計）。
十、通知與送達(dá)條款
該條款常見于租賃、購銷等常用的合同。通知的具體送達(dá)方式以合同中約定的為準(zhǔn)。通知包括口頭通知和書面通知，如果約定的是口頭通知，那么在合同中就需要約定聯(lián)系人、聯(lián)系方式等。如果是書面通知，則需要約定聯(lián)系人、地址、電郵等。故建議營業(yè)部在合同中明確相關(guān)信息，包括但不限于聯(lián)系人、聯(lián)系地址、郵編、電話、傳真、電子郵件。一旦合同中存在“通知”義務(wù)，則有利于義務(wù)方舉證是否履行了合同項下通知義務(wù)，以一個書面通知為例，通知義務(wù)人只要舉證其曾經(jīng)通過某郵遞公司向約定的地址寄送過此文件（無論對方是否實際查收），那么其就已經(jīng)盡到了通知的義務(wù)；反之，如果其不能進(jìn)行相應(yīng)的舉證，則將承擔(dān)一定的違約風(fēng)險。所以，應(yīng)該在合同中約定相對方的相關(guān)信息，加強(qiáng)合同的風(fēng)險防范，保證營業(yè)部的合法權(quán)益。
十一、違約條款
房屋租賃違約責(zé)任，重點審核營業(yè)部的違約事項以及具體的違約責(zé)任包括繳納滯納金，沒收定金等，雙方的違約責(zé)任是否對等。違約責(zé)任通常包括：（1）提前解除房屋租賃合同；（2）不按時交納房租；（3）未經(jīng)過出租人允許而轉(zhuǎn)租的。
十二、免責(zé)條款
免責(zé)條款是指當(dāng)事人約定的用以免除或限制其未來合同責(zé)任的條款。免責(zé)條款常被合同一方當(dāng)事人寫入合同或格式合同之中，作為明確或隱含的意思要約，以獲得另一方當(dāng)事人的承諾，使其發(fā)生法律效力。
營業(yè)部應(yīng)關(guān)注出租人的免責(zé)條款是否合理，如遇不可抗力事件，可適用法定解除，雙方當(dāng)事人均不需承擔(dān)違約責(zé)任。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。因不可抗力和不可歸責(zé)于承租人的原因?qū)е伦赓U房屋部分毀損、滅失的，根據(jù)《合同法》規(guī)定，承租人可以請求減少租金；全部毀損、滅失的，承租人可以請求不支付租金。對于不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。當(dāng)然，在不可抗力的適用上，有以下問題值得注意：
一是合同中是否約定不可抗力條款，不影響直接援用法律規(guī)定；
二是不可抗力條款是法定免責(zé)條款，約定不可抗力條款如小于法定范圍，當(dāng)事人仍可援用法律規(guī)定主張免責(zé)；如大于法定范圍，超出部分應(yīng)視為另外成立了免責(zé)條款；
三是不可抗力作為免責(zé)條款具有強(qiáng)制性，當(dāng)事人不得約定將不可抗力排除在免責(zé)事由之外。
十三、爭議解決方式條款
房屋租賃合同糾紛可以約定選擇向有管轄權(quán)的人民法院或選擇仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁。需要注意的是，在約定以上兩種爭議解決方式時只能兩者選其一，不能既約定仲裁又約定訴訟的方式，或者約定仲裁或訴訟方式。
選擇訴訟的方式解決糾紛，對管轄法院可以進(jìn)行約定。根據(jù)《民事訴訟法》第34條的規(guī)定：“合同或者其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地等與爭議有實際聯(lián)系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。”以上是關(guān)于協(xié)議管轄的規(guī)定，在實踐中，各地情況也有所差異，有些地方實行的是房屋所在地法院專屬管轄，在此種情況下合同雙方的約定的管轄法院就會被排除適用。
選擇仲裁的方式解決糾紛，應(yīng)當(dāng)雙方自愿，在合同中明確發(fā)生糾紛時采取仲裁的方式解決，并且要選定具體的仲裁機(jī)構(gòu)。根據(jù)《仲裁法》第4條規(guī)定：“沒有仲裁協(xié)議，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理。”以及第16條規(guī)定：“仲裁協(xié)議應(yīng)當(dāng)具有下列內(nèi)容：（一）請求仲裁的意思表示；（二）仲裁事項；（三）選定的仲裁委員會。”也就說，在約定仲裁條款時，必須選定一個仲裁機(jī)構(gòu)，不能同時選定兩個仲裁機(jī)構(gòu)，而且要將仲裁機(jī)構(gòu)的名稱約定準(zhǔn)確，否則有可能因為不能確定具體的仲裁機(jī)構(gòu)導(dǎo)致仲裁協(xié)議無效。
十四、租賃合同備案條款
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《商品房租賃管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，房屋租賃合同需要到房地產(chǎn)主管部門辦理登記備案手續(xù)。在租賃合同中，備案的手續(xù)由誰辦理以及稅費由誰承擔(dān)可以事先進(jìn)行約定。
然而，未辦理備案登記并不影響合同的效力，租賃合同仍然有效。房屋租賃行為是諾成，只要雙方當(dāng)事人就主要內(nèi)容達(dá)成一致合同即告成立。對房屋租賃合同進(jìn)行備案，主要是便于行政機(jī)關(guān)的管理，不是一個合同成立或生效的要件。現(xiàn)實中由于法律宣傳及管理環(huán)節(jié)薄弱，以及當(dāng)事人嫌手續(xù)麻煩及規(guī)避一些稅費，但出于交易安全的必要，建議租賃雙方應(yīng)進(jìn)行登記備案，以減少合同風(fēng)險。
此外，對營業(yè)部來說房屋租賃合同的備案登記可以防止“一房數(shù)租”。
根據(jù)最高人民法院制定的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。”
房屋備案登記的手續(xù)：
第一，出租人與營業(yè)部簽訂書面租賃合同。
第二，雙方在合同簽訂后30日內(nèi)，到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記備案。申請登記備案時應(yīng)提交以下相關(guān)文件：書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人的合法證件、經(jīng)辦人的證明文件、城市人民政府規(guī)定的其他文件。
第三，市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門審查合格后頒發(fā)《房屋租賃證》。《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。
十五、合同簽署部分
合同簽署部分一般包括簽約單位蓋章及簽約單位授權(quán)代表簽字、簽約時間、簽約地點等。審查合同簽署部分，營業(yè)部應(yīng)重點關(guān)注簽名是否是簽名人所簽；簽名人不是法定代表人或負(fù)責(zé)人的，其授權(quán)書是否真實有效；蓋章是否完整清晰，印章與合同當(dāng)事人名稱是否一致；分頁合同各頁是否都有蓋章簽名，在整個合同的結(jié)尾處是否簽名蓋章，附件是否簽名蓋章；簽約時間、簽約地點是否填寫完整。
十六、其他條款
如果合同使用不同語言文本擬定，應(yīng)確保每個當(dāng)事人都能夠取得不同語言文本的合同各一份，同時應(yīng)以中文文本為準(zhǔn)。簽約份數(shù)主要根據(jù)當(dāng)事人的數(shù)量和報備需要決定，至少能夠保證每個當(dāng)事人一份。
另外，公司一些營業(yè)部的房屋租賃合同的內(nèi)容可能不完備或者可能租賃的房屋有新情況、新變化。因此有必要增加一個補(bǔ)充條款，當(dāng)發(fā)生新情況、新變化時可以雙方進(jìn)行補(bǔ)充協(xié)商。筆者在此提供一個示范條款：其他約定事項可訂立補(bǔ)充協(xié)議或在附件欄內(nèi)填寫，補(bǔ)充協(xié)議、附件與本合同具有同等的法律效力。但當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容與主合同的內(nèi)容不一致的，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。本合同生效后，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以對合同內(nèi)容作書面變更。
十七、營業(yè)部的特殊條款
營業(yè)部租賃的房屋不同于普通企業(yè)的要求，對衛(wèi)星設(shè)備、廣告牌的安裝都有特別的要求，因此建議營業(yè)部在合同中約定出租人同意營業(yè)部安裝衛(wèi)星設(shè)備、廣告牌，并協(xié)助營業(yè)部安裝上述設(shè)備供使用。特別營業(yè)部在承租商住兩用的房屋時必須要有出租人出具業(yè)主委員會同意安裝衛(wèi)星設(shè)備的書面證明，否則容易引發(fā)法律風(fēng)險。實踐中曾發(fā)生過某營業(yè)部承租商住兩用的房屋，因衛(wèi)星設(shè)備安裝導(dǎo)致相鄰權(quán)糾紛的訴訟案件。
若營業(yè)部因業(yè)務(wù)發(fā)展確需租賃商住兩用的大樓作為辦公用地，而一時又不能取得業(yè)主委員會的許可，則應(yīng)當(dāng)與出租人簽訂的房屋租賃協(xié)議里約定由出租人同意并負(fù)責(zé)營業(yè)部的衛(wèi)星安裝事宜，這樣即便發(fā)生糾紛，營業(yè)部可以向出租人追責(zé)，盡最大可能維護(hù)公司的合法權(quán)益。而營業(yè)部若租賃的是商業(yè)用途大廈，頂樓的使用權(quán)通常歸產(chǎn)權(quán)人所有，只要物業(yè)公司或者大廈的所有權(quán)人同意營業(yè)部安裝衛(wèi)星設(shè)備即可規(guī)避法律風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)常用法律法規(guī)范文4
[關(guān)鍵詞]工程造價；結(jié)算審核；問題及對策
中圖分類號：TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）09-0217-01
1 工程造價審核的重要意義
工程造價審核是一項繁瑣、細(xì)致而又重要的工作，具有重要意義。首先，企業(yè)可以通過工程造價的審核，控制避免或減少相關(guān)不必要費用的支出，及時檢查出在預(yù)核算過程中的漏洞，p少單位報價中的水分，節(jié)約建設(shè)資金累積總結(jié)建設(shè)經(jīng)驗，增加企業(yè)效益，預(yù)防而有效解決問題，提高企業(yè)項目管理水平，使企業(yè)在工程造價方面達(dá)到一個較高的水準(zhǔn)。其次，工程造價過程中，在資金申請是否真實合理，資金使用和投標(biāo)過程中是否規(guī)范、合法等，這些問題設(shè)計到相關(guān)法律法規(guī)，所以審核是必須而重要的。這也是國家對企業(yè)工程項目開展的控制手段，減少或打擊一些企圖在結(jié)算中撈油水的施工單位，為企業(yè)取得最大利益。同時，它業(yè)保證和維護(hù)了施工單位的合法權(quán)益，避免和減少建設(shè)單位的惡意壓價而引起的糾紛，甚至是訴諸法律等不必要的麻煩。再者，它也是市場進(jìn)步的反映，政府根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，結(jié)合市場的特征，利用法律、經(jīng)濟(jì)和行政的手段來進(jìn)行調(diào)控，維護(hù)工程項目實施的合法有效進(jìn)行，建設(shè)良好的市場發(fā)展環(huán)境，適應(yīng)新時代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。
2 工程結(jié)算審核內(nèi)容
2.1 工程量審核
很多費用的計算都是以工程量為基本依據(jù)的，工程量對工程造價有比較大的影響，根據(jù)竣工設(shè)定環(huán)節(jié)以及評估模式的具體要求，在項目審核過程中要按照系統(tǒng)要求落實，結(jié)合現(xiàn)有診斷系統(tǒng)進(jìn)行落實。針對現(xiàn)有經(jīng)驗考核階段存在的審核模式不合理或者工程項目不完善的現(xiàn)象，必須做好工程量審核工作。經(jīng)驗法和重點審查法適用于規(guī)模大、時間短的工程，因此要采用審核模式融合的方式進(jìn)行落實。
2.2 施工現(xiàn)場管理
在工程建設(shè)過程中，工程臨時做出變更，考慮到現(xiàn)場簽證指標(biāo)的屬性要求，要做好排查工作，逐字審查。在審查現(xiàn)場簽訂過程中，要對各項內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格的推敲和揣摩，結(jié)算審核人員在審核過程中更多是注意簽證單和手續(xù)是否完善，對于具有豐富經(jīng)驗的結(jié)算核算工作人員而言，要進(jìn)行深層次的核對，保證簽證的合理性和有效性。
3 工程造價審核中存在的問題
3.1 工程造價審核制度不完善
工程造價審核中最主要的問題是不完善的預(yù)結(jié)算審核制度，主要原因是本建筑企業(yè)對工程造價審核重要性的意識不強(qiáng)，認(rèn)識不到審核對工程建設(shè)的關(guān)鍵作用，因而導(dǎo)致對預(yù)結(jié)算審核制度建立健全的忽視，甚至只注重形式主義和表面工程，并不能將審核制度實際運用到工程建設(shè)中去，使得工程造價審核制度不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。另一方面，有些建設(shè)單位能夠意識到工程造價審核制度的重要性，但是建立的工程造價審核制度不合理，對于工程造價審核管理的內(nèi)在要求缺乏長期、有效的實行機(jī)制。
3.2 送審材料的缺失
工程造價審核和其他審核一樣，需要很多書面材料證明，包括施工合同、投標(biāo)和招標(biāo)書、報價單、施工圖等諸多圖紙、文件或檔案資料。由于工程實施時間較長，而且項目流動性較大，所以很多文件資料由于種種原因丟失或不全，阻礙審核的及時進(jìn)行。另外，在實際審核過程中，文件缺失而需要不斷進(jìn)行補(bǔ)充，造成許多重復(fù)工作，延誤審核工作的進(jìn)程。
3.3 工作量的虛報
工作量的審核是工程造價審核的主要內(nèi)容之一，有的工程不是一個施工單位承接，所以可能存在許多搭界混淆之處，容易產(chǎn)生工作量虛報的缺口。
3.4 工程量高估冒算
施工單位在進(jìn)行工程量計算時不按計算規(guī)則進(jìn)行計算，該扣減的不扣減，工程有變更時只做增項不做減項，容易混淆的項目重復(fù)計算，目前計算機(jī)軟件已廣泛應(yīng)用于造價專業(yè)，它的很多功能是為我們的工作提供更好服務(wù)的，但有些施工單位會利用軟件工程量乘系數(shù)的功能，人為擴(kuò)大工程量，還有的隨意調(diào)整軟件中的一些設(shè)置，已達(dá)到多計工程量之目的。
3.5 有意提高材料的價格
通常工程材料費要占工程造價50%-70%，材料價格的高低直接影響著工程造價的高低。施工單位在編制結(jié)算的時候，不按施工同期的材料價格進(jìn)行編制，特別是材料價格波動較大時，不按實際工程進(jìn)度分配，工程量盡量向價格高的時期傾斜，當(dāng)材料價格實際高于預(yù)算價時，就按實際價計價，當(dāng)材料價低于預(yù)算價時，就按預(yù)算價計價。
4 工程造價審核問題的解決措施
4.1 建立健全工程造價審核制度
解決工程造價審核問題的主要措施是建立健全審核制度，待工程按照合同要求驗收合格后再列入竣工結(jié)算。在建立工程造價審核制度時，首先要保證編制人員的態(tài)度正確和端正，并采取客觀公平的編制態(tài)度，采用實事求是的編制工程資料，進(jìn)行工程造價審核制度的正確編制。建設(shè)單位審核人員要做到實地考察、現(xiàn)場復(fù)測，保證送審資料的可靠性。
4.2 提高審核人員的綜合素質(zhì)
要求廣大從業(yè)人員既要具有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)，又要具有較高的專業(yè)技術(shù)技能，更要懂得相應(yīng)的法律、法規(guī)。依法行事，依法執(zhí)業(yè)，使自己的行為，自身的行動，符合國家相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。工程造價審核是一項工作面廣、責(zé)任大而極其細(xì)致的工作，即使非常細(xì)致專業(yè)，或多或少會遇到這樣或那樣的錯誤，所以需要有良好的心態(tài)。
4.3 把握材料價格調(diào)整關(guān)
加強(qiáng)材料的價格管理是控制工程造價的重點，在工程成本中材料費約占總成本的60%～65%，因此加強(qiáng)材料成本控制在實現(xiàn)工程造價管理中起著舉足輕重的作用，如何確定施工單位自購材料的價格顯得尤為關(guān)鍵。個人認(rèn)為，對于常用材料，比如土產(chǎn)材料、黃沙、碎石等，可采用工程所在地的市場信息價，再結(jié)合施工現(xiàn)場情況綜合考慮；裝飾裝修材料可謂是良莠不齊，為防止施工單位以次充好，可采取甲控乙購的方式；對于新型材料價格可采用市場調(diào)研、實地考察的方式雙方共同確定。
4.4 審查施工現(xiàn)場簽證清單的有效性和合理性
在工程建設(shè)的過程中，工程臨時做出改變和現(xiàn)場簽證都是很可能發(fā)生的事。而施工單位為了獲取更多的利益，通常容易在簽證單上做手腳。所以，在審查現(xiàn)場簽證單時，必須做到逐段、逐條、逐字仔細(xì)查看，認(rèn)真斟酌推敲，細(xì)心揣摩，尋找漏洞和虛簽的情況。這是結(jié)算審核人員最容易忽略的環(huán)節(jié)。一個有豐富經(jīng)驗的結(jié)算審核人員來說，他還會進(jìn)行深層的再次審查核對，以保證簽證單的合理性和有效性。判斷一個簽證單是否真實，要結(jié)合招投標(biāo)文件、施工合同等資料進(jìn)行綜合考慮。
結(jié)束語
工程造價結(jié)算審核是一項專業(yè)性較強(qiáng)的工作，一定要保證工程造價的合理性，有利于提高建筑工程質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。最后結(jié)算審核時，審核人員必須具有專業(yè)的業(yè)務(wù)技能，而且要具有較高的素質(zhì)，對建筑工程的合同、協(xié)議以及施工設(shè)計等文件比較熟悉，這樣可以提高工作的效率，審核人員應(yīng)不斷的學(xué)習(xí)，掌握更多本專業(yè)的知識，提升業(yè)務(wù)水平，從而保證施工圖與竣工圖的一致性。施工人員要嚴(yán)格按照施工設(shè)計方案進(jìn)行操作，不能隨意更改設(shè)計，保證施工的規(guī)范性。
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)常用法律法規(guī)范文5
1.相配套的法律、法規(guī)不完善。現(xiàn)階段，我國有關(guān)電子商務(wù)活動的法律法規(guī)還不完善，難以完全解決電子商務(wù)活動中出現(xiàn)的所有的新問題、新糾紛，再加上新頒布的會計法中，也未就網(wǎng)絡(luò)財務(wù)處理中出現(xiàn)的問題作出明確規(guī)定，這就為會計人員正確記錄和反映電子商務(wù)交易的實質(zhì)、及時提供準(zhǔn)確的財務(wù)報告帶來了極大的困難，同時也大大地增加了網(wǎng)絡(luò)財務(wù)的不確定性、風(fēng)險性。
2.復(fù)合型人才嚴(yán)重匱乏
電子商務(wù)是人和電子工具結(jié)合的有機(jī)系統(tǒng)，人是起決定作用的關(guān)鍵因素。目前在我國既懂電子商務(wù)知識，又精通財會理論，而且還熟悉網(wǎng)絡(luò)財務(wù)軟件的開發(fā)、設(shè)計、維護(hù)、保養(yǎng)的復(fù)合型人才嚴(yán)重不足，無法滿足網(wǎng)絡(luò)財務(wù)發(fā)展的客觀需求。
3.財務(wù)會計軟件尚不成熟
網(wǎng)絡(luò)是網(wǎng)絡(luò)財務(wù)的載體，而財務(wù)軟件則是財務(wù)人員進(jìn)行賬務(wù)處理的工具。目前市場上流行的各種財務(wù)軟件，無論是從性能上還是從質(zhì)量上來說，都與網(wǎng)絡(luò)財務(wù)發(fā)展的客觀需求存在著一定的差距。網(wǎng)絡(luò)財務(wù)應(yīng)用財會軟件開發(fā)研制過程中，由于開發(fā)人員有限理性或客觀經(jīng)濟(jì)活動異常復(fù)雜，使其考慮問題不可能事無巨細(xì)、面面俱到。因而，造成開發(fā)出的財會軟件適應(yīng)性差、應(yīng)變能力不強(qiáng)、相互兼容性不好、抗病毒能力差。網(wǎng)絡(luò)財務(wù)軟件的不成熟，嚴(yán)重地阻滯了網(wǎng)絡(luò)財務(wù)的充分發(fā)展。
4.安全保密性措施不完善
目前，在電子商務(wù)活動中，安全性問題已成為一個迫在眉睫的問題。由于計算機(jī)自身的脆弱性（如易感染病毒）與財務(wù)人員的誤操作頻繁發(fā)生，以及黑客惡意襲擊電子商務(wù)網(wǎng)站，篡改、破壞會計數(shù)據(jù)乃至整個系統(tǒng)的情況時有發(fā)生，這給廣大經(jīng)營者造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。其中，黑客襲擊電子商務(wù)網(wǎng)站造成的后果最為嚴(yán)重，它可能破壞財務(wù)數(shù)據(jù)，使得整個財務(wù)管理系統(tǒng)處于癱瘓狀態(tài)，而且尤其是當(dāng)一些重要的會計信息資料被入侵者非法竊取后，造成的經(jīng)濟(jì)損失更大。
二、發(fā)展我國網(wǎng)絡(luò)財務(wù)系統(tǒng)的對策
網(wǎng)絡(luò)化會計信息系統(tǒng)是以節(jié)約整個企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)資源為出發(fā)點，以充分實現(xiàn)整個企業(yè)內(nèi)部的、全面及時的管理以及企業(yè)與外部環(huán)境的無縫連接為目標(biāo)，從而使企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)管理信息化的電算化系統(tǒng)。但是，要實施這樣一個系統(tǒng)需要一個良好的、規(guī)范的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場環(huán)境，需要企業(yè)內(nèi)、外部各方面的支持。
1.加強(qiáng)電子商務(wù)立法措施，為網(wǎng)絡(luò)財務(wù)發(fā)展提供一個健全的法律環(huán)境
電子商務(wù)與信息化相比是一個小系統(tǒng)，但就其內(nèi)容、內(nèi)涵和涉及的方方面面而言，又是一個巨大的社會系統(tǒng)，而且是當(dāng)今社會的龍頭系統(tǒng)。所以，加快電子商務(wù)立法非常重要。首先，我國電子商務(wù)立法應(yīng)解決電子商務(wù)中出現(xiàn)的各類綜合性問題，規(guī)范電子商務(wù)活動，使其在法律、法規(guī)許可的范圍內(nèi)進(jìn)行公開、公平、公正的交易，鼓勵競爭，防止壟斷；其次，電子商務(wù)的安全、保密也必須有法律保障，對計算機(jī)犯罪、計算機(jī)泄密、竊取商業(yè)與金融機(jī)密等都要給予嚴(yán)厲的法律制裁。如英國政府分別于1984年和1990年頒布實施了《計算機(jī)濫用法》和《數(shù)據(jù)保護(hù)法》，為計算機(jī)信息系統(tǒng)提供了一個良好的社會環(huán)境，我國也應(yīng)結(jié)合我國國情和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r制定相應(yīng)的法律、法規(guī)，使電子商務(wù)活動的進(jìn)行和企業(yè)的數(shù)據(jù)信息的傳輸、使用有法可依，規(guī)范進(jìn)行。
2.以電子商務(wù)為標(biāo)志的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的普及是企業(yè)財務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)化實現(xiàn)的基礎(chǔ)
當(dāng)今，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)作為建立在計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)上并由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)活動的總和，已逐漸展現(xiàn)出不同凡響的前景。統(tǒng)計資料表明，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)作為一種有高技術(shù)含量的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，有別于傳統(tǒng)金融與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，盡管有時可能在賬面上出現(xiàn)巨額虧損，卻同時在為社會創(chuàng)造巨大的效益和財富。比如，1998-1998年，美國GDP增長了4%，但能源消耗幾乎沒有什么增長，這說明了信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有助于節(jié)約能源。正因為如此，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)正處于規(guī)模效益遞增時期，形成了資源、資金、人才向網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)移，進(jìn)而產(chǎn)生了使網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)規(guī)模效益增長加速、再加速的效應(yīng)。這便是網(wǎng)絡(luò)時代的“梅特卡夫規(guī)律”———網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的收益與網(wǎng)絡(luò)上的節(jié)點數(shù)的平方成正比。這就是說，當(dāng)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)以勻速增長的時候，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)正在加速增長，其形成的規(guī)模效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)。
鑒于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)是從以產(chǎn)品為中心到以客戶為中心的服務(wù)經(jīng)濟(jì)，是端到端的、開放的、網(wǎng)絡(luò)化的直接經(jīng)濟(jì)模式，它將導(dǎo)致市場與行業(yè)的重構(gòu)。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)中將會有更多的網(wǎng)上企業(yè)、網(wǎng)際企業(yè)以及虛擬企業(yè)出現(xiàn)，在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)下，電子商務(wù)將成為企業(yè)的基本運作模式。由于電子商務(wù)需要企業(yè)有基于網(wǎng)絡(luò)的財務(wù)系統(tǒng)，即采用網(wǎng)絡(luò)財務(wù)來經(jīng)營管理，因此，電子商務(wù)的迅速普及必然推動網(wǎng)絡(luò)會計信息系統(tǒng)的出現(xiàn)和發(fā)展。
3.企業(yè)管理的信息化
長期以來，由于技術(shù)水平的限制，財務(wù)上有一個一直困擾財政主管部門、會計和企業(yè)界的難題，即如何加強(qiáng)企業(yè)整體的內(nèi)部會計控制和實現(xiàn)有效管理。特別對于那些子公司和下屬機(jī)構(gòu)多，并且子公司和下屬機(jī)構(gòu)從事多樣化行業(yè)的集團(tuán)企業(yè)來說，更是一個突出問題，所以迫切需要能解決諸如合并會計報表、分析財務(wù)狀況等這些具有處理遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)、分析存儲數(shù)據(jù)功能的財務(wù)系統(tǒng)。
此外，現(xiàn)代企業(yè)的管理，各部門之間、各種業(yè)務(wù)之間在分工上進(jìn)一步細(xì)致的同時，相互之間的關(guān)聯(lián)卻是越來越緊密，運作也是更加精密，企業(yè)管理系統(tǒng)正向著對企業(yè)“人、財、物、產(chǎn)、供、銷，時間、空間”各個方面綜合的方向發(fā)展。
而企業(yè)管理信息化建設(shè)往往將財務(wù)作為切入點，因為財務(wù)部門是企業(yè)的“心臟”，財務(wù)信息化程度完善了，才能帶動其他部門順利地實現(xiàn)信息化。但要實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化會計信息系統(tǒng)，就要求網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不能單獨片面地針對于各個單一部門，即企業(yè)所選擇的網(wǎng)絡(luò)方案中財務(wù)系統(tǒng)能和其他各業(yè)務(wù)部門管理系統(tǒng)做到“無縫連接”，以實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)、業(yè)務(wù)的一體化。這是企業(yè)選擇網(wǎng)絡(luò)方案的基本前提。
4.大力培養(yǎng)全方位、復(fù)合型網(wǎng)絡(luò)財務(wù)人才
電子商務(wù)是一個社會系統(tǒng)，這個系統(tǒng)的中心是人。由于電子商務(wù)是信息現(xiàn)代化與商貿(mào)的有機(jī)結(jié)合，所以能掌握并運用電子商務(wù)技術(shù)與財務(wù)理論的人必然是掌握現(xiàn)代信息技術(shù)、現(xiàn)代商貿(mào)理論與實務(wù)的復(fù)合型人才。而一個國家、一個地區(qū)能否培養(yǎng)出大批的這樣的復(fù)合型人才就成為該國、該地區(qū)網(wǎng)絡(luò)財務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。因此，我們必須營造出一個全社會普及網(wǎng)絡(luò)財務(wù)的社會氛圍，從深度和廣度上加強(qiáng)對網(wǎng)絡(luò)財務(wù)理論的認(rèn)識、理解、培訓(xùn)。有針對性地培養(yǎng)一批高素質(zhì)的應(yīng)用人才。具體說來：第一，網(wǎng)絡(luò)化會計信息的傳遞與處理均要通過對計算機(jī)的操作來完成，這就要求會計人員既是一名出色的計算機(jī)操作員，又是一名高水準(zhǔn)的會計師，并能熟練掌握各種會計軟件的操作；第二，Inter-net上的公司多數(shù)是國際企業(yè)間的相互合作，涉及不同的語言、商務(wù)、會計處理方法和社會文化背景，這同樣要求網(wǎng)絡(luò)會計人員必須熟悉國際會計和商務(wù)慣例，并具有較為廣博的國際社會文化背景知識。第三，網(wǎng)絡(luò)化會計信息系統(tǒng)的實施需要管理人員具備更高的管理水平和技術(shù)水平，管理人員的素質(zhì)決定了網(wǎng)絡(luò)會計信息系統(tǒng)應(yīng)用的質(zhì)量和效率，為此，企業(yè)應(yīng)培養(yǎng)自己的軟件開發(fā)和維護(hù)力量，使應(yīng)用系統(tǒng)更加適合本企業(yè)的實際情況，并使之更趨完善，也使企業(yè)可以在應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中不過分依賴軟件商。
5.建立健全網(wǎng)絡(luò)化會計信息系統(tǒng)的安全保護(hù)措施
既然網(wǎng)絡(luò)的特點之一就是資源與信息的共享，那么企業(yè)的商業(yè)機(jī)密的安全及系統(tǒng)安全的可控性是網(wǎng)絡(luò)建設(shè)中的重點。在當(dāng)今黑客猖獗的情況下，僅僅通過文件加密是不能有效地避免信息泄露的，所以，如何做到財務(wù)數(shù)據(jù)在網(wǎng)絡(luò)上安全傳遞，是軟件商最為關(guān)心的問題，也是用戶倍加關(guān)注的。怎樣運用好網(wǎng)絡(luò)這把雙刃劍，趨利避害，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的特點，建立全方位的安全保護(hù)措施：（1）強(qiáng)化內(nèi)部控制。完善的內(nèi)部控制可有效地減輕由于內(nèi)部人員道德風(fēng)險、系統(tǒng)資源風(fēng)險和計算機(jī)病毒所造成的危害。但就目前的電算化會計信息系統(tǒng)實施內(nèi)部控制的情況來看，許多企業(yè)對內(nèi)部控制認(rèn)識不足，控制措施不力，致使應(yīng)用系統(tǒng)中安全隱患較多。在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，由于其開放性，它的系統(tǒng)風(fēng)險比目前的電算化會計系統(tǒng)更大，因此尤其需要加強(qiáng)內(nèi)部控制。（2）采用先進(jìn)的技術(shù)手段加以防范。技術(shù)是保證系統(tǒng)安全的另一個重要手段，當(dāng)前常用的方法有：防火墻，旨在防范黑客入侵和非關(guān)聯(lián)方侵害；加密技術(shù)，是一項行之有效的安全措施，企業(yè)可根據(jù)需要在會計信息的披露階段使用，可有效地防止關(guān)聯(lián)方和非關(guān)聯(lián)的道德風(fēng)險；數(shù)字簽名，通過數(shù)字簽名能夠?qū)崿F(xiàn)對原始信息和關(guān)聯(lián)方身份的鑒別，有一定的公正性。（3）完善和積極實施安全協(xié)議。安全協(xié)議是指國際組織為保證互聯(lián)網(wǎng)運行安全而制定的相關(guān)安全規(guī)范，這些安全協(xié)議規(guī)范了關(guān)聯(lián)雙方行為，促進(jìn)了網(wǎng)絡(luò)化會計信息系統(tǒng)的發(fā)展。
對于網(wǎng)絡(luò)化會計信息系統(tǒng)安全性問題，除了采取上述的措施之外，還應(yīng)積極引導(dǎo)和推動該問題的研究。安全問題的研究應(yīng)立足國情、解決急需問題，一方面學(xué)習(xí)國外的先進(jìn)經(jīng)驗和技術(shù)，另一方面加速研究人才的培養(yǎng)，輔之政府的宏觀管理和引導(dǎo)，則能推動該項事業(yè)朝著良性循環(huán)的方向發(fā)展。
6.加大網(wǎng)絡(luò)財務(wù)軟件的開發(fā)力度，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)財務(wù)的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)
財會軟件是實施網(wǎng)絡(luò)化會計信息系統(tǒng)的基本構(gòu)件，也是實施的關(guān)鍵所在。因為作為網(wǎng)絡(luò)化財會軟件具有投資大、風(fēng)險大的特點，一旦系統(tǒng)運行不暢，將使企業(yè)在經(jīng)濟(jì)上遭受損失；另外，網(wǎng)絡(luò)化財務(wù)是通過網(wǎng)絡(luò)對企業(yè)各部門、各環(huán)節(jié)進(jìn)行全面細(xì)致的管理，將企業(yè)整合成一個密不可分的整體，如果軟件質(zhì)量性能低下或不穩(wěn)定，將影響電子商務(wù)的正常運作，甚至?xí)拐麄€企業(yè)運營陷入癱瘓，給企業(yè)帶來巨大損失。因此，只有加大對會計軟件的開發(fā)、評審、驗收力度，使網(wǎng)絡(luò)財務(wù)軟件系統(tǒng)更安全、更可靠、運算更準(zhǔn)確，編報更及時、更清晰，才會被廣大財務(wù)人員所接受。在軟件系統(tǒng)開發(fā)中，應(yīng)注重開發(fā)管理功能和防病毒破壞，防止黑客襲擊、侵入、篡改數(shù)據(jù)的功能。在管理上，網(wǎng)絡(luò)財務(wù)軟件要能實現(xiàn)企業(yè)整體管理、業(yè)務(wù)協(xié)同的管理能力。在財務(wù)上，實現(xiàn)桌面財務(wù)軟件所有賬務(wù)功能，如數(shù)據(jù)遠(yuǎn)程處理、遠(yuǎn)程報表、查賬、監(jiān)控等。在集成上，實現(xiàn)網(wǎng)上報稅、網(wǎng)上傳遞數(shù)據(jù)信息、網(wǎng)上專家會診等。
房地產(chǎn)常用法律法規(guī)范文6
在具體語言文字工作調(diào)研方面，我校具體從以下四個方面進(jìn)行了調(diào)研 ：
一、語言文字規(guī)范知識掌握情況調(diào)研
(一)調(diào)研目的：通過調(diào)查，全面掌握全體師生對國家相關(guān)的語言文字方針政策、學(xué)校語言文字工作制度、教師普通話測試達(dá)標(biāo)情況、學(xué)校語言文字工作新動向的了解情況。
(二)調(diào)研時間：20xx年x月x日--x日。
(三)調(diào)研地點：中學(xué)。
(四)調(diào)研對象：全體師生。
(五)調(diào)研內(nèi)容：
1、教師普通話水平現(xiàn)狀。
學(xué)校共有教職工206人，其中一線教師174人，教輔人員32人，教師普通話等級情況統(tǒng)計如下：
①語文學(xué)科普通話合格(二級甲等以上)17人;
②其他學(xué)科普通話合格(二級乙等以上)95人;
③教輔人員普通話合格(三級甲等以上)4人;
④共有147名教師報名參加了20xx年11月組織的山東省普通話測試，成績暫未公布。
2、語言文字規(guī)范知識。
(1)教師對語言文字規(guī)范知識的掌握情況：共下發(fā)教師調(diào)查試卷180份，教師們對語言文字規(guī)范知識的狀況可以從三個方面概括：老年教師分?jǐn)?shù)在85分以上的占老年教師總?cè)藬?shù)的93℅，中年教師分?jǐn)?shù)在90分以上的占中年教師總?cè)藬?shù)的97℅，年輕教師分?jǐn)?shù)在95分以上的占青年教師總?cè)藬?shù)的xx0℅。
(2)學(xué)生對語言文字規(guī)范知識的掌握情況：共下發(fā)學(xué)生調(diào)查試卷4500份，學(xué)生們對語言文字規(guī)范知識的狀況可以從兩個方面概括：初一、二級學(xué)生分?jǐn)?shù)在90分以上的占初一、二級學(xué)生總?cè)藬?shù)的93℅以上;初三、四級學(xué)生分?jǐn)?shù)在95分以上的占初三、四級學(xué)生總?cè)藬?shù)的97℅以上。
3、分析原因：
每年“推普周”，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)和全體師生高度重視，對語言文字規(guī)范運用作專題動員講話。學(xué)校定期召開了全校教職工大會，集中學(xué)習(xí)普通話理論知識，會上郭麗娜老師作了普通話培訓(xùn)，并下發(fā)材料讓全體師生自學(xué)，這樣活動從試卷的結(jié)果反饋看，效果較好。
4、對全體師生提出的建議：
(1)加強(qiáng)自我學(xué)習(xí)，不斷積累自己語言文字規(guī)范知識，為寫好規(guī)范字，說好普通話。
(2)對教師自身語言文字水平提出要求：課堂教學(xué)必須使用普通話，語言力求清晰明了，板書工整條理，不寫繁體字、異體字、錯別字。
(3)對學(xué)生自身語言文字水平提出要求：課堂用語必須使用普通話，書寫作業(yè)必須認(rèn)真規(guī)范。
(六)、總結(jié)：
學(xué)校全面貫徹國家語言文字法律法規(guī)、方針政策和語言文字規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，使全體師生充分認(rèn)識學(xué)習(xí)語言文字規(guī)范知識的重大意義，學(xué)習(xí)語言文字規(guī)范知識十分濃厚，較好的促進(jìn)了教師的教和學(xué)生的學(xué)。
二、對社會錯用、亂用語言文字情況調(diào)研。
(一)調(diào)研目的：為更好的教育學(xué)生正確運用語言文字，即寫好規(guī)范字說好普通話，，我校開展了為期一年的語言文字調(diào)查工作：啄木鳥行動。全體師生對寫錯別字的原因進(jìn)行調(diào)查分析研究。我們把培養(yǎng)學(xué)生的著眼點放在預(yù)防上，因為對學(xué)生的語言文字教育預(yù)防重于糾正。讓學(xué)生做到說好普通話，用正確的筆順寫好規(guī)范字，不被街頭巷尾、媒體雜志錯誤語言、錯別字誤導(dǎo)。
(二)調(diào)研時間：20xx年2月6日—2019年2月6日
(三)調(diào)研地點：圖書館、商業(yè)街、大市場、發(fā)市場、人民醫(yī)院、附屬醫(yī)院、青少年宮等。
(四)調(diào)研對象：大學(xué)畢業(yè)生、在校初高中師生、店面經(jīng)營者、老市民、退休干部等 。
(五)調(diào)研內(nèi)容：錯用、亂用語言文字的情況。
學(xué)校共收到“啄木鳥行動”不規(guī)范字統(tǒng)計表近2400份，學(xué)生統(tǒng)計不規(guī)范字約2900個，現(xiàn)分類如下：
1、錯別字分類：
(1)寫字太過潦草而造成錯誤(引號中寫成錯別字)。
①一家飯店招工啟示：招聘洗碗阿“”;
②一培訓(xùn)機(jī)構(gòu)公告欄：老師到廣“ ”聽課;
③金宇大市場一家精品店招工啟示：年“ ”;
④裝修公司墻壁廣告紙：“ ”總工會有“ ”賣場;
⑤一家辦公樓招租啟示：聯(lián)“ ”電話。
(2)因文化水平不高而寫別字(引號中為錯別字)。
①小南門社區(qū)門口小自行車修理鋪：補(bǔ)胎“沖”氣;
②琵琶山市場蔬果攤標(biāo)牌：“蕃”茄;
③龍行路快餐店門口：大排“擋”;
④琵琶山路一家面包店：早“ ”;
⑤共青團(tuán)路一家時裝店：禁停“么”托車。
(3)故意想吸引顧客注意而寫別字(引號中為錯別字)。
①醫(yī)院附近一家藥品廣告：“咳”不容緩;
②學(xué)校附近一家眼鏡廣告：一“明”驚人 ;
③琵琶山市場一家商店驅(qū)蚊器廣告：默默無“蚊” ;
④房地產(chǎn)廣告：萬“室”俱備;
⑤琵琶山市場一家商店電熨斗廣告：百“衣”百順。
2、分析原因：
(1)這類錯別字主要是因為寫字時不注意一筆一劃按正確的筆順寫，總是貪快，導(dǎo)致把正確的字寫成錯字，這是一種態(tài)度問題，是對漢字的一種不負(fù)責(zé)任。
(2)這類錯別字的出現(xiàn)，究其原因，很大程度上就是寫字者的文化水平偏低，另外也不乏從小養(yǎng)成的錯誤寫字習(xí)慣的影響。這就需要我們中小學(xué)加強(qiáng)基礎(chǔ)教育的同時，要求個人不斷提高自身的素質(zhì)。
(3)這類現(xiàn)象出現(xiàn)的原因是商家為了能讓消費者記住自己的品牌或產(chǎn)品而使用廣告噱頭，我覺得這種現(xiàn)象無傷大雅，但是在一定程度上會對中小學(xué)生產(chǎn)生負(fù)面影響。因此，還是希望商家在做宣傳時盡量回避這種廣告方式。
3、采訪人物留言：
(1)大學(xué)畢業(yè)生：漢字在正確的用途上會發(fā)揮它更好的作用，而如果用在錯誤的地方上則會對在校中小學(xué)生產(chǎn)生負(fù)面影響，甚至?xí)驗檫@一個錯字而害人不淺。中國的漢字歷史悠久、博大精深，很容易寫錯，要把握好方法并加強(qiáng)記憶才不會寫錯讀錯。
(2)在校學(xué)生：為了祖國的繁榮富強(qiáng)，我們不確定的字，要多動手查字典，這樣既可以防止錯誤，還可以準(zhǔn)確的記住一個漢字，并能準(zhǔn)確的運用它。
(3)一般文字工作人員：現(xiàn)在我們都用電腦打字，一般不會手寫。往往是打出來的文章還是錯漏百出，也是因為我們的對漢字的讀音不夠熟，我們會加強(qiáng)學(xué)習(xí)的。
(4)退休工作人員：現(xiàn)在對語言文字的亂用現(xiàn)象，其實是社會浮躁的一種表現(xiàn)，帶給青少年的影響太令人心憂了，教育孩子一定要扎實基本功，好好傳承我們優(yōu)秀的文化。
4、對學(xué)生提出的建議：
(1)注意形近字的區(qū)別，把偏旁與字意聯(lián)系起來記憶，通過換用相異偏旁的字來比較哪個對，并注意平翹舌的區(qū)別，進(jìn)行分類記憶，放在特定的語境下記憶。
(2)注意同音字的區(qū)別，記住字義和與之組合的詞語，設(shè)法換用同音字或近音字來比較，通過比較了解漢字的具體含義，通過運用加深對漢字的記憶。
(3)把容易混淆的詞語用來造句，并進(jìn)行朗誦比賽，課文劇的表演，加強(qiáng)語言的訓(xùn)練，訓(xùn)練語言表達(dá)的基本功。
(4)用好糾錯本。平時寫錯的，練習(xí)中沒看出來的錯別字和容易看錯的正確字，要記下來強(qiáng)化記憶，最好通過集中訓(xùn)練來強(qiáng)化訓(xùn)練，擴(kuò)大記憶范圍。
(5)在平時的學(xué)習(xí)中，得認(rèn)認(rèn)真真地跟著書和字典一筆一劃地寫漢字，對于有細(xì)微差別的字要仔細(xì)，不可以隨便添加、減少、延長或者縮短筆畫，正確的寫好漢字。同時對一些不好現(xiàn)象。要了解一些錯字產(chǎn)生的原因。
(六)總結(jié)：
我們教師有責(zé)任教育好我們的學(xué)生寫規(guī)范字說普通話，因為學(xué)生是祖國的花朵，是祖國未來的希望，是黃皮膚的中華民族的傳人。我們更要對我們的語言文字負(fù)責(zé)，我們不能被怡笑大方，要讓學(xué)生有能力寫好規(guī)范字，說好普通話。我們就得認(rèn)清出現(xiàn)錯別字的原因，更要提高自己的能力水平，對語言文字負(fù)責(zé)，才能讓我們的學(xué)生不容易寫錯字，才能更好的說出標(biāo)準(zhǔn)的普通話。
通過這次的調(diào)研工作，我們感慨頗多，作為語文教師，真是任重而道遠(yuǎn)，我們會在平時的教學(xué)工作中，努力落實書寫規(guī)范字說好普通話。相信學(xué)生通過這次活動，能在下一步的學(xué)習(xí)生活中努力從點滴做起，為寫好規(guī)范字說好普通話而努力。
三、使用普通話、寫規(guī)范字情況調(diào)研
(一)調(diào)研目的：教師用普通話口語教學(xué)和用規(guī)范漢字書寫教學(xué)管理情況，以及學(xué)校所有課程使用普通話授課情況。學(xué)生讀書回答提問問題使用普通話授課情況 ，以及用規(guī)范漢字書寫作業(yè)的情況。
(二)調(diào)研時間：2019年1月5日—25日
(三)調(diào)研地點：中學(xué)。
(四)調(diào)研對象：全體師生。
(五)調(diào)研內(nèi)容：
1、使用普通話、書寫規(guī)范字情況。
(1)教師學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)科室負(fù)責(zé)人通過隨機(jī)進(jìn)課堂聽課，結(jié)果發(fā)現(xiàn)全體教師在課堂上提問點評都說普通話，教師板書都書寫規(guī)范字。
(2)對學(xué)生的調(diào)查是通過其課堂上發(fā)言和對其作業(yè)的檢查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)課堂上學(xué)生都說普通話，盡管有個別學(xué)生發(fā)音不標(biāo)準(zhǔn);作業(yè)都是書寫規(guī)范字。
2、分析原因：
我校經(jīng)常組織青年教師教學(xué)比武、中老年教師觀摩課欣賞等活動。這些活動既是教師展示說普通話寫規(guī)范字的水平的舞臺也是教學(xué)管理的重要環(huán)節(jié)。青年教師教學(xué)比武分為上課、說課、理論測試、粉筆字、鋼筆字等多個項目，將語言文字規(guī)范化列為重要考核指標(biāo)。上課的青年教師條理分明、重點突出的講授，大方、從容、親和力十足的教態(tài)，贏得了學(xué)生的熱烈掌聲，體現(xiàn)了青年教師較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)和普通話水平;中老年教師采用多媒體說課。他們以生動形象、風(fēng)趣、極具感染力的語言，娓娓道來，一展風(fēng)采。通過長期的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，使教師的業(yè)務(wù)能力不斷提高。
學(xué)生在教師的要求和影響下，積極學(xué)習(xí)。
3、對全體師生提出的建議：
(1)學(xué)校將加強(qiáng)教師“三筆字”(鋼筆字、毛筆字、粉筆字)和普通話的語言文字基本功訓(xùn)練、考核。繼續(xù)堅持把語言文字達(dá)標(biāo)作為教師業(yè)務(wù)考核的一項重要內(nèi)容，作為教師評優(yōu)晉級和學(xué)生評優(yōu)評先的重要條件。教師的教案、板書、教學(xué)案、試卷、作業(yè)批改、評語書寫等書面表達(dá)，都要使用規(guī)范漢字。
(2)學(xué)生必須正確掌握常用規(guī)范漢字，不寫繁體字、異體字，減少錯別字。在任何場合下，堅持說普通話。
(3)全體師生在工作、學(xué)習(xí)、生活中規(guī)范使用漢字、標(biāo)點符號、漢語拼音等，都要執(zhí)行《現(xiàn)代漢語通用字表》、《簡化字總表》、《標(biāo)點符號用法》、《漢語拼音方案》和《漢語拼音正詞法基本規(guī)則》，學(xué)生必須正確掌握常用規(guī)范漢字，不寫繁體字、異體字，減少錯別字。教學(xué)需要外禁止使用不規(guī)范字和繁體字(如已經(jīng)淘汰的異形字和舊字形;已經(jīng)廢止的《第二次漢字簡化方案(草案)》中的簡化字;生造的簡體字;錯別字等)。
(六)總結(jié)：
作為教師我們更應(yīng)當(dāng)積極主動地學(xué)說普通話，說好普通話，寫好規(guī)范字。我們教師成為學(xué)普通話的楷模和范本后，才會對學(xué)生進(jìn)行感染帶動作用。學(xué)生的語言模仿能力和漢字書寫模仿能力很強(qiáng)，我們有責(zé)任營造好學(xué)生的學(xué)習(xí)環(huán)境，人人都為普通話的魅力和漢字的魅力所折服，使普通話規(guī)范字成為人人通用的交際溝通工具，那么，我們的語言環(huán)境便構(gòu)建了一個文明和諧的語言環(huán)境。
四、對用普通話、寫規(guī)范字學(xué)校環(huán)境的調(diào)研
(一)調(diào)研目的：學(xué)校作為傳承文明的搖籃，承載著傳統(tǒng)中華民族傳統(tǒng)文化的歷史重任。規(guī)范、整潔、美觀的學(xué)校對學(xué)生有較大的熏陶作用，因而語言文字規(guī)范化校園校環(huán)境對學(xué)生的成長發(fā)展有著重要作用。學(xué)校文化是否規(guī)范顯得特別重要
(二)調(diào)研時間：2019年3月5日—xx日
(三)調(diào)研地點：中學(xué)。
(四)調(diào)研對象：中學(xué)的板報、墻報、校刊、張貼文件、張貼作品，學(xué)校的國旗、國徽、國歌、中學(xué)生守則規(guī)范、師德規(guī)范、辦公室規(guī)范、辦公室守則、班風(fēng)口號、辦學(xué)理念、黨員專欄、等宣傳欄，以及學(xué)校各種活動過程中用語規(guī)范、用字規(guī)范。
(五)調(diào)研內(nèi)容：
1、書寫規(guī)范、格式規(guī)范情況。
(1)學(xué)校各方面宣傳用語、文化用語、學(xué)術(shù)刊物用語中的漢字是否規(guī)范，經(jīng)調(diào)查和學(xué)生反饋發(fā)現(xiàn)有以下問題：①有個別字詞出現(xiàn)錯誤(后已改正)。②格式上有的不夠規(guī)范。
(2)學(xué)校各種活動中是否運用標(biāo)準(zhǔn)普通話。為了表達(dá)效果的需要，個別句子使用的盡管不是普通話，卻別有一番滋味。
2、分析原因：
(1)首先是一個態(tài)度問題，沒有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，就沒有細(xì)致準(zhǔn)確的工作效果。
(2)其次是一種習(xí)慣問題，長期不規(guī)范的習(xí)慣，就會出現(xiàn)不規(guī)范的情況。
3、對全體師生提出的建議：
(1)開辟網(wǎng)絡(luò)專欄。利用先進(jìn)的信息技術(shù)設(shè)備，在學(xué)校網(wǎng)頁上建立“雙推”專欄，使“雙推”工作管理實現(xiàn)信息化、公開化，增強(qiáng)師生“推普”、“推規(guī)”的意識。學(xué)校通過圖書室、閱覽室對普通話進(jìn)行宣傳。圖書室和閱覽室增加了一些有關(guān)語言文字的圖書，定期開展圖書出借和閱覽。讓學(xué)生在掌握知識的同時，規(guī)范語言文字。
(2)多形式、多途徑廣泛宣傳。在學(xué)校大門外、各教學(xué)樓樓道內(nèi)等校園醒目位置處設(shè)置“請講普通話，請用規(guī)范字”等永久性的醒目的固定宣傳標(biāo)語、標(biāo)牌。利用升旗儀式、編發(fā)宣傳材料、板報、班會、廣播等多種形式和途徑，在校內(nèi)外介紹規(guī)范語言文字的相關(guān)知識，宣傳推廣普通話、用規(guī)范字的重要性，全面推進(jìn)“雙推”工作，創(chuàng)設(shè)規(guī)范語言文字的良好的環(huán)境和氛圍
(3)組織師生廣泛開展朗讀、演講、書信、作文、書法、文藝等活動，在各種實踐活動中訓(xùn)練學(xué)生使用普通話的水平。積極組織學(xué)生的普通話口語實踐活動，以培養(yǎng)學(xué)生普通話口語能力和興趣。榜樣引領(lǐng)。發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)校內(nèi)各類大型活動的節(jié)目主持人，提高節(jié)目主持人使用普通話的水平，增強(qiáng)其示范性。同時發(fā)揮“推普員”和“推規(guī)員”的引領(lǐng)作用。
(4)對校內(nèi)的檢查與監(jiān)督。組織師生利用業(yè)余時間， 對校內(nèi)用字(包括各種指示牌、標(biāo)志牌、櫥窗、標(biāo)語、學(xué)校公文、印章、校刊、講義、考試試卷和其他印刷物、電子屏、自制教學(xué)軟件、教師板書、作業(yè)批改、書寫評語等)進(jìn)行長期檢查監(jiān)督。對不規(guī)范用字、錯別字等提出修改意見。
(六)總結(jié)：
