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房產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文1

“看漲型”房產(chǎn)有何與眾不同之處?

相信購房者心中都會(huì)有這樣的疑問。的確，在市場處于普漲時(shí)期，有些樓盤的確要比別的樓盤漲得多；而在樓市處于盤整時(shí)期，其調(diào)整幅度要小于一般的樓盤。這樣的樓盤無疑是最受購房者青睞的物業(yè)。

記者在采訪中了解到，目前在京滬穗三地，由于市場處于低迷階段，市遠(yuǎn)郊區(qū)域的房價(jià)出現(xiàn)了調(diào)整跡象，但是市中心核心地段內(nèi)的房價(jià)均保持平穩(wěn)狀態(tài)。目前廣州受深圳影響，房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，但核心區(qū)域內(nèi)的高檔樓盤依然能“扛得住”，并沒有出現(xiàn)松動(dòng)。

如何才能找到這樣的物業(yè)呢?它有哪些特點(diǎn)，下面我們將結(jié)合實(shí)際案例，來探究樓市中“看漲因子”的存在方式。

第一招：鉚牢“藍(lán)籌”不會(huì)錯(cuò)

物業(yè)特點(diǎn)：在股市中，藍(lán)籌股泛指資金雄厚、技術(shù)力量強(qiáng)大、經(jīng)營管理有效、盈利記錄穩(wěn)定、能按期分配股利的公司所發(fā)行的、被公認(rèn)為具有很高投資價(jià)值的股票。而在樓市里，也有一些樓盤的特點(diǎn)與藍(lán)籌股有些相似。此類房產(chǎn)的特點(diǎn)是位于市中心核心區(qū)域，地段價(jià)值絕佳，為房價(jià)“風(fēng)向標(biāo)”。此類物業(yè)一般為知名開發(fā)商所開發(fā)，高科技、現(xiàn)代元素較多，附加值較高。

典型案例：上海市徐家匯商業(yè)圈作為上海城市副中心，并不只是一個(gè)純粹的商業(yè)中心，而是一個(gè)集商務(wù)區(qū)與居住區(qū)為一體的混合型區(qū)域，生活配套也是應(yīng)有盡有，如教育、醫(yī)療、交通等配套相當(dāng)完善，而且品質(zhì)堪稱一流。板塊內(nèi)有東方曼哈頓、亞都國際名園、永新花苑、青之杰等樓盤，而東方曼哈頓則相當(dāng)于板塊內(nèi)的“藍(lán)籌”樓盤。

與此有些相似的樓盤還有位于上海南靜安板塊的中凱城市之光、新天地板塊的翠湖天地，以及廣州五羊新城內(nèi)的東海家園等。這些樓盤的共同特點(diǎn)是在低迷期價(jià)格仍然能夠保持平穩(wěn)。

投資技巧：購買“藍(lán)籌”樓盤，需要購房者具備相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。如東方曼哈頓三期開盤價(jià)就達(dá)24000元／平方米，這要高于同時(shí)期其他樓盤的價(jià)位。由于“藍(lán)籌”具備較大的上漲空間，以及較強(qiáng)的保值能力，因此長期持有會(huì)獲得更高的回報(bào)。而與此同時(shí)，“藍(lán)籌”樓盤由于其地處市中心位置，租賃市場消費(fèi)群體為高端人群，對(duì)租金的承受能力較高，因此其上漲潛力也較大，而這也將會(huì)在一定程度上增加其投資回報(bào)，由此來看長期持有應(yīng)是不錯(cuò)的選擇。

第二招：領(lǐng)頭羊型勿放過

物業(yè)特點(diǎn)：每個(gè)板塊內(nèi)總有處于領(lǐng)漲位置的樓盤，區(qū)域內(nèi)“領(lǐng)頭羊”型樓盤價(jià)格總是先人一步上漲。一般總是它們先一步上漲，而后才會(huì)有別的樓盤跟風(fēng)。這類樓盤往往由知名開發(fā)商投資開發(fā)，注重樓盤品質(zhì)，開發(fā)體量較大，過程較長。

典型案例：位于上海松江區(qū)九亭板塊內(nèi)的奧林匹克花園就一直扮演著這樣的角色。樓盤規(guī)劃占地1000多畝，建筑面積達(dá)70萬平方米，以配有近1萬平方米奧林匹克概念的運(yùn)動(dòng)城著稱。經(jīng)過多年分期分批開發(fā)，樓盤的各項(xiàng)配套設(shè)施日益成熟，并早已成為松江九亭地區(qū)的標(biāo)桿樓盤，不斷刷新九亭板塊的公寓房價(jià)格最高紀(jì)錄。近年來，九亭板塊不斷有新盤崛起，包括中大九里德、貝尚灣花園、綠庭尚城等，但房價(jià)水平始終低于奧林匹克花園。而在二手房市場上，奧林匹克花園的二手房報(bào)價(jià)依然是最高的，比周邊二手房高10％左右。

投資技巧：板塊內(nèi)房價(jià)“制高點(diǎn)”地位的確立，有諸多因素促成，如樓盤本身品質(zhì)較高，物有所值，以及市場定位準(zhǔn)確，為購房者所接受等。對(duì)于投資者來說，大膽“吃進(jìn)”區(qū)域內(nèi)“領(lǐng)頭羊”型樓盤，無疑等于領(lǐng)先市場一步。

不過需要注意的是，這里所說的“領(lǐng)頭羊”型樓盤與“藍(lán)籌”樓盤還是有一定的區(qū)別。“領(lǐng)頭羊”型樓盤主要是各個(gè)熱點(diǎn)板塊內(nèi)相對(duì)受到較多關(guān)注的樓盤，板塊本身的綜合素質(zhì)與市中心核心地段存在差距，就如上海的九亭板塊與徐家匯板塊之間的差距。但對(duì)于投資者來說，關(guān)注區(qū)域內(nèi)此類樓盤，相對(duì)“藍(lán)籌”樓盤來說，所付出的成本要小一些，同時(shí)也能獲得高于板塊內(nèi)平均水平的回報(bào)。不過專家提醒，對(duì)于投資板塊內(nèi)“領(lǐng)頭羊”型，要把握好時(shí)間節(jié)奏，如果板塊內(nèi)利好因素已全部釋放，上漲動(dòng)力減弱時(shí)，則應(yīng)該選擇在合適的時(shí)機(jī)退出。

第三招：概念重疊好處多

物業(yè)特點(diǎn)：山景、水景、涉外、教育……如果能夠與眾多熱點(diǎn)概念掛上鉤，無疑會(huì)讓物業(yè)升值潛力倍增。雖然對(duì)于看得見但卻摸不著的景觀到底價(jià)值幾何，市場一直存在爭論，不過景觀等概念對(duì)于房價(jià)的影響確實(shí)存在。可見真正具有市場價(jià)值的概念還是很值錢，因此需要特別關(guān)注。

典型案例：位于上海虹口區(qū)東大名路888號(hào)的新外灘花苑里，就有因?yàn)榻岸a(chǎn)生較大價(jià)差的房源。記者在某網(wǎng)站的二手房頻道里找到這樣一套房源，因?yàn)槟軌虮M覽浦東陸家嘴、浦西外灘萬國建筑景觀，掛牌價(jià)高達(dá)88888元／平方米。而記者發(fā)現(xiàn)，在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，部分看不到江景的房源，掛牌價(jià)只有24000元／平方米左右，差距巨大。據(jù)附近的中介介紹，雖然近期市場不景氣，但是江景房的掛牌價(jià)一直很堅(jiān)挺。

投資技巧：其實(shí)與江景一樣，海景、山景、涉外等，一直也是市場所熱衷的概念。如果房產(chǎn)與這些沾邊，其價(jià)格也要高一些，在上漲過程中，也會(huì)位于漲幅前列。當(dāng)然，相對(duì)來說，教育概念則要實(shí)惠得多。如有很多家長為了獲得讓小孩進(jìn)名校學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，便在名校附近置業(yè)，這種長久的市場需求也會(huì)使得名校房產(chǎn)具有不小的上漲空間。

專家表示，對(duì)于概念來說，一定要關(guān)注其是否具備稀缺性。有些純粹是出于炒作，因此有透支嫌疑，泡沫成分過大，如上述案例中新外灘花苑少數(shù)靠近浦江的景觀房，炒作嫌疑較大。而有些概念則沒有多大價(jià)值，如少數(shù)靠近綠地的景觀房，則明顯為偽概念。因此投資這樣的房產(chǎn)，肯定無法獲得理想的回報(bào)。

第四招：高租金回報(bào)很重要

物業(yè)特點(diǎn)：從投資的角度來說，一些回報(bào)率較高的房產(chǎn)往往就有著較大的上漲潛力，其在租賃市場的強(qiáng)勁表現(xiàn)會(huì)促使房價(jià)上漲。就目前整體市場行情而言，租金回報(bào)率普遍低于合理水平，從這一點(diǎn)來說就要對(duì)區(qū)域租賃價(jià)格的水平充分把握，從而發(fā)現(xiàn)那些因“水漲”而“船高”的房產(chǎn)。這類房產(chǎn)容易出現(xiàn)在高端租賃市場，如外籍人士聚集區(qū)。

典型案例：記者了解到，在去年7月份前后，上海長寧區(qū)古北板塊內(nèi)尚有部分二手房價(jià)格在25000元，平方米左右，而一套總價(jià)約400萬元的三房，月租金可達(dá)20000元。根據(jù)慣用的計(jì)算方法，其租金回報(bào)率為20000×11÷400萬=5.5％，而在市場租金回報(bào)率普遍低于5％的時(shí)期，這無疑是具有投資價(jià)值的。記者認(rèn)識(shí)的一位房產(chǎn)投資者張女士于去年年中就在古北投資了一套房產(chǎn)，當(dāng)然獲得了不錯(cuò)的回報(bào)，一年內(nèi)漲了200多萬元。

投資技巧：記得在2005年秋天，當(dāng)時(shí)中國房地產(chǎn)市場正處于宏觀調(diào)控發(fā)力階段，不斷有政策出臺(tái)，而市場也處于動(dòng)蕩之中。記者當(dāng)時(shí)就北京房價(jià)問題采訪潘石屹，這位北京地產(chǎn)大腕表示，北京還有不少房產(chǎn)的租金回報(bào)率達(dá)到10％左右。他在判斷房價(jià)走勢(shì)時(shí)，記者至今還很清楚地記得他說了這樣一句話：“我暫時(shí)還沒有找到房價(jià)不繼續(xù)上漲的理由。”果然，北京在隨后幾年內(nèi)，房價(jià)真的一直在不停地上漲。

由此可見，租金回報(bào)率較高的物業(yè)具有較大的上漲潛力。當(dāng)然，就目前的情形而言，尋找租金回報(bào)率高的物業(yè)一定要跟具體的消費(fèi)人群結(jié)合起來。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，就現(xiàn)在的情況來看，需求客戶主要集中于外籍公司派出的高級(jí)員工、國內(nèi)大型私企的老板等高階層人士，他們均以商務(wù)居住為主。北京的高端租賃市場主要集中在金融街地區(qū)、CBD地區(qū)、中關(guān)村地區(qū)、亞奧地區(qū)等板塊，上海則有靜安、徐家匯、古北、陸家嘴等板塊，而廣州的珠江新城板塊也屬于此類型。

在上海，另有一種較為獨(dú)特的物業(yè)值得關(guān)注，即里弄房。據(jù)上海美聯(lián)物業(yè)園分行營業(yè)經(jīng)理宋吳曼介紹，目前位于靜安、徐匯、黃浦區(qū)內(nèi)的里弄房深受老外歡迎，帶有庭院和曬臺(tái)的一房月租金也可達(dá)到15000元左右，租金回報(bào)率可達(dá)5％。

第五招：充分挖掘“潛力股”

物業(yè)特點(diǎn)：房地產(chǎn)市場也有“潛力股”。對(duì)于“潛力股”型房產(chǎn)來說，應(yīng)該在其尚未顯露實(shí)力之前發(fā)現(xiàn)它，并提前“下注”，等到顯山露水之時(shí)，其價(jià)格肯定會(huì)大幅提高。“潛力股”型房產(chǎn)容易出現(xiàn)在新興板塊內(nèi)，同時(shí)與政府主導(dǎo)投資的大型項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)。而當(dāng)投資結(jié)束之后，潛力發(fā)揮完畢，其上漲動(dòng)力會(huì)調(diào)整至市場平均水平。

典型案例：上海寶山西城區(qū)曾經(jīng)是一個(gè)潛力區(qū)域。這里是寶山區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的居住商務(wù)區(qū)，在地鐵一號(hào)線北延伸段動(dòng)工前夕，西城區(qū)內(nèi)的房價(jià)并未出現(xiàn)較大的變化。如在漲幅并不小的2003年，西城區(qū)內(nèi)有不少樓盤售價(jià)依然維持在低位，如康橋水都的售價(jià)基本保持在4500元／平方米的水平。但隨著西城區(qū)開發(fā)速度加快，以及交通、商業(yè)等配套逐漸完善，板塊內(nèi)房價(jià)開始啟動(dòng)，目前已經(jīng)達(dá)到11000元，平方米水平。

投資技巧：區(qū)域已具備發(fā)展?jié)摿Γm然房價(jià)尚未啟動(dòng)，但如果其發(fā)展?jié)摿Ρ话l(fā)掘出來，其后肯定會(huì)較大幅度地上漲。投資“潛力股”，其秘訣在于預(yù)先洞悉板塊的發(fā)展?jié)摿λ凇＜医o出了一個(gè)容易操作的方法，即通過各種渠道去了解政府是否準(zhǔn)備往物業(yè)所在的板塊內(nèi)“扔錢”進(jìn)行投資，投入量有多大，投入時(shí)間有多長，未來遠(yuǎn)景如何等，掌握這些信息之后，便能了解其潛力有多大。當(dāng)然，建設(shè)完成之后，對(duì)于投資者來說則要考慮退出了。在缺乏后續(xù)資金的投入之后，潛力基本釋放完畢。

第六招：“內(nèi)秀”房產(chǎn)也是寶

物業(yè)特點(diǎn)：所謂“內(nèi)秀”型房產(chǎn)，即小區(qū)內(nèi)位置較好、房型不錯(cuò)的房子，即使是樓盤本身品質(zhì)并不突出，但這樣的房源也要比同小區(qū)內(nèi)其他一般的房源有潛力。不過需要特別提醒的是，小高層、高層的部分樓層并不適合。

典型案例：專家表示，在普通小區(qū)內(nèi)，房型好、位置不錯(cuò)的房源售價(jià)一般要高一些。如在廣州天河公園板塊內(nèi)，出自新世界東逸花園的二手房源，如果靠近噪雜的天府路，其掛牌價(jià)只有8500元／平方米左右，而部分靠近小區(qū)中央、南北通透的房源，掛牌價(jià)便達(dá)到10000元，平方米。

房產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文2

上世紀(jì)80年代起，王南森就活躍于香港的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和投資界，曾經(jīng)是最老牌英資測(cè)量師行“威格斯”的集團(tuán)副主席兼全球總裁，后獨(dú)資創(chuàng)辦“ACN集團(tuán)”，并長期致力于跨國投資業(yè)務(wù)和全球化服務(wù)。此外，他還曾作為亞洲地區(qū)的業(yè)內(nèi)代表積極參與了多個(gè)全球房地產(chǎn)聯(lián)盟體的運(yùn)作。正是因?yàn)榫邆淞诉@樣的履歷和跨國房產(chǎn)投資領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，他對(duì)全球房地產(chǎn)市場的走勢(shì)及其投資機(jī)遇有著獨(dú)到的視野和見解。

兩種收益都要考慮

其實(shí)早在2007年底，《理財(cái)周刊》推出《到海外買房》的封面文章，就引起了王南森的關(guān)注。2008年10月，本刊又一次推出關(guān)于海外樓市投資的封面報(bào)道，更讓他察覺到了國內(nèi)投資者在房產(chǎn)投資上的全球眼光。

近年來，內(nèi)地房價(jià)大幅攀升。相對(duì)于房產(chǎn)升值來說，租金收益只能算是“蠅頭小利”，因此絕大多數(shù)房產(chǎn)投資者都喜歡博升值。但如果到海外投資房產(chǎn)，則不能這樣。王南森表示，去海外投資房產(chǎn)，資本升值、租金收益兩方面都要考慮，“這樣才算是理性的投資。”他說。想要獲得資本升值，他建議投資者不要只是簡單地去追漲，“追漲是一件比較危險(xiǎn)的事情。”他說。相反，那些房價(jià)已經(jīng)有所回落的歐美國家更加值得關(guān)注，一旦走出低谷，肯定會(huì)獲得更大的資本升值收益。“當(dāng)然，入市時(shí)機(jī)的把握就很重要。”他補(bǔ)充道。

另外，還要特別注重租金收益。在他看來，絕大部分國家住宅房產(chǎn)的租金收益一般能達(dá)到5%～8%，這是比較合理的。如果租金收益更高，則意味著更值得投資。

并非有錢就可盲目介入

是不是只要手中有錢，就可以去投資海外房產(chǎn)？王南森給出的答案是否定的。

王南森表示，除了要有資金實(shí)力這個(gè)先決條件之外，投資者還應(yīng)結(jié)合其自身的實(shí)際情況并對(duì)眾多其他因素給予充分考慮后才可真正邁出步伐。“簡單地說，跨國投資在技術(shù)上本身就比國內(nèi)投資來得復(fù)雜得多，且各國的情況又千差萬別，再加上是‘隔山打牛’，故在未做好充分準(zhǔn)備前，投資者應(yīng)慎之又慎。”他說。

王南森表示，發(fā)達(dá)國家也好，新興市場也罷，各國的房地產(chǎn)市場都有其自身的特點(diǎn)，既有值得投資的一面，當(dāng)然也有投資風(fēng)險(xiǎn)的問題。他認(rèn)為，投資者應(yīng)首先明確自身的實(shí)際需求，多了解相關(guān)知識(shí)，并應(yīng)在尋求和委托專業(yè)機(jī)構(gòu)的同時(shí)多比較和多分析，搞清楚自己為何要做出某種投資取向和選擇，目的又是為何，切不可跟風(fēng)或輕信謠傳，更不該被那些“炒作”所忽悠。

最好尋求專業(yè)協(xié)助

在考量和論證海外房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)及其可行性的過程中，投資者借助有較強(qiáng)專業(yè)實(shí)力并信譽(yù)良好的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)所提供的信息和參考資料乃至其他相關(guān)服務(wù)是必不可少的。

房產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文3

首先，重慶征收房產(chǎn)稅用于保障性住房建設(shè)，是中國房地產(chǎn)2003年后的又一次雙軌制時(shí)期，即保障性住房與商品房并重。重慶市市長黃奇帆提出，重慶今年新開工公租房1350萬平方米，通過調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)合理、供求平衡、秩序規(guī)范。可以想象，商品房將成為重慶市政府保障性住房建設(shè)資金的重要來源，不論從地方財(cái)政，還是城鎮(zhèn)化、保障體系的成本，商品房都不可能退出歷史舞臺(tái)。

其次，重慶房產(chǎn)稅的開征并不意味著對(duì)土地財(cái)政的徹底替代，而是實(shí)行土地財(cái)政與房產(chǎn)稅并存的雙軌制，這是中國新一輪改革中出現(xiàn)的雙軌并行局面。

我國對(duì)土地財(cái)政依賴極其嚴(yán)重，非朝夕可解。按財(cái)政部數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)全年全國財(cái)政收入將破8萬億元，保守估算，2.7萬億元的地價(jià)款收入將占全國財(cái)政收入的33.75％，占據(jù)地方本級(jí)財(cái)政收入的一半以上。國土部去年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地18.5萬公頃，同比增140％。但計(jì)劃趕不上變化，許多地方政府并未如期完成，而是以饑餓治療在年末推動(dòng)土地價(jià)格節(jié)節(jié)上升。

據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，去年前8月11個(gè)城市完成全年商品住宅供地計(jì)劃的47％，土地出讓金收入?yún)s已達(dá)去年同期的76％，除上海外，一線城市只完成去年供地計(jì)劃的20％～30％。

一線城市(含杭州)僅上海超額完成土地供應(yīng)計(jì)劃；深圳、北京完成率分別為76％和61％；廣州最低，僅41％。二三線城市完成率普遍好于一線城市，但溫州、重慶僅27％和23％，為完成率最低的城市。說明重慶市對(duì)于土地之依賴，對(duì)于饑餓療法手法運(yùn)用之嫻熟。

第三，重慶房產(chǎn)稅征收門檻較高，但稅率有可能高于預(yù)期。

此前黃奇帆曾表示，重慶將對(duì)價(jià)格高于市場均價(jià)3倍的“高價(jià)房”收取1％的房產(chǎn)稅。高于市場均價(jià)3倍，主要包括別墅、高檔大戶型商品房，對(duì)別墅將不論面積和價(jià)格一律征收房產(chǎn)稅；高檔大戶型商品房須其評(píng)估價(jià)值達(dá)到一定價(jià)格以上才征收。而1％高于此前披露的0.6％、0.8％，但低于1986年出臺(tái)的《房產(chǎn)稅暫行條例》1.2％的稅率。

有關(guān)方面對(duì)房產(chǎn)稅抱有較高指望，財(cái)科所希望東部省市通過房產(chǎn)稅、西部省市通過資源稅彌補(bǔ)地方財(cái)政不足。在亞洲國家的一些大城市，房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重一般在23％～54％之間，而我國目前占比還只有3％左右。

房產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文4

“投資金融房，無首付，20年按揭，免裝修，免稅費(fèi)，免物業(yè)，免打理，年年收租，越來越高，房產(chǎn)保值增值，值得擁有。”

……

4月9日，廣州一家媒體爆出，一位市民收到“金融房產(chǎn)”投資的宣傳資料，結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)落款是保險(xiǎn)公司。本刊記者隨即查閱發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)上也充斥著大量 “出售”“金融房產(chǎn)”的信息。

保險(xiǎn)營銷員：網(wǎng)上售賣“金融房產(chǎn)”

在向日葵保險(xiǎn)網(wǎng)，“福壽連連”被稱為“人人買得起的金融概念房”。

在沃保網(wǎng)，“福壽連連=金融概念房”的文章赫然在列。

在趕集網(wǎng)成都地區(qū)“二手房”出售列表中，2011年11月23日曾出現(xiàn)“福壽連連‘金融房產(chǎn)’出售截至12月31日”，房屋地址標(biāo)列在“春熙路”，“房屋概況”介紹為：“目前經(jīng)擠形勢(shì)下股市風(fēng)險(xiǎn)高，基金黃金撲朔迷離，房市動(dòng)蕩空置率高……大量資金投向何方？中國太平特別推出金融概念房。不用首付，不用裝修，不用交稅，不怕斷租，不用操心。無自然風(fēng)險(xiǎn)，無政策風(fēng)險(xiǎn)，無貶值風(fēng)險(xiǎn)。一定保值，一定增值，一定回收。可選擇月存、年存（500 元起，無上限，多存多得），租金收取方式可自由選擇月領(lǐng)、季度領(lǐng)、年領(lǐng)。存款期可選擇5年、10年、20年。20年可收回本金，以后可領(lǐng)取租金至終身，到時(shí)我們?cè)儇?fù)責(zé)回收房產(chǎn)。”

在百姓網(wǎng)的溫州地區(qū)“新房出售”行列中，某人壽公司“金融房產(chǎn)，總價(jià)34萬元，無需首付，分期付款，每年付1.6萬元”。

在二手房交易幫手網(wǎng)站，有文章稱，佛山限購令下，某人壽公司金融房產(chǎn)仍可投資。

而到了2012年1月、2月、3月，仍有不少公共網(wǎng)站和個(gè)人博客上，大量描述該“金融房產(chǎn)”的優(yōu)越性。

過度包裝概念：實(shí)為營銷“噱頭”

保險(xiǎn)公司怎么會(huì)售賣房產(chǎn)呢？

記者仔細(xì)查閱了這些涉及“金融房產(chǎn)”的網(wǎng)絡(luò)文稿、博客、產(chǎn)品說明會(huì)專題文件，發(fā)現(xiàn)其中還舉了一些很有意思的例子，分別是這款“金融房產(chǎn)”的小戶型、單身公寓、復(fù)式房、別墅型，看上去選擇還真不少。

比如，其中提到：“如果一位0歲的寶寶投資一套復(fù)式型保額10萬元的金融房產(chǎn)，0首付，每個(gè)月按揭還銀行1385.8元，按揭期限20年，總投資33萬元”。

“‘房子’在辦好手續(xù)后會(huì)自動(dòng)幫你出租出去，不用自己操心，也不用考慮裝修、物業(yè)等各種問題，一次給兩年的房租，至少一萬元，一直可以收房租到88歲。按照中檔紅利來算，88年的租金總額將會(huì)達(dá)到125.4萬元。88歲后，按照中檔紅利計(jì)算，銀行會(huì)按照226.2萬元將房產(chǎn)收購回去，沒有無法脫手之虞。”

“而目前的房地產(chǎn)市場，購買一套房源至少需要三成首付，此后還有高額的隨利率波動(dòng)的貸款利息，有高額的各項(xiàng)稅收，裝修、物管、水電費(fèi)等，還有斷租和折舊的風(fēng)險(xiǎn)。”

相比之下，“金融房產(chǎn)”確實(shí)顯得十分“誘人”。

有意思的是，銷售人員還在網(wǎng)上列出了“實(shí)物房產(chǎn)”和“金融房產(chǎn)”對(duì)比表格。記者看到，以舉例總房款100萬元、20年還貸為例，兩者分別從首付、還款利息、裝修房、物業(yè)費(fèi)等方面進(jìn)行比較，而金融房產(chǎn)以其無首付、無貸款利息、無任何費(fèi)用、保證無空租等優(yōu)勢(shì)明顯勝出。

同時(shí)，不同的網(wǎng)絡(luò)空間和文章上，還幾度出現(xiàn)關(guān)于該款“金融房產(chǎn)”停售的信息。2010年開始就有人說要停售，后來陸續(xù)又出現(xiàn)2011年停售、2012年一季度停售等信息。

記者咨詢后發(fā)現(xiàn)，該家保險(xiǎn)公司“福壽連連”產(chǎn)品已經(jīng)于2012年3月31日起在全國范圍內(nèi)停售。

但這股“金融房產(chǎn)”的“潮流”，卻沒有止于該款產(chǎn)品的停售。

記者查詢后發(fā)現(xiàn)，目前還有“金裕人生”等產(chǎn)品也在借用“金融房產(chǎn)”的概念進(jìn)行推銷。但大多數(shù)推銷宣傳都比較如實(shí)描述保險(xiǎn)產(chǎn)品本身的特點(diǎn)，只是最后說一句諸如“如果從投資房產(chǎn)的角度出發(fā)，這份產(chǎn)品多么有競爭力”之類的話語。僅有個(gè)別人士直接將該保險(xiǎn)產(chǎn)品與實(shí)物房產(chǎn)進(jìn)行橫向直接比較。

消費(fèi)者：一定要認(rèn)清產(chǎn)品本質(zhì)

但無論是間接還是直接比較，我們認(rèn)為，將長期儲(chǔ)蓄型的分紅險(xiǎn)產(chǎn)品與房產(chǎn)進(jìn)行比較，且使用“金融房產(chǎn)”這樣一個(gè)概念，其主要意圖在于借用“噱頭”，包裝保險(xiǎn)產(chǎn)品，且包裝實(shí)在太過分了，誘導(dǎo)性質(zhì)太強(qiáng)。

因?yàn)榉慨a(chǎn)和保險(xiǎn)，完全不是同一類金融產(chǎn)品。房產(chǎn)投資后，你有居住和使用權(quán)，屬于家庭固定資產(chǎn)。而分紅險(xiǎn)一方面是人身保障功能，另一方面則是帶有長期儲(chǔ)蓄功能，屬于家庭的金融資產(chǎn)。

至于說房產(chǎn)需要大量首付款、利息、裝修費(fèi)用、折舊費(fèi)用，而保險(xiǎn)不用這些費(fèi)用，更是無稽之談，任何保險(xiǎn)產(chǎn)品都不會(huì)產(chǎn)生這些費(fèi)用。

此外，“金融房產(chǎn)”將每隔一年的返本部分比喻為“收租金”，更是讓人迷惑不解。

房產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文5

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的市場地位分析

首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有產(chǎn)品需求彈性較小的特點(diǎn)，能夠敏感地反映我國宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，可以作為宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。在經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)行過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠充分發(fā)揮帶動(dòng)作用，一方面可以刺激需求，另一方面可以吸納資金并促進(jìn)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)支柱地位的主要體現(xiàn)在開發(fā)投資房地產(chǎn)所形成的直接貢獻(xiàn)、帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的間接貢獻(xiàn)以及在勞動(dòng)市場上消費(fèi)所形成的消費(fèi)貢獻(xiàn)。其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有建設(shè)周期長、使用周期長、資金鏈長等特點(diǎn)，而且與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很大，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)作用。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)有五十多個(gè)，其對(duì)建筑業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理等眾多產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)以及感應(yīng)系數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過行業(yè)平均水平。而且，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)采取銀行貸款的方式來進(jìn)行融資，這就將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與銀行信貸緊密聯(lián)系起來，又進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響力。在充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)作用的同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還能創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而有效緩解社會(huì)就業(yè)壓力。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)投資的影響通常情況下，房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動(dòng)會(huì)引起房地產(chǎn)產(chǎn)品供需的相應(yīng)變化，進(jìn)而引起社會(huì)總投資的變化，并對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。具體而言，房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)供給量的增加，進(jìn)而引起房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的擴(kuò)大。此外，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)鏈較長，所以房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大也會(huì)帶動(dòng)建筑業(yè)、制造業(yè)等房地產(chǎn)上下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資的增長。與此同時(shí)，房地產(chǎn)通常還可以作為抵押資產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲還會(huì)引起相應(yīng)資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值的增加，從而有利于降低擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。而且，以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)作為抵押品的相應(yīng)投資者還會(huì)更容易獲取融資，而融資的增加又會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)投資支出的增長。如此一來，通過環(huán)環(huán)相扣，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的上升必然會(huì)引起社會(huì)總投資的增長，反之，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的下降則會(huì)對(duì)社會(huì)投資產(chǎn)生一定程度的抑制作用。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)消費(fèi)的影響房地產(chǎn)產(chǎn)品作為社會(huì)資產(chǎn)的重要組成部分，其價(jià)格波動(dòng)必然會(huì)引起社會(huì)總財(cái)富的變化。一般而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)消費(fèi)的影響主要是通過財(cái)富效應(yīng)以及儲(chǔ)蓄效應(yīng)來實(shí)現(xiàn)的，其中財(cái)富效應(yīng)主要是對(duì)已經(jīng)擁有住房的人群產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)價(jià)格的變化波動(dòng)會(huì)引起他們住房資產(chǎn)總值的波動(dòng)，進(jìn)而影響其在消費(fèi)方面的選擇。通常情況下，財(cái)富效應(yīng)主要表現(xiàn)為三種形式：首先，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)增加房產(chǎn)所有者的總資產(chǎn)，如果他們將房產(chǎn)進(jìn)行變賣或者是抵押，那么這部分增加的資產(chǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)利益，進(jìn)而增加他們的收益，從而會(huì)直接引起消費(fèi)需求的增長。其次，如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲，但是房產(chǎn)持有者并沒有進(jìn)行房產(chǎn)出售或者抵押，他們的總資產(chǎn)仍然是增加了，這無疑會(huì)增加其消費(fèi)信心，從而刺激消費(fèi)需求。此外，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中金融市場的發(fā)達(dá)程度也會(huì)直接影響房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的實(shí)現(xiàn)，發(fā)達(dá)的金融市場能為房產(chǎn)持有者利用房產(chǎn)融資提供便利，從而促進(jìn)資金的流動(dòng)性。然而，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣，有關(guān)銀行就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格以及貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，從而在一定程度上會(huì)抑制資金的流動(dòng)性，甚至產(chǎn)生負(fù)面的財(cái)富效應(yīng)。而儲(chǔ)蓄效應(yīng)則指的是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)潛在的購房需求者以及租房需求者的影響。一旦房地產(chǎn)價(jià)格上漲，相應(yīng)的房租價(jià)格也會(huì)上漲，然而這種價(jià)格上漲并沒有增加購房者和租房者的資產(chǎn)，而是增加更多的成本支出來滿足其基本的住房需求，因此，在這種情形下，購房者和租房者大部分會(huì)選擇放棄在房地產(chǎn)方面的支出，并將資金存儲(chǔ)起來或者是用于其他項(xiàng)目投資。

三、結(jié)語

房產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文6

住房是我們軀體的外延，如黎巴嫩詩人卡利爾吉布蘭所說：“是你更大的軀體”。買房子是人生大事，購房前首付款的籌備與購房后貸款償還的負(fù)擔(dān)，對(duì)家庭現(xiàn)金流量、生活水準(zhǔn)的影響長達(dá)十年甚至幾十年。

房產(chǎn)投資規(guī)劃的正確與否將對(duì)家庭資產(chǎn)負(fù)債狀況與現(xiàn)金流量產(chǎn)生重要影響。因此，在進(jìn)行房產(chǎn)投資規(guī)劃過程中，購房者需要在詳細(xì)分析自身的家庭狀況、財(cái)務(wù)狀態(tài)和職業(yè)生涯目標(biāo)等信息的基礎(chǔ)上，明確自身的房產(chǎn)投資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屬性，分析和評(píng)估自身的財(cái)務(wù)狀態(tài)，最終確定合適的房產(chǎn)投資策略，以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上的自由。

首次置業(yè)：先考慮承受能力

剛參加工作不久的年輕人由于家庭正處于形成階段，財(cái)務(wù)狀況比較緊張，而支出將隨著家庭成員的增加而上升，儲(chǔ)蓄也將隨之而下降。此外，由于職業(yè)生涯處于起步及成長階段，也能承受較高的投資風(fēng)險(xiǎn)。

因此，此類購房者的房產(chǎn)投資目標(biāo)首先需要考慮財(cái)務(wù)上的承受能力，然后需要考慮位置與交通的便利性，最后才考慮房屋的自身品質(zhì)等問題。

首先，在購房之前將更多的資金投資于股票或成長型的股票型基金，以期獲得較高的預(yù)期收益，從而使你的凈資產(chǎn)盡快增長。

其次，在計(jì)劃購房到交首付款期間需要逐漸提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，可以將你的資金更多的投資于貨幣型基金或短期零息國債上面，從而降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和再投資風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，需要選擇合適的市場時(shí)機(jī)，尤其是當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格面臨拐點(diǎn)的時(shí)候。

再次，選擇能夠節(jié)省上下班時(shí)間和交通成本的、面積較小的小戶型。一方面，小戶型的房產(chǎn)現(xiàn)在夠用；另一方面，將來再次購房時(shí)能更容易的租售出去。

此外，首次購房貸款的月還款額不宜超過30%。因?yàn)椋嗣吭碌倪€款額外，還需要支付物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、車位租金等其他支出，所以你需要給自己留有一定的現(xiàn)金支付能力。同時(shí)，必須考慮到除了首付款之外，還需要裝修房屋、買家具與電器、繳納契稅和公共維修基金等一次性支出。

最后，通過購買適當(dāng)?shù)膫顿Y組合實(shí)現(xiàn)對(duì)月還款額的免疫，并在此基礎(chǔ)上保持適當(dāng)?shù)默F(xiàn)金和一定的貨幣型基金份額，以滿足流動(dòng)性需求。另外，剩余的資金可以投資于股票或成長股票型基金，獲得更高的收益，使其保值增值，提高自身的凈資產(chǎn)。

中年人置業(yè)升級(jí)：便利最重要

中年人由于家庭已處于成長階段，子女已出生但還沒有就業(yè)，而且支出隨著家庭成員數(shù)的固定趨于穩(wěn)定，可積累的凈資產(chǎn)也正在逐年增加。可是，一旦子女考上大學(xué)，學(xué)雜費(fèi)用負(fù)擔(dān)便會(huì)加重，因此儲(chǔ)蓄在子女上大學(xué)前是逐漸增加的。另外，此時(shí)，購房者的職業(yè)生涯正處于穩(wěn)定階段，更需要適當(dāng)控制風(fēng)險(xiǎn)。

建議此類購房者進(jìn)行置業(yè)升級(jí)首先需要考慮位置與交通的便利性，然后考慮房屋的自身品質(zhì)，最后才考慮財(cái)務(wù)上的承受能力。

首先，根據(jù)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)一次性獲得買賣價(jià)差和通過出租使用權(quán)分期獲得租金收益的投資收益率來確定應(yīng)該選用哪一種方式。假如你預(yù)測(cè)長期房地產(chǎn)的價(jià)格將下跌，則你應(yīng)該選擇盡早出手轉(zhuǎn)讓多余的房產(chǎn)，以節(jié)省其他房產(chǎn)的融資成本，防止房產(chǎn)交易損失；如果你預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格始終看漲或短期看跌、中長期看漲，則可以考慮采用出租其中一套房產(chǎn)，以租金收入償還另一套房產(chǎn)的月分期還款，即所謂的“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”。

其次，充分考慮利率變動(dòng)的影響，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。例如，中國這兩年的存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上升，使得月分期還款額增加，降低投資性購房者的收益水平，抑制房產(chǎn)投資行為；在房產(chǎn)租售決策中，利率調(diào)高的趨勢(shì)將進(jìn)一步增大房貸利率與出租收益率的差距，引導(dǎo)更多的投資者做出拋售房屋的決定。根據(jù)利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資市場的負(fù)面影響，需要考慮如下投資策略：降低月分期還款額占可支配收入的比重；降低預(yù)期的房租收入在還款來源中的地位；在沒有高于銀行房屋貸款利率的投資回報(bào)項(xiàng)目和沒有大額開支計(jì)劃的情況下將多余資金提前歸還銀行的按揭貸款，從而減小不必要的利息支出。

再次，通過將一部分資金用于子女的教育年金計(jì)劃的方式來減輕后期子女的大學(xué)學(xué)雜費(fèi)用等大額支出導(dǎo)致的負(fù)擔(dān)。

最后，這個(gè)階段的剩余資金投資于股票或成長型股票基金的比例應(yīng)該適當(dāng)減小，以控制風(fēng)險(xiǎn)。

老年人置業(yè)升級(jí)：首選房屋品質(zhì)

為追求更高居住與生活質(zhì)量而準(zhǔn)備再次置業(yè)的老年人具有以下特點(diǎn)：家庭處于成熟階段，子女已經(jīng)就業(yè)；財(cái)務(wù)狀況最好，可積累的凈資產(chǎn)將達(dá)到最高點(diǎn)，而且支出隨著家庭成員數(shù)的減少而下降，此時(shí)是儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備退休金的黃金時(shí)期；此外，由于拿退休工資，收入穩(wěn)定不變，此時(shí)需要更多的控制來降低風(fēng)險(xiǎn)。

建議此類購房者進(jìn)行置業(yè)升級(jí)首先需要考慮房屋的自身品質(zhì)，然后考慮位置與交通的便利性，最后才考慮財(cái)務(wù)上的承受能力。

第一，通過將多余的住房在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候套現(xiàn)，然后將套現(xiàn)的錢用于一次性支付購房款。這樣可以使得退休之后的支出大幅度降低。

第二，將一部分資金適當(dāng)?shù)耐顿Y于收益型股票基金上，以期獲得穩(wěn)定的收入；將另一部分資金投資于固定收益證券，可以根據(jù)每一個(gè)時(shí)間段的財(cái)務(wù)支出情況來適當(dāng)?shù)倪x擇短期債券、中期債券和長期債券，從而獲得既定風(fēng)險(xiǎn)情況下的最大收益。

房產(chǎn)投資技巧知多少

（1）銀行貸款利率執(zhí)行的是一年調(diào)整一次的政策，如果預(yù)期存貸款利率將上調(diào)，應(yīng)該提早辦理貸款手續(xù)，從而貸款利率相應(yīng)較低；

（2）購房者首先應(yīng)考慮自籌資金，不足部分辦理公積金與商業(yè)性貸款的組合貸款，從而降低借貸成本；