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房地產(chǎn)公司范文1

公司增長及其管理是財務計劃殊的難題,部分原因在于許多高級管理人員把增長視為某些必須達到最大化的事情。然而從財務角度看, 快速增長會使一個公司的資源變得相當緊張, 甚至導致企業(yè)破產(chǎn)。另一個方面, 增長太慢的公司也會有同樣緊急的財務利害關(guān)系。如果公司沒有意識到緩慢增長的財務意義, 他們將成為一些敏銳收購者收購的獵物。所以假設(shè)企業(yè)銷售可以得到增長，然后根據(jù)預計的增長得到需要資產(chǎn)，股權(quán)資本，負債的增加額，得到融資需求，最后根據(jù)“資產(chǎn)=負債+所有者權(quán)益”等式推導增長率的表達式。

具體模型如下：設(shè)計一家房地產(chǎn)公司的增長率，M表示該公司的總資產(chǎn)，S表示該公司的銷售收入，M/S表示該公司的資產(chǎn)與銷售比率，P表示基期的銷售凈利率，S0表示基期銷售收入，B/E表示公司的負債權(quán)益比，Eq0表示公司基期的權(quán)益資本，Eqn表示當期新籌措的權(quán)益資本，d表示股利支付率，DIV表示全年的股利支付額，g表示公司的目標銷售增長率，A表示基期周轉(zhuǎn)率，T表示基期權(quán)益乘數(shù)。

一、自由增長率

假設(shè)該房地產(chǎn)公司現(xiàn)有樓房銷售已處于飽和狀態(tài)而沒有任何可供銷售的樓盤，并且公司的生產(chǎn)過程沒有規(guī)模效應。此時公司的銷售凈利率和資產(chǎn)銷售比率等指標保持相對穩(wěn)定（假設(shè)保持不變）。此外假設(shè)公司的資本結(jié)構(gòu)為發(fā)生變化。公司為實現(xiàn)銷售增長需要新投入的固定資產(chǎn)數(shù)為 ，加上公司原有資產(chǎn)，可以得到為實現(xiàn)銷售增長期末需要的總資產(chǎn)為：

此時得到的增長率是該公司在自由融資政策下的增長率，既可以利用內(nèi)部資金增長又可以利用外部資金增長。因此稱它為“自由增長率”。表示公司在自由融資政策下可以實現(xiàn)的最大房屋銷售增長邊界。此時對企業(yè)的融資方式、融資規(guī)模和股利政策沒有做任何的限制，因此具有廣泛涵蓋性。

二、內(nèi)部增長率

內(nèi)部增長率是完全依靠內(nèi)部資金增長。如果不能或不打算從外部融資，則只能靠內(nèi)部積累。從而限制了銷售的增長。此時的銷售增長率稱為“內(nèi)含增長率”，也就是外部融資銷售增長為0時的增長率。內(nèi)部的財務資源是有限的，往往會限制企業(yè)的發(fā)展，無法充分利用擴大企業(yè)財富的機會。那么公司為實現(xiàn)銷售增長需要增加的資產(chǎn)投入為 ，此時實現(xiàn)銷售增長后的權(quán)益資本。 因為不進行任何外部融資，負債增加額為0，再根據(jù)“資產(chǎn)增加=負債增加+權(quán)益增加”可以得到“資產(chǎn)增加=權(quán)益增加”，所以：

由于企業(yè)沒有外部融資，且在計算（8）式時還隱含“可以動用的金融資產(chǎn)為0”的假設(shè)，故負債沒有增長，而此時權(quán)益資本的增加額等于留存收益的增加額，因此凈經(jīng)營資產(chǎn)等于增加的留存收益，所以“經(jīng)營資產(chǎn)―經(jīng)營負債”等于（7）式中的A。至此已經(jīng)得到內(nèi)部增長率的公式（7）。

三、可持續(xù)增長率

當該房地產(chǎn)公司在不增發(fā)新股并保持目前的經(jīng)營效率和財務政策條件下公司銷售所能增長的最大比率。并基于以下假設(shè)：公司想以市場條件允許的速度來發(fā)展；管理者不可能或不愿意籌集新的權(quán)益資本,即企業(yè)發(fā)行在外的股票股數(shù)不變；公司要繼續(xù)維持一個目標資本結(jié)構(gòu)和目標股利政策。其基本思想是資產(chǎn)的增加等于負債的增加和股東權(quán)益的增加之和。此時，為了實現(xiàn)該公司的銷售增長，需要增加的資產(chǎn)為， 因為不對外股權(quán)融資，因此權(quán)益增加 ；因為要保證資本結(jié)構(gòu)不變，需要增加的負債為,

房地產(chǎn)公司范文2

陜西西華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個成長中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，設(shè)有綜合部、財務部、銷售部、工程部、項目部、物業(yè)部及總工辦，現(xiàn)有人員54人，其中高中級職稱28人，工程技術(shù)和經(jīng)營管理人員占總?cè)藬?shù)的80%。公司總資產(chǎn)6168.24萬元，固定資產(chǎn)原價207萬元，固定資產(chǎn)凈值123萬元。公司成立于2000年，注冊資金8000萬元，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售及房地產(chǎn)中介服務、物業(yè)管理、房屋設(shè)備租賃、房地產(chǎn)信息的咨詢服務，目前開發(fā)的項目主要有西華花園和城南花園項目。

4.2項目概況

城南花園小區(qū)是西華公司開發(fā)的第一個大型項目社區(qū)，它位于西安市雁塔區(qū)臺南路520號，建設(shè)期2年。該項目距離大雁塔南廣場較近，并且在西安最好的高中鐵一中附近，地理位置優(yōu)越。小區(qū)分為三期，目前只開發(fā)完成一期，項目的配套設(shè)施正在建設(shè)中。項目總占地是35.875畝，總建筑面積為85271.19M2，住宅總建筑面積是66446.1M2，共有住戶644戶。住宅部分為毛坯房，從預售到尾盤銷售均價為3350元/M2。本項目一期以3室及3室以下中小戶型為主，120平方米以上戶型只占到總戶數(shù)的14.6%。

4.3公司營銷戰(zhàn)略分析

（1）戰(zhàn)略目標：西華公司是一個成長中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在西安房地產(chǎn)市場中，該公司的實力還只能處于中下水平。西華公司的戰(zhàn)略目標是開發(fā)中檔價位，小區(qū)配套齊全的大型住宅項目，以期快速進行資金的積累和企業(yè)實力的加強。

（2）土地戰(zhàn)略城南花園項目的開發(fā)用地地理位置優(yōu)越，并且項目用地性質(zhì)最早是經(jīng)濟適用住房項目用地，后經(jīng)西華公司補交相關(guān)費用后，轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩块_發(fā)用地，相對來說，用地成本較低，成為企業(yè)進入市場的一個優(yōu)勢。

（3）資金戰(zhàn)略該公司與建設(shè)銀行有著很好的業(yè)務往來關(guān)系，為前期項目開發(fā)提供了資金保障。另外，公司選擇中天建設(shè)集團作為項目的建筑商的最大優(yōu)勢是，中天集團實力雄厚，在西安實行的是墊資建設(shè)的策略，為西華公司在項目開發(fā)中減輕了資金壓力。但從城南花園項目的整個營銷過程來看，也存在著資金緊張的情況。

（4）品牌戰(zhàn)略西華公司目前尚未建立自己的企業(yè)品牌，該公司旨在做響城南花園的項目品牌后，21以項目品牌帶動企業(yè)品牌，以此帶動西華品牌在西安房地產(chǎn)市場的立足。從城南花園項目的售后調(diào)研來看，西華公司的項目名牌逐漸被消費者認同，但西華公司企業(yè)品牌的消費者認同度仍較低。

4.4項目的營銷環(huán)境分析

（1）西安房地產(chǎn)市場的總體特征從房地產(chǎn)營銷的階段論和消費者消費需求的層次性看房地產(chǎn)開發(fā)水平，可以認為，房地產(chǎn)開發(fā)是循著賣房子（棲風遮雨之所）——賣家居（講究戶型、朝向、立面等）——賣環(huán)境（講究戶外景觀、環(huán)境質(zhì)量、社區(qū)配套等）——賣文化、生活方式（尋求能滿足其多元化的、個性化需求的生活空間，講究文化品味、身份地位歸屬感和系統(tǒng)化的生活方式）的脈絡(luò)，螺旋式上升遞進的。在城南花園開發(fā)時，西安房地產(chǎn)市場的開發(fā)水平處于以“賣家居”為主的階段，但是部分領(lǐng)先的開發(fā)商已經(jīng)領(lǐng)先進入“賣環(huán)境”的階段。當時，西安居民購房仍以解決居住問題為主要目的，為此階段居民住宅消費需求的主要特征。綜合西安當時的房地產(chǎn)市場特征，可歸納出以下幾個特點：a銷售的市場板塊主要依據(jù)居住區(qū)位西安房地產(chǎn)銷售的市場板塊主要依據(jù)居住區(qū)位分為：城內(nèi)、東郊、南郊、西郊、北郊五大塊，其中以南郊為市民居住的首選區(qū)域，且南郊的房價最高。b市場的整體開發(fā)素質(zhì)不高無論是市場機制、產(chǎn)品研發(fā)還是戰(zhàn)略經(jīng)營模式等都與沿海房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟的地區(qū)存在著一定的差距。當時，西安房地產(chǎn)市場同質(zhì)競爭十分激烈，發(fā)展商的操作層次較低，主要特點表現(xiàn)于以下方面：大部分地產(chǎn)廣告在訴求上紛紛由“地段論”轉(zhuǎn)向了“環(huán)境論”，并在膚淺和炒作的層面上演繹概念營銷的模式；市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，建筑景觀單一、缺乏個性的歐陸風格一統(tǒng)天下，城市建筑風格單調(diào)，沒有形成鮮明的城市特色風貌；開始注重單體建筑的技術(shù)含量和智能化水平，但社區(qū)的整體配套和物業(yè)管理服務等方面還需要進一步完善。社區(qū)會所的建設(shè)還只是停留在一般意義上的綜合配套服務上，沒能更好地發(fā)揮會所在社區(qū)文化建設(shè)、生活方式營造上的作用；營銷是房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)中較弱的一環(huán)，開始注重市場炒作，而公關(guān)活動、實效營銷較少。銷售人員的基礎(chǔ)培訓不夠，專業(yè)素養(yǎng)不高。在住宅市場上，期房銷售仍是主流，概念性的銷售形式盛起。c消費者心理不成熟，置業(yè)積極性沒有完全調(diào)動由于市場發(fā)育的不成熟、消費者購房心理的不成熟以及供求關(guān)系的不平衡性,樓盤特色供應上呈現(xiàn)出“亂花漸欲迷人眼”的態(tài)勢。發(fā)展商到廣州、深圳、上海等地參觀抄襲的風格要素主要體現(xiàn)在住宅戶型、外觀、園林風格、推廣手段等顯性方面，故多樣化的錯層、躍式等戶型紛紛亮相市場，一時間令得消費者可選擇性增強，但也同時被五花22八門的宣傳推廣弄得有些不知所措，市民一次置業(yè)的積極性未被有效地調(diào)動。

（2）項目所在區(qū)域市場特征a區(qū)域內(nèi)目前還沒有一個大規(guī)模，整體素質(zhì)較高的樓盤出現(xiàn)當時，西安城東南區(qū)域內(nèi)開發(fā)商的開發(fā)水平參差不全，區(qū)域內(nèi)還沒有出現(xiàn)真正好的大型社區(qū)，市場上中價位的好房子嚴重缺乏，存在明顯的市場空白點，使得城南花園項目面臨著巨大的市場機會。b潛在需求大該樓盤開發(fā)時，城東南區(qū)域商品住宅供應量與開發(fā)量基本保持平衡，購買力還沒有被完全釋放，加之人們對南郊區(qū)域情有獨鐘，市場開發(fā)潛力還很大。c近期供應量不大城東南區(qū)域未來住宅市場的供應量短期內(nèi)也不會有大幅度增長，價格的彈性度較大，供求的矛盾和未來區(qū)域整體形象的提升（西影路拓寬、項目東面規(guī)劃路的動工、西影路旅游一條街的定位）都會使項目的價格有較大的上升空間。

4.5項目的定位

4.5.1該項目的市場細分

西華公司是一個中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于自身實力的限制，在激烈的競爭條件下，必須遵循個性化的生存原則，在進行項目策劃時，必須根據(jù)市場特點和自身的經(jīng)營情況，精確地進行市場細分。其次，要以細分后的市場為依據(jù)，確定目標市場，以目標市場和企業(yè)自身狀況，處理好目標市場的開發(fā)和供應。西華公司開發(fā)項目樓盤所處的區(qū)域是一個云集很多國內(nèi)知名房地產(chǎn)公司開發(fā)樓盤的地區(qū)。通過對城東南區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和特征的分析，西華公司認為城南區(qū)域內(nèi)幾乎所有樓盤價位均在3500—3600元/平方米，屬高價位樓盤。且區(qū)域內(nèi)大多數(shù)樓盤主力戶型都是大戶型，戶型面積在120平方米以上。但還沒有一個大規(guī)模，整體素質(zhì)較高的樓盤出現(xiàn)，區(qū)域潛在客戶群需求大?！俺悄匣▓@”項目的開發(fā)，正好可以填補城東南區(qū)中檔價位、高品質(zhì)樓盤的市場空白點，對目標客戶群有極大的吸引力。故定位要精心打造產(chǎn)品，做出一個區(qū)域內(nèi)乃至西安的“明星樓盤”，迅速占領(lǐng)市場。

4.5.2項目的定位

經(jīng)過縝密的市場調(diào)研以及客觀的項目評估分析，西華公司定位開發(fā)中檔價位，小區(qū)配套齊全的大型住宅項目?！俺悄匣▓@”項目具有以下幾個方面的優(yōu)勢：地段：項目位于曲江旅游開發(fā)區(qū)的門戶位置、西安市第二條南北大動脈——太乙路立交銜接臺南路部分的西側(cè)，交通非常便利，升值潛力非常大。規(guī)模：項目整體占地260畝，是南二環(huán)地帶罕見的大規(guī)模、高品質(zhì)的精品樓盤，與競爭項目相比，在規(guī)模上占有絕對優(yōu)勢。配套：一方面項目周邊生活配套較成熟，另一方面由于本項目規(guī)模大，區(qū)內(nèi)配套非23常齊全。環(huán)境：小區(qū)內(nèi)綠化率高達52.6%，另外還有水景、花園廣場、森林生態(tài)公園等，環(huán)境營造非常豐富。戶型：主力戶型為最受消費者歡迎的80—120平米戶型，而且戶型設(shè)計科學合理，各種戶型使用率極高。另一方面隨著購房人群低齡化的趨勢，單身公寓戶型愈來愈受到年輕消費者的歡迎，所以，項目一期的產(chǎn)品戶型設(shè)計符合市場需求。價格：高層均價僅為3650元/平方米，性價比極高。從項目的定位和公司實力來開，西華公司沒有開發(fā)大盤的經(jīng)驗，該公司對城南花園項目的定位其實超越了公司的實力，但如果城南花園項目開發(fā)成功，必然也會大大增強西華公司的實力。但由于項目一期在開發(fā)完畢后，公司沒有迅速抓住機遇，大力開發(fā)二期、三期項目，導致城南花園項目只完成了項目一期，并沒有成為原項目定位的高檔、配套齊全的大型樓盤。

4.6項目的營銷策劃

房地產(chǎn)市場營銷組合策略是房地產(chǎn)企業(yè)普遍應用的方法，它一般由四個部分組成，即產(chǎn)品策略、價格策略、促銷策略和渠道策略。簡稱4P營銷策略。房地產(chǎn)市場營銷組合是企業(yè)各個可以控制的變量的組合。房地產(chǎn)企業(yè)營銷優(yōu)勢的發(fā)揮，很大程度上取決于整體營銷策略配套組合的優(yōu)劣，房地產(chǎn)企業(yè)在目標市場上的競爭地位和經(jīng)營特色，則通過營銷策略組合的特點體現(xiàn)出來。西華公司的營銷策略也是采用了傳統(tǒng)的4P策略。

4.6.1產(chǎn)品策略

本項目一期以3室及3室以下中小戶型為主，120平方米以上戶型只占到總戶數(shù)的14.6%。該公司在全程營銷中對房源銷控做的不是很好。內(nèi)部認購階段，在該階段是房地產(chǎn)營銷價格最低的階段，為了能有效回收一部分資金，且不讓好戶型、好樓層的房源低價出售，該公司推出了十套較差房源。在開盤和強銷階段，該項目的銷售呈井噴階段，為了有效控制銷售局面，保證銷售利潤的情況下，該公司將一些中低的房源推出，以控制消費者的消費熱情，但也導致客戶選擇余地較小，造成了客戶流失。在尾盤銷售階段，此時西安的房價全面提升，該項目的房價也已過四千，該公司推出了一系列中等房源，雖然保持了高利潤，但銷售緩慢，資金回收慢?？傊?，在整個銷售過程中，該公司通過推出不同的價格、樓層和戶型的組合方案來控制市場銷售節(jié)奏，維持人們的購買熱情，掌握銷售的主動性，保持銷售形勢的穩(wěn)定的能力還存在很多問題，如銷售房源嚴重不足，在銷售旺季沒有房源，導致客戶選擇余地太小，客戶流失，銷售斷檔，形成空擋期。

4.6.2價格策略

定價策略是房地產(chǎn)營銷中最關(guān)鍵的部分，定位過高或過低，直接影響發(fā)展商的利益及銷售成果。一個項目的價格定位可以分階段進行。第一期的市場反應很好，第二期就可以適當提高銷價，這樣依市場反應逐期提價，直到達到一個較穩(wěn)定的銷售狀態(tài)，既可使發(fā)展商取得最大收益，又不致影響銷售進程。城南花園采用低開高走的定價策略，通過內(nèi)部認購、開盤、強銷期、持續(xù)期、清盤期幾個階段，從均價2780元每平方米到尾盤時的均價3700元每平方米，通過房源的有效控制，價格一路穩(wěn)升。但價格策略的制定中存在著定價過于保守，調(diào)價頻繁等問題。表4-1城南花園各階段銷售均價階段銷售率均價（元/M2）權(quán)數(shù)（元/M2）5%27801395%2840142部內(nèi)購認5%2930146.5開盤15%304045620%3140628強銷期25%3230807.5持續(xù)期15%3330499.5清盤期10%3700330合計100%總體均價3148.54.6.3營銷推廣策略城南花園推出時，以“讓你的生活飛起來”為理念，通過巧妙的新聞攻勢，媒體組合，廣告活動，在最短的時間一氣推出，產(chǎn)生了明顯的效果。該項目在開盤時，利用報紙、戶外、直投、車體等媒體的加大宣傳力度；在參加房展會時重金選用150平方米展位，并采取派發(fā)資料、看樓直通車、展場現(xiàn)場展示飛機、拋灑幸運之星、直升飛機看樓等策劃活動，提高了項目知名度，拉動了銷售業(yè)績。并首次在西安采用直升飛機看樓盤活動，引起了轟動，項目形象、項目的品質(zhì)得到了強化和認同。其次，項目配合合理的銷售方式也是加快該項目推廣的有效手段，不同的價格組合、付款方式組合、貸款組合，吸引了買家，增加了銷售的機會。但從全程營銷來看，項目營銷推廣也存在如下問題：對媒體的選擇與運用上流于形式，缺乏策略性和權(quán)威性，報紙、廣播、墻體廣告、公交廣告，電視面面俱到，造成媒體高度分散，廣告資源大量浪費。

4.7項目的營銷實施保障

西華公司的營銷策劃人員基本上大專文化水平，相當來說，從業(yè)素質(zhì)屬于中等。企25業(yè)正處于起步階段，尚未建立科學的營銷人員的分配制度和日常管理制度。目前,該企業(yè)對營銷人員采取的是典型的單一銷售額目標考核體系。這種分配制度對于銷售人員的成長,尤其是新進人員的培養(yǎng)是極為不利的，因此沒有充分調(diào)動銷售人員的積極性；存在的另一個問題就是，在整個項目的銷售策劃過程中，沒有充分的調(diào)動公司其它部門的積極性。

4.8該公司營銷工作中存在的問題

通過對西華公司整體狀況的調(diào)研和對城南花園項目全程營銷的深入分析，可發(fā)現(xiàn)該公司在營銷過程中存在著如下問題：

（1）企業(yè)僅僅注重項目形象的建設(shè)，卻不在整體企業(yè)形象的宣傳策劃與市場營銷開拓上下功夫，這方面的具體表現(xiàn)為：整個項目的宣傳內(nèi)容都僅僅停留在項目宣傳階段，缺乏對企業(yè)形象的宣傳，導致客戶對企業(yè)形象和企業(yè)品牌的認同度較低。

（2）缺乏合理的市場營銷策劃體系。西華公司盡管在探索組建自己的營銷策劃體系，但從城南花園項目整個營銷過程來看，還存在如下問題：人、財、物的保證未完全到位；營銷策劃機構(gòu)的設(shè)置不合理，機構(gòu)行政化，缺乏營銷策劃人員；對營銷策劃方案實施情況的診斷、評價流于形式。對營銷策劃中出現(xiàn)的重大問題表現(xiàn)得束手無策；調(diào)查預測、市場分析、策略制定、行動方案出臺、營銷費用控制、營銷管理等工作還不成體系，營銷策劃能力低下。

房地產(chǎn)公司范文3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司運營管理；方法

一、引言

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展成果非?？捎^，發(fā)展的速度也日益加快。但是，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者也要居安思危，時刻保持清醒的頭腦。房地產(chǎn)行業(yè)的社會競爭越來越激烈，所以一定要加強企業(yè)的運營管理工作，努力提高企業(yè)的經(jīng)濟利益，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)化發(fā)展。

二、房地產(chǎn)公司運營管理工作的內(nèi)容

1.運營管理的系統(tǒng)目標

企業(yè)要想加強運營管理工作，就需要制定一個系統(tǒng)目標。對于房地產(chǎn)公司來說，所有的運營管理工作都要以系統(tǒng)目標為主，圍繞系統(tǒng)目標展開。房地產(chǎn)公司在進行運營管理工作的時候要認真仔細的分析所接受的信息，清楚企業(yè)在發(fā)展過程中所遇到的問題，明白企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部以及外部的環(huán)境，面對發(fā)展的機遇和挑戰(zhàn)要沉著應對。運營管理中的績效管理工作是重要的組成部分，因為好的績效管理可以給企業(yè)提供決定性的意見，可以推動營管理的順利開展。

2.運營管理的戰(zhàn)略

任何的房地產(chǎn)公司都要制定符合自身發(fā)展的戰(zhàn)略，只有戰(zhàn)略清晰，執(zhí)行者才可以完美的執(zhí)行相關(guān)的運營管理工作。戰(zhàn)略具體來說有三種，分別是公司的整體戰(zhàn)略、公司的經(jīng)營戰(zhàn)略以及具體職能戰(zhàn)略。在制定企業(yè)戰(zhàn)略的時候，需要每個層次的管理者以及工作者積極參與，不能只依靠企業(yè)的領(lǐng)導者和管理者的意見。

3.運營管理的評價對象

對于房地產(chǎn)公司的運營管理工作來說，確定評價對象是非常重要的環(huán)節(jié)。具體的信息收集和信息整理，都依賴于一個準確的對象。另一方面，在評價結(jié)果出來的時候，可以落實到具體的評價對象，那么評價結(jié)果就會真正的作用在員工身上。通常來說，有兩種績效管理評價對象在房地產(chǎn)公司中，一個是公司的整體績效，另一個是個體績效，公司的整體績效可以讓公司的運營管理工作更加優(yōu)化，更加完美，擁有更大的市場競爭力。個體績效的切實落實，可以促進員工更好的履行職責，讓員工之間形成競爭，實現(xiàn)員工職業(yè)升華。

4.運營管理的評價指標

對于房地產(chǎn)公司的運營管理工作來說，確定評價指標是非常重要的環(huán)節(jié)。一個好的運營管理工作就需要有一個正確的評價指標。企業(yè)在評價業(yè)務的時候，一方面要從多個方面進行評價，另一方面要分析評價對象，考慮到對象的多樣性。

5.運營管理的評價標準

對于房地產(chǎn)公司的運營管理工作來說，確定評價標準是非常重要的環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)公司的發(fā)展過程中，只是統(tǒng)計公司的績效，并沒有多大的用處，企業(yè)需要有一套屬于自己的評價標準，公司的發(fā)展情況領(lǐng)導者可以通過標準來了解，讓運營管理工作有更大的意義。在選擇標準的時候，房地產(chǎn)公司的運營管理工作者就要思考，哪些標準是符合公司未來發(fā)展規(guī)劃的，哪些標準是最基本的標準。針對不同的項目設(shè)置不同的標準，這樣才可以使運營管理工作更加有效的實施。

三、房地產(chǎn)公司運營管理工作的方法

有些部門的績效非常好，很好的落實了運營管理工作，但是從公司的整體績效來看，效果還不是非常好，原因是企業(yè)在制定公司戰(zhàn)略的時候，沒有考慮到公司的運營管理工作，導致運營管理工作沒有很好的服務企業(yè)戰(zhàn)略，所以房地產(chǎn)公司要做到以下幾個方面，認真學習運營管理工作的方法。

1.加強房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標體系建立

制定好公司的發(fā)展戰(zhàn)略是房地產(chǎn)公司實現(xiàn)企業(yè)運營管理工作的必要內(nèi)容。只有制定符合房地產(chǎn)公司自身發(fā)展的戰(zhàn)略，才可以動員起公司員工積極的參與，才可以讓公司的發(fā)展計劃更好的落實。要大力宣傳“企業(yè)是我家，發(fā)展靠大家”的理念，讓基層員工都可以參與進去，要有一個透明的強戰(zhàn)略指導。如此一來，公司的運營管理的戰(zhàn)略目標就和員工工作緊緊的聯(lián)系在了一起。這樣一來，不但加強了企業(yè)的凝聚力還提高了企業(yè)的生命力，一舉兩得。

2.加強對房地產(chǎn)公司業(yè)務鏈價值的分析

認真分析公司的業(yè)務鏈價值，對于房地產(chǎn)公司的運營管理工作是非常有幫助的。企業(yè)在明確運營績效管理工作的時候會認真分析業(yè)務鏈的價值。在房地產(chǎn)公司的發(fā)展目標已經(jīng)相對完善的前提下，高層管理者會重新評價之前已經(jīng)做好的發(fā)展方案，通過要求相關(guān)的部門以及工作人員對業(yè)務鏈的價值進行分析。對于業(yè)務鏈價值的分析結(jié)果，進行排序，作為運營績效管理工作的一個參考值。然后建立一個符合公司要求的價值體系，在提高企業(yè)的運營管理工作水平的時候，要清楚的知道各個部門和各個崗位的價值。

3.提高房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略制定的科學性

制定一個科學合理的戰(zhàn)略，可以讓工作的效果更加明顯。在制定戰(zhàn)略的時候通常有三種制定方式，分別為自上而下、自下而下、上下結(jié)合。首先來說自上而上，這種方法通常是公司高層通過討論制定一個公司發(fā)展的總體戰(zhàn)略，然后將這個總體戰(zhàn)略進行分解，落實到每一個部門。但是這個方法缺乏公平性，因為部門會從自己的角度出發(fā)，做出對自己有利的結(jié)論。在制定運營管理戰(zhàn)略目標的時候，動員所有員工參與，經(jīng)過認真的討論以及分析之后，制定一個符合公司發(fā)展方向的戰(zhàn)略目標。這樣的戰(zhàn)略才具有可行性，科學性。所以房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略制定的科學性，是非常重要的，需要引起公司領(lǐng)導的重視。

4.做好戰(zhàn)略實施中的績效管理工作

房地產(chǎn)公司的健康長遠發(fā)展離不開每一個部門和每一個員工的工作。公司的管理者在進行績效考核的時候，要清楚的知道，這個方法不僅要激發(fā)員工工作的熱情，還要對員工的工作質(zhì)量進行嚴格的考核。員工要通過考核結(jié)果，發(fā)現(xiàn)自己在工作中存在的問題，然后找到解決辦法，共同促進企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)公司在落實運營管理工作的時候，不僅要對員工工作的結(jié)果進行評價，還要考察工作的過程，進一步實現(xiàn)公司的整體戰(zhàn)略目標。

四、結(jié)語

總而言之，在我國經(jīng)濟迅速發(fā)展的前提下，市場競爭越來越激烈，房地產(chǎn)公司要提高自己的競爭力，完善自己的運營管理工作，制定符合自身發(fā)展的戰(zhàn)略目標，制定科學合理的戰(zhàn)略目標，加大績效管理工作的落實，明確房產(chǎn)公司的發(fā)展目標，員工要積極配合企業(yè)的發(fā)展，推動公司健康長遠的發(fā)展。企業(yè)要認真做好運營管理工作，激發(fā)員工的工作熱情，提高員工的職業(yè)技能，這樣有利于突出企業(yè)的競爭優(yōu)勢，加快企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

參考文獻：

[1]宋云婷.房地產(chǎn)項目運營管理[J].商,2015.

[2]馬昌.試論新形勢下房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理[J].經(jīng)營管理者,2013.

房地產(chǎn)公司范文4

房地產(chǎn)公司工人崗位有：土建工程師、結(jié)構(gòu)工程師、水電工程師、綠化工程師、預算工程師。

所謂房地產(chǎn)公司，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

房地產(chǎn)公司范文5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅務籌劃；開發(fā)建設(shè)

【中圖分類號】F27 【文獻標識碼】A

【文章編號】1007-4309（2012）07-0159-1.5

我國法律體系的不斷健全和財稅制度的不斷完善，為房地產(chǎn)公司開展稅務籌劃活動提供了法律依據(jù)，促進稅務籌劃活動的法制化和規(guī)范化進程。A房地產(chǎn)公司需要充分利用該地區(qū)對房地產(chǎn)稅制的優(yōu)惠政策，根據(jù)不同生產(chǎn)產(chǎn)品的稅率差異，為稅務籌劃的開展提供了地理空間和產(chǎn)品空間。

一、房地產(chǎn)公司稅務籌劃的可行性

完善的法律體系為A房地產(chǎn)公司合理的展開稅務籌劃活動提供了堅實的制度保證。完善的法律體系是我國社會主義市場經(jīng)濟正常、健康、快速發(fā)展的制度基礎(chǔ)，也是經(jīng)濟參與主體從事各種經(jīng)濟活動提供了法律依據(jù)，對于A房地產(chǎn)公司順利開展稅務籌劃起到法律支撐的重要作用。該地區(qū)的公共財稅體制不斷得以完善，公司征繳稅收流程日趨規(guī)范化和法制化，為A房地產(chǎn)公司展開稅務籌劃工作提供了良好的環(huán)境，為鼓勵A房地產(chǎn)公司采用合理的稅務籌劃方式減輕自身的稅負水平、削弱投機的發(fā)生等方面創(chuàng)造了條件。

較長的生產(chǎn)過程和較多的涉稅種類為A房地產(chǎn)公司稅務籌劃的展開提供了條件。由于2011年度的中國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢不斷變化，政府調(diào)控的手段和目標具有相應的階段性，稅法規(guī)定為服務于調(diào)控目標也隨之而調(diào)整，地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)需要進一步優(yōu)化。A房地產(chǎn)公司本身所具有的投資周期較長、業(yè)務范圍廣泛等特點，稅務籌劃可以在不同時期和不同稅種之間進行，就具備了時間條件。

豐富的稅務籌劃工具和基本方法為A房地產(chǎn)公司稅務籌劃的展開提供了技術(shù)基礎(chǔ)。多樣化的稅務籌劃工具和有效的稅務籌劃方法為A房地產(chǎn)公司開展稅務籌劃活動創(chuàng)造了技術(shù)條件。在實際的財務活動當中，A房地產(chǎn)公司通過運用節(jié)稅籌劃技術(shù)、避稅技術(shù)、稅負轉(zhuǎn)嫁技術(shù)等三種形式，對房地產(chǎn)稅務籌劃實務提供有效的方法指導。

二、A房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)稅務籌劃的三種方式

在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，因項目投資體量大，解決資金壓力是A房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的重點之一。結(jié)合A房地產(chǎn)公司目前資本結(jié)構(gòu)形式和市場經(jīng)營濟環(huán)境，本文就針對籌資及開發(fā)建設(shè)進行稅務籌劃分析，以期為A房地產(chǎn)公司的項目開發(fā)規(guī)劃提供較有價值的參考資料。

利用住宅戶型的設(shè)計來進行稅務籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)初期，根據(jù)拍賣土地規(guī)劃指標對項目進行規(guī)劃設(shè)計是對項目的一個總體定位。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。同時土地增值稅規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅。對于開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的應分別計算土地增值稅。通過測算分析得出，分開核算與不分開核算稅負是有差異的，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣出項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。但不是在所有的情況下將住宅確定普通住宅都合適。當住宅增值率較高，難于降到20%以下，或商業(yè)用房增值率較高，就應考慮在設(shè)計時是否有可讓住宅符合非普通住宅的條件，然后與其他商業(yè)用戶一起計算土地增值稅，這樣有可通降低總體增值率，減少稅負。

加大投入，提高市場競爭力，控制，降低增值額進行納稅籌劃。土地增值稅稅率根據(jù)增值比率，實行四級超額累進稅率從30%到60%。增值額是轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入減除稅法規(guī)定的可扣除項目金額后的余額。增值比率是增值額與可扣除項目金額的比率。根據(jù)土地增值稅稅率特點，增值額越小，計稅金額就越小，適用的稅率也就越低，土地增值稅的稅負就越輕。通過測算分析，在增值比率處于兩個累進稅率上線時，可采取適當加大項目投資成本，來降低增值額。增加的投資成本可用于公共配套設(shè)施費、景觀綠化費等。這樣既提升了項目品質(zhì)，增強了市場競爭力，又降低了增值額，減少了稅負。

融資方式及利息費用扣除方式的稅務籌劃。在開發(fā)建設(shè)階段，A房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅、增值稅等方面的相關(guān)法律規(guī)定存在差異性，在稅務籌劃方式上就必須采用不同的形式進行開展。在企業(yè)所得稅的計算方面，我國新會計準則和稅法法律進行了有關(guān)規(guī)定。如果房地產(chǎn)公司的利息費用屬于項目開發(fā)之前的范疇，那么，這部分利息費用就應該計入項目開發(fā)成本當中；如果利息費用屬于項目開發(fā)之后的范疇，那么，這部分的利息費用就應當納入期間費用。

在增值稅的計算方面，我國有關(guān)土地增值稅暫行條例做出較為明確相關(guān)規(guī)定。我們可以分為兩種情況進行分別討論：如果納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明，那么，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用應該按照利息費用、取得土地所得使用權(quán)的所付金額以及房地產(chǎn)開發(fā)成本三部分的5%上繳；如果納稅人未能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者金融機構(gòu)證明的，應該按照取得土地使用權(quán)所付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%上繳。因此，當利息費用數(shù)據(jù)較大的時候，應該提供金融機構(gòu)的貸款證明；如果利息費用數(shù)量較小，那么，可不計算應該分攤的利息，從而可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)稅后收益最大化產(chǎn)生較大的積極影響。

合作建房的稅務籌劃。合作建房是房地產(chǎn)業(yè)籌資的一種方式，合作建房模式下采取的合作方式不同，帶來的稅負有很大的差異。首先第一種合作建房模式如下面所述：A房地產(chǎn)公司在市場經(jīng)濟生活中，選擇一個可靠的合作公司伙伴。在這種模式下，合作的雙方擁有不同種類的生產(chǎn)性資源，通過雙方之間的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的相互交換，達到資源充分利用、產(chǎn)業(yè)互利共贏的生產(chǎn)目標。在這個過程當中，由于合作雙方相互交換的資源內(nèi)容不同，合作雙方所承擔的稅負水平就存在差異，那么，合作雙方的稅務籌劃策略也就不同。合作的一方必須承擔因銷售不動產(chǎn)而發(fā)生的營業(yè)稅，另外一方必須承擔因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而發(fā)生的營業(yè)稅種。

第二種合作建房模式如下所述：在開發(fā)建設(shè)過程當中，如果A房地產(chǎn)公司在擁有充裕的土地使用權(quán)但缺乏充足的開發(fā)資金支持，A房地產(chǎn)公司可以尋找到一個擁有充裕的資金資源但是缺乏充足的土地使用權(quán)的合作伙伴公司，通過合作雙方的土地使用權(quán)和資金要素之間的相互交換，實現(xiàn)土地資源和資金資源的充分利用、合作雙方互利共贏的生產(chǎn)目標。在這種合作模式下，如果A房地產(chǎn)公司與合作伙伴采取利益和風險共同擔當?shù)姆峙浞绞?，那么，A房地產(chǎn)公司就不需要承擔營業(yè)稅；如果以A房地產(chǎn)公司為主體與合作伙伴聯(lián)合開發(fā)，通過對已經(jīng)完工開發(fā)產(chǎn)品按照合同的約定進行分配，那么，A房地產(chǎn)公司需承擔轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的納稅義務；以合作伙伴為主體聯(lián)合開發(fā)，A房地產(chǎn)公司需承擔轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)納稅義務。按照合同的相關(guān)規(guī)定完成房屋產(chǎn)業(yè)的分配工作之后，合作雙方將分得的房屋產(chǎn)業(yè)再銷售時還需承擔轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的納稅義務。

通過以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，作為一個會計主體，合作建房項目的過程中，當收入和費用都相同的時候，經(jīng)營方式的不同也會導致稅負水平的差異。如果合作企業(yè)采用在房屋建成后雙方風險共擔、利益共享的利潤分配方式，那么，合作雙方僅僅需要在銷售房屋取得收入時按照銷售不動產(chǎn)的稅率進行納稅活動；如果合作企業(yè)雙方采用在房屋建成后合作雙方按照一定的比例進行分配房屋的利潤分配方式，那么，以土地使用權(quán)出資的一方就需要對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的部分進行納稅義務。如果按照“以物易物”的合作方式開展開發(fā)項目，那么，房屋合作雙方應該按照銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的價值進行營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅的繳納活動；如果合作雙方將分得的房屋出售時，合作雙方還應該按照房屋銷售額進行營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等稅種的繳納，這樣合作方式的稅負最高。從某種方面來看，房地產(chǎn)開發(fā)商應該充分利用國家稅收杠桿導向的作用，選擇最為有利的經(jīng)營方式，以期實現(xiàn)節(jié)稅的目標。

在合作建房過程中，房地產(chǎn)公司承擔企業(yè)所得稅的計算方式也要分成兩種情況進行分析。合作雙方通過簽訂合作協(xié)議，并對資金的投入方向進行明確規(guī)定，房地產(chǎn)公司在首次進行開發(fā)產(chǎn)品的分配活動時，如果該項目已結(jié)算計稅成本，那么，應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如果沒有結(jié)算計稅成本，那么，投資方的投資額視同預售收入進行稅務活動。

【參考文獻】

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房地產(chǎn)公司范文6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；風險控制

進入21世紀以來，隨著我國融入全球經(jīng)濟的步伐加快，我國經(jīng)濟取得了快速發(fā)展，投資額度大幅增加，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資步伐加快，但和我國GDP增長速度以及城市化快速發(fā)展的進程相比，房地產(chǎn)公司資金供給和資金需求不相配合，造成房地產(chǎn)公司資金來源渠道較為單一。為解決房地產(chǎn)公司的“資金瓶頸”，需要采用吸收社會資金，多途徑融資的多元化投資的方式，來加快我國房地產(chǎn)公司投資的步伐，但與此同時，也不可避免的帶來了一定的風險?；诖?，本文對房地產(chǎn)公司融資的風險與控制進行了探討。

一、工程項目融資管理

從定義上來看，融資是指從自身經(jīng)營狀況和資金運用狀況角度出發(fā)，根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營戰(zhàn)略的發(fā)展需要，經(jīng)過科學的測算資金的需要量，并按照一定的渠道采用一定的方式來進行資金的組織的過程，其主要是保障企業(yè)經(jīng)營所需資金的一種行為。融資過程包括了融資渠道、方式和數(shù)量結(jié)構(gòu)等問題，現(xiàn)代融資行為拓展了傳統(tǒng)的融資概念，其不但包括了實體有形資本的融通，也包括了虛擬無形資本的融通。融資過程是一種社會資源的重新配置過程，和投資關(guān)系密切，投資行為直接決定了融資的過程，所以說，沒有投資的需求也就沒有融資的需求。同時，投資主體的財務狀況、行業(yè)背景以及投資項目預期風險和現(xiàn)金流量情況都決定了企業(yè)的融資數(shù)量、結(jié)構(gòu)和方式等等。融資的過程也直接決定了投資的過程，一般來說，投資者無法籌集足夠數(shù)量的資金，那么相應的投資量以及投資結(jié)構(gòu)等也將發(fā)生變化。從以上論述可以看出，投資活動和融資活動是一個整體的活動，從這個角度看，投資和融資活動也可以稱為投融資。

二、房地產(chǎn)公司融資風險管理的特點

1、以風險的識別為融資結(jié)構(gòu)依據(jù)

房地產(chǎn)公司的融資是根據(jù)項目的實際狀況進行定位的一種結(jié)構(gòu)性融資，重點是融資結(jié)構(gòu)的確定。成功的房地產(chǎn)公司需要項目的各參與方進行合理的風險分配。但首先需要對項目的風險進行識別，進而確定項目風險管理的目標，為項目風險控制提供重要的參考途徑，以實現(xiàn)企業(yè)在風險分擔情況下合理的融資結(jié)構(gòu)的確定。

2、以項目當事人為風險分擔主體

房地產(chǎn)公司管理重點還是需要人去完成，項目的風險更是需要人的參與，通過建立合同管理的形式，來對風險環(huán)節(jié)以及風險管理人進行約束，進而保證項目融資結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。在此基礎(chǔ)上，需要對項目各個風險因素進行分析，需要考慮到項目建設(shè)中各個參與人以及貸款人進行風險分擔。成功的房地產(chǎn)公司的融資結(jié)構(gòu)需要各參與方來進行風險責任的共同承擔，一旦房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)確立以后，需要各方對可能發(fā)生的風險進行提前預計并進行承擔準備。

3、以合同作為風險處置手段

對房地產(chǎn)公司融資的的風險識別和管理以后，落實環(huán)節(jié)是進行風險的處置。在房地產(chǎn)公司融資中，對各個風險進行具體化后，需要通過合同的形式來對房地產(chǎn)公司風險進行量化，同時通過合同的形式來確定各個項目參與人的風險承擔容量，以及以何種形式來承擔項目合同、融資合同，并作為風險處理來在項目周期中進行貫穿，并確保彼此相互銜接，進而實現(xiàn)風險規(guī)避的目的。

三、房地產(chǎn)公司融資與風險管理

1、風險識別

風險管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)是風險識別，對于房地產(chǎn)公司融資的風險識別因依據(jù)標準不同而存在著差異。首先是項目融資的利率風險，是指項目在經(jīng)營過程中，由于利率變動直接或間接地造成項目價值降低或收益受到的損失。房地產(chǎn)建設(shè)項目通常是采用銀團或集團貸款的融資形式，而項目的建設(shè)周期一般較長，在此期間沒有收入，項目的總利息數(shù)將有可能占整個項目融資費用的大部分，而項目的實施方一旦付息有困難，所產(chǎn)生的后果多半會是項目完成的延誤，這將會對貸款方的資金回報產(chǎn)生直接的影響。財務風險是指在一定的成本下維持產(chǎn)品質(zhì)量下，市場上可能帶來的價格波動風險。完工風險，項目的融資完成和工程完工存在本質(zhì)的區(qū)別，不僅僅是按照項目計劃去進行項目實施完成，而是要在項目完成后達到項目預期的生產(chǎn)能力。因此，完工風險還包括了技術(shù)等原因而導致的項目建設(shè)期延長，以及項目未到達預期的經(jīng)濟技術(shù)指標等等。

2、風險評估

項目融資風險管理是復雜的系統(tǒng)，存在很多定性和定量的因素可以去對項目進行效果評價。而這些因素多是相互影響和相互作用的，這些影響是導致項目變化的重要因素。為了進行科學的項目融資風險管理，不能僅僅只依靠定性分析的手段，還需要通過復雜的定量方法進行項目融資風險評價模型，通過系統(tǒng)分析的方法來進行了解，進而客觀分析出項目融資風險水平。由于定性評估具有較強的針對性，一般根據(jù)房地產(chǎn)公司實際來加以使用。而定量分析法師利用數(shù)學模型對經(jīng)濟指標中的利率風險、財務風險等進行定量評估。定量分析分為經(jīng)濟法和非經(jīng)濟法。經(jīng)濟法是利用現(xiàn)金流量模型求出項目的財務凈現(xiàn)值（NVP），進而進行風險評估。其次，要對項目融資期間現(xiàn)金流量進行客觀計量，進而為融資決策提供風險評估數(shù)據(jù)準備。此時主要選取了累計債務覆蓋率和項目債務承受比率兩個風險評價指標（財務指標）對風險進行評價與衡量。非經(jīng)濟法主要有模糊評價法。模糊評價體系分為初級和多級評價體系，初級是根據(jù)各風險因素等級進行分類評價，其向量評價結(jié)果為Bk。多級評價體系是將初級評價體系的結(jié)果進行歸一化處理，并組成合成矩陣，再進行評價向量的計算，并進行逐級評價，最終形成在評價集合基礎(chǔ)上的隸屬度矩陣的模型。在進行判斷時，要遵循加權(quán)平均和最大隸屬度原則對評價體系的結(jié)果進行最終的判斷。

四、房地產(chǎn)公司融資風險控制

融資風險的控制是在對融資風險進行識別的基礎(chǔ)上，對風險進行事前預測，進而通過一定的控制手段，來降低房地產(chǎn)公司風險的發(fā)生以及發(fā)生的損失概率。項目融資風險包括了可控和不可控兩方面的因素。可控風險因素，可以通過組織實施和協(xié)調(diào)的方式進行控制。而對于不可控因素，比如市場需求等導致等系統(tǒng)風險，由于難以避免，因此可以采用風險分散或者風險轉(zhuǎn)移措施來降低風險。

風險控制是處置風險的最重要工具，風險損失控制比其他風險控制工具更為有效。主動預防可能要比風險發(fā)生后進行風險轉(zhuǎn)嫁等采取的措施更為有效和有意義。從全面角度出發(fā)，損失控制要優(yōu)于轉(zhuǎn)嫁風險。從風險轉(zhuǎn)嫁的角度出發(fā)，風險轉(zhuǎn)嫁不是風險消失，而只是將風險從一個地方轉(zhuǎn)嫁到另外一個地方，并沒有減少風險的整體，U型瓶效應突出。例如：對項目開展保險就是一種風險轉(zhuǎn)嫁措施，是通過對項目發(fā)生損失后進行的財務補償，對于風險控制而言，風險轉(zhuǎn)嫁是一種被動的風險承擔措施。而風險控制雖然不能對風險進行完全的消除，但作為一種積極主動的風險防范手段，其對風險防范的措施非常有效。與風險轉(zhuǎn)嫁和風險控制相對應的還有一種風險管理工具，即損失融資方式，這種風險控制方式不是對風險進行轉(zhuǎn)移，而是自留風險損失以及因此而發(fā)生的損失后果。風險自留和風險處置不同的是，風險自留并不能起到風險控制的作用，它不是以對風險的積極主動防范為目的，而是明確知道項目風險后進行主動的風險損失承擔，并接受因此而產(chǎn)生的不利后果，是一種主動的計劃和準備活動，風險自留情況下發(fā)生的風險都是企業(yè)通過自我資金承擔的。

對待不同的項目風險，在進行項目融資中，要積極采用不同的措施進行控制和規(guī)避可能發(fā)生的風險，進而達到風險控制和規(guī)避的效果。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立融資戰(zhàn)略，建立多層次的融資渠道。如創(chuàng)業(yè)期從擔保公司獲取創(chuàng)業(yè)啟動資金，成長期可以通過銀行借款來取得拓展業(yè)務發(fā)展所需資金，成熟期甚至可以引入風險基金或上市融資等等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)民間融資渠道，目前國家正通過多種政策形式為民間借貸行為松綁。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該充分運用國家的金融政策和對民間資本合法化的有利政策空間，改變過去房地產(chǎn)企業(yè)只能通過銀行融資或等待機會上市融資的狹隘融資觀念，應該把民間借貸陽光化、規(guī)范化，拿到地面上來。通過拓展工作思路，努力拓寬融資渠道，不斷壯大房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力。

總之，房地產(chǎn)公司融資風險是客觀存在的，需要企業(yè)正確認識其風險來源，并采用有效方法加以規(guī)避，不斷提高企業(yè)項目融資的效率，降低企業(yè)融資風險，提高企業(yè)風險管理水平。

參考文獻：

[1]王霧虹，何帥領(lǐng).BT項目融資中的法律風險與防范[J].2009（6）