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摘要：隨著房地產行業的快速發展，整個行業的發展理念也在快速調整，房企在經營策略上也逐漸由職能運營到計劃運營、再到大運營的路徑轉變，而無論發展方式如何改變，計劃運營始終貫穿整個房地產全生命周期之中，而大運營作為系統化的統籌經營策略，對組成其體系的房地產計劃運營管理的要求更高、邏輯性更強。本文從房地產大運營角度出發，通過探究目前我國中小型房地產企業的計劃運營管理，發現其存在產品標準化不統一，產品復制能力弱、企業運營效率低，信息化運營管理不強、全員運營意識不突出、缺乏計劃運營配套機制做支撐四方面問題，基于此，本文從制定明確的經營指標，搭建可復制的開發標準、充分發揮計劃運營信息化管理的作用，提高計劃運營管理效率、加強計劃運營知識培訓，提高全員對計劃運營的認識、制定相關政策制度，完善配套機制四方面提出建議，從而促進中小型房地產企業健康快速發展。

關鍵詞：大運營；中小型房地產企業；計劃運營

引言

我國房地產企業的運營經歷了三大階段：第一階段是2008年以前職能運營階段，此階段強調有序分工；第二階段是2009年至2014年計劃運營階段，此階段強調協同提效；第三階段是2015年至今大運營階段，強調財務經營。由于地價不斷攀升，行業融資困難，政府管控越來越嚴格，行業內洗牌整合情況加劇，寡頭局勢已初步形成，這些都是房地產企業需要正視的現實，財務運營對項目成本的重要性越來越高，房地產行業已進入財務經營階段。中小型房地產企業隨著國家政策、環境的變化取得了長足的發展，企業也越發展越大，很多中小型房地產企業也逐漸由粗放型管理向計劃性管理邁進，開始有意識的編制計劃。但是在編制計劃時因為沒有系統的考慮到企業實際情況或者項目的生命周期，往往脫離企業實際、好高騖遠，在沒有土地儲備、人員支持、現金流充沛的情況下，制定難以達成或實現的目標，尤其是在資金方面，因為沒有可持續的現金流作為保障，致使所制定的目標難以實現。同時，中小型房地產企業在計劃編制下發后，因為沒有統一的標準，計劃管理的流程沒有固化，在計劃執行中往往因為各種原因導致計劃節點變更，計劃隨意性較大，使計劃的制、編制和執行都流于形式。

一、中小型房地產開發企業計劃運營管理存在的問題

（一）產品標準化不統一，產品復制能力弱。產品標準化是提高生產效率的主要途徑之一，中小型房地產企業要想做大做強需走高周轉路線，而產品標準化是房地產企業降低成本、縮短開發周期和實現品牌效應的必經之路。而縱觀目前中小型房地產企業，特別是處于發展中的房地產企業在產品標準化上還有很大距離。因為產品標準化不統一，這就導致房地產企業在前期項目定位不準確，在招標采購方面沒有統一的標準，沒有建立自己的供應商庫，一旦項目落地，無論是在市場定位、招采、宣傳、建設方面均不能拿標準產品進行復制，往往導致項目落地難、成本高、周轉時間長，從而影響整個開發節點。

（二）企業運營效率低，信息化運營管理不強。房地產企業要想實現產品標準化，需要以信息化建設為載體，實現產品信息的數據、資源共享，而目前很多中小型房地產企業信息化水平還處在非常初級的階段，信息化的應用沒有完全普及，多數中小型房地產企業由于受到管理觀念、經營條件和員工素質的限制，大多數中小型房地產企業的信息化建設專業技術人員不足，沒有開發適合自己獨立運營的軟件工作系統，或者只是停留在信息化的初步階段，只是在工作審批上實現了簡單的信息化，且審批往往流于形式，沒有真正發揮信息化在計劃運營管理中的作用。

（三）全員運營意識不突出。計劃運營管理關系到中小型房地產企業的各個條線和部門，涉及到從計劃的制定、過程監督、跟蹤、反饋到計劃達成和考核一系列過程，在工作中需要溝通協調的事情比較多，各崗位之間、各部門之間都會不可避免形成聯系，經常需要跨部門溝通、跨部門協調，要想順利達成經營目標需要全員的共同努力，這就需要全員必須具有計劃運營的意識，但現在很多中小型房地產企業雖然推行計劃運營管理，但往往在員工眼里被認為只是計劃運營部需要做的工作，其他部門對計劃運營的工作了解比較少，且企業往往也很少在這方面做系統的培訓，致使其他部門員工對計劃運營不理解不重視，對計劃運營部交待的工作也只是作為自己的例行工作，對計劃運營的重視程度不夠，全員計劃運營意識不強。

（四）缺乏計劃運營配套機制做支撐。計劃運營管理作為一項系統性工程，要想落地實施必須依靠與之相配套的機制做支撐，如制定項目開發計劃編制基準、計劃預警制度、績效考核制度等支持計劃運營的相關制度和細則，但目前許多中小型房地產企業雖然做計劃運營，但往往沒有建立保障其運行的相關制度，使各項工作在實際運營中不能形成體系化、標準化、規范化，不能為計劃運營在促使目標達成中保駕護航，不能最終實現項目或企業運營效率和經營計劃目標的順利達成。

二、大運營管理體系背景下完善中小型房地產企業計劃運營管理的建議

（一）制定明確的經營指標，搭建可復制的開發標準。中小型房地產企業在制定三年經營計劃、年度經營計劃及項目經營計劃等節點計劃時，要根據自身實力和情況，要通過調查、分析研判制定切實可行的經營目標，在編制里程碑或一級節點計劃時要考慮到大氣污染防治、政策等客觀因素的影響，更要將經營計劃和企業現金流相結合，制定符合實際的經營目標。在制定二三級節點計劃時要充分考慮各項目實際情況及爭取相關部門的專業意見，使各部門在制定計劃時充分考慮跨部門工作的銜接作用，使制定的計劃形成完全的閉合，同時，在計劃執行過程中做好監督管控，使計劃執行真正落實到實處。房地產企業開發標準能夠為項目的開發全生命周期形成指導，因此，在標準建制方面，房地產企業應結合項目公區域內特點，有針對性的制定項目開發標準工期，如根據城市級別制定一線城市標準、二線城市標準及三四線城市標準，達到可快速復制的標準。

（二）充分發揮計劃運營信息化管理的作用，提高計劃運營管理效率。目前已經進入大數據時代，是一個信息化的社會，計劃運營管理作為數據統計的信息源頭越來越被房地產企業所認識，通過信息化大數據分析功能來完成計劃運營管理的所有功能，減少人工操作，化繁為簡，提高效率，統計分析和預警跟蹤就能夠一目了然，所有基礎信息確保了準確與及時，考核結果自動形成，成果公開，大家可互相對比，即提高了工作效率，又減少了由于人為操作管理引起的各種偏差，同時也為實現企業產品標準化奠定可行的基礎，大大提高運營管控的效率。

（三）加強計劃運營知識培訓，提高全員對計。劃運營的認識計劃運營管理涉及到各個部門和條線，要想發揮企業計劃運營的管理作用，就要提高全體員工對計劃運營的認識力度，提高其重視程度，從而建立計劃運營管理的全員意識，不斷強化計劃運營管理的重要性，形成無計劃不成事的統一思想。要通過培訓學習，將運營管理模式融入到員工心中，更重要的是熟練應用，通過系統的培訓學習，讓員工真正理解計劃運營管理的重要、必要和迫切性，這樣才能使員工在使用中減少并徹底放棄抵觸從而全面接受。通過培訓學習，讓員工掌握運營管理模式的要點和運用要求，以更高的激情投入工作，為完成經營任務目標而全力以赴。

（四）制定相關政策制度，完善配套機制。中小型房地產企業計劃運營要想得到順利貫徹和實施，必須有與之相配套的制度作為保證，這就要求房地產企業在做計劃運營管理時，將例會制度、薪酬考核制度、產品標準化、流程完善制度等建立起來。在計劃運營管理中，通過每月初召開例會，專題對運營管理分析、總結，及時解決新的運營管理模式下的帶來的新問題，為持續改進做好基礎信息收集工作，同時，充分發揮薪酬考核的作用，為不斷變革的運營管理模式的順利實施做好制度支撐，最后是通過總結歸納以往工作經驗，形成工作標準和工作流程，積累新的運營管理模式下的管理數據和模型，為高效運營管理打好基礎。

三、結語

隨著中小型房地產企業業務的快速發展，在行業規模競爭不斷加劇的大背景下，房地產全生命周期運營管理已直接關系到企業的持續經營和長久發展。計劃運營由目前側重于計劃考核管理，逐步向經營管理的“大運營”方向轉變，其以計劃管理為主線，考核管理為抓手，以貨值管理為基礎，統籌好企業整體土地儲備、開發建設、銷售去化、竣工交付的均衡協調發展，以信息化手段為支撐，完善項目經營決策看板功能，在管控項目開發進度的同時，強化對項目的現金流、利潤經營指標的管理，提高房地產企業計劃運營整體工作效率，理順管理流程，提煉各環節的工作要點，明確業務流程、建立完善計劃運營管理體系，使得各項工作有序開展、動作統一、標準一致，從而推動房地產企業的運營管理工作向更加規范化、標準化、制度化邁進。

作者:柴琳琳 單位:鄭州升達經貿管理學院