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摘要：近年來，工業(yè)區(qū)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園等工業(yè)聚集形式取得了飛速發(fā)展，為了有序管理、提供完善服務，工業(yè)物業(yè)也應運而生。通過分析工業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理的不同，明確工業(yè)物業(yè)管理的側重點與具體內容；通過對工業(yè)物業(yè)管理的優(yōu)勢進行分析，明確采取工業(yè)物業(yè)管理對于工業(yè)區(qū)的重要性；從企業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟成本、產(chǎn)生影響的方面分析工業(yè)物業(yè)管理的社會效益。

關鍵詞：工業(yè)物業(yè)；社會效益；集群效應

一、工業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)的不同

（一）管理對象不同

工業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)在管理對象上有著普遍的不同。住宅物業(yè)的管理對象是所有業(yè)主，即針對每個人，住宅物業(yè)需要為整個住宅小區(qū)制定管理規(guī)則并提供服務，如對住宅小區(qū)內的各個家庭與個人的垃圾清運、小區(qū)內停車、公共設施使用等，同時提供日常安全管理維護和水電提供保障等工作。在整個管理過程中，除物業(yè)外不會有其他組織再次建立管理規(guī)則。在工業(yè)物業(yè)管理中，所管理的對象是入駐該工業(yè)園區(qū)的各個企業(yè)及組織，物業(yè)對各個企業(yè)和組織提供管理與服務，并不會具體到每個人。各個企業(yè)及組織中的參與者與勞動者直接享有物業(yè)管理的相關服務，但對于物業(yè)權利及費用繳納一般由企業(yè)和組織統(tǒng)一負責，與個人并不發(fā)生關聯(lián)。不同的管理對象是工業(yè)物業(yè)管理與普通住宅物業(yè)的顯著區(qū)別，這也導致提供的管理約束與物業(yè)服務的側重點不一樣。

（二）管理收費不同

普通住宅物業(yè)的收費主要包括兩部分：一是在進行房屋交易的過程中，需要繳納一部分的物業(yè)維修基金，作為住宅小區(qū)物業(yè)的啟動資金；二是在使用階段一般會按照房屋的產(chǎn)權面積按月繳納一定數(shù)額的物業(yè)費用。綜合來看，住宅物業(yè)小區(qū)的收費并不高，平均每年的物業(yè)費用在 1 000~3 000 元之間，所繳納的費用主要用于各個公共設施的管理維護及物業(yè)人員的日常管理費用開銷。工業(yè)物業(yè)收取費用一般按照企業(yè)的入駐年限一次性收取，若后期費用不足，需各個入駐企業(yè)進行分攤。一般而言，工業(yè)物業(yè)的管理費用要遠遠高于普通住宅物業(yè)的費用，所涉及的開銷內容、開銷數(shù)額等也要比普通住宅物業(yè)大得多。[1]

（三）管理內容不同

普通住宅物業(yè)管理貫穿于小區(qū)居民的衣食住行，工業(yè)物業(yè)管理則是為各個合規(guī)入駐的企業(yè)及組織提供服務。具體來說，普通住宅物業(yè)管理包括停車、垃圾分類、水電暢通、疫情防控等各個方面，而工業(yè)物業(yè)管理除了上述內容之外，還需提供一些與企業(yè)相關的服務，如基礎建設服務、文化建設服務、市場營銷及投資決策服務、企業(yè)運營合規(guī)性審查、生產(chǎn)安全審查等一系列內容。不同的管理內容也決定了工業(yè)物業(yè)管理的思路、管理團隊構成、管理能力與管理資質等方面均與普通住宅物業(yè)有著顯著不同。

（四）管理強制程度不同

普通住宅物業(yè)的管理強制性并不高，主要以服務為主，需各個業(yè)主及租戶繳納一定的費用。對于工業(yè)園區(qū)而言，各個企業(yè)的安全運營與長久發(fā)展會對整個園區(qū)產(chǎn)生一定的影響，因此，工業(yè)物業(yè)所涉及的管理規(guī)則及管理措施一般需要各個企業(yè)組織全面執(zhí)行，即使繳納了相應的費用，也需按照管理規(guī)則開展管理工作，完善配合與執(zhí)行才能夠保障整個園區(qū)的穩(wěn)定。[2]對于工業(yè)物業(yè)管理而言，若園區(qū)企業(yè)或組織出現(xiàn)重大安全問題或隱患，或有企業(yè)極度不配合，都可能面臨清退及處罰等一系列措施。而一般情況下，對于普通住宅物業(yè)而言，物業(yè)方對于被管理者并沒有這樣的權利。

二、工業(yè)物業(yè)管理的必要性

（一）生產(chǎn)生活條件集中保障

工業(yè)園區(qū)是各個企業(yè)及組織的聚集辦公場所，所以工業(yè)物業(yè)管理面向的對象是各個企業(yè)和組織，但整個過程中的生產(chǎn)生活工作依舊需要人的參與。因此就需要對生產(chǎn)及生活的條件進行保障。常見的生活保障有通電、通水、通路、維持環(huán)境等方面；生產(chǎn)保障有提供辦公場所、提供辦公網(wǎng)絡等方面。除此之外，還會衍生出餐飲、停車、門禁等一系列需求，而這些需求的實現(xiàn)均需要有統(tǒng)一的組織進行維護，對工業(yè)物業(yè)的需求也由此產(chǎn)生。若工業(yè)園區(qū)中沒有工業(yè)物業(yè)，就會出現(xiàn)諸多問題。如各個企業(yè)對于通水、通電的需求均需直接與市政管網(wǎng)對接，而各個企業(yè)具有流動性且需求不同，就會造成工作效率低等問題。工業(yè)區(qū)內獨立對接水電的形式，也會出現(xiàn)極大的資源浪費情況。又如通路需求，由于各個企業(yè)所涉及的交通需求并不一致，若由企業(yè)方自發(fā)組織道路維護，會因使用強度及使用場景的不同出現(xiàn)難以統(tǒng)一的情況。此外，停車需求和門禁需求等必要的生產(chǎn)辦公需求保障采取獨立管理的形式，也會出現(xiàn)上述問題。只有通過工業(yè)物業(yè)對生產(chǎn)、生活條件的集中保障，才能夠確保各方條件的暢通，同時具備節(jié)約性與同一性。

（二）工業(yè)區(qū)安全穩(wěn)定的必要

工業(yè)園區(qū)屬人群密集區(qū)，且具有較多的辦公設備與生產(chǎn)設備以滿足各個企業(yè)的使用需要，因此對于工業(yè)區(qū)內的人身安全與財產(chǎn)安全是需要進行保障的。除各企業(yè)的財產(chǎn)外，還有企業(yè)園區(qū)內的公共財產(chǎn)，而工業(yè)物業(yè)的存在就是對各企業(yè)的財產(chǎn)及公共財產(chǎn)進行維護，從而保障工業(yè)園區(qū)的安全與穩(wěn)定。工業(yè)園區(qū)通過設立統(tǒng)一的門禁和安保人員，對園區(qū)內的企業(yè)及整個園區(qū)進行安全監(jiān)控與維護。若沒有統(tǒng)一的工業(yè)物業(yè)進行管理，僅由各個企業(yè)組織自發(fā)管理，會造成園區(qū)內人力資源的浪費，同時對公共區(qū)域的財產(chǎn)安全也難以進行責任劃分。

（三）入駐流程規(guī)范化

工業(yè)物業(yè)的存在能夠使工業(yè)區(qū)的入駐趨于規(guī)范化。為了保障工業(yè)區(qū)內各個企業(yè)和組織的公平性，一般會按照使用面積來收取一定的物業(yè)管理費，同時會對企業(yè)的合規(guī)性和入駐風險進行全面評估與審核，從而對各方權益進行完善保障。工業(yè)物業(yè)的存在能夠促使園區(qū)內的各個企業(yè)和組織按照規(guī)范化的流程入駐，從而保障整個園區(qū)的穩(wěn)定運營及入駐企業(yè)的必要權益。工業(yè)物業(yè)在企業(yè)篩選與入駐的過程中，所起到的作用是巨大的，因為企業(yè)與企業(yè)之間形成的多種效應對長久發(fā)展和經(jīng)濟效益也有一定影響。若沒有專門的規(guī)范化入駐審核組織，園區(qū)內在缺乏保障措施的情況下入駐某些具備危險性的生產(chǎn)企業(yè)或自身經(jīng)營不合規(guī)的企業(yè)，就會使其他企業(yè)和組織處于安全隱患當中或面臨不必要的連帶風險。[3]

（四）分級管理模式清晰

對于各個企業(yè)和組織而言，企業(yè)運營的合規(guī)性及生產(chǎn)中的安全性是需要進行保障與管理的，而工業(yè)物業(yè)的提出與設置，使各個企業(yè)的相關工作與管理動作直接向工業(yè)物業(yè)進行匯總，對于管理思路與方向也由工業(yè)物業(yè)進行指導和下達，能夠減少各個企業(yè)與政府監(jiān)管部門的直接接觸和無效溝通。同時，對于新政策新風向的響應，工業(yè)物業(yè)要比各個企業(yè)更加專業(yè)。采用工業(yè)物業(yè)進行分級管理，可降低政府監(jiān)管部門的工作難度，同時降低企業(yè)運營過程中的人力投入，使得整個溝通及管理過程高效且便捷。

（五）工業(yè)區(qū)合法合規(guī)的必要

工業(yè)區(qū)屬人員密集的公共場所，同時涉及較多的生產(chǎn)設備，因此對于公共消防管控、公共衛(wèi)生管控、人員登記等工作是基本需求，而工業(yè)物業(yè)的存在，能夠使相關工作統(tǒng)一化、規(guī)范化，從而保障工業(yè)區(qū)內的企業(yè)和組織利益。以近幾年的疫情管控為例，工業(yè)物業(yè)承擔著園區(qū)進出人員登記、對人員進行體溫監(jiān)測與行程登記，以及人員信息收集等工作，而這是疫情管控過程中所必須執(zhí)行的管理動作。若沒有工業(yè)物業(yè)則會使相關工作的開展存在較多阻礙，從而帶來一系列不必要的問題。

三、工業(yè)物業(yè)管理的社會效益

（一）降低工業(yè)區(qū)入駐難度

在工業(yè)區(qū)內開設生產(chǎn)型企業(yè)的流程較為復雜，整個過程中會涉及工商稅務、金融資本、資質合規(guī)等一系列的問題，工業(yè)物業(yè)的存在能夠統(tǒng)一提供各個問題的解決方案，通過提供相關服務降低企業(yè)在工業(yè)區(qū)中的入駐難度。當前較為完善的工業(yè)物業(yè)僅需待入駐企業(yè)提供必要信息即可輔助完成一系列流程，相比于交由企業(yè)自身完成入駐流程，無須頻繁填表、外出對接各個部門，僅需支付給工業(yè)物業(yè)一定的費用即可完成全流程的辦理，且通過工業(yè)物業(yè)所辦理的相關手續(xù)在齊全性與正確性方面更加可靠。工業(yè)物業(yè)在流程辦理各個環(huán)節(jié)會有相關綠色通道可供使用，不僅辦理速度快，而且費用低，同時工業(yè)物業(yè)在業(yè)務開展的過程中還可以有一定的利潤，促使自身更好發(fā)展。工業(yè)物業(yè)管理所帶來的社會效益是十分顯著的，可使政府方降低辦公難度與成本，企業(yè)方減少不必要的辦理困難，而工業(yè)物業(yè)方取得相關營收，真正實現(xiàn)互利共贏。

（二）促進基礎服務的合理性與完善性

對于工業(yè)物業(yè)而言，具備完善的基礎服務是發(fā)展的根本。基礎服務包括供水、供電、網(wǎng)絡、停車等，若未設立工業(yè)物業(yè)，僅依靠各個企業(yè)和組織自行協(xié)調，雖然能達成基本的使用需要，但在合理性與完善性方面會存在諸多問題，交由工業(yè)物業(yè)進行統(tǒng)一管理，能夠促進基礎服務的合理性與完善性。工業(yè)物業(yè)對必要的公共設施，如公共餐飲、停車場、共享辦公空間、住宿公寓等進行完善，不僅能夠為入駐的企業(yè)提供相關服務，也能將空余的基礎資源投入到社會，保障資源的合理性與完善性的前提下，也為自身帶來一定的額外收入。[4]在整個過程中，工業(yè)物業(yè)所扮演的角色是不容忽視的，既要整合各個企業(yè)的需求進行統(tǒng)一匯總，又提出相應的解決方案，再由各個企業(yè)按照使用需求支付相關費用，除此之外空余資源還能夠滿足社會需要。

（三）降低企業(yè)運營綜合成本

企業(yè)在運營方面除必要的業(yè)務運營費用之外，也需要對基礎保障進行投入，而工業(yè)物業(yè)可代替企業(yè)對基礎保障與服務類的資源進行提供，從綜合效益角度上能夠降低企業(yè)運營的綜合成本。以企業(yè)的供水、供電保障為例，若整個過程中沒有工業(yè)物業(yè)的參與，企業(yè)需要安排專人與市政部門進行對接，再按照企業(yè)自身需要進行水電改造，同時還需有一技術工種來維持使用過程中的水電穩(wěn)定，整個過程不僅會耗費大量的時間，而且造成人力成本支出的增加。若上述工作均交由工業(yè)物業(yè)完成，企業(yè)僅需支付一定的費用即可，且支付的費用還會小于自身辦理全流程所產(chǎn)生的費用。因此，通過設置工業(yè)物業(yè)，能夠降低園區(qū)內企業(yè)運營在此方面的綜合成本。

（四）降低工業(yè)區(qū)維護成本

為了保障工業(yè)區(qū)的正常使用與穩(wěn)定運行，工業(yè)區(qū)自身也需要進行一定的維護，如公共區(qū)域的水電措施、公共財產(chǎn)的保障、園區(qū)內綠化交通等。若在園區(qū)內沒有工業(yè)物業(yè)，則上述所有工作需要各個入駐的企業(yè)共同完成，即各個企業(yè)委派代表成立相關組織并對上述工作展開資金收集和維護作業(yè)。在此過程中，由于人員專業(yè)能力和資源豐富度的原因，會導致費用虛高、效率緩慢、成果不達標等一系列問題出現(xiàn)，還會占用各個企業(yè)的人力資源。此外，政府部門對生產(chǎn)企業(yè)的環(huán)境保護與消防安全也作出了明確要求，在該工作開展過程中所涉及的專業(yè)性與經(jīng)濟成本投入也是不容忽視的。工業(yè)物業(yè)在工業(yè)區(qū)維護中具有較多的經(jīng)驗和相關資源，同時無須各個企業(yè)投入人力進行保障，各個企業(yè)所分攤的費用也會低于自發(fā)維護所產(chǎn)生的費用。工業(yè)物業(yè)可以使工業(yè)區(qū)的維護成本降低，滿足消防安全、環(huán)境保護、園區(qū)措施完善的需要。

（五）提供金融和工商的便捷通道

工業(yè)園區(qū)作為企業(yè)聚集區(qū)，工業(yè)物業(yè)能夠提供金融與工商的便捷通道。對于企業(yè)運營與發(fā)展而言，工業(yè)物業(yè)所能提供的服務在社會效益方面是十分顯著的。涉及金融與工商的一系列辦理，通常較為復雜且專業(yè)性極強，若各個企業(yè)碎片化的辦理需求進行專業(yè)人員的聘用顯然是不合算的，而非專業(yè)人員進行上述工作的開展又會使效率嚴重下滑，也會增加相關部門的審核工作量，由于專業(yè)程度不夠，在整個工作開展過程中的溝通成本也會成倍上升。工業(yè)物業(yè)提供金融與工商的便捷通道，通過承上啟下的方式助力各個企業(yè)合規(guī)完成相關工作，減少因辦理人員的專業(yè)技術局限造成的社會資源占用。

（六）加強企業(yè)員工的文化建設需求

企業(yè)員工的文化建設需求對企業(yè)長久發(fā)展是十分重要的，工業(yè)物業(yè)在工業(yè)區(qū)內也可起到加強企業(yè)員工文化建設的作用。生產(chǎn)型企業(yè)一般不擅長組織文化相關活動，具有一定的局限性，而由工業(yè)物業(yè)進行統(tǒng)一組織的形式，能夠很好地規(guī)避這一問題。相比于企業(yè)，工業(yè)物業(yè)具有更多的時間與精力來策劃和促成相關文化建設活動的舉辦，同時在專業(yè)性和保障性方面也優(yōu)于各個企業(yè)自己進行文化建設。在社會效益方面，工業(yè)物業(yè)進行組織的公益活動、文化活動、黨建活動等能夠加強企業(yè)文化建設的多元性與全面性，也更符合當下的時代發(fā)展需求。[5]

（七）利于集群效應與倒逼效應的產(chǎn)生

在工業(yè)物業(yè)管理中，通過完善管理與服務的形式，更利于企業(yè)集群效應的產(chǎn)生。若工業(yè)物業(yè)可提供完善的管理方案及全面的服務內容，對企業(yè)的發(fā)展而言是十分有利的，而優(yōu)秀的物業(yè)管理也可促進優(yōu)秀企業(yè)的入駐，從而出現(xiàn)集群效應。集群效應對于社會效益而言有著積極影響，同類型優(yōu)秀企業(yè)的集群可相互借鑒學習，取長補短，促進合作。而企業(yè)自身的不斷完善也在倒逼著物業(yè)管理方面不斷成長，工業(yè)物業(yè)也會隨著企業(yè)的發(fā)展完善自身管理思路，提供更多服務能力。集群效應與倒逼效應能夠為社會輸送更多的優(yōu)秀企業(yè)和物業(yè)管理組織。

（八）促進經(jīng)濟發(fā)展與共同進步

通過工業(yè)物業(yè)管理的統(tǒng)一化，可使企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū)的成本降低，同時提供更為安全穩(wěn)定的生產(chǎn)生活環(huán)境，也可享受便捷全面的工業(yè)物業(yè)服務，使企業(yè)有更多的資源與精力投入到生產(chǎn)工作當中。在工業(yè)物業(yè)管理模式下，還可提供一定的就業(yè)機會與物業(yè)提供方創(chuàng)收的風口，從而實現(xiàn)共同進步。在社會效益發(fā)展方面，各個企業(yè)的合規(guī)化運營與安全生產(chǎn)，可使企業(yè)處于長期穩(wěn)定的發(fā)展狀態(tài)，較大程度上提升企業(yè)品質，形成良性循環(huán)的機制。

四、結束語

在當下工業(yè)與生產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的背景下，工業(yè)區(qū)與產(chǎn)業(yè)園的規(guī)模也在不斷擴大。工業(yè)物業(yè)管理的引入對工業(yè)區(qū)管理的完善、管理能力的提升、基礎服務的保障均起到了積極作用，也是一種適合當下產(chǎn)業(yè)背景發(fā)展的管理形式。工業(yè)物業(yè)的出現(xiàn)，使各個企業(yè)運營趨于合規(guī)，同時降低管理成本，對整個園區(qū)的安全性和完備性也有了更多保障。工業(yè)物業(yè)管理利于集群效應與倒逼效應的產(chǎn)生，從而達到促進經(jīng)濟發(fā)展與企業(yè)共同進步的重要作用。工業(yè)物業(yè)管理的形式符合當下社會發(fā)展需求，也給工業(yè)聚集區(qū)管理工作提供了新的思路。隨著管理思想與管理理念的轉變，工業(yè)物業(yè)管理也在不斷發(fā)展當中。完善的工業(yè)物業(yè)管理能起到建設穩(wěn)定工業(yè)生產(chǎn)環(huán)境、促進經(jīng)濟發(fā)展的重要作用。

作者：王偉棟 單位：中海油能源發(fā)展股份有限公司配餐服務分公司