前言：尋找寫作靈感？中文期刊網(wǎng)用心挑選的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境研討，希望能為您的閱讀和創(chuàng)作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。

一、房地產(chǎn)業(yè)的特殊性

現(xiàn)代經(jīng)濟在很大程度上是由虛擬經(jīng)濟推動實體經(jīng)濟運行的，而虛擬經(jīng)濟又是一把雙刃劍，一方面推動實體經(jīng)濟發(fā)展，另一方面如果約束調(diào)控不力，則會引發(fā)實體經(jīng)濟的泡沫化而導致經(jīng)濟危機的發(fā)生或經(jīng)濟的長期衰退。1990年以來日本的經(jīng)濟衰退，2009年美國的次貸危機無不是從房地產(chǎn)泡沫的崩潰而開始的。我國目前的房地產(chǎn)市場存在泡沫，但政府對房地產(chǎn)市場保持高度警惕。再次，房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)乎國計民生的產(chǎn)業(yè)，政府需要擔負一定的社會責任。住是人的基本需求，因此，即使在高度自由的市場經(jīng)濟國家，房地產(chǎn)業(yè)也不可能完全由市場來決定其運行，政府必須為低收入者提供一定的住房保障來履行其社會責任，同時政府會運用法律、行政等各種手段保持房地產(chǎn)價格的上漲穩(wěn)定在一個合理的空間范圍。可以說，目前我國的經(jīng)濟增長、經(jīng)濟安全和民生保障都依賴于房地產(chǎn)業(yè)，政府需要在這三者之中取得平衡。因此判斷，未來十年我國房地產(chǎn)市場的總體運行將會保持在平穩(wěn)增長的發(fā)展中，過度下滑和過快增長都會對政府以及全社會產(chǎn)生重大的負面效應。做出這樣的判斷一方面在于政府有動力對房地產(chǎn)市場進行干預，更重要的是，與國外不同，目前我國各級政府完全有能力對房地產(chǎn)市場進行充分調(diào)控，主要在于：房地產(chǎn)市場最根本的資源來自于土地供應和金融市場的支持，而這兩方面政府都有絕對的支配能力。

二、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策分析

2010年以來，隨著金融危機的平穩(wěn)著陸，國家開始關(guān)注住房價格上漲的問題，連續(xù)出臺了多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，力圖遏制房價的過快上漲，但效果并不理想。2011年國家繼續(xù)加強了調(diào)控力度，各地方政府也隨之頒布了相應條例來配合中央的調(diào)控舉動，這種調(diào)控未來仍然可能會加大力度，房地產(chǎn)企業(yè)的最佳選擇應該是順應政策環(huán)境，趨利避害、抓住機遇、加快發(fā)展。通過對2010年以來國家對房地產(chǎn)的各類調(diào)控政策進行梳理后，可以看出盡管調(diào)控措施多樣，但調(diào)控目標僅在三個方面對房地產(chǎn)市場構(gòu)成影響：

（一）抑制投機性住房消費

2010年國家相繼出臺了“國十條”、“國五條”、住建部“規(guī)范住房公積金個人住房貸款”等政策，所采用的方法主要為二、三套房的限購、提高首付比例、提高住房商業(yè)貸款以及住房公積金貸款基準利率等方法。這類方法一方面打擊了炒房等投機性行為，但同時也會加重改善性住房需求居民的負擔，抑制了部分剛性需求轉(zhuǎn)向二手房市場，短期來看還會加重一些潛在消費者的觀望情緒。從2010年政策的運行效果來看，2010年房價增長的速度有明顯回落，但相比2009年仍然出現(xiàn)上漲。可見目前住宅消費市場的剛性需求在一定程度上仍然較大，能夠支撐住房市場平穩(wěn)發(fā)展。由于各地方政府與中央已經(jīng)簽訂了住房價格控制的目標責任，因此，未來的住宅市場從價格上應該維持在9%左右的上漲空間。

（二）加大政策性住房建設的扶持力度

包括經(jīng)濟適用房、保障性住房、廉租房、遷居房、安置房等住房建設的扶持力度。政策類型主要集中在土地供應、財政補貼、稅收減免等方面，同時中央政府以行政命令的方式給地方下達了基本供應量以確保政策的執(zhí)行。此類政策包括2010年國土資源部“政策性住房用地優(yōu)先供應”、住建部“關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知”、住建部“關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見”等。此類政策將住房作為一種準公共產(chǎn)品給予定位，但對于現(xiàn)有的商品性住房市場銷售的影響來看，本研究認為影響是有限的。主要原因在于：從目前保障性住房的申請標準來看，主要面向較低收入人群，而這部分人群即使在沒有保障房供給的狀況下也很難有經(jīng)濟能力購買住房，政策性住房建設可能會對二手房交易市場產(chǎn)生影響，但對于商品住房市場影響較小。當然，對二手房市場的沖擊也會間接影響商品房銷售，但其力度應該是微弱的。

（三）加大對房地產(chǎn)行業(yè)的整治并規(guī)范行業(yè)競爭行為

此類政策包括2010年住建部“關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知”、住建部“未獲預售許可項目開發(fā)商不得收取定金”等。房地產(chǎn)價格的過快上漲是多方面原因綜合的結(jié)果，其中部分房地產(chǎn)企業(yè)捂盤惜售、惡意囤地，散布房源短缺等虛假信息以誤導消費者等違規(guī)行為也是一個很重要的原因。同時，部分自有資金較少的中小企業(yè)過度依賴銀行貸款增加了房地產(chǎn)市場整體的風險和泡沫程度。針對此類問題，國家調(diào)控政策通過提高土地購買付款比例、增加貸款利率、提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比率等方法來提高房地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻，同時通過規(guī)范銷售行為來達到穩(wěn)定市場預期的目的。這類政策所產(chǎn)生的影響就是使中小企業(yè)生存境況下降，從政府的角度來看其目的在于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的組織環(huán)境，強化政府對行業(yè)的管理。

未來的經(jīng)濟增長需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為支撐力量，房地產(chǎn)業(yè)的特性也決定了它能夠成為地方政府實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展目標的重要動力。當然，作為地方政府，必須完成中央政府所確定的調(diào)控目標，即住宅價格增長率不超過10%的任務。在我國目前的市場經(jīng)濟運行體制中，地方政府實際上是充當著對上負責和對下負責的雙重壓力，對上需要完成中央的要求，對下需要發(fā)展地方的經(jīng)濟。在此雙重壓力下可以基本判斷，未來五年到十年，房地產(chǎn)市場的基本發(fā)展趨勢是平穩(wěn)增長的態(tài)勢，住房價格上漲在10%左右，不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應對國家調(diào)控政策的策略選擇

（一）繼續(xù)開拓保障性住房建設市場

鑒于國家對保障性住房的政策性支持不斷加大，有條件、有經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繼續(xù)開拓保障性住房建設市場。

（二）實施多業(yè)態(tài)的發(fā)展方向

本次房地產(chǎn)市場調(diào)控，其實質(zhì)是住宅市場的調(diào)控。而房地產(chǎn)市場實質(zhì)上是多業(yè)態(tài)、多方向的，除了住宅房地產(chǎn)市場外，工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及近年來新興的旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等都有較為廣闊的市場，對于這些市場的具體開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對其可行性進行充分論證，樹立多業(yè)態(tài)的發(fā)展方向。

（三）在細化市場的前提下有針對性

地開發(fā)專業(yè)化住宅市場針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控其目的在于政府保障民生的需要，將住宅作為準公共產(chǎn)品來對市場進行干預。但是政府提供的保障性住宅必定不能滿足多樣化的住宅消費市場。隨著人均收入的提高，人們對生活品質(zhì)的追求不斷提高，高檔的專業(yè)化住宅市場的需求量會得到較快的增加。同時商品住宅的土地供應受政府的嚴格限制而日益緊缺，供需的不均衡將會使價格出現(xiàn)一定程度的提高。因此，在目前的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對住宅房地產(chǎn)市場進行細分，確立若干專業(yè)化的住宅作為未來建設的方向。

（四）關(guān)注地方重大建設項目提供的投資機遇

各級地方政府為了促進社會經(jīng)濟發(fā)展，會改善投資軟、硬環(huán)境，進行大規(guī)模的有政府投資和相關(guān)政策扶持的重大建設。積極關(guān)注、參與政府主辦的重大建設總體來講有以下有利之處：

1.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了重要的參與機會與投資方向。

作為社會主義市場經(jīng)濟國家，政府扮演著強勢的規(guī)劃者、指導者的角色，而企業(yè)一般作為投資方來參與建設，占有股份，享受權(quán)益。隨著政府改善民生的壓力增大，財政支出的快速增加，各類政府主辦的重大建設更加需要企業(yè)進行投資，參與運營，而政府則在土地供應、稅收減免、拆遷安置以及各類行政審批上給予優(yōu)惠。作為企業(yè)來講，參與政府重大建設項目有以下有利之處：首先，政府重大建設一般收益穩(wěn)定，風險較低，政府重大建設一般來講都經(jīng)過了各方論證與可行性研究，與政府合作，也就和政府成為風險共同體，通過各種行政資源降低投資風險也就成為政府的必然選擇；其次，有利于和政府建立長期的合作關(guān)系，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。我國經(jīng)濟體制的特點是“強勢政府+市場化運作”，而企業(yè)在這一體制環(huán)境下求生存、求發(fā)展，最佳的選擇就是和政府建立良好的長期合作關(guān)系。尤其是國有企業(yè)，和政府有天然的紐帶，與政府合作雙方都有高度的互信，因此未來此類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展應該時刻關(guān)注地方政府的政策動向和建設意向，積極參與其中，尋求發(fā)展投資的方向。

2.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來發(fā)展提供區(qū)位布局的指向。

政府重大建設，包括交通基礎(chǔ)設施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市改造等都會在一定程度上對經(jīng)濟區(qū)位環(huán)境產(chǎn)生影響。政府重大建設所在地區(qū)、所在方位的投資環(huán)境一般都會有所升值。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該時刻關(guān)注地方政府的各類重大項目，即使沒有條件參與，也應該對其項目產(chǎn)生的后續(xù)影響進行評估，為之后各類開發(fā)投資項目的區(qū)位選擇提供信息儲備和技術(shù)支撐。

作者：劉翔未 單位：寧夏大學