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摘要:近些年，隨著市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展以及城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了較為快速的發(fā)展。然而，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中雖說迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，但同時也面臨著新的問題困惑，尤其是在風(fēng)險管理控制、人力資源管理、信息化建設(shè)等內(nèi)控方面，存在著諸多問題，它們會在不小程度上阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。另外，面對新的發(fā)展環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險也越來越多、越來越復(fù)雜。對此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強內(nèi)部控制，方可實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?；诖耍恼聦ΜF(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問題進(jìn)行了詳細(xì)分析，進(jìn)而對相關(guān)優(yōu)化策略進(jìn)行了有效探討，希望能夠為相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)提供有益參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);企業(yè)內(nèi)部控制;內(nèi)部控制;問題;策略

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)特點分析

(一)區(qū)域差異化明顯。我國地城遼闊，房地產(chǎn)企業(yè)眾多，一家房地產(chǎn)企業(yè)可能在全國各地都有著不同的項目。在不同區(qū)域，房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本也各不相同，其差異性主要是體現(xiàn)在土地成本方面。不同區(qū)域土地緊缺程度不同，價格差異較大，加上市場行情方面也存在較大差異性，房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險與收益也不盡相同。

(二)宏觀調(diào)控影響明顯。我國是一個人口大國，居民居住有著極大需求，這就難免會出現(xiàn)市場房價過快上漲的情況，而國家為保障社會民生會制定各種措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效調(diào)控。就2016年至2020年期間，我國就曾對此出臺了相關(guān)措施來限制房價漲幅，僅2018年就了200多次的房地產(chǎn)調(diào)控措施，如房價漲幅限制政策、放貸額度收緊、搖號購房等，以此實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場秩序的有效規(guī)范。因此，國家宏觀調(diào)控將會對房地產(chǎn)企業(yè)造成較大影響。

(三)項目建設(shè)周期長，投入大。在房地產(chǎn)項目中，土地成本占據(jù)了整個項目成本的大部分，因此，在房屋銷售價格的確定過程中，土地成本的影響作用最為明顯。同時房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計、勘測、施工過程的安排、協(xié)調(diào)，以及竣工驗收、營銷等方面的投入也較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)會面臨較大的資金風(fēng)險，加上建設(shè)周期較長，使得企業(yè)面臨的風(fēng)險指數(shù)越來越高。

二、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問題

(一)缺乏完善的風(fēng)險與監(jiān)督機(jī)制。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險管理有效性缺失主要表現(xiàn)在兩個方面，一是風(fēng)險管理全過程程序不完善，二是缺乏有效的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。一般來說，部分房地產(chǎn)企業(yè)只在決策階段涉及了風(fēng)險管理的探討，而缺乏具體的執(zhí)行保障機(jī)制，風(fēng)險管理部門也缺乏對潛在項目風(fēng)險及其發(fā)展的有效評估，導(dǎo)致項目實施風(fēng)險頻發(fā)。加上風(fēng)險預(yù)警機(jī)制的缺失，企業(yè)往往錯失防范的最佳時機(jī)，造成難以挽回的損失。雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)建立了內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，但是其中明確的只是將部分監(jiān)管工作落實到了項目負(fù)責(zé)人身上，而項目負(fù)責(zé)人往往需要統(tǒng)籌全局工作，并沒有大量精力與時間去全面執(zhí)行監(jiān)督義務(wù)。甚至有些項目負(fù)責(zé)人只是對監(jiān)督工作進(jìn)行了制度形式上的“包裝”，沒有落實對核心工作的全面檢查，導(dǎo)致了較大的項目風(fēng)險。

(二)缺乏足夠的內(nèi)控意識與完善的內(nèi)控體系。一些房地產(chǎn)企業(yè)上至領(lǐng)導(dǎo)，下至普通員工，未形成全員參與內(nèi)控管理的意識，普遍認(rèn)為內(nèi)控管理只是管理層的工作。無論是意識還是制度方面都沒有形成全面統(tǒng)一的內(nèi)控體系，缺乏對員工必要的培訓(xùn)、考核以及制度措施優(yōu)化等，使得具體內(nèi)控工作責(zé)任不清，出現(xiàn)問題互相推諉，許多問題得不到有效解決，進(jìn)而使得內(nèi)控機(jī)制失效，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展帶來較大管理風(fēng)險。

(三)缺乏對人事的有效激勵與管理。現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍十分重視項目開發(fā)數(shù)量與銷售成果，對于人事管理存在較大的認(rèn)識誤區(qū)，忽視了人事管理的重要性。企業(yè)對人事管理與激勵的不重視，直接導(dǎo)致了優(yōu)秀員工流失，企業(yè)運轉(zhuǎn)效率大幅下降。不少房地產(chǎn)企業(yè)將薪酬管理與激勵管理的重心落在管理層上，而且只是針對重大指標(biāo)進(jìn)行考核，往往缺乏對內(nèi)控指標(biāo)細(xì)分到各個員工身上，這樣便容易使得普通員工沒有獲取較好的考核晉升機(jī)會，大大降低了員工工作積極性，人員流動性過大使得房地產(chǎn)企業(yè)人面臨較大的人力管理風(fēng)險。有些房地產(chǎn)企業(yè)即使制定了激勵辦法，但大多是采取加薪這一方法，缺乏精神層面的深層獎勵，未能有效強化員工歸屬感，也會導(dǎo)致人才的流失。

(四)缺乏高效暢通的信息交流。房地產(chǎn)企業(yè)的運作，涉及與多方合作伙伴的密切配合，因此加強互相之間的信息交流至關(guān)重要。然而，缺乏高效暢通的信息交流使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的內(nèi)控風(fēng)險。例如，在項目設(shè)計階段，與設(shè)計單位未能就設(shè)計方案和圖紙進(jìn)行深入有效的交流、溝通、協(xié)調(diào)，導(dǎo)致項目后續(xù)施工、驗收、投入使用過程中出現(xiàn)諸多問題。在策劃宣傳方面，未能與廣告公司就樓盤定位、宣傳重點、企業(yè)文化等進(jìn)行充分溝通，將會導(dǎo)致宣傳不到位、重心偏移等問題。另外，企業(yè)自身各部門之間也未建立起高效的交流協(xié)作渠道，導(dǎo)致內(nèi)控措施落實、跟蹤、反饋不及時，不到位，內(nèi)控工作失去其應(yīng)有的作用與意義。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化策略

(一)完善監(jiān)督機(jī)制。首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須加大力度完善內(nèi)控管理制度。從戰(zhàn)略角度分析，將內(nèi)控管理任務(wù)落實到各個部門，再由各個部門細(xì)分至具體員工，形成互相聯(lián)系、互相監(jiān)督的內(nèi)控體系。尤其是在項目控制方面，項目招標(biāo)、施工控制、工程監(jiān)理、竣工驗收等環(huán)節(jié)必須落實嚴(yán)格的內(nèi)控審批制度，確保項目各個環(huán)節(jié)充分可控。其次，通過嚴(yán)格審計，加大對風(fēng)險的管理與控制力度。通過對房地產(chǎn)企業(yè)各項業(yè)務(wù)的嚴(yán)格審計，對其運營的各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險進(jìn)行監(jiān)測、分析、評估、預(yù)警，反饋、控制，實現(xiàn)事前、事中、事后的全方位風(fēng)險監(jiān)督與控制，建立起完善有效的風(fēng)險監(jiān)督與評估機(jī)制。此外，房地產(chǎn)企業(yè)管理高層與財務(wù)、審計等部門互相分工、互相監(jiān)督，加強對項目的會計周期審核，制定相應(yīng)的內(nèi)控管理制度與內(nèi)控指標(biāo)，根據(jù)任務(wù)、指標(biāo)完成與落實情況進(jìn)行審計、考核，執(zhí)行相應(yīng)的獎懲措施，實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)審計、人力績效、內(nèi)部風(fēng)險等的核查、監(jiān)督、控制。

(二)積極優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要注重對自身內(nèi)部控制體系的優(yōu)化與完善，對相關(guān)工作流程以及崗位人員職責(zé)予以明確，在制度上對企業(yè)員工行為起到規(guī)范與約束，進(jìn)而實現(xiàn)企業(yè)風(fēng)險的防控、舞弊行為的防范，確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各項工作得以有序開展。首先，應(yīng)當(dāng)要切實根據(jù)國家法律規(guī)定以及企業(yè)具體情況來成立股東會與經(jīng)理層。其次，需要對每一崗位職責(zé)分工予以明確，并且制定全面的業(yè)務(wù)流程以及崗位說明書，并對相應(yīng)責(zé)任人員與業(yè)務(wù)流程予以明確，確保企業(yè)得以正常運作。再次，需要建設(shè)完善的授權(quán)審批制度，嚴(yán)格落實不相容職務(wù)分離的制度。然后，執(zhí)行內(nèi)部控制評價制度，且結(jié)合企業(yè)實際情況來進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。最后，加強管理預(yù)算落實工作，經(jīng)過房地產(chǎn)企業(yè)審批通過的預(yù)算需要維持穩(wěn)定，切不可擅自進(jìn)行變更。如若遇到不得不進(jìn)行調(diào)整的情況，則需要由變更單位提交申請，且切實根據(jù)相應(yīng)審批流程通過后才能實施調(diào)整。

(三)強化落實績效管理與考核制度。首先，在人事管理績效方面，企業(yè)必須構(gòu)建完善的管理制度，對企業(yè)發(fā)展前景、文化、員工晉升規(guī)劃等進(jìn)行明確，以及完善員工招聘、培訓(xùn)，以及福利績效等內(nèi)容，在使員工充分了解企業(yè)的同時對于自身在企業(yè)的發(fā)展空間有著較為清晰的認(rèn)識，通過合理的薪酬福利體系來加強員工的歸屬感與凝聚力，更好地在內(nèi)控工作中發(fā)揮積極性、創(chuàng)造性。比如，完善培訓(xùn)管理中，滿足員工自我提升需求，提高員工專業(yè)素質(zhì)的同時，為企業(yè)內(nèi)控管理提供人才保障。其次，明確各個部門、人員的職務(wù)內(nèi)容，包括職責(zé)、考核標(biāo)準(zhǔn)等，形成完善的、科學(xué)的績效考核體系，從風(fēng)險管理的內(nèi)控角度對考核指標(biāo)進(jìn)行制定、調(diào)整，編制詳細(xì)的考核流程，實現(xiàn)對企業(yè)內(nèi)控的有效管理，更好地規(guī)避風(fēng)險。

(四)不斷完善信息溝通體系。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，確保各方、各部門的信息及時高效溝通至關(guān)重要，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須建立起高效的信息溝通體系，實現(xiàn)對各方信息的準(zhǔn)確收集、高度共享，為企業(yè)內(nèi)控措施落實做好信息保障。首先要建立起正式的溝通渠道，充分利用月會、周會、座談會等契機(jī)建立起高效的信息互通渠道，提高各方信息互通效率。其次，充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)、電子郵件、小型聚會等非正式溝通渠道的作用，完善信息溝通平臺作用。再者，充分發(fā)揮信息管理系統(tǒng)、OA系統(tǒng)等虛擬溝通平臺作用，加強日常業(yè)務(wù)工作的及時溝通。此外，在強化對外溝通方面，需建立專門的對接部門，對包括設(shè)計、施工、宣傳以及銷售等合作企業(yè)進(jìn)行無縫對接，基于充分溝通的基礎(chǔ)上簽訂完善的合同、協(xié)議，明確各方的權(quán)利義務(wù)，避免不必要的業(yè)務(wù)糾紛帶來不必要的風(fēng)險與損失。

四、結(jié)束語

總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在為城市化進(jìn)程向前做出住房基礎(chǔ)保障的同時，也為社會就業(yè)做出了巨大貢獻(xiàn)，這就使得該行業(yè)已然成了我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。但是，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中存在著諸多問題，內(nèi)控體系不夠完善，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展造成了極大影響。對此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對內(nèi)控管理予以高度重視，在清晰認(rèn)識行業(yè)發(fā)展特點的基礎(chǔ)上，深入剖析當(dāng)前存在的問題，進(jìn)而采取有效的內(nèi)控優(yōu)化對策，不斷完善內(nèi)控體系，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有效的內(nèi)控保障。

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作者:畢勝 單位:諸暨融享房地產(chǎn)開發(fā)有限公司