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摘要：在房地產開發企業不斷發展的過程中，土地增值稅是一項相對較大的支出，這無疑會給房地產開發企業帶來較大的發展負擔，也制約了房地產開發企業的持續、健康發展。因此，房地產開發企業應積極開展納稅籌劃工作，以有效減輕自身的稅收壓力。

關鍵詞：房地產開發企業；土地增值稅；納稅籌劃

在新形勢下，經濟社會的不斷發展中，房地產行業也迎來了自身發展的紅利期，但是在房地產開發企業的成本中土地增值稅占到了很大的一部分，由于當前稅務制度的改革工作，企業的稅務壓力不斷增大。為了實現長期有效的發展，在此過程中面臨著很大的稅收工作壓力，這是房地產市場健康、穩定發展的關鍵影響因素之一，并且這部分稅務壓力很有可能進一步轉移到消費者手中，這是經濟社會穩定發展的制約因素，房價上漲也就造成了房地產泡沫經濟，后續的穩定性也會受到嚴重的影響。因此，土地增值稅的相關稅務籌劃工作就顯得十分重要，高效的稅務籌劃工作將大大減輕企業的發展壓力，提升資金鏈穩定性，提升發展活力。

一、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃概述

土地增值稅主要指的是針對土地利用之后的增值部分征收的稅種，征收的范圍包含了土地使用權和地上建筑物的建設等，在當前經濟社會的發展中和醫療、衛生、國防建設等多方面都發揮了關鍵性的作用，稅收是其主要的來源支撐。在快速發展的新時期，我國的社會主義市場經濟發展完善程度不斷提升，已經不再用行政手段進行經濟發展的干預工作，而是利用市場調節的積極作用做好經濟社會的穩定發展工作。稅收杠桿的工作十分關鍵，也在經濟發展與調節中是關鍵性手段。在稅收經濟調節中要從宏觀角度進行經濟政策的影響，將生產成本控制和產業優化與結構調整工作落實到位，促進良性循環與發展。在房地產企業的發展中，宏觀經濟政策的影響下，各種成本壓力不斷增大，因此，進行房地產企業土地增值稅政策籌劃十分關鍵，將大大節約納稅成本，提升工作的有效性。［1］

（一）土地增值稅及納稅籌劃

土地增值稅是由納稅人轉讓不動產過程中產生的增值額進行納稅的稅種，在稅務核算中關鍵性的問題是不動產的有償轉讓工作。在此過程中稅務籌劃的方式十分多樣，經常采用的包含了收入分散、適當的利息扣除、增加扣除項目金額等。在合同內容中分開規劃與利用，保證在總價不變的前提下提升物業成本，根據城市政策進行合理納稅。將銷售毛坯房與出售家用電器、家具及裝修工程分開訂立，從而只對銷售毛坯房或車位銷售等業務，因此，土增稅只對銷售毛坯房征收；利息扣除，關于土地增值稅的貸款利息扣除，關于土地利息扣除的問題貸款利息扣除（土地出讓金+開發成本）在5%內扣除，凡不符合規定的貸款利息（土地出讓金+開發成本）扣除在此項業務中，只需扣除銷售毛坯房和銷售家用電器、家具及裝修工程的利息，可按土地出讓金+開發成本等。在增加扣減項目金額時，首先需要確定扣減項目不是虛開發票，而是指開發商在小區內增加公共配套設施，也就加大了綠地、植物、園林等方面的投資工作，使得土地增值稅進行合理的清算，贏得一部分時間。在當前本地區如果已經出現了虧損的現象，可以申請補繳或者進行延期清算的工作，主動進行各項工作。

（二）房地產開發企業土地增值稅必要性納稅籌劃

缺乏有效的土地增值稅規劃工作，其支出就會相對較大。應開展必要而關鍵的稅收籌劃工作，以進一步增強房地產開發企業的發展活力，有效降低其賦稅壓力。可能會涉及多項費用，甚至可能需要墊資拆遷等工作。在眾多的項目支出中，土地增值稅支出相對較大。對房地產開發企業來說，當他們面對較大的支出壓力時，這是長期發展的重要阻礙之一，也將利潤值大大縮減。因此，納稅籌劃工作是十分關鍵的，這是保證企業盈利和經濟效益的重要途徑，獲得更大的行業發展的空間。在房地產行業健康有序發展的同時，還可以通過科學、有效的納稅籌劃工作提升開發企業的綜合競爭實力，也是實現了市場的良性循環與發展。［2］

二、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃風險分析

（一）對稅務籌劃認識不明確

房地產企業實際生產運營期間，部分企業沒有土地增值稅稅務籌劃的意識，沒有認真了解和熟知稅收籌劃的真正目的。對于造成此類現象問題產生的原因是由多方因素構成的。一是從稅收籌劃的引入時間入手，稅收籌劃的理論知識在國內存在的時間是有效的，在此期間國內房地產企業真正使用稅收籌劃的企業少之又少，大多數使用稅收籌劃的企業為外場投資，亦或是大型的國有企業；二是針對房地產企業來講，想要落實稅務籌劃工作，要保證資源的有效投入，例如，人力、物力等都需要進行控制，它們是作為籌劃成本出現的，會使企業的經營成本發生變化，呈現遞增的趨勢。因此，房地產企業對于土地增值稅稅收籌劃工作開展期間，未能正確有效進行學習，主動性差，不能形成較為系統的稅務籌劃管理意識。

（二）稅務籌劃機構與人員缺乏，專業能力有待提升

稅務籌劃與企業運行的各個方面都存在著密切的關聯，對于土地增值稅稅務籌劃來說要求人才具備專業化、綜合化的能力，要涉及多方專業知識儲備，如法律、金融、財務等等知識，在具備專業化知識的同時，需要緊跟時代步伐，確保與社會發展一脈相連，學習新技術，提高新思路，切實提高稅務籌劃工作的落實度，達到信息共享的目的。就現在房地產企業行業運行水平來說，稅務籌劃工作進行開展時，缺乏專業的稅務籌劃機構或籌劃的相關工作人員，此崗位多由財務工作人員擔任。房地產企業內部，人才流動性強，財務人員的綜合素質和業務能力也有所差異，進行稅務籌劃階段，極有可能由于財務能力情況，無能有效掌握國家的財政、稅收政策，土地增值稅稅務籌劃的方案不夠有效，不能切實展現稅務籌劃在房地產企業中的關鍵作用，一定范圍內提升了企業的財務風險。［3］

（三）稅務籌劃思路模糊

稅務籌劃思路不清晰是造成這一業務風險的又一個重要因素。這是因為，在進行這一稅種的納稅籌劃，無論在收入方面還是在成本費用方面都有很強的可操作性。稅務籌劃必須從"業務操作流程"開始做前瞻策劃，而不是單純地從"財務加工環節"做起諸葛亮。然而，相關人員在具體操作過程中，由于其思路不清，介入時延時過長，給稅務籌劃增加了一定的難度。

（四）風險抵御能力有待提升

土地增值稅稅務籌劃活動具備預先性，在開展過程中需要結合現存的稅收政策，稅收證詞具備時效性、不穩定的特點，附加稅務籌劃抵御風險的能力有限，開展活動期間，會存在突發性的因素，對房地產企業稅務籌劃工作帶來一定的挑戰，企業損失也將無法定損。如：現存的稅收政策內，一些規定不清晰、模糊的區域被明確修正后，或者稅收政策內規定的內容被調整后，稅務活動進行開展過程中沒有籌劃的條件，籌劃的權利向義務傾斜，對企業的健康運行來說是極為不利的。部分房地產企業，負責稅務籌劃工作隊員的整體素質存在一定差異性，面對突發狀況時不能及時應對和妥善處理，附加企業內部因素對稅收籌劃工作進行影響，會造成企業實際抵御風險的能力和系數不佳，不利于稅務籌劃工作的有效開展。

三、房地產開發企業土地增值稅籌劃風險防范對策

（一）提升稅籌意識

房地產企業稅收籌劃管理工作層面來講，企業需要明確稅收籌劃意識，利用稅收籌劃的各類優惠，選取最為適宜的符合企業發展的稅收籌劃條款。企業明確稅收籌劃觀點意識等問題，需要有效落實土地增值稅稅收籌劃制度，確保精細化執行稅收籌劃管理工作，確保稅收基礎和稅額符合要求。結合現狀發展情況來說，房地產企業想要謀求快速發展，需要重視土地增值稅稅收籌劃工作。最大限度內控制稅務成本，確保為房地產企業創造超額效益。

（二）培養稅籌人才

房地產企業稅收籌劃工作來講，首先，落實土地增值稅稅收籌劃工作管理。也就是進行稅收籌劃管理，希望借助科學有效的手段完成稅收籌劃管理。因此，企業在發展階段，引進具備稅收籌劃的專業人才，聘用專業的能夠控制土地增值稅稅收籌劃的工作成員；其次，培訓房地產企業內部財務管理人員，對稅務籌劃管理能力進行提升。把企業稅收籌劃管理工作人員，重點完善稅收籌劃工作，確保有效應對建筑行業可能發生的各類情況，從企業經濟發展狀況入手，開展企業稅收籌劃工作的正常運行。土地增值稅稅收籌劃管理工作人員，需要衡量企業的綜合收益，最大程度上減少企業的稅務負擔。盡可能拓展國家稅務優待政策。房地產企業具體稅收籌劃工作期間，稅收籌劃工作人員需要根據具體情況，制定符合要求的稅收籌劃，分析稅收數據，對稅務稅務工作進行解決。房地產企業稅收籌劃人才能力能從下述方面進行培育：培節約意識，房地產企業具體經營期間，培養稅收籌劃專業人才素養，拒絕鋪張浪費的情況發展，推崇節稅光榮意識，把企業節稅工作落在實處。［4］

（三）強化風險意識

對房地產企業來講，組件和籌劃稅收籌劃工作人員是一把雙刃劍。對稅收籌劃的過程中需要重點考慮稅收過程中可能存在的風險，權衡利弊得出結論，確定最終的稅收籌劃方案，確保在風險面前，工作人員能明確土地增值稅稅收的重要性，從而保證企業能夠得到健康有效的發展。

（四）結合企業自身情況梳理稅收籌劃思路

土地增值稅稅務籌劃工作的核心目的在于降低稅收成本，在其風險防范與控制的過程中這是十分關鍵的工作之一，需要根據自身的實際情況進行有效的控制工作，從多方面綜合分析和進行有效多的控制，保證稅務籌劃工作的穩定性、持續性和可操作性。在具體的工作過程中，需要深入了解和有效分析項目發展的實際情況，將收入、成本、利息等多方面工作落實到位，不能僅僅采取單一方法進行控制，而是需要進行多部門統籌聯動和全方位的策劃工作，使得其在合理合法的基礎上開展事前計劃、事中控制、事后分析的有效工作，理清工作思路，降低納稅風險。

四、結語

房地產企業的長期生產經營，土地增值稅納稅籌劃是必不可少的工作，也是滿足了不同階段的工作需求，有效提升了企業實力，促進了行業發展。

參考文獻

［1］陳慧芳.海南房地產土地增值稅政策探究［J］.納稅，2021（23）.

［2］王妙娟.新時期房地產企業土地增值稅的稅收籌劃及清算技巧［J］.納稅，2021（23）.

［3］郭英杰.房企土地增值稅籌劃與風險管控［J］.城市開發，2021（14）.

［4］李行.房地產項目土地增值稅清算納稅籌劃及風險探討［J］.納稅，2021（19）.

作者：丁志明 單位：日照興業房地產開發有限公司