前言：尋找寫作靈感？中文期刊網(wǎng)用心挑選的城市住房群租的政治經(jīng)濟學分析，希望能為您的閱讀和創(chuàng)作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。

作者：顧書桂 單位：上海社會科學院

城市住房群租（以下簡稱群租）在中國不是一個新現(xiàn)象。2006年上海就開始打擊群租，2011年打擊群租更上升成為中國國家層面的行政行為。單純從打擊群租的范圍由上海擴大到全國看，不難斷言21世紀前10年群租在中國有愈演愈烈的趨勢，群租已經(jīng)不是一種可有可無的偶然現(xiàn)象，而是有著深刻的社會和經(jīng)濟根源的常態(tài)選擇。本文擬從政治經(jīng)濟學的角度分析中國群租產(chǎn)生的原因，從而為中國群租問題的根治提供一些建設性的意見。

一、群租的定義與危害性

住房群租是一個新名詞，目前還沒有一個權威的定義，但基本內涵比較容易把握。根據(jù)上海市《關于加強居住房屋租賃管理的若干規(guī)定（試行）》，“居住房屋應當以原規(guī)劃設計的房間為最小出租單位，不分門進出的客廳、廚房、衛(wèi)生間等均不得單獨出租；一間房屋只能出租給一個家庭或一個自然人，出租給家庭的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米”；“居住房屋不得分割搭建若干小間，按間或按床位出（轉）租”。根據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部《商品房屋租賃管理辦法》，“出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住”。從上海與國家的兩個版本的規(guī)定看，群租必須具備三個最基本的特征：第一，人均租住建筑面積低于最低標準；第二，缺乏獨立的進出通道；第三，出租房間小于原規(guī)劃設計。其中，人均租住建筑面積低于最低標準是群租最核心的內容，因為人均租住建筑面積過低是缺乏進出通道和原規(guī)劃設計被破壞的根本原因。以人均租住建筑面積過低為特征的群租最明顯的好處有兩個：一是承租人房租較低，二是出租人租金極大化。但群租的危害性也是顯而易見的：對于承租人來說，群租的家具設施十分簡陋，衛(wèi)生條件差，房東只收錢不管理，居住環(huán)境比較惡劣；對鄰居和居住小區(qū)其他業(yè)主來說，群租帶來的問題也不少，因為單位建筑面積的居住者數(shù)量過多，會導致建筑物負載加大，物業(yè)設施設備負荷增加，不僅帶來消防隱患，相鄰業(yè)主的居住環(huán)境也會變差；特別是群租人員雜，流動性大，不僅可能擾民，更會帶來治安問題。然而在危害如此之多、之大的前提下，群租在中國愈演愈烈，只能說明群租在現(xiàn)階段的中國有明顯的合理性。那種片面強調取締群租的行為，對自住業(yè)主而言是狹隘的極端利己主義，對政府而言則是治標不治本的敷衍塞責。中國的群租現(xiàn)象遠沒有人們現(xiàn)在所想的那么簡單。

二、土地財政是中國群租愈演愈烈的根源

理論上來說，群租首先應該與住宅經(jīng)濟資源的市場化配置有關。從城市住宅供求的基本原理（顧書桂，2010年）看，城市住宅供給分兩種，即優(yōu)質住宅和普通住宅；優(yōu)質住宅供給剛性，提供效用的絕對額大，必須遵循市場競購原則，因此與普通消費者的關系不大；普通住宅由于地基供給限制條件相對較少，供給彈性較強，從而可以滿足所有消費者的基本居住需求。然而在市場經(jīng)濟條件下，普通住宅只是可以滿足所有消費者的基本居住需求，而不是沒有任何限制。這是因為：第一，普通住宅也有生產(chǎn)成本，低于這一成本的市場價格，是不可能激勵廠商將普通住宅提供出來的；第二，普通住宅的建安材料可以由市場競爭性供給，但地基有可能因為政府壟斷而使供給剛性，因此普通住宅的供給彈性是以普通住宅地基的供給彈性為前提的；第三，市場機制內在地使收入分配兩極分化，因此不是所有的消費者都有足夠的支付能力購買自己必需的生活資料；第四，住宅作為最大宗的基本消費資料，當其作為商品時，購買力不足的消費者群體規(guī)模是最大的。這四方面的原因決定了完全依靠市場，消費者有相當一部分是不可能滿足自己的基本居住需求的。所有消費者都能滿足自己的基本居住需求的可能性與政府充分履行公共財政職能特別是住房保障職能密切相關。市場比政府更能實現(xiàn)經(jīng)濟資源的優(yōu)化配置，只能推導出市場在經(jīng)濟資源配置中應該發(fā)揮基礎性作用，但不能下結論說市場能夠完全取代政府的作用。相反，市場不是萬能的，市場也有失靈的時候。在市場失靈的局部領域，政府應該彌補市場的不足，從而達到整個社會經(jīng)濟資源配置的最優(yōu)化，住房保障就是政府彌補市場不足的一個重要內容。政府提供住房保障，對相關消費者而言就是提高他們的支付能力。這種提高是相對的，可以直接提高他們的支付能力，從而增強他們在普通住宅市場的購買力，使他們由原來的買不起變?yōu)楝F(xiàn)在的買得起，也可以直接降低普通住宅的支付價格，間接提高他們的支付能力，一樣能夠實現(xiàn)他們住有所居的最終目標。政府提供住房保障的具體模式選擇，既取決于政府的主觀決策和客觀財力，更取決于基本的經(jīng)濟制度和經(jīng)濟環(huán)境。

惟一可以肯定的是，市場經(jīng)濟條件下，政府提供住房保障有一個最佳規(guī)模。它涵蓋不能足額支付商品化普通住宅生產(chǎn)價格的所有中低收入消費者，因為政府提供住房保障必須依靠財政的收入再分配功能。在稅率不變的時候，稅基越大，征稅額越大，反之則越小。由于面向普通住宅的消費者的基本居住需求是剛性的，而面向優(yōu)質住宅的消費者的發(fā)展和享受居住需求是彈性的。這就是說，政府保障的消費者收入水平越高，在住房保障需求規(guī)模迅速擴大的同時，政府從優(yōu)質住宅消費者那里獲取的財政收入因為優(yōu)質住宅消費者規(guī)模的急劇收縮而會迅速變少，因而保障能力大大變小。政府提供住房保障的財政收支矛盾會迫使政府將住房保障規(guī)模限制在最優(yōu)的均衡點上。當然，如果政府沒有住房保障的壓力，不僅意味著市場均衡點以下的中低收入消費者不能滿足基本居住需求，還意味著普通住宅的生產(chǎn)價格不再穩(wěn)定，而會像優(yōu)質住宅一樣螺旋式上升，甚至比優(yōu)質住宅上升得更快（顧書桂，2011年）。原因在于當代社會，政府不是壟斷了土地所有權就是壟斷了土地開發(fā)權（張俊，2007年）。作為商品的土地的市場價格越高，政府從中獲得的財產(chǎn)稅、流轉稅、所得稅和行為稅等就越多。從自身經(jīng)濟利益的最大化角度出發(fā)，政府也有推高地價從而推高房價的強大動力。當普通住宅市場價格由于政府推動而離開均衡點變得越來越高時，支付能力不足的消費者規(guī)模當然也就越來越大。對這部分消費者來說，基本的居住需求不能通過市場購買或政府保障得到正常滿足，就只能通過群租的方式非正常地得到滿足；對政府來說，由于擺脫了住房保障的制約，政府利用自身的行政壟斷權力或壟斷的土地所有權肆意推高房價而追求自身經(jīng)濟收益的最大化，無疑是土地財政的最典型形式。中國自1998年城鎮(zhèn)住房體制改革以來，以上海為代表，群租愈演愈烈，除了用土地財政來解釋外，很難找出其他理由。#p#分頁標題#e#

三、勞動力再生產(chǎn)萎縮是群租的主要惡果

群租無疑會影響群租者本身及其鄰居的生活質量，但這些都屬于表象層面和枝節(jié)方面的問題，勞動力再生產(chǎn)萎縮才是群租的主要惡果。群租首先影響城市移民的勞動力再生產(chǎn)。在近現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展史上，城市始終是先進生產(chǎn)力的代表，匯合著最先進的生產(chǎn)要素，從機器大工業(yè)到生產(chǎn)性服務業(yè)，推動著城市經(jīng)濟不斷前行。在城市的各種生產(chǎn)要素中，人又是最活躍、最革命的因素。人不僅決定著單個生產(chǎn)要素的質和量，還決定著各種生產(chǎn)要素的組合效率。在某種程度上，生產(chǎn)要素的組合效率可能比單個生產(chǎn)要素的質和量更重要。如果說國際間競爭雖然也包括資源和技術的競爭，但歸根到底是人才和體制的競爭。在一個國家內部，由于體制、資源和技術的差異相對消失，城市間的競爭實際上已經(jīng)簡化為人才的競爭，爭取質優(yōu)價廉的移民恰恰是城市人才競爭的重要內容。移民對一個城市而言，不僅代表著新產(chǎn)品和新技術，還可能代表著新觀念和新思維，從而有利于在有形創(chuàng)新和無形創(chuàng)新兩個方面推動城市站上國內以致國際競爭的一個又一個新的制高點。然而由于市場機制的固有缺陷（這種缺陷可能來自市場發(fā)育不夠，也可能來自市場高度發(fā)育），移民的勞動力價值有可能在市場上得不到充分兌現(xiàn)，或得到充分兌現(xiàn)的時間太短。總之，盡管移民的技術和觀念對他們所在的城市很重要，但他們的工資不足以滿足勞動力更新的最低需要，他們依然需要政府提供社會保障，特別是住房保障。群租不僅意味著移民沒有得到維持勞動力再生產(chǎn)最低需要的住房保障，還意味著他們又被土地財政盤剝了一次。因為土地財政與住房保障缺失是一個問題的兩個方面，是孿生的，土地財政引發(fā)的高房價同樣最終會體現(xiàn)在城市住房的高租金上。由于群租低于勞動力再生產(chǎn)的最低居住標準，城市移民只能以萎縮的方式維持著自己的勞動力再生產(chǎn)，城市移民的增量越來越少，即使城市移民的存量規(guī)模不縮減，其素質也會大大下降。除了移民以外，群租對城市原有居民的勞動力再生產(chǎn)也會產(chǎn)生不利影響。短期看，相當一部分城市原有居民會成為群租的受益者，因為他們不但住有所居，而且還可能有閑置房；他們不但不會受到群租的盤剝，相反他們還可以利用閑置房源進行群租來盤剝移民。然而從長期看，這種受益是不可持續(xù)的，因為土地財政會讓所有的普通住宅像優(yōu)質住宅一樣被競購，伴隨著社會收入分配的兩極分化，結果只會使社會房源越來越集中，有閑置房源的城市居民比重會越來越小，在某一個臨界點上，城市原有居民終究會取代移民成為群租的主要客源，則群租對勞動力再生產(chǎn)的不利影響同樣會落到城市原有居民身上，從而阻礙城市原有居民的勞動力再生產(chǎn)。另一方面，即使不考慮臨界點，群租也可以通過惡化國民經(jīng)濟的發(fā)展環(huán)境而阻礙勞動力的順利再生產(chǎn)，因為群租意味著高房價，意味著居民的過度儲蓄，意味著居民的正常消費被壓制；也意味著政府沒有彌補市場缺陷，沒有履行公共財政職能，沒有提供市場機制良性運行所需要的環(huán)境和條件；還意味著土地所有者榨取了過多的社會財富，土地投機盛行，整個社會的資源配置被扭曲。群租不僅導致國民經(jīng)濟畸形運轉，更有可能直接造成國民經(jīng)濟的停滯。在這種情況下，勞動力再生產(chǎn)的外在環(huán)境遭到破壞，勞動力再生產(chǎn)的內在動力自然也會受到影響。因此，群租不僅是一個移民問題，也是一個最終涉及所有人的民生問題。群租表面看起來是一個小問題，其可能帶來的卻是一個重大問題，即給市場經(jīng)濟的正常運作帶來嚴重的不良后果。所以，為了經(jīng)濟和社會的長遠發(fā)展，群租問題必須加以解決。然而從目前來看，中國常見的頭痛砍頭式的片面取締，不但無助于群租問題的解決，反而有可能激化社會矛盾，直接危及國民經(jīng)濟的正常發(fā)展。

四、片面取締群租是徒勞之舉

群租出現(xiàn)的原因是：中國住房保障制度缺失，土地財政將普通住宅價格推得過高，從而使得相當一部分消費者難以支付最低限度的居住成本。因此取締群租的根本措施在于，將過高的普通住宅價格降低到相對穩(wěn)定的生產(chǎn)價格水平，對基本具備市場支付能力的消費者給予一定的財政援助，以滿足其對商品化住宅的居住需求，對基本不具備市場支付能力的消費者，則應由政府通過取消住宅商品化屬性的方法使消費者居住的需求價格與公共住宅的供給價格實現(xiàn)銜接。然而從中國取締住房群租與中國降低房價、建設保障房的時間沖突看，中國治理群租的方式是典型的頭痛砍頭式的片面取締。因為中國打擊群租行為的時間很早，上海是2006年，全國是2011年。然而中國住房群租現(xiàn)象泛濫的大中城市商品房價停漲是2011年12月到2012年1月，商品房價何時下降則無法預測[1]。中國保障房建設更是漏洞百出（顧書桂，2012年），“十二五”期間全國計劃興建3600萬套保障房，前兩年每年安排建設1000萬套保障房，鑒于2011年的保障房建設落實問題過于嚴重[2]，2012年被迫調整為700萬套，即使這樣，資金問題依然是攔路虎[3]。本質上看，在政府不履行住房保障職能的前提下，片面取締群租，不但不能根治群租問題，反而會使群租問題惡化。

第一，片面取締群租不可能改變中低收入人群的居住環(huán)境。居住需求是剛性的基本需求，消費者犧牲居住的最低標準選擇群租本身就意味著消費者的支付能力已經(jīng)達到極限。在不提高城市中低收入居民支付能力的情況下，片面取締群租不會使中低收入人群轉向基本合乎需要的住房。住宅市場不是慈善機構，居住環(huán)境的改善是以居住成本的提高為代價的，低收入的消費者無力支付更高的成本，當然就無法擁有更好的居住環(huán)境，所以擺脫群租的生活狀態(tài)是根本不可能的事。

第二，片面取締群租不可能使房地產(chǎn)投資者得利。一種錯誤觀點認為，買不起可以租。實際情況是，中低收入消費者如果買不起住房，就更租不起住房，因為理論上商業(yè)租賃價格就應該高于市場購買價格[4]。片面取締群租當然不可能改善消費者的居住環(huán)境，即使假定能夠改善，它對房地產(chǎn)投資者的利益也是一種傷害，因為同樣的閑置房源，如果入住者減少，房屋租金的總量也相應減少了。群租固然對消費者是一種傷害，但對房東卻是利益最大化的一條途徑，它會榨干中低收入消費者口袋里的最后一塊銅板。

第三，片面取締群租會間接增加城市居民的生活成本。片面取締群租的后果，是群租以更偷偷摸摸的形式進行，或是中低收入消費者特別是移民遠離這座城市。處于非法狀態(tài)的群租對中低收入消費者而言更是一場災難，因為中低收入消費者的應有權益更加得不到保障。中低收入消費者遠離這座城市，不僅意味著以城市移民為代表的人力資源流動的失敗，也意味著這座城市經(jīng)濟效率的損失和這座城市經(jīng)濟運行成本的上升，這座城市的居民生活成本在經(jīng)過一系列傳導機制后最終也會上升。最典型的是，每逢春節(jié)期間，由于大批農民工返鄉(xiāng)，中國大中城市的一般用工成本都會大幅度地上升。所以那種認為強制城市移民增加住房消費有利于刺激當?shù)刈》孔赓U市場的觀點，完全是站不住腳的。#p#分頁標題#e#

第四，片面取締群租會阻礙中國的現(xiàn)代化進程。經(jīng)過30多年的改革開放，盡管中國生產(chǎn)力發(fā)展水平已經(jīng)有了很大的提高，但中國至今還是一個二元經(jīng)濟國家，過剩勞動力還沒有完全從廣大的農村轉移出來。中國農村剩余勞動力越多，農業(yè)現(xiàn)代化改造的難度越大，中國越難實現(xiàn)國民經(jīng)濟的整體現(xiàn)代化。中國經(jīng)濟的全面現(xiàn)代化，離不開城市對農村過剩勞動力的最大限度吸收，離不開城市對農民離開農村土地的支持。片面取締群租，將把農民從城市趕回農村，實際上是開歷史的倒車。

五、大中城市的保障房建設是解決群租問題的關鍵

中國住房保障制度的缺失，使得普通住宅價格急劇上漲，中國的住房保障問題已經(jīng)激化到非常危險的地步。與此同時，城市的集聚效應越明顯，地方政府的土地財政沖動越強，普通住宅價格越偏離均衡水平，因此中國的群租問題實際上是與城市規(guī)模成正比的，即城市規(guī)模越大，群租問題越嚴重。因此，大中城市的保障房建設成了解決群租問題的關鍵。然而從目前來看，大中城市的保障房建設不容樂觀。

首先，保障房建設受到住宅投資者的反對。在理論上，住宅投資的對象都是優(yōu)質住宅，普通住宅因為供給富有彈性，增值潛力有限而且風險大，通常被放棄。然而在中國，由于住房保障制度缺失，土地財政將普通住宅也變成了住宅投資對象，甚至變成中國住宅投資的主要對象（顧書桂，2011年）。普通住宅價格依靠政府對土地所有權和開發(fā)權的壟斷，不僅可以有穩(wěn)定的預期，而且可以穩(wěn)步上漲，這種政策收益比投資優(yōu)質住宅的有風險的市場收益誘惑大得多，中國因此變成了全世界最大的炒房市場。保障房特別是大中城市保障房的大規(guī)模建設勢必將原已炒得過高的普通商品房價打壓下來，從而使得那些普通住宅的市場投資者喪失收益兌現(xiàn)的機會。在中國，普通住宅的供應規(guī)模遠遠大于優(yōu)質住宅的供應規(guī)模，相應地，普通住宅投資者的規(guī)模也遠遠大于優(yōu)質住宅投資者的規(guī)模，普通住宅投資者的激烈反對是中國大中城市保障房建設的重大阻力之一。

其次，保障房建設受到地方政府的反對。群租直接起因于城市高房價，但最根本的原因還在于缺乏住房保障制度約束的土地財政。作為土地財政的主要受益者，地方政府當然構成保障房建設的最主要反對力量（顧書桂，2010年）。地方政府對保障房建設的反對，既與土地出讓收入可能流失有關，更與土地出讓價格可能大幅度下挫有關。因為保障房建設不會允許地方政府以市場價格拍賣住宅建設用地，曾經(jīng)的巨額土地出讓收入會一去不返；保障房建設必然會沖擊現(xiàn)有的普通住宅投資，普通住宅需求的大幅度減少勢必帶動普通住宅價格的下行，從而使普通住宅的土地出讓價格也大幅度下挫，這又會讓地方政府手中的住宅儲備用地貶值。鑒于地方政府是保障房建設的主體，保障房建設對其自身利益的損害足以使它們即使不公開反對保障房建設，也會在暗中消極怠工甚至破壞全國保障房建設的整體規(guī)劃。

再次，保障房建設受到房地產(chǎn)開發(fā)商的反對。在住宅市場處于均衡狀態(tài)時，住宅用地價格的高低對房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤其實沒有什么影響，至少沒有大的影響。因此對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，重要的是住房建設本身，至于住房是商品性質的還是保障性質的，并不重要。然而在過去十多年中，由于土地財政的支配，中國住宅市場始終處于失衡狀態(tài)。伴隨著住宅市場價格的一路猛漲，中國住宅用地價格也一路飆升，中國房地產(chǎn)開發(fā)商不僅獲得了房產(chǎn)開發(fā)的平均利潤，更獲得了地價上漲的巨額收益，中國房地產(chǎn)領域成為過去幾年中國富豪最集中的誕生地。保障房建設雖然不會妨礙房地產(chǎn)開發(fā)商獲得平均利潤，但房地產(chǎn)開發(fā)商會因為地價上漲收益可能的損失而下意識地反對保障房建設（顧書桂，2012年）。

最后，保障房建設甚至受到普通城市居民的反對。理論上，普通城市居民雖然也擁有商品化住宅的所有權，但他們更關心住宅的使用價值而不是住宅的價值，因此與普通住宅投資者相比，他們應該能夠比較寬容地對待甚至歡迎保障性住宅的建設。然而土地財政推高的房價擠占了城市普通居民其他正常的消費乃至一些剛性的需求（如養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等），消費者滿足這些剛性需求的支付能力不得不暫時以商品化住房的形式存在著。商品化住房的價格上升，意味著城市普通居民滿足自身剛性需求的支付能力更有保證，反之則反是。保障房建設對普通住宅市場價格未來的沖擊是確定無疑的，這可能是普通城市居民反對保障房建設的最主要理由。

從中國保障房建設可能遇到的四種阻力來看，來自地方政府的阻力可能是最大的，也是最難化解的。因為將普通住宅作為主要投資對象的中國住宅投資者，一開始玩的就是擊鼓傳花的游戲，從他們的投資行為產(chǎn)生的那一天起就注定了房地產(chǎn)市場的價格泡沫破滅，惟一不能確定的是，價格泡沫破滅的損失將具體由哪些人承擔。對于這種零和游戲的市場博弈行為，任何一屆政府都不可能為他們買單。房地產(chǎn)開發(fā)商對保障房建設的反對源于非常態(tài)的地價上升收益，但保障房建設并沒有損害房地產(chǎn)開發(fā)商獲取平均利潤的環(huán)境和條件，這本身就注定了房地產(chǎn)開發(fā)商對保障性住房建設的反對具有不徹底性，特別是隨著住宅市場供求趨于均衡，房地產(chǎn)開發(fā)商對保障房建設的暫時反對更有可能轉變?yōu)閷ΡＵ戏拷ㄔO的積極參與。城市普通居民對保障性住房建設的反對要區(qū)別對待，一部分居民擁有較多的商品房，其實已經(jīng)與普通住宅投資者沒有太大區(qū)別，他們可能的損失應該由市場買單；一部分居民只有自住的房源，而且基本上在剛性需求的范圍內，但這有限的住房同樣耗盡了他們全部的積蓄，在這種情況下，房價下跌會危害到其勞動力的再生產(chǎn)，政府特別是地方政府有義務彌補他們的損失。這樣，城市普通居民對保障性住宅建設的反對也能在很大程度上得到化解。地方政府固守土地財政對保障房建設的反對只能依靠制度化解。沒有剛性的制度安排，單純依靠行政壓力或者道德說教，地方政府即使支持保障房建設也是暫時的，而對保障房建設的反對則是持久的。剛性的制度安排必須確保政府利用土地壟斷權推高普通住宅市場價格得不償失，從而將普通住宅市場的價格和規(guī)模控制在最佳的水平上。在這一水平上，政府提供住房保障的規(guī)模是最小的，成本是最低的，從而從根本上遏制地方政府土地財政的沖動。總之，群租問題的根子在土地財政，解決群租問題，必須從根本上解決土地財政問題。