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園林景觀考察報告范文1

關鍵詞：開發；招投標；存在形式；程序；問題；措施

Abstract: with the development of economy, real estate development project bidding the meaning of existence is more outstanding, not only can make the enterprise to carry on the fair competition, colleague also can be a very good constraints in the construction of a enterprise in consciousness, so do real estate development project bidding for important by appear.

Keywords: development; Bidding; Existing form; Program; Problem; measures

中圖分類號：TU723.2文獻標識碼：A 文章編號：

前言：房地產開發公司工程招投標中存在許多問題，關于成本的控制，合同管理的風險，履約的風險，資金的壓力，在建資金的支付風險，承包商的信譽風險，低價中標可能帶來的隱患，施工圖紙不齊全的缺陷，違章開工的風險，指定分包商與總承包商的制約關系的管理等等，筆者逐一進行分析與闡述，力求起到拋磚引玉的作用。

一、 房地產開發工程招投標的基本形式

房地產開發工程招投標的模式基本上都必須都采用招標的形式，合理低價中標。

基本上包括以下幾種確定中標單位的方式：

1、公開招標，是指三家及以上投標單位進行招標；

2、詢價招標，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購、比較緊急的售樓工程、政府壟斷/技術壟斷環境下的采購等），對2家或以投標單位進行詢價，經過簡單比選后確定供應商；

3、直接委托招標，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購、比較緊急的售樓工程、壟斷環境下的采購或沿用前期供應商等），直接與某一供應商簽訂采購合同或確認為認價單位的采購模式；

4、戰略招標，是指為發揮房產集團規模化優勢，將若干普遍適用于多數開發類項目的大宗材料設備進行集團同意戰略招標的模式；

房地產開發工程采用招投標模式的一般包括：

① 前期工程：包括前期設計、咨詢、勘察測繪、監理等工程，一般采用邀請招標，或者詢價方式確定中標單位；

② 建筑安裝工程：包括基礎工程、總承包施工工程、精裝修工程、外立面工程、門窗工程、給排水工程、采暖工程、通風空調工程、電梯及裝修工程、強電、弱電、消防、燃氣、夜景照明工程等；

③ 基礎設施工程：配電、道路工程、園林景觀及綠化工程、雨污水工程、給水工程、電信工程、數字電視工程；

④ 配套設施工程：配套學校、幼兒園、居委會等工程；

⑤ 物業前期服務類工程：物業服務單位招標等

二、 房地產開發工程招投標的程序

招標程序包括：

1、 招標計劃階段：根據項目經營計劃與總進度計劃的要求編制采購計劃，

2、 招標準備階段：

（1）、進行考察，確定入圍單位，對入圍單位的要求，應根據工程建筑面積或目標成本金額的要求來定。一般在已有的合作過的供應商里選擇，或者通過考察來增加新的供應商。對于供應商信息庫現有的合格及優秀供應商，可不進行考察，直接入圍；其他的供應商應進行考察。考察可通過書面文件審核、實地考察或二者結合的方式進行。應負責寫成考察報告。

（2）、確定合同形式、編制招標文件。

為了控制招標定價的風險，在合同形式的選擇上要求：

a、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；

b、當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標，并應盡量對措施費項目進行包干；

c、當采用費率招標時，應盡量明確人工費、材料費、機械費、總包服務費等的計價方式；

d、當采用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定后120日歷天內，應根據施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；

招標文件通常包含投標須知、技術要求、商務要求、投標格式、工程量清單、招標圖紙等相關資料。必須準備齊全，前后呼應，以減少漏洞。

（3）審批入圍單位，審批招標文件

在完成入圍單位的選擇和招標文件的編制后，在房產公司項目內部，必須對這些資料進行詳細的審核。

3、 招標實施階段；

包括發放招標文件、踏勘及答疑、回標、開標、評標（技術標評標、商務標評標）、定標、合同簽訂

4、 合同簽訂階段

包括發放中標通知書和合同簽訂兩個階段，一般還會要求中標單位提交履約保證書或者保函。

三、 主要存在的問題

房地產開發工程招投標在整個房地產開發過程中是一個很重要的一環，關乎到整個房產項目是否盈利、能否順利實施，是房產開發的生命線！

但是同時也是房產開發過程中比較復雜、難度較大和風險可控要求較大的一環，要想通過招標找到真正合適的合作方談何容易呀，中間過程繁瑣而且復雜，選好單位的風險把控很重要。主要存在的問題有：

1、 招標的時間緊

要想順利完成招標，找到合適的中標單位，必須要有充分的準備時間和實施時間，時間越充足，可把控的可避免的風險會越少，而實際操作中，房產開發的程序是一環緊扣一環，往往設計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標的時間是很緊張的，

2、 成本制約要求很高

開展招投標工作的原則目的就是降成本，招標的結果最能體現成績的也就是招標金額，經常定標的原則就是最低價中標，合理低價中標。給負責招標的管理部門壓力較大，實施難度較大，成本降低了，質量也得跟上去，優質低價永遠是最高的要求，但是實施起來卻往往是低價低質。

3、 往往不具備整套完善的施工圖

招標時間緊，設計圖紙不夠完善，就需要提前確定總包單位，為了搶工期，搶預售的節點時間，往往會用不完善的施工圖甚至是擴初設計圖、甚至是方案設計體就開始計算工程量，進行模擬工程量招標工作，這里面隱含的成本控制的風險極大，既要覆蓋全面，不要出現大部分的漏項以回避報價的風險，又要回避施工圖紙不齊給后期實施帶來的簽證變更的風險。

4、 開發、設計、招標穿行甚至是邊設計邊施工邊辦理相關施工前期申請手續的三邊工程，給招標工作帶來諸多的不確定性，嚴重的影響招標工作的質量，為以后的實施帶來很多隱患。

四、 如何解決存在的問題---相應的對策分析

針對以上的分析，筆者試著進行一一的對策研究與探討如下：

1、 給招標工作盡量充足的時間，招標過程是比較復雜和繁瑣的，只有做好了充分的準備工作，實施起來才會有的放矢，保重點，盡量避免風險；

2、 對于招標入圍單位進行充分的考察與調研，尤其是項目經理、施工隊伍要嚴格考察，不能流于形式；

3、 施工設計圖紙盡量完備，招標前招標采購部門要和設計充分的溝通，；

4、 盡量采用公開招標的模式，只有公開招標，才能做東啊最大程度的公開公平和公正；

5、 對于施工圖紙完善的工程，盡量采取固定總價的合同方式；

6、 前期工作銜接好，配套的審批手續抓緊落實，一環扣一環，盡量減少內耗；

7、 房產公司內部的管理要嚴格，對于評標過程要有制度可遵循，內部控制要嚴格，做到公正的評標。

五．結束語