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農(nóng)村房屋買賣合同范文1
出讓方（以下簡稱甲方）
買受方（以下簡稱乙方）
甲、乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商，自愿就房屋買賣事項一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
第一條 甲方自愿將自有坐落在屋（包括使用權(quán)（土地使用權(quán)書證號為房）及相應(yīng)的土地）有償轉(zhuǎn)讓給乙方。
第二條 甲方出售給乙方的房屋及土地使用權(quán)范圍東至、南至、西至、北至（附該土地土地使用權(quán)屬證件復(fù)印件一張）
第三條 雙方協(xié)議商定房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款共計****元整，乙方已于**年**月**日支付***元定金，雙方同意于本協(xié)議簽訂之日乙方再支付給甲方購房款***元。剩余所欠甲方的購房款***元，協(xié)議簽訂后乙方同意于**年月日前支付給甲方***元，于2013年年日前支付給甲方***元。甲方收到款項后應(yīng)當(dāng)出具收據(jù)。
第四條 乙方如未按照約定時間支付所欠的相應(yīng)款項，甲方有權(quán)解除合同，對乙方已交款項可不予退還。
第五條 甲方應(yīng)自本契約簽訂之日起天內(nèi)將上述房屋交付給乙方，并保證所交付的房屋的主體結(jié)構(gòu)和原有的基本裝飾（門窗、水電等）完好無損，不得故意毀壞，否則應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀，并賠償損失。房屋交付后，該房屋的管理權(quán)和使用權(quán)，以及對外出租和收益均歸乙方所有，
第六條 甲方保證所提供的土地使用權(quán)相關(guān)權(quán)屬證件（原始證件）真實合法，并保證其出賣給乙方的房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)權(quán)屬清楚，絕無他項權(quán)利設(shè)定或其他債權(quán)債務(wù)和四鄰糾份，沒有抵押貸款或擔(dān)保的情形，如出現(xiàn)上述情形或第三人對該房屋主張權(quán)利，影響乙方權(quán)利的行使，由甲方負(fù)責(zé)處理解決，并同意按照乙方所交房款的雙倍價格賠償乙方的損失。甲方所提供的土地使用權(quán)證書如系偽造，乙方未得到賠償?shù)那闆r下仍可按照協(xié)議合法占有該房屋，甲方不得提出異議。因證書真?zhèn)纬霈F(xiàn)糾紛由甲方承擔(dān)相應(yīng)的民事和刑事責(zé)任。
第七條 協(xié)議簽訂后，在乙方?jīng)]有交納完全部購房款期間，甲方所提供的土地使用權(quán)證書（原件）由見證人保管，在此期間，甲乙雙方均不得要求保管人交出該證件。乙方在交付完全部購房款后，在得到甲方確認(rèn)后，由保管人將該證件交付給乙方。
第八條 乙方在交付完全部購房款后，如需辦理相應(yīng)權(quán)屬證件的過戶手續(xù)時，需要甲方出面配合的，不論何時，甲方應(yīng)予協(xié)助。因土地使用權(quán)、房屋過戶所需一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。如因甲方的延誤，影響土地、房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，因此而遭致的損失由甲方負(fù)責(zé)賠償。
第九條 甲方在協(xié)議簽訂后，在所提供的土地使用權(quán)證書由見證人保管期間，其不得以土地使用權(quán)丟失等理由重新辦理證件或者在合同履行期間出現(xiàn)單方要求增加房屋出售價格或一房多賣的情形，如出現(xiàn)上述情形，妨礙乙方權(quán)利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的雙倍價格賠償乙方的損失，在乙方未得到實際賠償?shù)那闆r下，乙方可繼續(xù)合法占有使用該房屋，甲方不得提出異議。
第十條 未盡事宜雙方可另行協(xié)商達(dá)成協(xié)議副本，本合同的附件與本契約具有同等效力。
第十一條 本合同經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字或捺印后即具有法律效力。
第十二條 本合同1式3份；甲乙方各執(zhí)1份，見證人處留存一份。
甲方：
乙方：
見證人：
年月日
農(nóng)村房屋買賣合同范文2
農(nóng)村房屋買賣合同參考
簽訂時間：
簽訂地點(diǎn)：
甲方：____________
乙方：____________
甲乙雙方就位于 的一處農(nóng)村房屋的買賣事項，根據(jù)我國物權(quán)法、土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)充分、平等協(xié)商，自愿達(dá)成如下一致協(xié)議;
一、本合同雙方當(dāng)事人均為________市_______街道___________村__________組集體成員。
二、房屋情況：
本合同項下的房屋位于_____市_____街道 ，相鄰為 ，建筑面積 ，北屋 ，東屋 ，西屋 ，南屋 ，院落面積為 ，房屋登記在 名下或宅地基使用權(quán)證登記在 名下。
三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為______村_____組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有、使用。
四、在房屋交付給乙方前，甲方保證：
1、本合同項下的房屋甲方享有完整的處分權(quán)利，或已征得其他權(quán)利享有人的同意，擁有處分該房屋的權(quán)利;
2、本合同項下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買賣協(xié)議或未因甲方個人或家庭債務(wù)與第三人簽訂賠償協(xié)議、抵押協(xié)議等或未因法院判決使第三人對該房屋享有權(quán)利;
3、如甲方違反本保證，須向乙方支付本合同全部購房價款30%的違約金。
五、本合同項下的房屋交易價格為人民幣_______萬元，該價格包括該房屋使用所占土地的費(fèi)用、房屋建造的費(fèi)用、附屬設(shè)施的價值、合理的增值價值以及應(yīng)當(dāng)繳付的相關(guān)稅費(fèi)。
六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起 日，乙方一次性付清全部款項，并將該款項匯入甲方賬號為 的賬戶;如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額 的違約金，如乙方在合同簽訂之日起 天仍未付清房款，甲方不經(jīng)乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方違約責(zé)任的權(quán)利。
七、房屋交付：乙方根據(jù)第六條將全部房款匯入甲方提供的賬號之日起 日內(nèi)，甲方須將本合同項下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等全部相關(guān)資料原件交付給乙方并負(fù)責(zé)騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支付 元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個月內(nèi)，仍未交付房屋，乙方不經(jīng)甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的違約責(zé)任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方辦理房產(chǎn)過戶的書面通知后 日，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方的需要，積極配合乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的相關(guān)手續(xù);如甲方拒絕或無故拖延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付 元違約金，直至協(xié)助乙方辦理完房產(chǎn)過戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無關(guān)的原因造成無法辦理過戶的，與甲方無關(guān)。
九、該房屋交付給乙方后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設(shè)施)的所有權(quán)益歸乙方所有，包括但不僅限于征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)?如甲方得到該上述補(bǔ)償款后應(yīng)當(dāng)將該款項全部給付乙方，如甲方無故拖延或拒絕給付乙方，除全部給付補(bǔ)償款外，須向乙方支付 元的違約金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無關(guān)，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權(quán)利;甲方因包括但不限于房屋買賣、個人債務(wù)等個人原因侵犯乙方的權(quán)利，造成乙方無法繼續(xù)占有、使用或處分房屋的，甲方除返還本合同全部購房款外，須按照發(fā)生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權(quán)利的實質(zhì)性影響之時的市場價格補(bǔ)償乙方。
十一、在本合同簽訂之日起，甲方未經(jīng)乙方同意，不得將該房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本約定，擅自處分房屋，甲方須返還全部購房款并支付全部購房款100%的違約金。
十二、其他事項：
1、如果雙方就本合同事項發(fā)生爭議，雙方無法協(xié)商解決時應(yīng)當(dāng)首先請求本村村委會、所在街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
2、雙方應(yīng)當(dāng)請至少兩名本村集體成員作為本次交易的見證人，并在本合同上簽字摁手印。
3、本合同正本一式六份，雙方各持三份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續(xù)有效。
甲 方(簽字捺印)： 身份證號：
乙方(簽字捺印)： 身份證號：
見證人(簽字捺印)： 身份證號：
見證人(簽字捺印)： 身份證號：
附：
有關(guān)農(nóng)村房屋買賣合同書
甲方(賣方)：
乙方(買方)：
甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，并經(jīng)土地所有權(quán)人 同意，達(dá)成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在 房屋院落(包括：正房 間、廂房 間)出賣給乙方，并將與所出賣房屋相關(guān)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓給乙方，。該院落具置為：
東鄰： 西鄰：
南鄰： 北鄰：
登記長度為： 米、寬度為 米，面積共 平米。
二、該院落相關(guān)的附屬物同時全部轉(zhuǎn)讓，附屬物包括：
三、、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣大寫 ;即人民幣小寫 元。乙方在合同生效時一次性付清。
四、甲方應(yīng)在 前將該房屋交付乙方;屆時該房產(chǎn)應(yīng)無任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等，
五、本合同生效后，一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨`約金。
六、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)。并已經(jīng)取得全部共有人的一致同意。若因產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)或其他產(chǎn)權(quán)原因而導(dǎo)致乙方無法正常使用，甲愿意賠付乙方全部轉(zhuǎn)讓款、房屋的改造、建造、裝修等費(fèi)用及土地增值部分。
七、合同生效后甲方有配合乙方辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移義務(wù)，如因政府原因確實無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方須把相關(guān)證件交乙方保存。如遇政府征地拆遷，該院落的拆遷利益(包括拆遷補(bǔ)償款、回遷房等)全部歸乙方所有。
八、 其它：
1、 本協(xié)議未盡事宜須經(jīng)雙方協(xié)商解決，并簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議。
2、本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字、蓋章，村委會簽字蓋章后生效。
3、本協(xié)議電腦打印一式三份，各方各執(zhí)一份。
甲方(賣方)： (印) 身份證號：
住址： 電話：
年 月 日
乙方(買方)： (印)身份證號：
住址： 電話：
年 月 日
村委會意見：
村委會蓋章： 年 月 日
最新農(nóng)村房屋買賣合同
出讓方(以下簡稱甲方)：
買受方(以下簡稱乙方)：
甲、乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商，自愿就房屋買賣事項一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
第一條 甲方自愿將自有坐落在屋(包括使用權(quán)(土地使用權(quán)書證號為房)及相應(yīng)的土地)有償轉(zhuǎn)讓給乙方。
第二條 甲方出售給乙方的房屋及土地使用權(quán)范圍東至、南至、西至、北至(附該土地土地使用權(quán)屬證件復(fù)印件一張)。
第三條 雙方協(xié)議商定房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款共計****元整，乙方已于**年**月**日支付***元定金，雙方同意于本協(xié)議簽訂之日乙方再支付給甲方購房款***元。剩余所欠甲方的購房款***元，協(xié)議簽訂后乙方同意于**年月日前支付給甲方***元，于20xx年年日前支付給甲方***元。甲方收到款項后應(yīng)當(dāng)出具收據(jù)。
第四條 乙方如未按照約定時間支付所欠的相應(yīng)款項，甲方有權(quán)解除合同，對乙方已交款項可不予退還。
第五條 甲方應(yīng)自本契約簽訂之日起天內(nèi)將上述房屋交付給乙方，并保證所交付的房屋的主體結(jié)構(gòu)和原有的基本裝飾(門窗、水電等)完好無損，不得故意毀壞，否則應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀，并賠償損失。房屋交付后，該房屋的管理權(quán)和使用權(quán)，以及對外出租和收益均歸乙方所有，
第六條 甲方保證所提供的土地使用權(quán)相關(guān)權(quán)屬證件(原始證件)真實合法，并保證其出賣給乙方的房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)權(quán)屬清楚，絕無他項權(quán)利設(shè)定或其他債權(quán)債務(wù)和四鄰糾份，沒有抵押貸款或擔(dān)保的情形，如出現(xiàn)上述情形或第三人對該房屋主張權(quán)利，影響乙方權(quán)利的行使，由甲方負(fù)責(zé)處理解決，并同意按照乙方所交房款的雙倍價格賠償乙方的損失。甲方所提供的土地使用權(quán)證書如系偽造，乙方未得到賠償?shù)那闆r下仍可按照協(xié)議合法占有該房屋，甲方不得提出異議。因證書真?zhèn)纬霈F(xiàn)糾紛由甲方承擔(dān)相應(yīng)的民事和刑事責(zé)任。
第七條 協(xié)議簽訂后，在乙方?jīng)]有交納完全部購房款期間，甲方所提供的土地使用權(quán)證書(原件)由見證人保管，在此期間，甲乙雙方均不得要求保管人交出該證件。乙方在交付完全部購房款后，在得到甲方確認(rèn)后，由保管人將該證件交付給乙方。
第八條 乙方在交付完全部購房款后，如需辦理相應(yīng)權(quán)屬證件的過戶手續(xù)時，需要甲方出面配合的，不論何時，甲方應(yīng)予協(xié)助。因土地使用權(quán)、房屋過戶所需一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。如因甲方的延誤，影響土地、房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，因此而遭致的損失由甲方負(fù)責(zé)賠償。
第九條 甲方在協(xié)議簽訂后，在所提供的土地使用權(quán)證書由見證人保管期間，其不得以土地使用權(quán)丟失等理由重新辦理證件或者在合同履行期間出現(xiàn)單方要求增加房屋出售價格或一房多賣的情形，如出現(xiàn)上述情形，妨礙乙方權(quán)利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的雙倍價格賠償乙方的損失，在乙方未得到實際賠償?shù)那闆r下，乙方可繼續(xù)合法占有使用該房屋，甲方不得提出異議。
第十條 未盡事宜雙方可另行協(xié)商達(dá)成協(xié)議副本，本合同的附件與本契約具有同等效力。
第十一條 本合同經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字或捺印后即具有法律效力。
第十二條 本合同1式3份;甲乙方各執(zhí)1份，見證人處留存一份。
甲方：乙方：
農(nóng)村房屋買賣合同范文3
買方(以下簡稱乙方)：____(本人)(法定代表人)姓名：__國籍：____(身份證)(護(hù)照)(營業(yè)執(zhí)照號碼)：______地址：______郵政編碼：______聯(lián)系電話：______委托人：______國籍：____電話：____地址：____郵政編碼：______
第一條 房屋的基本情況。
甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于____;位于第______層，共______(套)(間)，房屋結(jié)構(gòu)為____，建筑面積__________平方米(其中實際建筑面積______平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e______平方米)，房屋用途為______;
第二條 房屋面積的特殊約定。
本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測)(原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明)(房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實際測定)面積。如暫測面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實際測定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實際測定面積(以下簡稱實際面積)為準(zhǔn)。
該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±____%(不包括±______%)時，房價款保持不變。
實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±____%(包括±____%)時，甲乙雙方同意按下述第______種方式處理：
1.乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按____利率付給利息。
2.每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調(diào)整。
3.______________________________________________________________。
第三條 土地使用權(quán)性質(zhì)。
該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為__________;土地使用權(quán)年限自______年______月______日至______年______月______日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號為__________;該房屋買賣后，按照有關(guān)規(guī)定，乙方(必須)(無須)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。
第四條 價格。
按(總建筑面積)(實際建筑面積)計算，該房屋售價為( 幣)每平方米__________元，總金額為( 幣)______億______千______百______拾______萬______千______百______拾______元整。
第五條 付款方式。
乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金( 幣)______億______千______百______拾______萬______千______百______拾______元整，并應(yīng)于本合同生效之日起__________日內(nèi)將該房屋全部價款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。
第六條 交付期限。
甲方應(yīng)于本合同生效之日起三十日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給乙方，并應(yīng)收到該房屋全部價款之日起__________日內(nèi)，將該房屋付給乙方。
第七條 乙方逾期付款的違約責(zé)任。
乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按__________計算。逾期超過________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權(quán)按下述第________種約定，追究乙方的違約責(zé)任。
1.終止合同，乙方按累計應(yīng)付款的__________%向甲方支付違約金。甲方實際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方支付的違約金時，實際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實賠償。
2.乙方按累計應(yīng)付款的__________%向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
3.______________________________________________________________。
第八條 甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任。
除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在__________個月內(nèi)按__________利率計算;自第__________個月起，月利息則按__________利率計算。逾期超過__________個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第__________種約定，追究甲方的違約責(zé)任。
1.終止合同，甲方按乙方累計已付款的__________%向乙方支付違約金。乙方實際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方支付的違約金時，實際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償。
2.甲方按乙方累計已付款的__________%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
3.______________________________________________________________。
第九條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。
在乙方實際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起__________天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起__________天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的__________%賠償乙方損失。
第十條 甲方保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第十一條 因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由甲方向國家交納，契稅由乙方向國家
交納;其他房屋交易所發(fā)生的稅費(fèi)除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。
第十二條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第十三條 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
第十四條 甲、乙一方或雙方為境外組織或個人的，本合同應(yīng)經(jīng)該房屋所在地公證機(jī)關(guān)公證。
第十五條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意由__________仲裁委員會仲裁。(甲、乙雙方不在本合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又沒有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可向人民法院起訴。)
第十六條 本合同(經(jīng)甲、乙雙方簽字)(經(jīng)__________公證(指涉外房屋買賣))之日起生效。
第十七條 本合同連同附表共__________頁，一式__________份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，__________各執(zhí)一份，均具有同等效力。
甲方(簽章)： 乙方(簽章)：
甲方人(簽章)： 乙方人(簽章)：
農(nóng)村房屋買賣合同范文4
一、關(guān)于私有房屋買賣合同效力的確認(rèn)
這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動的重要原因，然而房屋是重要的不動產(chǎn)，房屋的買賣與一般動產(chǎn)的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應(yīng)以書面形式，從而排除了口頭形式達(dá)成房屋買賣合同。2、對房屋買賣合同主體的限制。根據(jù)《城市私有房屋管理條例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。此條規(guī)定明確了機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國家對于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書。《土地管理法》中也規(guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢？有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無效，因為這違反了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點(diǎn)：《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，這種批準(zhǔn)、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無需批準(zhǔn)或登記。房屋買賣合同的效力問題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房屋管理條例》第六條“……房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來認(rèn)定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買賣無效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實踐中，如果將登記要件絕對化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財產(chǎn)秩序。
二、房屋買賣中房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間的認(rèn)定
這是一個處理房屋買賣糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)。《中華人民共和國民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認(rèn)為，這里規(guī)定的當(dāng)事人另有約定，只能是對于特定物買賣的約定，法律另有規(guī)定一般是指對于不動產(chǎn)買賣的規(guī)定。具體到私有房屋買賣上，農(nóng)村私房買賣合同，因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，一般的處理原則是：凡是買賣合同有效成立的，買賣發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應(yīng)自交付時起轉(zhuǎn)移，反之，應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，取得宅基地使用權(quán)證書之日起轉(zhuǎn)移，而城市私有房屋買賣的所有權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門變更登記之日起轉(zhuǎn)移。
但在近幾年的司法實踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產(chǎn)開發(fā)商（或公民個人）把自建的房屋售給公民個人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用，但遲遲不予辦理相關(guān)手續(xù)，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購買方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權(quán)從何時轉(zhuǎn)移呢？象這類情況，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購房方毫無過錯和違約行為，故不能讓購房一方來承擔(dān)不利的法律后果，而且對于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定。故在處理此類糾紛時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理，自交付之日起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照地方慣例和市場交易習(xí)慣，如賣房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權(quán)證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買房一方，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)交付，房屋所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。
三、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題
某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購房戶，這類糾紛在現(xiàn)實生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析：1、如果先購房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購房方未予登記，則可依法支持前者，認(rèn)定后者的購房合同有效，由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。2、如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進(jìn)行審查或登記先后順序來認(rèn)定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購房合同意思表示真實，買賣合同依法有效成立，雖未進(jìn)行登記，但根據(jù)現(xiàn)實中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書等，即購方就可對住房進(jìn)行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購房合同也應(yīng)認(rèn)定為有效，但由于賣方已經(jīng)將合同約定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人，從而導(dǎo)致合同無法履行，賣方對其違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。4、如果前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有這些因素，也應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權(quán)登記有效，由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù)，即不能否認(rèn)已通過登記對房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認(rèn)并保護(hù)因登記取得的權(quán)利，否則的話，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護(hù)。在司法實踐中，還有一個問題就是在保護(hù)后者對房屋的所有權(quán)時，會遇到一個矛盾，即前者可能對房屋進(jìn)行裝修、修繕，這樣當(dāng)后者要求交付房款時，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，因為前者應(yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權(quán)，在此情況下，他冒然對房屋進(jìn)行裝修，則應(yīng)承擔(dān)這種不利的風(fēng)險后果，但又要考慮到在前者的購房合同未被確認(rèn)無效前，不能不說前者對房屋的占有是無法律依據(jù)，筆者認(rèn)為，除各方當(dāng)事人依法請求返還財產(chǎn)或支付各種損失及各種費(fèi)用外，裝修、修繕的相關(guān)費(fèi)用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得補(bǔ)償，在必要時前者還可獲得搬出房屋的搬遷費(fèi)用。
四、如何解決未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的問題
在現(xiàn)實生活中，如A將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與B，并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，B在使用一段時間后，又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給C，并交付給C.上述交易活動中，對A與B之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義，但BC之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為BC之間的房屋買賣合同應(yīng)是無效合同，因為根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)法》）第37條第（六）項規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”雖然B與A簽訂了房屋協(xié)議，由于雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，A仍然是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權(quán)處分他人的財產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效，B與C簽訂的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定，故B與C之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)是無效合同。
農(nóng)村房屋買賣合同范文5
一、關(guān)于私有房屋買賣合同效力的確認(rèn)。這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動的重要原因，然而房屋是重要的不動產(chǎn)，房屋的買賣與一般動產(chǎn)的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，即首先，應(yīng)以書面形式辦理，其次，它必須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理有關(guān)手續(xù)。2、私有房屋買賣合同的主體上有特殊性，即買方一般須為公民個人，賣方須對房屋有完全的財產(chǎn)所有權(quán)。《城市私有房屋管理條例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國家對于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書。《土地管理法》中也規(guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書。除以上規(guī)定，一般來說，農(nóng)村居民私有房屋的買賣也應(yīng)經(jīng)房屋所在村民委員會同意，否則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。這一方面不再多述。而對于城鎮(zhèn)私有房屋買賣，則與農(nóng)村私有房屋買賣有著不同的規(guī)定，主要的法律依據(jù)有：1、1983年12月國務(wù)院的《城市私有房屋管理條例》，該《條例》規(guī)定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購房證明和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)，……任何單位或個人都不得私自買賣城市私有房屋。2、1987年最高人民法院民他字第42號文件中規(guī)定，《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條規(guī)定，只適用于解決《條例》實施前的歷史遺留問題，《條例》實施之后，應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》辦理。
另外，《條例》還規(guī)定，買賣城市私有房屋，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。根據(jù)該規(guī)定，只有經(jīng)房屋管理部門同意的城鎮(zhèn)私有房屋買賣合同才能有效，但是辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢？對此在司法界有不同的認(rèn)識：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無效，因為這違反了有關(guān)法律法規(guī)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：辦理所有權(quán)過戶登記手續(xù)不應(yīng)是私有房屋買賣合同的有效要件，因為從《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定看，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來認(rèn)定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買賣無效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實踐中，如果將登記要件絕對化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財產(chǎn)秩序。
二、房屋買賣中房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間的認(rèn)定：這是一個處理房屋買賣糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)。《中華人民共和國民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認(rèn)為，這里規(guī)定的當(dāng)事人另有約定，只能是對于特定物買賣的約定，法律另有規(guī)定一般是指對于不動產(chǎn)買賣的規(guī)定。具體到私有房屋買賣上，農(nóng)村私房買賣合同，因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，一般的處理原則是：凡是買賣合同有效成立的，買賣發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應(yīng)自交付時起轉(zhuǎn)移，反之，應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，取得宅基地使用權(quán)證書之日起轉(zhuǎn)移，而城市私有房屋買賣的所有權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門變更登記之日起轉(zhuǎn)移。
但在近幾年的司法實踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產(chǎn)開發(fā)商（或公民個人）把自建的房屋售給公民個人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用，但遲遲不予辦理相關(guān)手續(xù)，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購買方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權(quán)從何時轉(zhuǎn)移呢？象這類情況，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購房方毫無過錯和違約行為，故不能讓購房一方來承擔(dān)不利的法律后果，而且對于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定。故在處理此類糾紛時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理，自交付之日起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照地方慣例和市場交易習(xí)慣，如賣房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權(quán)證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買房一方，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)交付，房屋所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。
農(nóng)村房屋買賣合同范文6
論文摘要 在司法實踐中，對于劃撥土地上房屋買賣合同的效力甚有爭論，出現(xiàn)“無效論”、“未生效論”與“有效論”的不同論調(diào)。對于“無效論”、“未生效論”所援引的《房地產(chǎn)法》及《合同法》的有關(guān)規(guī)定，筆者以為值得商榷，不應(yīng)成為認(rèn)定無效或未生效的法律依據(jù)。司法實踐中，應(yīng)采取“有效論”處理糾紛更為妥當(dāng)。
論文關(guān)鍵詞 劃撥土地上房屋買賣合同 法律效力 強(qiáng)制性規(guī)定 社會公共利益
一、 問題的提出
（一）案例一
2004年2月24日，武某所在單位在劃撥土地上建集資房，武某遂與小玲簽訂房屋購置轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定以四萬元價格將其所有的集資房購置權(quán)轉(zhuǎn)讓給小玲，武某配合小玲辦理相關(guān)手續(xù)，所產(chǎn)生的各類費(fèi)用由小玲承擔(dān)。雙方協(xié)議簽定后，小玲按期一次性支付給武某4萬元，同時，小玲又以武某的名義先后兩次分別交納了房款和辦證費(fèi)，合計10萬余元。2010年11月，武某自行交納了該房尾款3萬余元后領(lǐng)取了該集資房屋鑰匙。同年12月7日，小玲向法院起訴，要求武某履行房屋購置協(xié)議，并配合其辦理購置房的尾款交款、房屋登記等相關(guān)手續(xù)。武某則辯稱該房屋為單位的福利集資房，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱“房地產(chǎn)法”）禁止買賣的房產(chǎn)，因此房屋購置轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，請求駁回訴訟請求。法庭審理后認(rèn)為，雖然雙方出于自己的真實意思表示簽訂了房屋購置轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但集資房本身屬于福利性質(zhì)，且為劃撥土地上所建房屋，轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反國家強(qiáng)制性規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)屬于無效合同，最后判決駁回訴訟請求。
（二）案例二
2011年5月，曹某與崔某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定崔某將其位于南通市花行橋新村的一處房產(chǎn)出售給曹某，總售價為41.8萬元，先預(yù)付定金人民幣2萬元，余款在交鑰匙付清。在中介見證下，約定由曹某負(fù)擔(dān)將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。合同簽訂后，曹某當(dāng)日支付2萬元定金。后曹某反悔，不愿繼續(xù)履行合同，遂以買賣合同無效為由向法院提起訴訟，要求崔某返還定金，而崔某則要求繼續(xù)履行合同。法院審理后認(rèn)為，雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。訟爭房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地，并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，當(dāng)事人僅需繳納相應(yīng)的爭議土地的出讓金后即可辦理過戶手續(xù)，故對曹某訴稱合同無效的主張，法院不予支持。
自2007年起，由于全國房價的大幅上漲，劃撥土地上房屋買賣合同糾紛日益增多，出現(xiàn)大量出賣人反悔的案例，但隨著房產(chǎn)調(diào)控日益趨近且未見松動，三線城市房價出現(xiàn)大幅下滑，則涌現(xiàn)出許多買受人反悔的案例。上述兩案即為此種情況，然而，值得深思的是，同樣屬于劃撥土地上房屋買賣合同的案例卻出現(xiàn)截然不同的判決結(jié)果，筆者以為確有研討之必要。事實上，對于劃撥土地上房屋買賣合同的效力爭論在理論界與司法界從未停歇，本文就此展開。
二、 劃撥土地上房屋買賣合同“無效論”或“未生效論”
有諸多學(xué)者與司法界人士認(rèn)為，劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)為無效合同，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為合同未生效，筆者歸納其主要理由如下：
1.《房地產(chǎn)法》第38條第2項的規(guī)定“以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”和《合同法》第52條的規(guī)定合同“有下列情形之一的，合同無效：……（五）存在違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”，在領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書前簽訂的劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
2.《房地產(chǎn)法》第40條的規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”，以及最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“法釋[2005] 5號”）第11條的規(guī)定，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”，因此未經(jīng)審批的劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為未生效。
3.《房地產(chǎn)法》第23條的規(guī)定“劃撥土地使用權(quán)是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為”，設(shè)立劃撥土地使用權(quán)主要是基于國家利益或公共利益的需要。現(xiàn)若承認(rèn)劃撥土地上房屋買賣合同的效力，將損害國家利益與社會利益，因此根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，損害社會公共利益的合同為無效，劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
4.《合同法》第79條第1款“根據(jù)合同的性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，取得劃撥土地上的集資房購房資格是建立在本單位職工這一特定身份關(guān)系基礎(chǔ)上，而非本單位職工則不具備依附性的身份關(guān)系，因此，在上述案例一中，劃撥土地上單位集資房買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
三、劃撥土地上房屋買賣合同“無效論”和“未生效論”的辯駁
筆者以為，盡管根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定，劃撥土地上房屋買賣合同似乎應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，但是從法理、立法本意及司法實務(wù)上看，“無效論”和“未生效論”的諸多觀點(diǎn)值得商榷。
（一） 是否違反強(qiáng)制性規(guī)定
根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。那么劃撥土地上房屋買賣是否違反的《房地產(chǎn)法》第38條、第40條的強(qiáng)制性規(guī)定呢？
對這一問題必須先要搞清何為產(chǎn)生無效法律后果的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)最高院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條的規(guī)定，合同法第52條第（五）項規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。所以，合同內(nèi)容若違反法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定的，則為無效，那么《房地產(chǎn)法》第38條、第40條究其屬不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定？筆者以為該二條規(guī)定不應(yīng)屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，理由為：
第一，從調(diào)整范圍上看，根據(jù)《房地產(chǎn)法》第2條規(guī)定，本法是規(guī)范“在中國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理”，所以可以認(rèn)為《房地產(chǎn)法》調(diào)整的是城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)、交易實施管理的行為，換句話說，《房地產(chǎn)法》是房地產(chǎn)公司的行為規(guī)范，并不是房地產(chǎn)買賣雙方的行為規(guī)定，因此，第38條、第40條在強(qiáng)制性規(guī)范的歸屬上應(yīng)屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定。
第二，從條款設(shè)置上看，應(yīng)判斷條款中是否有違反后法律后果的規(guī)定，即若直接規(guī)定違反后的行為無效，則應(yīng)屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，但是《房地產(chǎn)法》第38條、第40條并無此類法律后果的直接規(guī)定。
第三，從具體適用上看，應(yīng)判斷違反第38條、第40條的規(guī)定繼續(xù)履行合同是否會損害國家利益及社會公共利益，若是，則為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。然而，在前述兩案例中，認(rèn)定雙方間的房屋買賣合同有效，繼續(xù)履行合同，并不侵害國家利益及社會公共利益。相反，國家會應(yīng)收到補(bǔ)交的土地出讓金而受益，對社會而言，一定程度上增加房產(chǎn)的供應(yīng)量，起到抑制房價的過快增長的作用。
第四，從立法上看，還應(yīng)判斷違反強(qiáng)制性規(guī)定是否會違背我國相關(guān)法律的立法宗旨。《房地產(chǎn)法》第1條規(guī)定，本法的立法宗旨是“為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”。就目前來看，由于劃撥土地房屋存量小，允許其轉(zhuǎn)讓不但不會擾亂房地產(chǎn)市場，而且可以作為商品房買賣的有效補(bǔ)充，這與允許農(nóng)村集體土地上房屋買賣存在根本不同，后者的放開，將有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的嚴(yán)重混亂。
因此，筆者以為第38條、第40條規(guī)定應(yīng)屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)范，對其違反并不產(chǎn)生一律無效的法律后果。
（二） 審批是否影響合同效力
既然《房地產(chǎn)法》第40條屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，那么條款中“以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”又該如何理解呢？換言之，批準(zhǔn)對合同效力應(yīng)作何理解。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)該條的規(guī)定，劃撥土地上房屋買賣合同需經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后才生效，即認(rèn)為未經(jīng)審批的劃撥土地上房屋買賣合同為未生效合同或效力待定的合同。筆者以為這種觀點(diǎn)是對債權(quán)行為與物權(quán)行為認(rèn)識不清所致。《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另外有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”現(xiàn)行法律已嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為兩個不同的概念。物權(quán)行為直接涉及到物權(quán)的變動，故其成立生效應(yīng)以標(biāo)的物之客觀存在為前提；債權(quán)行為僅產(chǎn)生債權(quán)請求權(quán)，并不直接涉及物權(quán)的變動，故其成立無需以標(biāo)的物客觀存在為前提。買賣雙方簽訂以劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓為內(nèi)容的買賣合同，毋容置疑屬于債權(quán)行為。這一轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)的合同根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定自合同成立時生效。而《房地產(chǎn)法》第40條規(guī)定的審批行為，并不妨礙債權(quán)行為的效力，因為審批行為雖然本身不能使得物權(quán)發(fā)生變動（因為物權(quán)變動的是依登記而發(fā)生效力的），但卻是物權(quán)變動的必須要件，屬于物權(quán)行為的范疇，因此，對于審批的理解應(yīng)是“未經(jīng)審批將無法辦理房產(chǎn)的登記，房屋的所有權(quán)亦不發(fā)生轉(zhuǎn)移”。
對此，最高院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第 9條明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”所以，政府審批并非為劃撥土地上房屋買賣合同生效的必要條件，不影響房屋買賣合同的生效，所以“未生效論”是對審批行為的誤解。
回到案例一，若是法院認(rèn)為房屋購置協(xié)議未生效，則可能做出嚴(yán)重有失公正的判決。因為若將“批準(zhǔn)”作為生效要件，判決合同不生效的話，相對人只能依據(jù)締約過失責(zé)任主張對方賠償信賴?yán)娴膿p失，這便意味著出賣方不但保留了房屋，還將享受多年來因房價劇增而取得的巨大差價。因此，只有將合同認(rèn)定為有效成立，才能做出公正合理的判決，才能避免買賣雙方肆意主張合同未生效而產(chǎn)生的巨大道德風(fēng)險。
（三） 法釋[2005] 5號第11條是否適用
法釋[2005] 5號第11條的規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，所以對于劃撥土地上房屋未經(jīng)批準(zhǔn)簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。筆者以為，這一觀點(diǎn)沒有正確理解司法解釋。法釋[2005] 5號是關(guān)于國有土地使用權(quán)合同糾紛的司法解釋，換句話說其所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的買賣行為，并不涉及房屋的買賣行為。由于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有可能改變土地使用性質(zhì)，涉及規(guī)劃調(diào)整和變更，且劃撥土地一半為無償取得，故必須由政府審批，否則為無效合同。而劃撥土地上房屋的買賣是將房屋與國有劃撥土地使用權(quán)一并的概括轉(zhuǎn)讓，不適用該司法解釋對合同效力的規(guī)定。
（四）是否損害社會公共利益
由于劃撥土地的設(shè)立目的在于國家利益及社會公共利益的需要，所以有學(xué)者認(rèn)為根據(jù)《合同法》第52條第四項關(guān)于損害社會公共利益的規(guī)定，劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效合同。筆者以為，這一觀點(diǎn)值得商榷，因為第52條第四項所規(guī)定的“社會公共利益”與劃撥土地性質(zhì)上所具有社會公益性是兩個完全不同的概念。第52條第四項的社會公共利益指的是我國民法中所稱的“公序良俗”，即公共秩序與善良風(fēng)俗。因為公序良俗對于維護(hù)國家、社會一般利益及社會道德具有重大意義，違反公序良俗的合同實質(zhì)上是違反了社會主義的公共道德，破壞了社會經(jīng)濟(jì)秩序和生活秩序，因此應(yīng)認(rèn)定為無效合同。
根據(jù)學(xué)者的歸納，損害公共利益的行為，大致可以分為以下十種：（1）危害國家公共秩序的行為，如將從事犯罪或者幫助犯罪的行為作為內(nèi)容的合同，以及規(guī)避課稅的合同；（2）危害家庭關(guān)系的行為，如約定斷絕親子關(guān)系的合同、婚姻關(guān)系中的違約金的約定等；（3）違反性道德的行為，如對婚外同居人所作出的贈與和遺贈的合同等；（4）非法射幸，如賭博合同；（5）違反人格或者人格尊嚴(yán)的行為，如以債務(wù)人的人身為抵押的約定、規(guī)定企業(yè)有權(quán)對顧客或雇員搜身檢查的標(biāo)準(zhǔn)合同條款；（6）限制經(jīng)濟(jì)自由的行為，如限制職業(yè)自由的條款；（7）違反公平競爭的行為，如拍賣或招標(biāo)中的串通行為、以賄賂方法誘使對方的雇員或人與自己訂立的合同等；（8）違反消費(fèi)者保護(hù)的行為，如利用欺詐性的交易方法致消費(fèi)者重大損害等；（9）違反勞動者保護(hù)的行為，如規(guī)定“工傷概不負(fù)責(zé)”的合同，以及規(guī)定女雇員一旦結(jié)婚立即辭退的合同；（10）暴利行為 。顯而易見，劃撥土地上所建房屋的買賣合同無法歸類為上述十種的任何一類。事實，法律是否禁止劃撥土地上房屋的買賣更多的是出于政策因素的考量，并不涉及社會道德倫理和風(fēng)俗習(xí)慣，因此，若以損害社會公共利益為由而認(rèn)定合同無效，這是對該項規(guī)定誤讀，必然得出牽強(qiáng)附會的結(jié)論。
（五）是否屬于依合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的合同
有觀點(diǎn)認(rèn)為集資房屬于《合同法》第七十九條規(guī)定的“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的債權(quán)，因此對于劃撥土地上集資房的轉(zhuǎn)讓應(yīng)認(rèn)定為無效。筆者必須承認(rèn)劃撥土地的取得存在一定的資格條件，具有特定性的特征，但這不應(yīng)妨礙劃撥土地上房屋的自由出讓，更不能成為出讓方任意不履約的借口。依合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的合同主要是指基于特定當(dāng)事人的身份關(guān)系訂立的合同，但在案例一中，單位與職工基于身份關(guān)系的買賣合同已經(jīng)履行完畢，而職工與買受人間的買賣合同為另一買賣合同，并不受身份關(guān)系的約束，因此，筆者認(rèn)為以人身依附性為由否定劃撥土地集資房買賣合同的效力有失妥當(dāng)。
