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公積金提前還貸政策范文1

目前，受2007年宏觀調控影響及2008年奧運的預期因素，不少房貸者認為2008年后北京房價“必然”會降，因此現階段出現了看房“不落單”持幣觀望的市場狀況，導致北京住宅一、二級市場交易量呈現整體下滑趨勢。

其實現在的購房者們陷入了一個買房“怪圈”。姑且不論2008年房價到底會不會降？從當前來看，春節前后正是房地產市場的交易淡季時期，加之政策環境影響，現在二手房市場的房源供應量較為充足，小戶型、大戶型、城區房、郊區屋等等，房源備選充足可以讓房貸者盡興挑選。此外，從銀行貸款的角度來談，雖然2008年上半年銀行采取“先緊后松”的貸款政策，但是隨著一部分房貸者觀望情緒的擴大，某種意義上反而會促進已經申請貸款的那部分房貸者“輕松”放貸。所以對于準備貸款買房的人來說，不如趁著春節期間交易量較淡的季節“解決”貸款購房大計。

固定利率、浮動利率各有千秋

屢次加息后，越來越多準備貸款買房的人開始考慮使用固定利率還款。但是，從固定利率和浮動利率的區別來看，固定利率是在借款人在與銀行簽訂貸款合同時即設定好的利率，不論貸款期內市場利率如何變動，借款人都可以按照固定利率支付利息，不會隨行就市以至“加息一次，頭痛一次”。

而浮動利率是隨著國內經濟發展的適時調整，如果央行仍然存在持續多次加息的可能，對于新的房貸客戶而言其貸款風險則會較大。因此，為了降低購房貸款成本的支出，對于準房貸者來說，還是應該根據當前的宏觀調控市場發展走勢，結合各家銀行推出的業務品種的具體利率水平，以及考慮自身收入情況、提前還貸因素等，做好充足的準備才能達到最終省錢的目地。

省錢最佳“武器”：公積金貸款

2007年經歷過六次加息后，相比商業銀行的住房貸款，公積金給借款人帶來的低利息優勢更為明顯。目前，商業銀行5年期以上住房貸款基準利率已由年初的6.84%上調至目前的7.83%，累計加息幅度為0.99個百分點。5年期以上的個人住房按揭貸款，按照最優惠利率計算，已上調至6.6555%，上調幅度為0.8415個百分點。而加息后的公積金貸款，1-5年年利率是4.77%，6-30年年利率是5.22%。作為政策性的住房金融貸款，公積金貸款的低息優勢，讓很多“房貸一族”心動不已，所以當之無愧的成為貸款買房者最佳省錢“武器”。

提前還貸等額本金更優

連續加息對準備貸款購房者構成了巨大的心理壓力，考慮到日后提前還貸因素。從貸款利息角度來看，等額本金方式明顯要優于等額本息方式，但等額本金的初期還貸壓力要明顯高于等額本息，所以房貸者要正確估計自身收支情況，考慮對生活質量是否構成影響，然后做出合理判斷。

如果是高薪者或是收入多元化的人群，建議采用等額本金還款法。因為這種還款方式雖然前期資金壓力較大，但可減輕日后壓力，隨著時間的推移，越到最后還款越輕松。如果是一位工作四平八穩、與世無爭的購房者，建議選擇等額本息還款方式。當然，如果購房者在貸款初期就考慮提前還貸因素的話，等額本金還款方式會更加節省些許利息，較為劃算。

提前還貸需細規劃

2008年在新的貨幣從緊政策下，對于那些欠下銀行“債”，背上“房奴”名的房貸者們來說，渴望通過某種方式減輕他們的貸款壓力。在這種情況下，“提前還貸”成為他們快速解“困”的便捷之“路”。

“提前還貸”雖然能夠緩解貸款者的壓力，但卻對房貸者有著較高的資金要求。盲目提前還貸，不僅會降低生活質量，有可能將投資的“活錢”變成了“死錢”，反而會得不償失。但是，如果提前做好提前還貸計劃，不但能夠真正緩解房貸者壓力，同時還可以用富余的資金投資其它產品，創造更多財富。

對于手中有些存款，銀行貸款的剩余尾款年限較短，目前并無意投資其它產品的房貸者來說，可以將銀行貸款全部提前還清，這樣也能輕松些。另外，隨著年底的臨近，不少大型企業都會為員工發放年終資金，如果房貸借款人手中確實有一小部分資金，也是可以選擇部分提前還貸的，這樣也可減少些許利息支出。

后加息時代，“提前還貸”的優勢“異軍突起”，但是在辦理“提前還貸”的細節中還是有不少“學問”需要房貸者注意的。如借款人提出提前還貸需要提前向銀行進行書面或者電話申請、各家銀行對于提前還貸的要求與規定也有所不同、提前還貸的方式異不同、提前還貸是否存在風險等。對于這些問題，普通房貸者可能會存有許多疑問與不解，最好尋求專業的擔保機構或者個貸服務機構幫助解決。

公積金提前還貸政策范文2

那時候，“取消首套房利率7折優惠”還僅僅是坊間盛傳，不過很快，這一坊間流傳的消息就被“言中”了。

那么，如果加息預期也在不久變為現實，我們將如何在房貸方面進行合理規劃以達到理財目的?

改變還款方式：等額本金更合算

據了解，在利率長期保持穩定的情況下，等額本息更好用，每月還款額相同，心里有底。但在加息預期之下，采用等額本金還款，可省不少利息。

替您算賬：

貸款30萬元20年期，采用等額本息還款法，每月要還款1988.16元，還款總額477159.1元，支付利息款177159.1元。但如果采取等額本金還款法，首月還款2512.5元，還款總額452131.25元，支付利息款151231.25元，比前者省去利息兩萬多元。

調整貸款方式：首套房貸用公積金

在房貸按揭7折利率優惠時，首套房貸申請商業貸款更合算，二套房再考慮用公積金貸款。

替您算賬：

此次，我們采用等額本金還款計算，按申請公積金貸款總額最高45萬元來計算，按揭20年，首月付款是3326.25元，還款總額是624875.63元，應支付利息款是174875.63元。如果按商業貸款45萬元來算，按揭20年，在利率8.5折的情況下，首月付款是3768.75元，還款總額是678196.88元，應支付利息款是228196.88元。

修改還款時間：不投資可以提前還貸

房奴，背著房貸的日子，就像蝸牛，背著厚厚的殼往前爬。如果你手頭還有余錢，就考慮提前還貸吧。

除了將剩下房貸一次性還清外，提前還貸大致有三種方式-縮短還款期限、增加月供、雙管齊下。

而三種方式中，又以第三種方式最省錢。房奴可根據自身資金情況，選擇適合自己的提前還貸方式。

不過，是否提前還款，還得取決于你是否是理財高手。如果你的資金有更好的投資渠道，可以獲得更高的投資回報，收益高于現在的貸款利率，就沒什么必要提前還款。

固定房貸利率：鎖定房貸成本

目前，國內貸款人與銀行簽訂的房貸合同都是浮動利率的，于是，央行只要一加息，貸款人的月供就會相應增加。

所謂固定利率房貸，即在貸款期限內，不論銀行利率如何變動，借款人都將按合同規定的固定利率支付利息，鎖定房貸成本。不過，利率降低或提前還貸，都會使購房者利益受損。

結構性固定利率房貸，就更靈活點，它在利率固定期間，可以分段執行不同的利率標準。如利率固定10年的貸款，可以在貸款的前五年和后五年執行不同的利率。這樣能有效避免上述降息帶來的利率損失問題，但要求申請人對貨幣政策有一個提前和準確的判斷。

考慮直客式貸款：自進銀行貸款

同一段時間內，各家銀行房貸利率優惠也有不同。如果你找到了利率比鉸優惠的銀行，目條件允許，不妨辦理直客式貸款。

直客式貸款模式，即銀行直接把購房款貸給購房者，讓購房者把自己的房款首付和獲得的銀行貸款加在一起的總房款一次性付給開發商的貸款模式。

這種貸款方式，擺脫了開發商指定銀行貸款的限制，購房者可以自主選擇按揭銀行。此外，還能免除部分費用，而且放款速度快，貸款時間縮短。

選擇理財產品：以存抵貸

公積金提前還貸政策范文3

央行加息空間正被壓縮

隨著中國經濟融入全球一體化的步伐加快，國際利率的走向無疑也會對我國的貨幣政策產生較大的影響。今年1月30日，美聯儲宣布將聯邦基金利率下調0.5％，降息后聯邦基金利率指標現為3％。同時，美聯儲還宣布下調貼現率0.5個百分點，達到3.5％。這是繼1月22日大舉降息75個基點之后，美聯儲再次出手。累計125個基點的降幅，也使今年1月成為上個世紀八十年代初以來最大的單月降息幅度。

在不到兩周的時間內，美聯儲連續降息1.25個百分點，是美聯儲在現代歷史上最激進的降息，其目的十分明確，那就是為了阻止美國經濟大幅放緩，化解因為房市疲軟和信貸危機對美國經濟造成的強烈沖擊。美聯儲激進的降息行動，無疑會加大人民幣升值的壓力，在此次降息后，中美基準利率倒掛逐漸接近1個百分點。

從長期來看，美聯儲的降息行動減小了國內貨幣市場利率上升的空間和動力，壓縮了我國央行進一步加息的空間，這可能影響到央行通過加息手段進行宏觀調控的選擇余地。中國經濟的局部過熱現狀，包括物價較快上漲、投資增長過快以及流動性過剩加劇等因素，是央行選擇加息的重要參考所在，但是，全球化融合步伐的加快，使得中國經濟對世界主要經濟體的貨幣政策越來越敏感，央行將綜合評估美聯儲降息的影響。為了避免人民幣升值壓力驟然增大帶來負面影響，美聯儲的降息行動無疑將減少我國央行的加息頻率和準備金率的調整頻率。

利率成本上升已經有限

對于購房者來說，貸款利率的走向無疑是影響其成本最為關鍵的要素，綜合各方面因素分析，未來利率成本的上漲已經有限。對此國信證券分析師認為，近期統計局公布的宏觀數據，除了PPI和CPI上揚壓力增大以外，工業生產、出口和固定資產投資等反映實體經濟的關鍵指標連續數月走穩，表明前期的緊縮政策已經取得較為明顯的效果；此外，央行對企業的調查結果也顯示，企業層面的貸款需求也已經對加息作出了較為明顯的反應?？紤]到近期的宏觀數據和央行對企業的調查結果，以及最近一次加息對貸款利率僅作了小幅上調、5年期以上貸款利率甚至未作調整，央行對目前的貸款利率水平是較為認可的，至少是愿意等待一段時間，以觀察連續出臺緊縮政策后對實體經濟的效果。

對于央行這次旨在主要針對企業短期流動貸款的加息，我們可以看出，央行對第二套房房貸政策及其細則出臺后，樓市中購房者日勝一日的觀望，以及成交量的激劇下跌已高度關注，故而對按揭貸款的加息已采取了審慎而穩健的態度。據此判斷，央行在短期內應不會再對購房按揭貸款的利率作大幅和高頻率的調整。這是因為按揭貸款加息是一把雙刃劍，固然可以對炒房者起到抑制作用，但也可能對真正需要購房的人起到加重利息負擔的作用，繼而有可能使這部分具有剛性需求的人群無法承擔高額的利息而違約或放棄買房，從而使房子作為民生問題根本無法得以解決。所以從總體來看，2008年的房貸政策應該會趨于相對的平穩。

降低利息支出仍是前提

目前，根據央行和銀監會的規定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。而換房者中不少都是第二套房的購房者，當前5年以上的貸款利率為7.83％，上升1.1倍后就是8.61％，顯然是不低的。在這種情況下，購房者可以采取種種手段，盡量降低自己的利息支出。當然隨著市場的調控到位，這項政策也可能發生“松動”，這樣對購房者也就更有利了。

首先是用足公積金貸款。目前最新5年期以上公積金貸款利率為5.22％，顯然與商業貸款相比有著不小的差距。比如同樣是一筆20萬元20年期的貸款，按8.61％的商業貸款利率，按等額本息還款總額為419902元，而按5.22％的公積金貸款利率則為322641元，顯然有著不小差距。按照一般的操作規程，在首套房公積金貸款還清之后，再購房仍然有享受公積金貸款的權利，對此購房者不要忽視。

公積金提前還貸政策范文4

    購房者可否選擇貸款銀行？

    在辦理銀行住房貸款的過程中，購房者要根據開發商所提供的貸款銀行辦理住房貸款手續。因為在此之前，開發商要和銀行簽訂合作協議，沒有合作協議，銀行是不會隨便就給一個樓盤辦理住房貸款的。如果開發商和幾家商業銀行都簽訂了合作協議，購房者就可以在這幾家銀行中間選擇一家來辦住房貸款；如果只有一家銀行的話，購房者就無法選擇了。目前各大商業銀行在住房貸款方面的宏觀政策沒有大的差別，只是在個別手續和所提供的材料要求方面略有區別。今后發展的趨勢是降低門檻、簡化手續、嚴格審查、加大對違約的懲罰力度等。

    辦理住房貸款時可否選擇律師事務所和保險公司？

    按照中國人民銀行的相關要求，負責審查和辦理住房貸款業務的律師事務所必須是貸款銀行認可的，貸款銀行對律師事務所從事房地產業務方面的資質情況進行考察后，和律師事務所簽訂合作協議，律師事務所才能辦理相應的住房貸款業務。所以，購房者選擇好貸款銀行，負責審查貸款資料的律師事務所也就確定了，而不能用自己的私人律師或別的律師事務所來辦理。同樣，按照中國人民銀行的規定，以不動產抵押貸款必須對該不動產投保，所投保的保驗公司也是由貸款銀行指定的，購房者自己不能選擇別的保險公司。購房者主要做的是按照貸款律師的要求準備材料和在貸款銀行允許的范圍內合理地選擇貸款額度和時間。

    怎樣科學地選擇貸款額度和時間？

    怎樣選擇貸款額度和時間才是最適合的，這完全是每個購房者根據自身的實際收入和償還能力來確定的。貸款額大，時間長，支付利息就多；相反就少。目前貸款的利率只有兩種，5年以下（包括5年）的年利率是4.77％，5年以上的年利率是5.04％。如果購房者沒有多余的存款又想減輕今后每月還款的壓力，可以選擇少付首付款延長貸款年限，但一般情況下首付款不能低于20％，年限不能超過20年，住房公積金貸款除外。這樣做的益處是能保證購房者的正常生活不會因為還款而出現困難，弊端是要多支付貸款利息。如果購房者有多余的存款又沒有別的用途，最好是多支付首付款，減少貸款額度，然后根據自己每月的償還能力選擇貸款時間，時間越短支付銀行利息就越少。如果購房者有多余的存款又有別的投資途徑，最好是少付首付款，多貸款，因為住房貸款利率較低，投資其他方面回報可能會大于所支付給銀行的利息。

    提前還貸值不值？

公積金提前還貸政策范文5

[關鍵詞] 加息 房貸 股市 通脹

利率作為借貸資金的價格, 和稅收、價格、信貸杠桿一樣，都是調節經濟的重要手段。中國人民銀行于2007年12月21日起除活期存款利率略有下調外，上調各個檔次人民幣存貸款基準利率，這是央行今年以來第六次加息。2007年也成為近年央行利率調整最頻繁的一年。雖然此次加息的幅度比人們預期的要低，但連續六次加息的累積效應不可小視。本文重點就加息對百姓密切相關的房貸、股市、居民儲蓄、通脹預期做簡要分析。

一、加息后對房貸市場的影響

隨著今年以來貸款利率的不斷提高，貸款購房者還貸負擔有所加大。對于今年3月18日以前銀行貸款購買住房的人來說，2008年1月1日，對于這部分購房者，銀行執行5年以上商業貸款7.83%的新利率，即使享受下浮15%的優惠利率仍為6.6555%，6次加息后房貸利率累計提高了0.8415%，即一次性加息將近1%。而去年年底，購房公積金貸款5年以上年利率為4.59%，今年6次加息后為5.22%，上調了0.63個百分點。由于從2008年1月1日起銀行已按照提高后的央行新利率標準來計算每月房貸還款數額，所以不少貸款買房者不得不面臨一次性消化去年央行6次加息后增加的財務負擔。以某客戶在2006年底向某商業銀行辦理20年期按揭30萬元購買了一套住房為例，在接連6次加息后，五年期以上貸款基準利率由6.84%上調至最新的7.83%，即使給予8.5折的利率優惠，利率也從5.814%上調至6.656%，貸款利率的不斷提高使得的月供從6次加息之前的2117.23元上漲至2264.36元，每月還貸增加了147.13元。由此可見，連續的加息在一定程度上增加了貸款人的負擔。

為了減少還貸，很多貸款人趕在2007年底前辦理提前還貸手續。在上海、廣東、廣西等地的許多銀行網點，辦理提前還貸手續的市民一度排起了長隊。但理財專家認為，并不是每個人都適合提前還貸，提前還貸應該量力而行，根據個人的財務情況和規劃作決定，不能盲目跟風。如果按揭期限較長，手頭又比較寬裕，可以考慮適當縮短還貸期限，提前還貸。如果是短期貸款，則不需要考慮提前還貸。因為3至5年（含）的貸款利率，在加息前后保持不變，只有5年以上的，才會增加還貸數額。

二、加息后對居民儲蓄的影響

連續加息在一定程度上提高了居民存款收益，這將增加儲蓄存款的吸引力，以一年期利息為例，由2006年的2.52%，調整到目前的4.14%，增加了1.62%，加上利息稅的降低，使得居民存款的收入大增，儲蓄意愿有所增強。根據中國人民銀行日前的統計，今年1月份全國居民戶存款增加1684億元。在存款收益不斷加大的情況下，許多居民開始將資金轉為定期存款的現象，這非常有利于帶動銀行儲蓄資金回流，使一度出現的居民存款投入股市的現象有所變化，這有利于吸收一部分流動性資金，進而有利于緩解通脹壓力。

當然,加息也給長期儲戶帶來了不小的麻煩,也給銀行增加了運營成本。由于不予以自動轉存、分段計息,儲戶不得不頻繁的存了再取,取了再存,還要承擔由定期變活期的利息損失,數額雖不大,但對于低收入群體來說，這些不起眼的損失亦是頗為在意的。

三、加息后對資本市場的影響

一般來說，銀行的加息，加息增加了入市資金的成本，對股市資金會造成一定程度的分流，會直接從股市抽離資金。但由于2007年，股市基本上是處于牛市狀態，幾次加息, 股市沒有明顯動蕩。21日當天上證指數還上漲了1.15%。但業內人士也指出，經過今年以來的六次加息，百姓儲蓄收益已經得到大幅增長，4.14％的一年期定期存款收益也接近一些低風險理財產品。幾次加息累積作用，會通過緊縮流動性影響股市的資金面，因此，百姓在風險投資領域會應加謹慎。例如，證監會批準的2008年第一批基金2月14號起開始銷售。雖然新基金發行有利于刺激股市的上漲，但基金的銷售卻遭受了投資者冷遇，與去年基金銷售需要按比例認購的火爆場面相比，形成了巨大的反差。其主要原因，一方面是股市面臨著大幅上漲后面臨的調整壓力，而另外一方面的原因就是加息對增強了部分投資者的儲蓄意愿。

四、減輕居民通脹預期

連續加息減輕了居民的通脹預期。2007年以來，我國出現股市熱、房地產熱，民間融資風起云涌，受食品、能源等結構性因素的影響，居民消費物價指數不斷攀升，通貨膨脹壓力有所加大。 要抑制物價的過快增長，就必須抑制流動性過剩，而要抑制流動性過剩，制源才是根本，提高利率有利于抑制基礎貨幣的投放量，有利于抑制當前的流動性問題。為應對通脹壓力，央行連續六次提高一年期基準利率，穩定通脹預期成為2007年央行加息的關鍵詞。據測算，經過連續六次上調存款利率后，目前我國利率水平雖然仍然為負，但已不斷接近物價上漲水平。當前，加息的調控效應在局部領域正逐步有所體現，如局部地區的房價出現明顯下跌或上漲的速率明顯趨緩，過去那種排隊買房的現象已不再出現。

綜上所述，央行通過適當的利率調整，有利于貫徹從緊的貨幣政策，有利于防止經濟增長由偏快轉為過熱，有利于防止物價由結構性上漲演變為明顯的通貨膨脹。但任何事物都是有兩面性的，加息同時也會有一些“副作用”，如增加企業財務費用、降低企業利潤率和競爭力，使人民幣加速升值等等。另外，由于加息頻繁且幅度小，使得目前已經形成了一個很普遍的加息預期，使存款人在每次加息時都轉存，從而加劇了存款的活期化，這樣加息“收縮流動性”的目的反而被打了折扣。從加息后的物價走勢來看，經濟調控的任務仍然艱巨，2008年1月份的物價指數PPI增長仍高達6.1%。因此，加息并不是調控經濟過熱的惟一有效的辦法，還需要通過其他經濟政策配套使用才能取得良好的效果。

參考文獻：

[1]夏艷清:央行加息影響分析[J].北方經貿,2004（12）:108-109

[2]王文平:經濟發展中的利率政策[M].北京：中國經濟出版社2005

公積金提前還貸政策范文6

關鍵詞：住房公積金；增值收益；分配制度；探討

1 住房公積金增值收益與政府非稅收入的性質不同，不能按照或參照政府非稅收入進行管理

如何界定住房公積金增值收益的性質?具有十分重要意義。界定住房公積金增值收益的性質，首先從住房公積金的性質談起，依照國務院《住房公積金條例》(以下簡稱條例)第三條明確規定：職工繳存的住房公積金和職工所在單位繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。這就規定了住房公積金的資金，來源于單位和職工個人，資金的所有權屬于職工個人，屬于工資性質。其次從其構成看，住房公積金增值收益是指住房公積金業務收入與業務支出的差額。業務收入構成有：(1)住房公積金個人住房貸款利息收入；(2)銀行存款利息收入；(3)購買國債利息收入。業務支出因素有：(1)銀行代辦手續費；(2)職工個人住房公積金存款利息；(3)有關管理費用；也就是說住房公積金增值收益存款利息及存貸利息差額(即公積金存款與貸款之間的利息差額)兩部分構成的。再次從其來源看，住房公積金增值收益是由住房公積金管理中心在國家給予政策的情況下，運用職工個人所有的住房公積金資金，滿足繳存者購房和增值需要，開展存款、貸款、購買國債等業務活動所產生了的。(這個過程，需要由銀行代辦來完成的。)而政府非稅收入是指除稅收以外，由各級國家機關、事業單位、代行政府職能的社會團體及其他組織依法利用政府權力、政府信譽、國家資源、國有資產或提供特定公共服務、準公共服務取得并用于滿足社會公共需要或準公共需要的財政資金。

可見，這種所有權歸職工個人，屬于職工工資性質的“長期住房儲金”的增值收益與政府非稅收入是有關本質區別的。這種區別表明了住房公積金增值收益不能按照或參照非稅收入管理。湖北省人民政府《湖北省政府非稅收入管理辦法》中就明確規定：社會保障基金和住房公積金管理不適用本辦法。

按照我國經濟法中有關所有權的界定，即所有人有依法對自己的財產享有的占有、使用、收益和處分的權利。所有權具有四項權能，其中一條就是收益權，即獲取財產所產生的利益和權利。所以，這種增值收益的所有權，應該與住房公積金一樣歸職工個人(繳存人)所有，受到法律的保護。這才體現權利一致性原則。

2 從住房公積金存款的效益比較看，需要給繳存者帶來增值收益(要有分紅)

筆者在工作中就碰到這方面問題，均無法予以滿意答復。經常有人問：你講繳存住房公積金有這樣那樣好處，但當我一輩子無力購買住房時，按這個利息水平，到退休領取繳存余額能合算嗎?是否存在著貶值問題?或者取得貸款后，當還貸碰到暫時困難時，是否有必要的救濟保障機制和措施?

據國家統計局2007年7月19日上午10時介紹，6月份我國CPI同比上漲4.4% 上半年達到3.2%。

審計署駐蘭州特派辦的于文航日前撰文指出，雖然住房公積金作為政策性低息貸款，比商業銀行發放的住房貸款利率低，然而由于住房公積金貸款的條件比較嚴格，部分中低收入者難以通過這個渠道獲取融資購房，享用不到自己長年繳存的住房公積金，只能到退休時全額領取。而相對的低存低貸，實際上是讓低收入家庭承受了利息損失。

世行專家也認為，如果把住房公積金的積累看作一種投資，那么這種積累因為不能隨時提取而具有長期特征。因此套用活期存款利率和短期存款利率，就使職工的投資回報低于潛在的水平。至于利息所得稅的減免是否足以彌補利息收入的減少，是可以計算的；如果把對住房公積金貸款中包含的優惠因素綜合起來考慮，對于那些只有積累沒有貸款的職工來說，他們的相對損失既來自積累的回報率，也來自未能獲得的貸款優惠。 很多繳存公積金的人可能永遠無法獲得公積金貸款，而且被迫以低于市場利率的水平進行(養老)儲蓄，為能夠獲得按揭貸款的收入較高的家庭提供補貼。

雖然住房公積金具有職工工資性質，但它的使用方向和使用條件有了嚴格限制。實際上，這一部分工資并非完整意義上的工資。參儲主體放棄目前的消費，轉而被迫地進行儲蓄。同時，在現實情況下，總有一部分人沒有享受貸款的優惠待遇。我們應該要充分考慮到這一部分人群住房公積金的時間價值和經濟利益，建立適當的補償機制給予他們經濟補償。

3 從住房公積金屬于社保范疇的特性看，可以參照社會保障基金的增值收益分配辦法，專項用于貼息貸款和分紅

據財政部和社會勞動保障部《全國社會保障基金投資管理暫行辦法》第三十七條規定：社?；饍羰找嫒~納入社保基金，按國家有關規定分配使用和投資?！稐l例》規定了住房公積金是“長期住房儲金”。這也就明確規定了住房公積金是具有專項用于解決職工住房問題的保障性資金，具有專用性、互和保障性。這一住房公積金特性，又屬于社會保障內容。按照這一要求和國際公約規定，住房公積金制度應該在其繳存人之間實現互利、互助、互濟，即把住房公積金增值收益扣除有關管理費用和風險準備金后的剩余部份用于繳存對象中的低收入家庭購建房貼息貸款和分紅。這也是互質的一種形式。這種做法，不僅有效地促進解決低收入家庭購建房資金困難問題，符合(體現了)住房公積金的互和保障性要求的本質屬性，而且體現了我國推行住房公積金制度的目的，還會促進了住房公積金制度的健康發展。

4 從低收入家庭的實際需求看，需要建立一個貼息貸款的機制

現階段，我國正處于經濟快速發展時期，土地資源又十分寶貴，不可能在短期內有效地解決低收入與高房價之間矛盾。因此，低收入家庭普遍存在著購房信心不足問題。要我國低收入家庭要解決住房困難問題，單一依靠住房公積金及其貸款，還不能達到目的。

世界銀行在2006年11月15日的《中國經濟季報》中指出了“中國住房公積金貸款主要使收入較高家庭受益”。這個論述在我國引起如此強烈的反應。

國家審計署審計長李金華說：“ 公積金的使用更多地惠及了中高收入群體，對低收入群體改善居住條件的傾斜力度不夠，未能有效發揮住房公積金在改善低收入職工居住條件方面的作用?！?/p>

審計報告在對1986萬人的繳存情況統計后發現，其中10%繳納較多公積金的人，每個月交1572元，10%較少的人只有54元。而32個城市住房公積金貸款發放和公積金提取情況顯示，2005年住房公積金個人貸款的44.9%發放給了排在繳存額前20%的高收入人員，排在繳存額后20%的低收入人員僅得到3.7%的貸款。

這種現象，不僅與低收入家庭的收入水平有關，而且與目前頻繁加息，導致高收入者提前還貸，中低收入缺乏信貸能力有關；還與隨著房價日趨攀升，買房者的負擔日趨加重有關。從1999年國家實行住房體制改革以來，房價越來越高。近幾年隨著調控的力度加大，房價沒有出現下降的趨勢，而居民買房負擔日趨加重。社科院經過調研認為，這與整個經濟進入快速增長期，以及市場嚴重供不應求等因素有關。 國家發改委、國家統計局在3月19日的數據顯示，2007年2月，全國70個大中城市的房屋銷售價格同比上漲5.3%，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲5.9%，深圳、北京位居全國漲幅前兩名，分別上漲9.9%和9.7%。

根據上述調研報告，未來如果不改變房地產供不應求的局面，特別是政府依靠賣地提高房價的模式，房價將進一步被動上升。