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財產稅的特點范文1
（一）財產課稅體系的比較
廣義地看，世界各國對財產的課稅主要分為三大體系，一是對轉讓財產的交易行為征稅，多以流轉額為計稅依據，一般以營業稅、轉讓稅、登記稅、印花稅或增值稅等形式，征收比例稅率或累進稅率；二是對占有、使用財產進行課稅，多以財產評估價值為計稅依據，分為對全部財產征稅（一般財產稅）和對個別財產征稅（如土地稅，房屋稅、房地產稅），征收比例稅率或累進稅率；三是對轉讓財產的收益征稅，如土地增值稅，多采用累進稅率。
（二）財產稅比重的比較
據OECD組織資料顯示，發達國家財產稅收入占地方稅收入總額比例較高，美國占80%，加拿大占84.5%，英國占93%，澳大利亞則高達99.6%。由于財產稅征收金額較大、權數較重，從而形成了“多征稅、多提供公共服務、稅源多增加”的良性循環機制，使其在地方經濟建設中發揮了積極的調節作用。發展中國家財產稅占地方稅收入比重較低，但多把財產稅劃歸地方收入。亞洲國家的一些大城市房地產稅占地方財政收入比重一般在23%～54%之間。由此可見，世界各國財產稅在地方稅中都占有舉足輕重的地位，是地方財力的重要來源。
（三）財產稅制要素的比較
1、課稅主體。轉讓財產交易行為的課稅主體多數以賣方為納稅人；也有以買方為納稅人，主要是設置不動產或房地產購置稅的國家，如韓國、日本等。世界各國對轉讓、占有和使用財產的課稅，納稅人一般是產權所有者或使用者。
2、課稅對象和稅基。對世界上多數國家來說，財產稅最主要的課稅對象是房屋和土地，但在具體征稅對象和稅基上又各有區別。有的國家單獨對房屋、土地課稅，計稅依據是財產的資本市場價值或評估價值或其年租金。各國征收財產稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國、瑞典都將土地和建筑物的資本價值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財產稅，剔除了商業財產；英國對包括樓房、平房、公寓、活動房屋和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據征稅；有的國家將土地、房屋并入其他財產一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財產稅稅種合并征收固定資產稅。其中對房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對象包括納稅人擁有的一切房屋，計稅基礎是房屋的估定價值；巴西的土地稅分為農村土地稅和城市財產稅，前者的課稅對象是用于種植、放牧和其他農業性活動的土地，城鎮土地不在應稅范圍內，計稅標準按土地面積和土地使用比率分為三類計征，后者的課稅對象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計稅依據是應稅土地和房屋建筑物的評估價值。
3、稅率。比較廣泛使用比例稅率，在對財產轉讓收益和流轉額課稅時也采用累進稅率，僅有個別國家采用定額稅率。稅率可由中央政府法定，也可由地方政府根據受益人的預算需要和預算周期確定。如美國、加拿大，稅率的確定一般由地方政府自行決定，較高一級政府只對其設限制規定。而丹麥、法國和日本，中央政府對地方政府征收的稅率都規定了固定限額或最高額。
4、起征點和減免稅優惠。一些國家或地區在稅收管轄權內，對財產課稅制定有起征點，如澳大利亞維多利亞州對低于14萬元的財產價值不征稅，日本對土地占有稅也規定了免征額，確定了固定資產稅和城市規劃稅的最低起征點。同時各國對農業用地給予不同程度的減免稅。荷蘭、英國、澳大利亞和瑞典農業用地全部不計入稅基。法國對農場建筑實行免稅，其他許多國家都通過特殊估價和征稅措施給農業提供稅收優惠待遇，如日本對城區的農業用地按其估算價值的一半進行征稅；國際上對林地一般都提供免稅待遇。如智利、法國都給林地提供了免稅照顧。
二、我國財產稅制的現狀及存在的問題
目前，我國采用的是個別財產稅，主要稅種有房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅，有人也把土地增值稅、耕地占用稅包括進去。
我國的財產稅制在以下方面存在著明顯的不足：一是財產課稅范圍窄、稅種少，收入規模小。據統計，全國財產稅收入約占稅收總收入的2.04%，約占地方稅收入的4.12%。據四川省及成都市“九五”期間的統計，財產各稅占全部地方稅收的比重約5%～6%。由于所占比重過低，導致其職能弱化，難于充分發揮調節功能作用；二是內外兩套財產稅制，既增加了征管難度，又不符合世貿組織要求的統一、公平、公正的原則；三是計稅依據不合理、不規范；四是財產評估制度、財產登記制度和財產稅收政策不健全，稅收征管不嚴，部門協作配合不夠，稅款流失現象較為嚴重；五是個別稅種設置重疊，稅基交叉，存在重復征稅之嫌。
三、國際財產稅制借鑒
（一）稅種設置覆蓋面廣、征收范圍寬。目前，各國的財產稅覆蓋了財產的轉讓、占有、使用和收益各環節，體現了稅制調節課稅對象價值運動全過程的客觀要求。征收范圍較寬，不僅僅局限于城鎮房地產，而且也包括農村、農場建筑物和土地。遺產稅和贈與稅廣泛受到各國重視。
（二）各國普遍建立以市場價值（又稱改良資本價值）或評估價值為核心的稅基體系。以價值為核心能夠準確反映真實的稅基，隨經濟的發展帶動稅基的提高進而穩步提高財產稅收入；同時，也可以體現公平稅負、合理負擔的原則。
（三）稅率設計以比例稅率和累進稅率居多。對財產轉讓、占有、使用環節多采用比例稅率，對收益和所得環節多采用累進稅率，但這不是絕對的，各國根據各自的經濟、文化背景設計各具特色的稅率制度；各國的遺產稅和贈與稅稅率仍將以超額累進稅率為主，但級次表現出減少趨勢。
（四）大多數發達國家都建立了規范而嚴密的財產登記和系統、完整的財產評估制度。這是財產稅課稅的基礎，但發展中國家與發達國家比較有較大的差距。
（五）建立內外統一的財產稅制。
四、改革財產稅制的建議
（一）合理設置稅種，增加稅種覆蓋面
1、合并、統一房地產稅制，設立房地產稅。合并現行的房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅等三個稅種，設立統一的房地產稅。一方面體現了世貿組織的國民待遇原則，另一方面符合簡化稅制、便于征管和降低征收成本的國際通行做法。而且城鎮土地使用稅本身屬于財產稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋和土地的規劃、評估緊密相連，城鎮土地的國家所有不影響三稅的合并和統一；且房價的上漲多半緣于地價的上漲，三稅統一有可行的理論基礎。
2、合并內外兩套車船稅稅制。對凡在我國境內擁有車船的單位和個人，不論車船是否被使用以及使用的頻率如何，均應繳納車船稅。
3、適時開征遺產稅和贈與稅。在遺產稅和贈與稅的開征上，一是要科學地選擇稅制模式。基于我國遺產繼承人可自行分割交接財產，公民的納稅意識不強等實際情況，宜選擇美國等實行的總遺產稅制和總贈與稅制。即對被繼承人的遺產總額征收遺產稅，對贈與人的財產征收贈與稅。二是科學確定征稅對象、范圍及征管程序。參照國際慣例，課稅對象范圍應包括動產和不動產，以超額累進稅率并規定適當的起征點，合理確定扣除項目，如設喪葬費用扣除，遺產管理費用扣除、債務扣除、捐贈扣除、合理負擔費用扣除等。最后，制定有關部門相互協調配合的征管措施。
（二）擴大財產稅征收范圍
1、擴大房地產稅的征稅范圍。一是房地產稅的征稅范圍應該擴大到農村用于種植、放牧和其他農業性活動的土地及房屋。與此同時，相應調整降低農業產出稅負。二是對城鎮居民擁有的房屋征收房地產稅。隨著我國住宅商品化的發展和人們收入水平的提高，私人擁有的房產不斷增加，已經具備了對私有房產課稅的條件。同時，房屋的折算價值分配逐步向高收入個人傾斜，因而對城鎮居民自用住房課征（比例稅率）財產稅在整體上將產生“累進”效應。在具體征收時，可借鑒國際通行做法，對人均居住面積設置起征點，對城鎮居民自用房課征比例稅，使城市房地產稅的納稅人涵蓋全部城鎮土地和房屋的所有人。
2、合理設置房地產稅的稅目。我國房地產稅可下設農村土地使用稅和城鎮房地產稅，前者對農村用于種植、放牧和其他農業性活動的田、地、山、蕩占地課征，后者主要對城鎮企業和個人擁有的土地使用權及土地上的房屋和建筑物課征。城郊結合部的土地及房屋、建筑的處理可借鑒巴西的做法，即確定土地是否屬于城市房地產稅的課稅范圍，一是看其是否作為農用，二是在土地的1.5英里范圍內至少有以下設施中的兩項：人行道、自來水主線、排污設施、街燈、公共學校。如土地不作為農用，又符合第二項要求，就應該視為城市土地。
（三）建立以市場價值為核心的稅基體系，科學確定財產稅的計稅依據
1、調整房地產稅計稅依據。從國際上看，財產稅的計稅依據包括年度租金價值，改良資本價值（市場評估價值）、未改良資本價值和占用面積。改良資本價值制度的計稅依據是土地和房產的完全市場價值，更符合“量能納稅”原則。此外，該計稅依據具有“交易證據多、便于誠信納稅，收入富有彈性”的特點，是各國的房地產稅趨于采用該計稅依據的重要因素。當然，這需要相應完善符合我國國情的房地產評價方法體系和房地產評估制度。
2、調整車船稅計稅依據。作為世界通行的財產稅的計稅依據主要有兩種：一是依車船原值作一定比例的扣除；二是依車船的市場價值，即評估值。從理論上講，后者更科學，但是考慮到市場和評估工作本身的局限性、工作量和征收成本，現階段可采用前者作為計稅依據。至于扣除比例中央可規定一個幅度范圍，各地方政府視本地實際情況在此范圍內確定具體的扣除比例。另外，對單位價值低于一定標準的車船給予免征照顧。
（四）合理確定各財產稅的稅率
1、合理確定房地產稅的稅率。參照美國、加拿大的做法，在確定稅率的形式和大小時可以賦予地方政府一定幅度范圍（如0.5%～3%）內的自。稅率的確定應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。
2、合理確定車船稅稅率。在以車船價值為計稅依據的情況下，改過去的固定稅額為比例稅率，以公平稅賦，比例稅率的大小應該與目前對車船的收費及環保問題統籌考慮。
（五）建立以財產評稅制度為核心的征管運作體系
1、建立以房地產評稅制度為核心的財產評稅制度體系。應建立完善的財產稅評估制度，制定評稅法規和操作規程，設置專門的財產評稅機構，是未來財產稅制發展的基本趨勢。
2、建立與財產登記、評估、稅收征管有關的信息數據庫，運用計算機技術對信息進行搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的財產信息和征管資料。
（六）財產稅的稅收優惠問題
1、取消城鎮居民住房的財產稅優惠。避免對出租住房的歧視，有利于加強對個人私房出租的稅收征管?？蓪乙幎藴蕛鹊木用褡》坎扇∑鹫鼽c的辦法予以免稅優惠。
財產稅的特點范文2
（一）財產課稅體系的比較廣義地看，世界各國對財產的課稅主要分為三大體系，一是對轉讓財產的交易行為征稅，多以流轉額為計稅依據，一般以營業稅、轉讓稅、登記稅、印花稅或增值稅等形式，征收比例稅率或累進稅率；二是對占有、使用財產進行課稅，多以財產評估價值為計稅依據，分為對全部財產征稅（一般財產稅）和對個別財產征稅（如土地稅，房屋稅、房地產稅），征收比例稅率或累進稅率；三是對轉讓財產的收益征稅，如土地增值稅，多采用累進稅率。
（二）財產稅比重的比較據OECD組織資料顯示，發達國家財產稅收入占地方稅收入總額比例較高，美國占80%，加拿大占84.5%，英國占93%，澳大利亞則高達99.6%.由于財產稅征收金額較大、權數較重，從而形成了“多征稅、多提供公共服務、稅源多增加”的良性循環機制，使其在地方經濟建設中發揮了積極的調節作用。發展中國家財產稅占地方稅收入比重較低，但多把財產稅劃歸地方收入。亞洲國家的一些大城市房地產稅占地方財政收入比重一般在23%～54%之間。由此可見，世界各國財產稅在地方稅中都占有舉足輕重的地位，是地方財力的重要來源。
（三）財產稅制要素的比較1、課稅主體。轉讓財產交易行為的課稅主體多數以賣方為納稅人；也有以買方為納稅人，主要是設置不動產或房地產購置稅的國家，如韓國、日本等。世界各國對轉讓、占有和使用財產的課稅，納稅人一般是產權所有者或使用者。
2、課稅對象和稅基。對世界上多數國家來說，財產稅最主要的課稅對象是房屋和土地，但在具體征稅對象和稅基上又各有區別。有的國家單獨對房屋、土地課稅，計稅依據是財產的資本市場價值或評估價值或其年租金。各國征收財產稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國、瑞典都將土地和建筑物的資本價值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財產稅，剔除了商業財產；英國對包括樓房、平房、公寓、活動房屋和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據征稅；有的國家將土地、房屋并入其他財產一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財產稅稅種合并征收固定資產稅。其中對房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對象包括納稅人擁有的一切房屋，計稅基礎是房屋的估定價值；巴西的土地稅分為農村土地稅和城市財產稅，前者的課稅對象是用于種植、放牧和其他農業性活動的土地，城鎮土地不在應稅范圍內，計稅標準按土地面積和土地使用比率分為三類計征，后者的課稅對象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計稅依據是應稅土地和房屋建筑物的評估價值。
3、稅率。比較廣泛使用比例稅率，在對財產轉讓收益和流轉額課稅時也采用累進稅率，僅有個別國家采用定額稅率。稅率可由中央政府法定，也可由地方政府根據受益人的預算需要和預算周期確定。如美國、加拿大，稅率的確定一般由地方政府自行決定，較高一級政府只對其設限制規定。而丹麥、法國和日本，中央政府對地方政府征收的稅率都規定了固定限額或最高額。
4、起征點和減免稅優惠。一些國家或地區在稅收管轄權內，對財產課稅制定有起征點，如澳大利亞維多利亞州對低于14萬元的財產價值不征稅，日本對土地占有稅也規定了免征額，確定了固定資產稅和城市規劃稅的最低起征點。同時各國對農業用地給予不同程度的減免稅。荷蘭、英國、澳大利亞和瑞典農業用地全部不計入稅基。法國對農場建筑實行免稅，其他許多國家都通過特殊估價和征稅措施給農業提供稅收優惠待遇，如日本對城區的農業用地按其估算價值的一半進行征稅；國際上對林地一般都提供免稅待遇。如智利、法國都給林地提供了免稅照顧。
二、我國財產稅制的現狀及存在的問題目前，我國采用的是個別財產稅，主要稅種有房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅，有人也把土地增值稅、耕地占用稅包括進去。
我國的財產稅制在以下方面存在著明顯的不足：一是財產課稅范圍窄、稅種少，收入規模小。據統計，全國財產稅收入約占稅收總收入的2.04%，約占地方稅收入的4.12%.據四川省及成都市“九五”期間的統計，財產各稅占全部地方稅收的比重約5%～6%.由于所占比重過低，導致其職能弱化，難于充分發揮調節功能作用；二是內外兩套財產稅制，既增加了征管難度，又不符合世貿組織要求的統一、公平、公正的原則；三是計稅依據不合理、不規范；四是財產評估制度、財產登記制度和財產稅收政策不健全，稅收征管不嚴，部門協作配合不夠，稅款流失現象較為嚴重；五是個別稅種設置重疊，稅基交叉，存在重復征稅之嫌。
三、國際財產稅制借鑒
（一）稅種設置覆蓋面廣、征收范圍寬。目前，各國的財產稅覆蓋了財產的轉讓、占有、使用和收益各環節，體現了稅制調節課稅對象價值運動全過程的客觀要求。征收范圍較寬，不僅僅局限于城鎮房地產，而且也包括農村、農場建筑物和土地。遺產稅和贈與稅廣泛受到各國重視。
（二）各國普遍建立以市場價值（又稱改良資本價值）或評估價值為核心的稅基體系。以價值為核心能夠準確反映真實的稅基，隨經濟的發展帶動稅基的提高進而穩步提高財產稅收入；同時，也可以體現公平稅負、合理負擔的原則。
（三）稅率設計以比例稅率和累進稅率居多。對財產轉讓、占有、使用環節多采用比例稅率，對收益和所得環節多采用累進稅率，但這不是絕對的，各國根據各自的經濟、文化背景設計各具特色的稅率制度；各國的遺產稅和贈與稅稅率仍將以超額累進稅率為主，但級次表現出減少趨勢。
（四）大多數發達國家都建立了規范而嚴密的財產登記和系統、完整的財產評估制度。這是財產稅課稅的基礎，但發展中國家與發達國家比較有較大的差距。
（五）建立內外統一的財產稅制。
四、改革財產稅制的建議
（一）合理設置稅種，增加稅種覆蓋面1、合并、統一房地產稅制，設立房地產稅。合并現行的房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅等三個稅種，設立統一的房地產稅。一方面體現了世貿組織的國民待遇原則，另一方面符合簡化稅制、便于征管和降低征收成本的國際通行做法。而且城鎮土地使用稅本身屬于財產稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋和土地的規劃、評估緊密相連，城鎮土地的國家所有不影響三稅的合并和統一；且房價的上漲多半緣于地價的上漲，三稅統一有可行的理論基礎。
2、合并內外兩套車船稅稅制。對凡在我國境內擁有車船的單位和個人，不論車船是否被使用以及使用的頻率如何，均應繳納車船稅。
3、適時開征遺產稅和贈與稅。在遺產稅和贈與稅的開征上，一是要科學地選擇稅制模式。基于我國遺產繼承人可自行分割交接財產，公民的納稅意識不強等實際情況，宜選擇美國等實行的總遺產稅制和總贈與稅制。即對被繼承人的遺產總額征收遺產稅，對贈與人的財產征收贈與稅。二是科學確定征稅對象、范圍及征管程序。參照國際慣例，課稅對象范圍應包括動產和不動產，以超額累進稅率并規定適當的起征點，合理確定扣除項目，如設喪葬費用扣除，遺產管理費用扣除、債務扣除、捐贈扣除、合理負擔費用扣除等。最后，制定有關部門相互協調配合的征管措施。
（二）擴大財產稅征收范圍1、擴大房地產稅的征稅范圍。一是房地產稅的征稅范圍應該擴大到農村用于種植、放牧和其他農業性活動的土地及房屋。與此同時，相應調整降低農業產出稅負。二是對城鎮居民擁有的房屋征收房地產稅。隨著我國住宅商品化的發展和人們收入水平的提高，私人擁有的房產不斷增加，已經具備了對私有房產課稅的條件。同時，房屋的折算價值分配逐步向高收入個人傾斜，因而對城鎮居民自用住房課征（比例稅率）財產稅在整體上將產生“累進”效應。在具體征收時，可借鑒國際通行做法，對人均居住面積設置起征點，對城鎮居民自用房課征比例稅，使城市房地產稅的納稅人涵蓋全部城鎮土地和房屋的所有人。
2、合理設置房地產稅的稅目。我國房地產稅可下設農村土地使用稅和城鎮房地產稅，前者對農村用于種植、放牧和其他農業性活動的田、地、山、蕩占地課征，后者主要對城鎮企業和個人擁有的土地使用權及土地上的房屋和建筑物課征。城郊結合部的土地及房屋、建筑的處理可借鑒巴西的做法，即確定土地是否屬于城市房地產稅的課稅范圍，一是看其是否作為農用，二是在土地的1.5英里范圍內至少有以下設施中的兩項：人行道、自來水主線、排污設施、街燈、公共學校。如土地不作為農用，又符合第二項要求，就應該視為城市土地。
（三）建立以市場價值為核心的稅基體系，科學確定財產稅的計稅依據1、調整房地產稅計稅依據。從國際上看，財產稅的計稅依據包括年度租金價值，改良資本價值（市場評估價值）、未改良資本價值和占用面積。改良資本價值制度的計稅依據是土地和房產的完全市場價值，更符合“量能納稅”原則。此外，該計稅依據具有“交易證據多、便于誠信納稅，收入富有彈性”的特點，是各國的房地產稅趨于采用該計稅依據的重要因素。當然，這需要相應完善符合我國國情的房地產評價方法體系和房地產評估制度。
2、調整車船稅計稅依據。作為世界通行的財產稅的計稅依據主要有兩種：一是依車船原值作一定比例的扣除；二是依車船的市場價值，即評估值。從理論上講，后者更科學，但是考慮到市場和評估工作本身的局限性、工作量和征收成本，現階段可采用前者作為計稅依據。至于扣除比例中央可規定一個幅度范圍，各地方政府視本地實際情況在此范圍內確定具體的扣除比例。另外，對單位價值低于一定標準的車船給予免征照顧。
（四）合理確定各財產稅的稅率1、合理確定房地產稅的稅率。參照美國、加拿大的做法，在確定稅率的形式和大小時可以賦予地方政府一定幅度范圍（如0.5%～3%）內的自。稅率的確定應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。
2、合理確定車船稅稅率。在以車船價值為計稅依據的情況下，改過去的固定稅額為比例稅率，以公平稅賦，比例稅率的大小應該與目前對車船的收費及環保問題統籌考慮。
（五）建立以財產評稅制度為核心的征管運作體系1、建立以房地產評稅制度為核心的財產評稅制度體系。應建立完善的財產稅評估制度，制定評稅法規和操作規程，設置專門的財產評稅機構，是未來財產稅制發展的基本趨勢。
2、建立與財產登記、評估、稅收征管有關的信息數據庫，運用計算機技術對信息進行搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的財產信息和征管資料。
（六）財產稅的稅收優惠問題1、取消城鎮居民住房的財產稅優惠。避免對出租住房的歧視，有利于加強對個人私房出租的稅收征管?？蓪乙幎藴蕛鹊木用褡》坎扇∑鹫鼽c的辦法予以免稅優惠。
財產稅的特點范文3
【關鍵詞】稅種，分類，流轉稅，行為目地稅
一、背景介紹
由于研究的目的不同，對稅收分類可以采用各種不同的標準，從而形成不同的分類方法。其中，按課稅對象的性質或特征可以將我國現行的18個稅種分為五類：流轉稅、所得稅、財產稅、資源稅和行為目的稅類。
二、按課稅對象的性質進行稅種分類
文章主要對車輛購置稅、城市維護建設稅、土地增值稅的分類提出與主流不同的觀點，同時提出充分的論證。我認為，作者之所以會提出這樣的分類方法主要基于對五大類稅各自的特點、各稅種的稅收要素以及分類方法內涵的把握進行的，具體如下：
（一）流轉稅類。流轉稅指商品生產、流通環節的流轉額或者數量以及非商品交易的營業額為征稅對象的一類稅收。其特點為：第一，以商品、勞務的銷售額和營業收入作為計稅依據，一般不受生產、經營成本和費用變化的影響，可以保證國家能夠及時、穩定、可靠地取得財政收入。第二，一般具有間接稅的性質，特別是在從價征稅的情況下，稅收與價格的密切相關。因此，流轉稅、消費稅、營業稅、關稅屬于流轉稅。同時作者又提出，將車輛購置稅和城建稅也作為流轉稅，這是有一定理論依據的。
將車輛購置稅作為流轉稅而非行為目的稅，作者雖然沒有明確說明理由，但我的理解如下：既然是按課稅對象的性質而非課稅目的來劃分，車輛購置稅對購置使用的特定車輛按其價款征收10%的比例稅，為在流通環節征收，具有流轉稅的性質。
將城市維護建設稅作為流轉稅而非行為目的稅，是由于從城建稅的課稅對象性質來分析可以說是一種附加稅，其應納稅額是按納稅人在納稅期間應繳納的增值稅、消費稅、營業稅額之和的一定比例來計算的，而這三個稅都屬于流轉稅，故按其本質來說城建稅理應屬于流轉稅。但是，我認為將其稱作“城市維護建設稅”是不確切的，因為現行的“城市維護建設稅”不但在城市范圍內征收，也在縣城、鄉鎮范圍內征收，應將其稱作“城鄉維護建設稅”更為確切。
（二）所得稅類。
所得稅是以收入減去成本費用后的收益為計稅依據，具有直接稅的特點。將企業所得稅、個人所得稅歸入所得稅類毫無疑問，除此之外，作者還將土地增值稅歸入所得稅類而非資源稅或財產稅，理由如下：土地增值稅的課稅對象是納稅人轉讓房地產的銷售收入減去成本、費用后的收益，而不是土地資源或房產價值本身。作者認為，土地、房屋是課稅對象的載體，而不是課稅對象本身，因此將其歸入所得稅時合理的。
（三）財產稅類。
財產稅是以納稅人所有或屬其支配的財產為課稅對象的一類稅收。它以財產為課稅對象，向財產的所有者征收。財產包括一切積累的勞動產品、自然資源和各種科學技術、發明創作的特許權等，國家可以選擇某些財產予以課稅。財產稅屬于對社會財富的存量課稅。它通常不是課自當年創造的價值，而是課自往年度創造價值的各種積累形式。其特點為：第一，土地、房屋等不動產位置固定，標志明顯，作為課稅對象具有收入上的可靠性和穩定性;第二，納稅人的財產情況，一般當地政府較易了解，適宜由地方政府征收管理，有不少國家把這些稅種劃作地方稅收;第三，以財產所有者為納稅人，對于調節各階層收入，貫徹應能負擔原則，促進財產的有效利用，有特殊的功能。因此，將房產稅劃分為財產稅無疑是合理的，將應稅車輛和船舶按其計稅依據和年稅額標準計征的車船稅劃分為財產稅也是無可置疑的。
（四）資源稅類。
資源稅是以各種應稅自然資源為課稅對象、為了調節資源級差收入并體現國有資源有償使用而征收的一種稅。資源稅分為級差資源稅和一般資源稅。級差資源稅是國家對開發和利用自然資源的單位和個人，由于資源條件的差別所取得的級差收入課征的一種稅。一般資源稅就是國家對國有資源，如我國憲法規定的城市土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，根據國家的需要，對使用某種自然資源的單位和個人，為取得應稅資源的使用權而征收的一種稅。因此，以礦產品和鹽為課稅對象的資源稅應納入其中。同時，城鎮土地使用稅為在城市、縣城、工礦區、建制鎮范圍內的單位和個人，以實際占用土地的面積為計稅依據征收的一種稅，根據經濟發展水平和人均耕地狀況適用地區幅度差別定額稅率，具有明顯的資源稅級差調節的特點，因此也應將其歸入資源稅類。
（五）行為目的稅類。
行為目的稅是以納稅人的某些特定行為為課稅對象。其特點為：可選擇面較大，設置和廢止相對靈活，具有因時因地制宜制定具體征管辦法，有利于國家限制和引導某些特定行為而達到預期的目的。行為目的稅法一般適用于國家為實現某些經濟政策、限制特定行為并為達一定目的需要而制定。因此，以在經濟活動中簽立的應稅憑證為課稅對象所征收的印花稅，為對特定行為征收的稅。契稅是對土地、房屋權屬的承受者征收的稅，是對承受土地、房屋權屬這一行為課稅屬于行為稅。對于耕地占用稅，作者將其劃分為行為目的稅而非流轉稅，我想是由于流轉稅具有所有權轉移的特點，而納稅人對耕地僅僅擁有使用權而不擁有所有權，耕地占用稅和車輛購置稅具有一定的相似性，但由于這一差異故不能將其作為流轉稅;耕地占用稅和城鎮土地使用稅也具有一定的相似性，兩者都具有級差調節的特點且課稅對象均為土地，作者將耕地占用稅作為行為目的稅而非資源稅，我想是由于耕地占用稅是對占用耕地用于非農業活動這一行為按照規定稅額一次性征收而非像城鎮土地使用稅每年征收，故將其劃分為行為目的稅。最后，由于煙葉稅是國家引導煙葉種植和煙草行業健康發展的政策導向，是國家對煙草實行“寓禁于征”政策的延續，故將煙葉稅劃分為目的稅。
參考文獻：
財產稅的特點范文4
首先在稅制改革與稅收增長關系層面，結構性減稅與稅收增減不一定同向。
減稅分為政策激勵性和稅制改革性兩種情況。前者通過減輕部分納稅人稅負實現階段性政策目標；后者則通過變動稅制要素實現全社會的稅負公平負擔，是相對長期的制度安排。就基本面而言，我國現階段正在進行的是稅制改革性減稅。
2009年起我國結構性減稅呈現系統化局面，涉及所得稅、流轉稅和財產稅三個稅系。如營業稅改增值稅，是要把按增值稅額課稅的方式擴大到所有商品和勞務的流轉，從而減少重復課稅；再如個人所得稅改革，是要縮減征稅范圍。
正是因為當前結構性減稅的制度特點，部分人將結構性減稅等同于稅收大幅減少，進而對當前的稅收增長感到疑慮。而事實上，稅制上減負與稅收額增減不一定同向，因為稅制只是影響稅收額的一個因素。發生稅制性減稅時，會直接減少單位GDP稅額，稅額總量卻不一定減少。比如增值稅改革，轉型后稅收額仍然增長的關鍵是應稅產業規模繼續在擴張，物價在上漲。
換一個角度看，稅收能否正常增長直接決定政府執政目標能否實現。我國正處在社會福利體系再造時期，重點是通過財政再分配手段來托高中、低收入群體的公共產品享用水平。所以，實施結構性減稅，并不意味著形成稅收最少化格局，而是要實現量能課稅目標。
因此，選擇結構性減稅措施，須以公平稅負為目標。具體要做到：一是要繼續依法征稅，防止偷漏稅；二是推進資源稅和房產稅改革，探索建立環保稅制；三是通過營業稅改征增值稅促進產業結構調整。
其次，在結構性減稅過程中要處理好稅類之間的協調性問題。
從稅收結構看，流轉稅占比達70%多，所得稅占20%，財產稅占10%，近年實施的結構性減稅，流轉稅和所得稅都在減收，為平衡計有必要增加財產稅。
先看流轉稅，這是下一步改革著力點，如營業稅改征增值稅。近年改革已使增值稅和營業稅減收5千多億元，流轉稅減收已達高限。我國是一個產銷大國，高速經濟增長的實質是產銷規模擴張促成增加值連環疊加，如果流轉稅稅率過低，會對稅收與經濟增長合理聯動機制產生負面影響。
所得稅方面，鑒于提高個人所得稅阻力很大，再上調企業所得稅稅率會挫傷企業自主投資積極性，提高直接稅比重在中國行不通。
所以從三個稅類平衡的角度，有必要增加財產稅。資源稅屬于財產稅，其分步由從量計征改為從價計征，可以約束資源耗費，應著力推進，但前提是加快營業稅改征增值稅。房產稅改革屬于財產稅增收，設計房產保有課稅制度既要考慮收入調節，也要考慮民眾接受度。
最后是妥善處理稅收與非稅收入之間關系，其難點是收入源如何在稅和非稅之間切分。具體講有兩大問題：
一是房地產的稅費關系。比如在個人住房保有課稅問題上，目前在房地產開發和流轉環節已經征收了一些費用，其中有的是以政府性基金形式征收的，比如土地出讓金，這些費的收入占稅收的比重相當高，如果對個人住房保有課稅，需要理清前端的收費。
二是社會保障繳費與所得課稅之間的關系。所得課稅和社會保障繳費實際上都是針對收入余額征收，兩者自然存有相互擠占關系。目前的處理辦法是把社會保障繳費在稅前列支，但并不能完全解決問題。實際上核心難點是兩方面負擔率的平衡。從我國現實出發，還是要減輕個人所得稅負擔，把征收空間讓給社會保障繳費。
從方向上看，今后還要繼續加強非稅收入的規范管理：一是要把所有非稅收入分類納入預算管理，重點是政府性債務收入；二是清理不合理收費；三是控制類似罰沒收入，防控超標罰沒。
財產稅的特點范文5
關鍵詞：房地產稅制 房地產稅收體系 房地產保有
一、國外房地產稅制的特點
各國房地產稅制涉及的稅種貫穿了房地產的生產開發、保有使用和轉移處置等各環節。由于各國的經濟發展水平不同、房地產行業的發展狀況各異，因而各國的房地產稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設計上都存有一定的差異。但總體來看，各國的房地產稅制還是具有一些共性的。
（一）房地產稅收制度體系完整，且以房地產保有稅類為主
目前，許多國家都建立了比較完整的房地產稅收制度體系，廣義地看，國外房地產稅收體系主要分為三大類：
第一類是房地產保有稅類。房地產保有稅是對擁有房地產所有權的所有人或占有人征收，一般依據房地產的存在形態—土地、房產或房地合一的不動產來設置。在該階段，世界上通行的主要稅種是財產稅，包括一般財產稅和個別財產稅。
一般財產稅是將土地、房屋等不動產和其他各種財產合并在一起，就納稅人某一時點的所有財產課征。美國、英國、荷蘭、瑞典等國都采用這種將房地產歸為一般財產稅課稅的房地產稅制度。
個別財產稅是相對于一般財產稅而言的，它不是將所有的財產捆綁在一起綜合課征，而是按不同財產分別課征。國外對房地產課征的個別財產稅，依征收范圍可分為三類：一是單獨對房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如法國的房屋稅、英國的房屋財產稅等都是僅對房屋課征的。土地稅有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，韓國的綜合土地稅屬地價稅的形式、巴西的農村土地稅則屬于地畝稅的范疇。二是只對土地和房屋合并課征的房地產稅。如墨西哥、波蘭的房地產稅，泰國的住房建筑稅等。三是將房屋、土地和其他固定資產綜合在一起課征的不動產稅。如日本的固定資產稅，芬蘭、加拿大的不動產稅等。
第二類是房地產取得稅類。房地產取得稅是對取得土地、房屋所有權的人課征的稅收，一般根據取得方式而設置稅種，房地產取得的法律事實主要分為原始取得和繼承取得。現今各國設置的房地產取得稅類的稅種主要包括遺產稅（繼承稅）或贈與稅、登錄稅和印花稅等。如在房地產發生繼承或贈與等無償取得行為時，各國一般要征收遺產稅（繼承稅）或贈與稅，只不過各國選擇的遺產稅征收形式不同，有的采用總遺產稅制模式，有的采用分遺產稅制模式，有的采用混合遺產稅制模式。贈與稅也分為贈與人稅制和受贈人稅制。
第三類是房地產所得稅類。房地產所得稅是對經營、交易房地產的個人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來看，主要有公司所得稅、個人所得稅、土地增值稅。如美國、英國、法國等國家，將房地產轉讓所得并入法人或個人的綜合收益，征收公司所得稅或個人所得稅。意大利對房地產轉讓收益直接征收土地增值稅。
各國對房地產稅收設置的三大征收體系，在稅收實踐中相互配合，較好地發揮了稅收對房地產經濟的調節作用。但是，在房地產稅收體系中，各國相對更重視對房地產保有稅類的征收。該環節的房地產稅征收范圍較寬，征稅對象明確，稅率設計合理，因而來自房地產保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國，來自房地產保有的不動產稅、經營性不動產稅收收入占總稅收的30%左右。將房地產保有環節作為課稅的重點，既可以鼓勵不動產的流動，又能夠刺激土地的經濟供給。與此同時，通過對保有房地產采取較高的稅率，還可以避免業主空置或低效利用其財產，刺激交易活動，從而使房地產各要素達到優化配置，推動房地產市場的發展。
（二）房地產稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財政收入的主要來源
各國房地產稅制涉及的稅收種類較多，如土地稅、房屋稅、不動產稅、不動產轉讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設置覆蓋了房地產的保有、取得、轉讓和收益各個環節。從各國的稅收實踐看，凡是實行中央與地方分享稅制的國家，房地產稅收基本劃歸地方，構成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩定。如美國的一般財產稅（主要是對房地產征收），從一開始就是州和地方政府的稅收，并構成地方政府財政收入的主要來源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產稅收體系中，地價稅、登錄許可稅歸中央政府；不動產取得稅、固定資產稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產稅歸市町村，房地產稅收基本劃歸地方政府。20世紀90年代后，房地產稅收作為各國地方政府財政收入主體稅源的地位進一步加強。因此，各國政府，尤其是地方政府都十分重視房地產稅收。
（三）稅率形式靈活、稅率水平合理
各國的房地產稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過在對房地產轉讓收益和房地產交易行為課稅時也常采用累進稅率，僅有少數國家采用定額稅率。對于稅率水平的確定，各國通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環節的稅收，其稅率既有按法定標準（中央統一制定的稅率標準）設計的，也有地方政府根據本地需要自行決定的具體稅率。一般說來，國家級和州級政府征收的財產稅多依法按固定稅率或按價值的一定百分比來征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國一般財產稅（包括不動產財產稅）的稅率，由地方政府根據各級預算每年的需要確定，稅率水平并非固定，而是每年都有變化。日本、法國中央政府對地方政府征收的稅率都規定了固定限額或最高限額。與此同時，許多國家對房產和地產設計了不同的稅率，一般是對土地的課稅重于對房產的課稅。這主要是基于兩方面的考慮：一是為體現社會財富公平分配的基本原則，達到地利共享的目的；二是充分發揮土地稅特殊的調控作用，達到保護土地資源、優化土地利用結構、抑制土地投機的目的。
（四）房地產稅計稅依據明確
各國保有環節的房地產稅是房地產稅制體系中的主體內容，大多數國家選擇了以房地產的價值為該環節房地產稅收的計稅依據，也就是以房地產的資本價值或評估價值為基礎。如加拿大、美國、日本等都將土地和建筑物的資本價值納入稅基。英國對包括樓房、公寓、活動房和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據。以資本價值或評估價值為核心確定計稅依據的方法，既能夠準確反映納稅人的房地產狀況，又會使房地產稅收收入隨經濟的發展、房地產價值的提高而穩步增加。
（五） 房地產稅制內外統一
綜觀國外房地產稅收的發展狀況，各國的房地產稅制都同時適用于內外資企業。
（六）房地產稅法完善，普遍建有財產登記制度和財產評估制度
各國都非常重視房地產稅收的立法，一般都制定了規范、嚴謹可行的房地產稅法體系。如日本制定了幾十個關于房地產方面的法規。同時，相關的稅法條文規定得非常具體、明確，可操作性很強。另外，大多數發達國家和一部分發展中國家還建立了財產登記制度。同時，由于各國對房地產課稅一般都以其評估價值作為計稅依據。評估業在國外發展非常迅速，目前已形成了一套較完善的財產評估體系，如美國1935年成立了房地產評估師協會。
二、對我國的啟示
我國房地產市場正處于培育和調整階段，房地產稅制還存在許多問題。一段時間以來，有關房地產稅制改革的呼聲一直很高，新近又提出征收物業稅，從而將房地產稅制改革的呼聲進一步明朗化。筆者認為，此次擬開征的物業稅，可以理解是進行房地產稅制改革的一個試探，但最后結果如何目前尚不好評價，這是因為物業稅制度本身也有其缺陷。其一，物業稅的指導思想是對房地產所有者征收，即將物業稅作為一種財產稅。而我國目前很多企業、部門、事業單位的產權不清，產權與使用權分離的情況非常嚴重。有很多房屋只有使用權，根本沒有產權，現階段要明晰產權關系尚有相當大的困難。其二，從我國目前的購房狀況看，買房者大多是用于自己居住，“買房出租”作為投資的情況畢竟還是少數。對于買房自住的居民來說，即使居住的房屋升值，通常也不會賣掉房子，征收物業稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。另外，現今個人擁有的房產中，大部分是通過低房價補償方式由公房轉化為私有的，用房改方式轉換成私有產權的住房中，大量住房條件較差，而且擁有這些房產的家庭中，有很多仍屬于較低收入和尚未改變生活質量的，對這些房產和家庭征收物業稅也存在一個公平問題。其三，一般說來，物業增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身隨著使用年限的增加，維修成本逐漸上漲，建筑物有可能貶值。而我國目前實行的是土地國有制，一般的物業只有幾十年的土地使用權，期滿后國家可以無償收回土地或在土地上建房子。因此，有關“物業增值”的說法，是含有水分的。
當前，我國正處在經濟高速發展時期，稅制改革的目的首先要促進經濟的發展，考慮我國現階段的實際，筆者認為，開征物業稅的時機還不成熟，在缺少相應的配套措施，缺乏相關制度來限制物業稅制度本身缺陷的情況下，匆忙出臺物業稅有可能造成新的“制度性不公平”。為此，針對我國房地產稅制存在的問題，應在借鑒國外房地產稅制經驗的基礎上，先進行一系列的改革，而后待時機成熟再適時推出統一的物業稅。目前，應著重做好以下工作：
（一）建立規范、合理的房地產稅收體系，并將房地產保有稅類作為課征的重點
我國現行房地產稅收制度是隨著我國經濟的發展和稅收制度的改革先后頒布實施的，涉及房地產的稅種很多，應逐步對稅種加以規范，構建一個合理的房地產稅收體系，該體系應包括：
1.房地產保有稅類。 我國房地產稅制構成的明顯特點是：房地產開發流通環節稅費多、負擔重，房地產保有環節課稅少，負擔輕。如房地產開發、銷售過程中就涉及營業稅、印花稅、房產稅、契稅、城鄉維護建設稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費就更多，各地也不相同，多達80～150種。而在房地產保有階段，只有城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅。這種稅制設置不但造成土地閑置、浪費嚴重，而且在進入流通時由于土地承受過高的稅負，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現象嚴重。
為此，應借鑒國際慣例，以房地產保有環節作為課征的重點，將房地產開發環節的一些稅費，轉移到房地產保有環節征收。
房地產保有稅類可以設置以下稅種：（1）房產稅。即以房產為征稅對象，對房屋產權所有人征收。（2）地價稅。即以土地的評估價值作為計稅依據，向土地的實際占有者征收，取消現行的土地使用稅。（3）空地稅。即以閑置未用的土地為課稅對象，對空地的實際持有人征收。（4）定期土地增值稅。主要是對自用商業性房地產征收。采用規定的稅額標準每年征收。
2.房地產取得稅類。 房地產取得稅類的稅種主要應包括契稅和遺產贈與稅。遺產贈與稅對財產擁有人的財產流向有著明顯的導向作用，有利于調節、分配社會財富。
3.房地產收益稅類。 房地產收益稅類的稅種主要應包括：（1）法人所得稅。即對法人取得的房地產開發經營收入（指利潤所得）征稅。（2）個人所得稅。即對個人在房地產經營中取得的收入（指利潤所得）征稅。（3）土地轉移增值稅。主要是在土地使用權轉移、房地產買賣時征收。（4）土地租賃增值稅。主要是在土地使用出租、房地產出租時征收。
（二）擴大征收范圍，逐步確立房地產稅收在地方財政收入中的主體地位
借鑒國際慣例，我國房地產稅收的征收范圍應擴大到所有的由國家和集體擁有與控制的房地不動產，包括農村用于種植、放牧和其他農業性活動的土地和房屋，包括城鎮居民擁有的房屋，也包括閑置未用的土地和房屋。當然，在將農村的土地和房屋劃入房產稅的征收范圍后，相應地應降低農業稅的稅負。另外，考慮到房地產稅基非常穩固，稅源充沛，且稅源具有穩定性和持續性的特點，應著手將房地產稅培植為地方稅體系中的主體稅種。
（三）合理確定計稅依據
現行房地產稅涉及的一些稅種的計稅依據既不科學也不合理，計稅依據既有按價值、也有按租金、面積征收。如，按照我國現行房產稅暫行條例規定，房產稅的計稅依據有兩種：一種是以房產賬面原值扣除一定比例后的余值；另一種是房產出租租金收入，凡房屋出租的，房產稅須以租金收入作為計稅依據。土地使用稅則是以土地面積為計稅依據的。從房產稅看，隨著社會生產力的不斷發展，人口的增加，房地產需求日益增長和物價指數的變動，房地產的價格從長期來看，一般會不斷上漲，房產的原值不能代表現實的市場價格。如果仍沿用房產原值作為計稅依據，既不適應經濟發展的要求，不利于公平競爭，也不符合國際慣例。對出租房屋按租金收入作為計稅依據，同一個稅種，有兩種計稅依據，不夠規范，再則租金收入已征收了營業稅，再按租金收入計征房產稅，是重復征稅。而且，租金的確定，也有一定難度。從城鎮土地使用稅看，以占地面積為計稅依據比較陳舊，因為面積不會隨著地產的價格上漲而擴大。如此確定的計稅依據使得房地產收入不能隨房地產增值而增加。 因此，改革后的房地產稅應以房地產的評估價值為計稅依據。因為這種計稅方法比原值作為計稅依據合理得多，又是多數國家的一般做法。
（四）靈活設置稅率
在稅率設計上，應借鑒國際上一些國家的經驗，在保證中央一定宏觀調控權的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內的自主權。在適當考慮地方政府年度預算支出的基礎上，應按照房地產的地理位置和用途規定不同的稅率。可由中央政府規定一個稅率幅度，各省、自治區、直轄市再根據本地區情況和房屋等級確定本地區的稅率，這樣，既可以調節房地產方面由于地理位置不同而產生的級差收入，又能夠根據用途對使用結構不同的房地產實施調節。
另外，還應考慮降低房地產轉移環節的稅率，提高房地產保有環節的稅率，從而有利于將課征重點從房地產流轉環節轉向房地產保有環節，優化稅制結構。
（五）統一內、外資兩套房地產稅制
現行房地產稅收制度采取的是內外有別的政策，僅在房地產保有階段就存在許多差異。如對內資企業和個人的房產征收的是房產稅，對土地征收的是城鎮土地使用稅；對外商投資企業、外國企業和個人的房產征收的是城市房地產稅，涉外企業和個人使用的土地繳納的是土地使用費（或稱場地使用費）。內外兩套房地產稅制在征收范圍、稅率稅費、計征依據方面都存在差異，違背了市場經濟公平競爭原則，增大了稅收征管難度，破壞了法律的嚴肅性和公平性。而且，城市房地產稅是20世紀50年代的產物，房產稅雖然是1986年頒布開征的，但基本內容很多是承襲了城市房地產稅的規定，已有不少內容不適應經濟發展的要求。城鎮土地使用稅暫行條例頒布的時間雖然較晚，但近幾年來，隨著我國房地產業的飛速發展，該條例也已暴露出許多不足，也需加以改革。
建議在房地產保有階段征收統一的房產稅和地價稅，將外資企業和外籍人員也納入統一的房產稅和地價稅的征收范圍中，廢除現行對外資企業和外籍人員征收的城市房地產稅，改城鎮土地使用稅為地價稅，實現房地產稅制的內外統一。
（六）建立健全財產登記制度和財產評估制度
目前，由于我國尚缺乏嚴密的財產登記制度，致使征管資料信息來源不暢，房地產私下交易不予注冊登記的現象相當普遍。而且，我國房地產評估制度剛剛形成，評估機構、評估人員的素質及評估政策法規等，還難以適應稅收征管的需要。 為了保證房地產稅收的有效實施，必須建立一套規范化的房地產管理制度，這主要包括：（1）建立房地產產權登記制度。首先，要核查土地，在全國范圍內開展一次土地清查，建立土地臺賬。其次，建立房地產產權登記制度，為稅務部門掌握房地產稅源提供條件和依據。（2）建立房地產評估制度。合理的計稅依據是房地產稅收制度貫徹公平稅負的一個重要內容。隨著我國財稅體制的不斷改革和完善，對房地產的稅收要求逐漸采用以房地產的評估價值來征稅。國務院于1991年頒布了《國有資產評估條例》，并在1994年頒布的《城市房地產管理法》中進一步明確了房地產估價的作用。我國在房地產的評估方面還處于起步階段。從世界范圍來看，凡是實行市場經濟的國家，在對房地產課稅時均以評估價值作為計稅依據，很多國家在稅務機關內部設有相當的人員和機構進行評估工作。為完善我國房地產稅制，提高我國房地產稅的征收管理水平，應該借鑒國際先進做法，建立我國的房地產評估機構和管理制度。制定房地產評稅法規和操作規程，配備評稅或估價專業人員。
參考文獻
（1）李進都《房地產稅收理論與實務》，中國稅務出版社 2000年版。
（2）鄧宏乾《國外房地產稅制介紹與借鑒》，中國家庭網2001年7月9日。
財產稅的特點范文6
[關鍵詞]財政支出資本化;房地產價格;財產稅
一、文獻回顧
稅收與公共服務資本化到房地產價值的研究最初是由Oates[1](1969)開始的,他采用中小學教育的投入量來代表公共支出水平,選擇紐約周圍新澤西東北部的53個城鎮的社區樣本,運用兩階段最小二乘法進行了橫截面研究,通過對社區房產價值與地區稅率和公共品提供水平的回歸分析,Oates發現一個地區的住房價值與財產稅呈顯著負相關,而與公共服務水平呈顯著的正相關。Pollakowski[2](1973)對Oates的變量選擇和最小二乘法進行了批評,并利用其修正后的模型對舊金山、奧克蘭和圣何塞(San Francisco-Oakland-San Jose)地區的數據進行實證檢驗,發現稅收對房價起著負效用,公共支出對房價起著正效應,但是同時發現,這些結論對于模型的具體選擇表現出很大的敏感性。Oates[3](1973)隨后對這篇文章進行了回應,他對先前的檢驗進行了修正,在原模型的基礎上加入了除教育外的其他服務支出,最小二乘估計結果顯示,其他服務支出對房價有正效應,而財產稅的效應比先前的研究更為突出,說明先前的研究低估了財產稅的作用。
Harris[4](2001)發現老人的比例與地方的學校支出之間表現出適度的負相關,而與聯邦政府支出呈現強烈的負相關,這說明聯邦政府的支出對房價沒有影響,而當地學校支出則對房價有顯著的影響。Brunner 和Balsdon[5](2004)利用加利福尼亞地區潛在投票者的觀察數據進行研究,發現隨著年齡的增加,對學校支出的支持下降,但是,年長的投票者對當地學校支出的支持率高于對聯邦支出的支持率,因此,他們認為,當地學校支出資本化到房價中了,而跨代之間的利他行為對他們做出支持當地學校支出的選擇起到很重要的作用。Hilber和Mayer[6](2009)試圖說明學校支出資本化到房地產價值上,會鼓勵那些沒有小孩的家庭也支持對學校的支出,他們用新待開發的土地供給量來表示資本化的程度,此外,他們利用46個州的學校區域的數據來擴展這一結果,研究表明,每個學生的支出與已開發的土地比例呈正相關,不過這種正相關關系僅僅存在于那些平均居民(median resident)是房屋擁有者的情況,而且對于有更多不使用學校教育服務的老年人的地區來說,這種正效應更為強烈,他們的結論同時支持著資本化能夠鼓勵永久性的公共支出條款,同時也對老年人為什么支持當地教育支出提供了新的解釋。
在國內的文獻中,對公共支出資本化方面的研究還很有限,胡洪曙[7](2007)認為房產價值到底是降低、升高還是不變,取決于財產稅與地方公共支出的轉換系數及地方公共支出的效率系數。高凌江[8](2008), 周京奎、吳曉燕[9](2008),梁若冰、湯韻[10](2008)的研究都表明政府支出與住宅價格有顯著的正相關關系。謝文盛(臺灣)利用極大似然的方法,以臺北市1968年至1994年時間序列數據,分析公共支出與稅收對于房價的影響。研究發現,無論是總支出還是各類別的公共支出,都與住宅價格呈正相關關系,財產稅則與住宅價格呈負相關關系,并且這種相關關系長期穩定。此外,各項公共支出對于房價影響大小依次為教育文化、警政支出、交通支出、衛生支出、其他支出及區域支出。而且在財產稅收入與公共支出同時增加一單位,并且若將收入全部用于某一特定公共支出時,對于房價仍存在正面的影響,即公共支出的正效應要大于財產稅的負效應。其中又以警政、衛生、教育文化及交通等四項支出的影響最大,但若將增加的財產稅收入平均用于各項公共支出時,房價卻因此而降低。
二、實證模型與數據
(一)數據來源
本文的數據主要來源于中經網數據庫和中國統計年鑒,被解釋變量選取了自1999年至2008年的全國30個省市商品房屋平均銷售價格,解釋變量選擇了全國各省市的固定資產投資量、財政支出、建成區面積、人均國內生產總值以及虛擬變量,為了研究的方便和結合中國內地的特點,數據方面本文沒有包含、港、澳及臺灣的數據,為了滿足線性化估計的需要,并消除異方差的影響,在處理數據前對所有原始數據進行自然對數處理。在各種解釋變量中,我們最為關心的是地方財政支出總量和商品房屋平均銷售價格之間的變量關系,通過觀察這些變量在回歸結果中系數是否顯著以及符號如何來研究各省份財政支出是否資本化到房價上。
(二)變量的選擇
1.地方財政支出。通常情況下,財政支出的持續增加,會通過公共基礎設施、公共服務水平的提高,吸引更多的人才前來生活和工作,進而帶來房地產的需求增加,財政支出在經過一段時間之后,最終會表現出房地產價值的增加。
2.固定資產投資。固定資產投資總量、結構的波動及其形成的資本都會對國民經濟運行產生影響。一般情況下,隨著固定資產投資的日益增長,會提高地區的基礎設施水平,在促進地區的經濟增長的同時,也會推動房地產價格持續上漲。
3.人均GDP。人均GDP反映的是一個地方的經濟發展水平的好壞,人均GDP的快速增加,反映的是地區的經濟發展較為迅速,一般情況下,經濟發展越迅猛,其房地產的價值增加越快,顯示出人均GDP與房地產價值之間的正相關關系。
4.建成區面積。由于我國的城市化水平的統計口徑不同,數據上的原因使得我們很難直接從城市化水平來尋找其與房價之間的計量關系。但是可以通過其他的指標來從側面反映城市化的水平,如建成區面積、公路里程等等。本文選擇了建成區面積來間接反映城市化的水平。
5.地區虛擬變量。地區虛擬變量表示我國東中西各個地區之間的地區差異對房價的影響,本文選擇東部地區城市變量值為1,中西部地區城市變量值為0,如果解釋變量結果顯著,則表明東部地區與中西部差異明顯,反之亦然。
(三)數據描述
從下圖我們可以看出,不同的地區房價增長趨勢有所不同,北京、上海兩地的房價增幅明顯要高于其他的地區。但是,從總體上看,大部分省市的房價增長狀況還算平穩。我國各省市的人均財政支出逐年穩步增加,呈現出比較平緩的增長趨勢。各省市的房地產價格與人均財政支出之間表現出較為明顯的同步增長。
(四)模型
根據中國的具體特征和本文的研究特點,我們設定的基本模型為:
lnREPit=α+β1ln(pFisit)+β2lnREPi,t-1+β3ln(pGDPit)+β4lnpAreαit+β5lnpFixit+β6Dum+εit,i=1,2,……,N;t = 3, 4, ?, T [JY](1)
其中,REPit表示(n×1)階我國各省市房地產價格計量模型的被解釋變量向量,在本文中表示地區i在t年的各省商品房平均銷售價格,REPi,t-1表示地區i在t-1年的商品房平均銷售價格,FisOit為(n×1)階t時期i地區財政支出總量,pFisit表示(n×1)階t時期i地區人均財政支出量,pFixit為(n×1)階t時期i地區人均固定資產,pGDPit為(n×1)階t時期i地區人均GDP;pArea為t時期i地區人均建成區面積,Dum表示東中西三個地區的虛擬變量,其中,東部地區值設為1,中西部的值為0,εit為(n×1)階正態分布的誤差項向量。
考慮到模型中滯后被解釋變量的存在,可能會出現序列相關性,從而使得到的結果有偏,為改進估計結果,本文還對原模型進行了系統GMM估計。一般地,因變量滯后項系數值的OLS估計量偏大,而固定效應估計的系數值則會偏小,因而通過系統GMM估計的滯后項系數的值應處于混合OLS估計和固定效應估計之間。
三、計量結果分析
為了選擇合適的面板數據模型,首先利用拉格朗日乘數(LM)檢驗判斷,默認的原假設是選擇混合回歸模型,結果否定原假設,因此先排除混合回歸模型,然后再利用Hausman (1978)設定檢驗來判斷是選取固定效應模型還是選取隨機效應模型,由于Hausman檢驗是假定使用隨機效應模型,結果顯示否定原假設,因此,我們選擇固定效應模型,得出的結論如下:
從上表的三種計量方法結果比較來看,系統GMM的房價滯后一期系數在固定效應和混合OLS之間,表明系統GMM的估計結果未因弱工具變量問題而導致嚴重的偏誤。二階序列相關Arellano-Bond AR (2)的檢驗結果表明方程中誤差項不存在序列相關,因此,本文設定的動態一階自回歸模型是合理的。此外,從Hansen檢驗和Sargan檢驗的結果來看,系統GMM檢驗的結果是穩健的。
從得到的計量結果來看,人均GDP和與房價的相關性顯著,系統GMM在1%的水平上顯著,而且這個結果是穩健的,說明城市經濟發展水平對房價的影響較大,具有顯著的推動作用,地方的經濟發展在很大程度上體現在房地產價格上,帶動了房地產業的發展。
建成區面積與房價的影響呈現正負兩種效應,一方面,建成區面積從一個側面反映了城市化水平,因此,建成區面積越大說明城市化水平越高,會帶來房地產價格的上漲,隨著我國城市化進程的不斷推進,帶來大量的農村人口向城市轉移,必然會帶來對城市住房需求的增加,從而推動房價的進一步上漲,表現出房價與建成區面積呈現正效應;另一方面,人均建成區面積越大,即城區面積越大,根據微觀經濟學理論,在需求不變的情況下,土地供給的增加必然會造成地價的下降,進而導致房地產價格的下降。從計量結果來看,呈現出正效應,但結果不顯著,而且系數小。因此,建成區面積大小并不能充分說明房價的上漲或下降。
人均固定資產和房地產價格的關系也有正負兩方面關系,一方面,從需求來看,人均固定資產越大,對房地產的需求就會減小,從而會使得房地產價格下降;另一方面,房地產價格和固定資產投資呈正相關,固定資產的投資的增加會推動房地產價格的上升。從本研究的結果來看,這兩種效應有一定的相互抵消,表現出負效應,但系統GMM估計結果并不顯著。這說明人均固定資產增加帶來的房地產需求減小的效應大于固定資產投資增加推動房地產價格上升的效應。此外,我國政府從2002年以及2005年開始對房地產市場的調控,而這也可能是造成固定資產投資對于商品房價格起到負效應的一個原因。
對滯后一期的商品房價格對房價的影響顯著,系數值較大,且有明顯的正效應,并且都在1%的水平上顯著,說明我國的房價具有明顯滯后性,上一年的房價會對當年的房價有預測作用,從而呈現出房價不斷上漲的趨勢,表現出慣性的趨勢。房地產從投資、自住、商用等各個角度而言都具有較大的投資空間,只要人們預期房價上升獲得的收益大于成本,他們就會購買商品房,人們這種適應性預期將會對房價波動產生較大影響,而這種預期如果是非理性的,會使房價脫離真實價值,出現泡沫。
在地方財政支出方面,回歸結果顯示,地方財政支出水平對房價有著非常重要并且明顯的作用,固定效應模型和系統GMM估計結果都在1%的水平上顯著,而且系數值都較大,說明不同地區財政支出水平的差異會逐漸累積成為房地產價格上漲的一個重要因素,房地產作為一種不可任意轉移的有形資產具有一定的特殊性,各個地區持續高水平的財政支出,經過一段時間的積累,會通過房地產價值的增加體現出來,其突出表現就是房地產價格的快速上漲。
由于我國實行的是一種中央和地方的稅收分成制度,這就決定了地方政府不可能像美國那樣主要通過財產稅彌補公共服務支出成本,而是呈現出地方與中央的財政博弈以及地方之間的競爭的現象。從稅收到公共服務支出再到房地產價值增加的各個環節中,稅收與財政支出的聯系并不緊密。這就造成那些能夠自由遷移的投資者、大中城市的高收入階層在不增加稅收成本的情況下坐享房地產價值增加帶來的收益,客觀上增加了對大城市、中心城市的房屋需求,從而推動了房地產價格的進一步上漲。
從上面的實證分析我們看出,地方財政支出資本化到房價上,增加了房地產價值,使得房屋所有者受益,但是他們并不為此負擔稅收,此外,由于公共支出使得房地產價值增加,但公共支出的來源即稅收的承擔者又并非是直接受益者,從而造成受益者和承擔者不匹配,違背了受益原則和公平原則,這種不合理的狀況如果持續下去,必然會導致貧富差距加大,加劇社會的矛盾。
四、結論與政策建議
本文通過計量模型對中國30個省區1999-2008年地方財政支出水平與商品房平均銷售價格進行了實證研究。得出以下結論:我國的地區財政支出與房地產價格呈正相關關系,地方財政支出對房價有明顯的促進作用,各個地區持續高水平的財政支出,經過一段時間的積累后,最終會資本化到房地產價格上來,而這種效應又具有一定的循環累積效應。至于地方財政支出對房價影響存在的區域差異的原因比較復雜,可能與地方公共服務設施差異、地方政府的管理水平差異、投資環境、人文環境、地理環境等有關。
從實證結果我們可以看出,我國存在著財政支出資本化的現象,地方政府的財政支出通過改善基礎設施服務的方式,經過一定時間的積累會資本化到房價上,表現為房地產價值的增加,從而推動我國房地產價格的迅速增長,助長房地產價格的泡沫。
在現行的體制下,地方政府的財政支出帶來房地產價值的增加,而政府并未從中獲得與成本相匹配的收益,即收益與成本并不相稱。此外,那些享受到房地產價值增加收益的人卻并沒有為此付出成本,從而違背了稅負的公平性。這種情況的長期存在,會造成有更多房地產資產的人通過政府的公共支出不斷地增加財富,而沒有房地產資產的購房者則越來越無法承擔房價的不斷攀升帶來的壓力,最終會帶來貧富差距的進一步拉大。
要從根本上改變這一現狀,必須通過稅收的調節來完善房地產市場,使房地產價格合理化,同時使成本與收益相匹配,因此,財產稅的征收成為近年來研究和爭論的熱點。①考慮到土地與房地產價值難以分割和緊密相連的特性,城鎮土地使用稅針對城鎮土地課稅,稅收的目標和作用與房產稅相似,建議將房產稅和城鎮土地使用稅合并,設立統一的財產稅。并適當擴大財產稅的征稅范圍,由工商物業擴大到居民住宅,徹底改變當前房地產保有環節稅收計稅依據混亂的現狀。
財產稅是國家稅收體制改革中的重要一環,開征財產稅,主要在于完善國家稅收和財政體制,僅僅通過征收財產稅來平抑房價,規范房地產開發秩序,完善房地產市場的發展,通常是不現實的。要解決我國的房地產價格持續快速上漲帶來的種種經濟和社會問題,還需要政府宏觀調控、經濟法律制度和金融領域的配合,只有各方面達到協調發展才能從根本上解決我國房地產市場存在的種種問題。
注 釋:
①由于物業稅的提法在學術上尚存爭議,為了學術規范,本文采用財產稅的說法(Property Taxes)。
主要參考文獻:
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[3]Wallace E. Oates (1973):“ The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values: A Reply and Yet Further Results", The Journal of Political Economy, Vol. 81, No. 4 (Jul. - Aug., 1973).
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Capitalization of China's Financial Spending and Real Estate Price
Zong Jiafeng1 Liu Gang2 He Ni3
