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農(nóng)場(chǎng)土地規(guī)劃范文1
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)發(fā)展；廣西農(nóng)墾；核心競(jìng)爭(zhēng)力；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移
中圖分類號(hào)：F045 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2012）03-0009-03
一、廣西農(nóng)墾大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)
始建于1951年的廣西農(nóng)墾，職工隊(duì)伍主要由轉(zhuǎn)業(yè)軍人、南下干部、大中專院校師生、知青、翻身農(nóng)民、歸國(guó)華僑、庫(kù)區(qū)移民等組成。目前，農(nóng)墾管區(qū)總?cè)丝诩s28.5萬人，8萬多職工，250多萬畝國(guó)有土地，分布在廣西12個(gè)市39個(gè)縣（區(qū)），管轄104家國(guó)有直屬企事業(yè)單位，有外來投資企業(yè)760多家，社會(huì)就業(yè)人數(shù)16.9萬人。
在自治區(qū)黨委、政府2004年提出了充分利用國(guó)有農(nóng)林場(chǎng)土地推進(jìn)工業(yè)化城鎮(zhèn)化進(jìn)程的戰(zhàn)略部署，2006年又下發(fā)11號(hào)、29號(hào)文件授予了自治區(qū)農(nóng)墾局相當(dāng)于地級(jí)市一級(jí)的計(jì)劃、財(cái)政、稅收、土地、建設(shè)規(guī)劃和國(guó)有資產(chǎn)等六大經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，即“14+1”政策之后，廣西農(nóng)墾根據(jù)自治區(qū)黨委、政府的決策部署，確定了“整合資源、調(diào)整結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)、大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)”的戰(zhàn)略思路和總體目標(biāo)，整合資源、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)，與區(qū)內(nèi)10個(gè)市、縣和國(guó)內(nèi)外150多家科研院所和單位，在推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、招商引資等方面開展合作，大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)，打造了以明陽(yáng)、新興、西江、北部灣等13個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（工業(yè)集中區(qū)）（以下簡(jiǎn)稱園區(qū)）。農(nóng)墾園區(qū)是廣西農(nóng)墾管區(qū)對(duì)外開放、招商引資的主要載體，是走新型工業(yè)化道路、發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要平臺(tái)。近年來，農(nóng)墾大力推進(jìn)園區(qū)建設(shè)，園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不斷提升、經(jīng)濟(jì)規(guī)模逐年壯大、園區(qū)建設(shè)成效較好，對(duì)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式起到了積極的推動(dòng)作用。
下面以新興工業(yè)園為例，試述廣西農(nóng)墾調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展，將工業(yè)園區(qū)打造成農(nóng)墾新的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
二、新興工業(yè)園的開發(fā)與管理
（一）新興工業(yè)園區(qū)概況
新興工業(yè)園是自治區(qū)農(nóng)墾局與柳江縣人民政府共同合作開發(fā)興建的工業(yè)園區(qū)。新興工業(yè)園位于柳州市南郊國(guó)有新興農(nóng)場(chǎng)，距市區(qū)中心14公里，距柳江河道雞喇碼頭6公里，距柳州市白蓮機(jī)場(chǎng)2公里，桂柳、柳南、宜柳三條高速在園區(qū)交匯，東可直達(dá)廣州、香港等珠三角區(qū)域發(fā)達(dá)地區(qū)，西可達(dá)貴州、云南等大西南地區(qū)，南可直達(dá)南寧、北海、防城港等北部灣區(qū)域城市，交通十分便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，戲稱“鐵公機(jī)”，是連接各合作區(qū)域的重要交通樞紐。
園區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)用地26.21平方公里，控制用地規(guī)模28.23平方公里（目前已開發(fā)土地約6000畝），園區(qū)定位為機(jī)動(dòng)車零部件制造、機(jī)械制造、醫(yī)藥化工及及其相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地和物流園。2007年，新興工業(yè)園被自治區(qū)確定為A類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)和優(yōu)秀園區(qū)，同時(shí)也是全區(qū)第一個(gè)擁有污水處理廠的工業(yè)園區(qū)。2011年，新興工業(yè)園全年完成固定資產(chǎn)投資25億元，完成招商引資22.35億元，完成經(jīng)營(yíng)總收入118億元，完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值45.8億元。新興工業(yè)園已經(jīng)成為了有力推動(dòng)廣西農(nóng)墾與柳江縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新引擎。
（二）園區(qū)發(fā)展史
新興工業(yè)園經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段：
1．以柳江縣為主，農(nóng)墾為輔的開發(fā)階段。2004年6月廣西農(nóng)墾農(nóng)墾局（集團(tuán)公司）與柳江縣人民政府簽訂合作協(xié)議，約定由農(nóng)墾向柳江縣提供新興農(nóng)場(chǎng)3855畝國(guó)有土地用于“新興機(jī)械配件生產(chǎn)基地”（后更名為“新興工業(yè)園”）建設(shè)，園區(qū)的開發(fā)與管理主要由柳江縣負(fù)責(zé)。
2．農(nóng)墾與柳江縣雙方相對(duì)獨(dú)立的開發(fā)階段。
（1）農(nóng)墾園區(qū)開發(fā)公司成立。2006年7月廣西農(nóng)墾實(shí)行“14+1”新的管理體制以后，廣西農(nóng)墾柳州新興開發(fā)建設(shè)有限公司即于2006年8月注冊(cè)成立，與廣西農(nóng)墾柳興產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)籌備處（同年12月份成立）實(shí)行“兩塊牌子，一套人馬”運(yùn)行機(jī)制，代表自治區(qū)農(nóng)墾局（集團(tuán)公司）對(duì)新興工業(yè)園其他未開發(fā)土地行使授權(quán)范圍內(nèi)的開發(fā)建設(shè)和管理職能。柳江縣則在原已開發(fā)土地上自主進(jìn)行建設(shè)、管理。
（2）雙方獨(dú)自開發(fā)的問題與困難。在農(nóng)墾與柳江各自獨(dú)立開發(fā)園區(qū)過程中，雙方的各自優(yōu)勢(shì)無法互補(bǔ)，一些問題與困難也逐漸突現(xiàn)出來。
雙方的各自優(yōu)勢(shì)：
廣西農(nóng)墾優(yōu)勢(shì)：一方面，土地資源：集中連片，征地手續(xù)簡(jiǎn)便，承載能力雄厚；另一方面，組織管理：隸屬?gòu)V西農(nóng)墾，六大管理職能，合理資源配置。
柳江縣優(yōu)勢(shì)：行政審批、服務(wù)等政府各項(xiàng)職能，有開發(fā)工業(yè)園的經(jīng)驗(yàn)。
面臨的問題與困難：
第一，建設(shè)用地缺口大。新興工業(yè)園因地理位置等優(yōu)勢(shì)得到了迅猛發(fā)展，2009年底累計(jì)使用土地已達(dá)300多公頃，新增建設(shè)用地使用量已超出原土地利用總體規(guī)劃新增建設(shè)用地量指標(biāo)。按原來的總體規(guī)劃，新增建設(shè)用地已無指標(biāo)可用。
廣西農(nóng)墾有大量適宜工業(yè)開發(fā)的土地資源，但絕大部分屬于農(nóng)用地，需要有政府土地規(guī)劃、環(huán)評(píng)、建設(shè)管理的有力支持，才能轉(zhuǎn)為建設(shè)用地進(jìn)行非農(nóng)利用，原有少量建設(shè)用地的開發(fā)利用，最終也離不開地方政府職能部門的支持。目前，有關(guān)農(nóng)墾土地規(guī)劃指標(biāo)單列的法規(guī)尚未出臺(tái)，土地利用總體規(guī)劃指標(biāo)的分配權(quán)和土地規(guī)劃的編制、評(píng)審、審批權(quán)仍都在地方政府。所以，缺乏行政資源支持的農(nóng)墾土地也不再具有所謂的優(yōu)勢(shì)了。
而柳江縣有土地規(guī)劃、建設(shè)等行政資源，但從農(nóng)民手里征收集體土地的難度逐年增大，而且適合用于工業(yè)開發(fā)的土地非常有限，所以沒有土地在手，地方政府的行政資源優(yōu)勢(shì)也難以發(fā)揮。
以上兩個(gè)原因致使新興工業(yè)園的發(fā)展遇到了難以跨越的鴻溝，多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目無法落地。
第二，開發(fā)資金匱乏。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)按常規(guī)每1平方公里需要投入2億元左右的資金。
廣西農(nóng)墾實(shí)施園區(qū)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略后，至2008年先后規(guī)劃建設(shè)了區(qū)域?qū)用嬉陨系漠a(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色集中區(qū)和商貿(mào)物流區(qū)多達(dá)23個(gè)，此外還有農(nóng)場(chǎng)層面的若干工業(yè)集中區(qū)，無法做到全盤兼顧。新興工業(yè)園前期的水電路網(wǎng)設(shè)施基本上都是柳江財(cái)政資金投入，要進(jìn)一步擴(kuò)大開發(fā)范圍，資金壓力也很大，同時(shí)也有稅收分成顧慮。
此外，由于園區(qū)土地收儲(chǔ)機(jī)制尚未建立，土地出讓收入及稅收目前也未返還用于園區(qū)開發(fā)建設(shè)，園區(qū)一直未能形成 “自我造血”功能，無法自行解決融資問題，所以開發(fā)建設(shè)所需資金幾乎接近于無源
之水。
3．以農(nóng)墾為主，柳江縣為輔的開發(fā)階段。雙方合資公司成立。為了充分做到墾地雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，保障園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，按照自治區(qū)農(nóng)墾工委、農(nóng)墾局建設(shè)園區(qū)“一個(gè)目標(biāo)、一個(gè)規(guī)劃、資源共享、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、齊頭并進(jìn)、互利共贏”的原則和2009年8月自治區(qū)農(nóng)墾局和柳江縣人民政府洽商會(huì)提出加快成立合資公司的要求，2009年9月由廣西農(nóng)墾新興開發(fā)公司（占股本51%）、柳江縣園區(qū)投資公司（占股本49%）共同出資成立了“柳江新興投資開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司”，按市場(chǎng)運(yùn)作開發(fā)建設(shè)新興工業(yè)園四方片區(qū)及其他未開發(fā)土地，形成共同投入、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的運(yùn)行機(jī)制。合資公司這個(gè)平臺(tái)的成功構(gòu)建，標(biāo)志著以農(nóng)墾為主，柳江縣為輔合作開發(fā)園區(qū)新階段與新機(jī)制最終確立。
三、新興工業(yè)園的成功經(jīng)驗(yàn)
從2004年初試啼聲到2011年10月新興工業(yè)園已完成開發(fā)建設(shè)土地約6000畝，并于2007年通過了自治區(qū)A類園區(qū)評(píng)審，榮獲特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)和優(yōu)秀園區(qū)稱號(hào)。特別是近兩年來，在農(nóng)墾管區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，新興工業(yè)園經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出速度快、成效好、潛力大的特點(diǎn)，成為拉動(dòng)管區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。新興工業(yè)園取得如此成績(jī)，其主要經(jīng)驗(yàn)體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
（一）墾地聯(lián)手，加強(qiáng)合作
發(fā)展工業(yè)園區(qū)，農(nóng)墾與地方政府各有各的優(yōu)劣勢(shì)，只有將地方政府宏觀規(guī)劃、公共服務(wù)的優(yōu)勢(shì)與國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地資源豐富的優(yōu)勢(shì)組合、有效配置起來，雙方在政治和經(jīng)濟(jì)利益上結(jié)成互利共贏的緊密合作關(guān)系，才能給園區(qū)的又好又快發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和強(qiáng)勁的動(dòng)力。
新興工業(yè)園自開創(chuàng)之初到現(xiàn)在，不管是以柳江縣為主，還是以農(nóng)墾為主，都離不開雙方的緊密聯(lián)系與通力合作。在相對(duì)獨(dú)立開發(fā)階段遇到的困難使雙方更加堅(jiān)定了采取合作開發(fā)園區(qū)模式的決心和信心，一系列合作依次鋪開。例如，一是由雙方相關(guān)部門人員組成的規(guī)劃編制工作協(xié)調(diào)小組，對(duì)原各自委托編制的園區(qū)總體概念規(guī)劃進(jìn)行銜接、修編、調(diào)整、報(bào)批；二是成立聯(lián)合招商小組共同開展招商引資工作，使園區(qū)招大商、招好商成為了可能；三是擬成立聯(lián)合土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)開展土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)，將土地出讓價(jià)的土地前開發(fā)成本及時(shí)返還合資公司，以便構(gòu)造園區(qū)開發(fā)資金的“自我造血”功能；四是共同在供地、規(guī)劃、建設(shè)、工商、稅務(wù)等方面為引入園區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)行全方位服務(wù)，節(jié)省了大量資金、行政資源。
（二）創(chuàng)新機(jī)制，搭建平臺(tái)
在“14+1”體制實(shí)行之前，柳江縣政府在沒有土地出讓金返還農(nóng)墾及稅收增量分成之虞時(shí)，用高于一般征地成本和低幅度稅收分成的合作代價(jià)，傾全縣之力投資開發(fā)新興工業(yè)園區(qū)。
在“14+1”體制實(shí)行之后，按照桂政發(fā)[2006]29號(hào)文件有關(guān)農(nóng)墾國(guó)有土地出讓金除扣繳的中央、自治區(qū)部分外，其他返還自治區(qū)農(nóng)墾局，以及稅收增量分成的規(guī)定，柳江縣在農(nóng)墾土地上開發(fā)園區(qū)的利益受到了很大的影響，積極性有所下降，再以其為主投資開發(fā)園區(qū)已不現(xiàn)實(shí)；而農(nóng)墾獨(dú)立開發(fā)模式由于“14+1”體制授權(quán)不全、不到位等天生不足因素，包括開發(fā)資金、行政資源等在內(nèi)，獨(dú)自開發(fā)園區(qū)也處處制肘。
（三）繪制藍(lán)圖，規(guī)劃先行
為了徹底解決土地瓶頸問題，廣西農(nóng)墾與柳江縣人民政府于2007年11月簽訂了《新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)域合作開發(fā)框架協(xié)議》，新興工業(yè)園區(qū)土地利用規(guī)劃調(diào)整以5年發(fā)展為目標(biāo)，除已開發(fā)的土地外，再調(diào)10000畝左右作為預(yù)留建設(shè)用地，供園區(qū)發(fā)展使用。目前，《廣西農(nóng)墾柳州新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念規(guī)劃（修編）》、《新興工業(yè)園四方片區(qū)一、二區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》已獲批復(fù)。同時(shí)，合資公司積極和柳江縣國(guó)土部門溝通聯(lián)系，通過新一輪調(diào)規(guī)，爭(zhēng)取到了新興工業(yè)園區(qū)更多的預(yù)留建設(shè)用地，并按概念規(guī)劃的要求布置用地，將范圍內(nèi)的農(nóng)保地全部調(diào)出，為今后園區(qū)發(fā)展用地預(yù)留了較為廣闊的空間。
（四）市場(chǎng)運(yùn)作，多元共建
要推動(dòng)耗資幾億甚至十幾億元的園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)，合資公司1000萬的資本金無異于杯水車薪。為了解決資金匱乏問題，合資公司與柳州市建設(shè)投資公司簽訂了有關(guān)四方片區(qū)約2000畝土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的《委托代建合同》。
四、對(duì)加快新興園區(qū)發(fā)展的思路
（一）鞏固現(xiàn)有模式，加大合作力度，科學(xué)發(fā)展，把新興園區(qū)做大、做強(qiáng)、做優(yōu)，再造一個(gè)新興工業(yè)園
新興工業(yè)園未來將重點(diǎn)開發(fā)四方片區(qū)，該片區(qū)位于新興農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部南面，規(guī)劃用地面積9.6平方公里，分一、二、三區(qū)逐步開發(fā)建設(shè)，是新興工業(yè)園的擴(kuò)展區(qū)域。“十二五”期間，新興工業(yè)園則重點(diǎn)開發(fā)恒業(yè)路西面1400多畝工業(yè)用地、新興糖廠西面2000畝物流和倉(cāng)儲(chǔ)用地，四方片區(qū)將開發(fā)工業(yè)用地3000畝以上，進(jìn)一步建全和完善配套設(shè)施，提供就業(yè)崗位3萬個(gè)以上，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值200億元以上，年提供財(cái)稅收入3.5億元以上，力爭(zhēng)把新興工業(yè)園建設(shè)成為一流工業(yè)園區(qū)，成為實(shí)現(xiàn)工業(yè)增長(zhǎng)的核心載體。
（二）利用優(yōu)勢(shì)資源，留足后勁和發(fā)展空間，在園區(qū)的發(fā)展中不斷提高公司的實(shí)力
園區(qū)開發(fā)公司將利用在土地、行政、資金、管理、人才等眾多優(yōu)勢(shì)，積極參與園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房、商住辦公、物流中心等配套工程的投資建設(shè)，構(gòu)建資金的“自我造血功能”，不斷增強(qiáng)自身綜合實(shí)力。
（三）創(chuàng)新機(jī)制，引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，共同開發(fā)園區(qū)
園區(qū)將通過廣西農(nóng)墾、柳江縣兩個(gè)招商引資平臺(tái)，不斷引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，共同開發(fā)園區(qū)。
（四）創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)，不斷提升園區(qū)服務(wù)質(zhì)量
在全球金融、經(jīng)濟(jì)等各種危機(jī)的影響下，入園企業(yè)的建設(shè)和生產(chǎn)面臨著較多困難，為營(yíng)造親商、重商、安商的良好氛圍，規(guī)范行為、提高服務(wù)質(zhì)量，園區(qū)開發(fā)公司積極響應(yīng)上級(jí)號(hào)召扎實(shí)開展“三個(gè)年”服務(wù)活動(dòng)，深入一線了解企業(yè)情況和需要解決的難題，使入園企業(yè)享受到零距離接觸、零差距辦事、零障礙發(fā)展的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，切實(shí)增強(qiáng)企業(yè)增加投資的信心。
農(nóng)場(chǎng)土地規(guī)劃范文2
一、正視農(nóng)墾國(guó)土資源管理中存在的突出問題
寧夏農(nóng)墾14個(gè)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)所轄土地，分布在銀川市、石嘴山市、吳忠市、中衛(wèi)市4個(gè)地級(jí)市12個(gè)市縣，點(diǎn)多線長(zhǎng)面廣，加上體制機(jī)制等方面的原因，給監(jiān)管工作增加了難度，主要表現(xiàn)在：
一是寧夏農(nóng)墾集團(tuán)公司有保護(hù)土地的責(zé)任，無查處違法違規(guī)用地的權(quán)利。原寧夏農(nóng)墾事業(yè)管理局是自治區(qū)政府直屬事業(yè)單位，雖然寧黨發(fā)〔2009〕9號(hào)文件授予寧夏農(nóng)墾事業(yè)管理局相當(dāng)于地級(jí)市政府的部分管理權(quán)限，寧夏農(nóng)墾國(guó)土資源局在具體協(xié)調(diào)墾區(qū)土地規(guī)劃、利用、確權(quán)登記等工作時(shí)仍需通過市縣來完成，協(xié)調(diào)難度大。根據(jù)寧黨發(fā)〔2014〕23號(hào)文件，于2014年9月將農(nóng)墾事業(yè)管理局注銷，自治區(qū)政府授權(quán)寧夏農(nóng)墾集團(tuán)統(tǒng)一管理農(nóng)墾土地，農(nóng)墾集團(tuán)享有土地使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。《中華人民共和國(guó)土地管理法》和黨的十八屆四中全會(huì)《決定》規(guī)定，政府是執(zhí)法主體，“縣以上人民政府土地行政主管部門對(duì)違反土地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。”寧夏農(nóng)墾集團(tuán)公司是企業(yè)，不是執(zhí)法主體，沒有查處違法違規(guī)用地的權(quán)利。
二是土地審批、確權(quán)發(fā)證難、違法案件執(zhí)行難。在落實(shí)自治區(qū)黨委、政府賦予寧夏農(nóng)墾的土地管理權(quán)限和優(yōu)惠政策過程中，阻力大、協(xié)調(diào)難度大。如在《關(guān)于貫徹落實(shí)<自治區(qū)黨委、人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快農(nóng)墾改革發(fā)展的意見>的實(shí)施方案》（寧黨農(nóng)發(fā)〔2009〕3號(hào)）中要求：寧夏農(nóng)墾國(guó)土資源局受自治區(qū)人民政府的委托，負(fù)責(zé)辦理農(nóng)墾轄區(qū)內(nèi)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報(bào)批和土地確權(quán)登記、審批發(fā)證等業(yè)務(wù)。但在實(shí)際操作中，土地利用規(guī)劃、確權(quán)、發(fā)證、違法案件的查處等問題須經(jīng)市縣人民政府和市縣國(guó)土資源管理部門辦理。
三是非法侵占寧夏農(nóng)墾土地問題突出。據(jù)2009年調(diào)查，寧夏農(nóng)墾對(duì)外承包土地共有1224宗328742畝，涉及寧夏農(nóng)墾18個(gè)單位，對(duì)外承包土地中，非法買賣、非法占地涉及自流移民2萬戶、5萬人、占地近3萬畝，形成了“西馬銀村”、“河南村”等自發(fā)移民村落。
四是寧夏農(nóng)墾土地因抵押、質(zhì)押被法院拍賣問題突出。2008年以來，先后有12宗14236畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)被法院拍賣，拍賣價(jià)款941.9萬元，用于償還銀行貸款。五是在國(guó)家、自治區(qū)層面，有的土地政策沒有將農(nóng)墾列入，針對(duì)性、可操作性不強(qiáng)。如在國(guó)家層面，2014年10月國(guó)土資源部《關(guān)于進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2014〕127號(hào)），沒有規(guī)定國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的具體實(shí)施辦法。在自治區(qū)層面，在征用寧夏農(nóng)墾土地的補(bǔ)償問題上，市縣與農(nóng)墾的分歧很大，在《自治區(qū)人民政府關(guān)于實(shí)施寧夏征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（寧政發(fā)〔2010〕3號(hào)）中沒有將寧夏農(nóng)墾列入。
二、依法依規(guī)加強(qiáng)農(nóng)墾國(guó)土資源管理的思考
一是樹立法制國(guó)土觀念。增強(qiáng)守土有責(zé)認(rèn)識(shí)。充分認(rèn)識(shí)寧夏農(nóng)墾國(guó)有土地在本單位、寧夏農(nóng)墾集團(tuán)、自治區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的作用，涉地單位第一要?jiǎng)?wù)就是管好用好自己的“一畝三分地”。大張旗鼓地宣傳土地管理方面的法規(guī)政策。緊緊圍繞“盡職盡責(zé)保護(hù)國(guó)土資源，節(jié)約集約利用國(guó)土資源，盡心盡力維護(hù)群眾權(quán)益”要求，宣傳國(guó)家、自治區(qū)嚴(yán)防死守耕地紅線的政策，宣傳節(jié)約集約利用國(guó)土資源的政策；宣傳自治區(qū)國(guó)土資源廳、寧夏農(nóng)墾集團(tuán)出臺(tái)的土地管理政策，抓點(diǎn)帶面，用身邊的人和事，教育身邊的人，構(gòu)建“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、部門協(xié)同、公眾參與、上下聯(lián)動(dòng)”的土地管理新格局。
二是建立與市縣政府、執(zhí)法部門共同管理寧夏農(nóng)墾土地的機(jī)制。切實(shí)履行自治區(qū)政府授予寧夏農(nóng)墾集團(tuán)統(tǒng)一管理農(nóng)墾土地、享有土地使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的職責(zé)。加大與市縣政府融合發(fā)展力度，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，加強(qiáng)墾地合作，把規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化、土地管理融入市縣發(fā)展，做好建設(shè)用地的報(bào)批、土地出讓及出讓金繳入自治區(qū)財(cái)政專戶、土地登記發(fā)證、變更調(diào)查、違法用地查處等工作，推進(jìn)綜合執(zhí)法。寧夏農(nóng)墾集團(tuán)、自治區(qū)國(guó)土資源廳齊抓共管農(nóng)墾土地，建立定期聯(lián)席會(huì)議制度；充分發(fā)揮寧夏農(nóng)墾國(guó)土資源局職能和“紐帶”作用；落實(shí)《自治區(qū)高級(jí)人民法院、自治區(qū)國(guó)土資源廳關(guān)于構(gòu)建司法審判與國(guó)土資源行政執(zhí)法協(xié)調(diào)配合機(jī)制的意見》(寧高法〔2013〕236號(hào))，解決違法案件執(zhí)行難、寧夏農(nóng)墾土地因抵押、質(zhì)押被法院拍賣等問題。
三是加快完善寧夏農(nóng)墾土地管理制度。強(qiáng)化規(guī)劃的“龍頭”作用。落實(shí)在北京市規(guī)劃展覽館考察時(shí)指出的“考察一個(gè)城市首先看規(guī)劃，規(guī)劃科學(xué)是最大的效益，規(guī)劃失誤是最大的浪費(fèi)，規(guī)劃折騰是最大的忌諱。”指示精神，加快《農(nóng)墾14個(gè)農(nóng)場(chǎng)土地利用總體規(guī)劃》的整合和落實(shí)。加快《土地承包租賃經(jīng)營(yíng)暫行規(guī)定》、《農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地及建設(shè)用地出讓暫行規(guī)定》、《農(nóng)用地、建設(shè)用地使用權(quán)參與抵押、合作入股暫行規(guī)定》等土地管理制度的出臺(tái)。加快出臺(tái)《國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)與用地實(shí)施辦法》。加強(qiáng)“生存線”、“生態(tài)線”、“保障線”國(guó)土空間開發(fā)“三條底線”管理，確保耕地、基本農(nóng)田數(shù)量不減少，質(zhì)量有提高；明確生態(tài)功能區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)和國(guó)家、自治區(qū)、寧夏農(nóng)墾經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地。
農(nóng)場(chǎng)土地規(guī)劃范文3
農(nóng)業(yè)保護(hù)地役權(quán)是起源于美國(guó)的一種保護(hù)（公共）地役權(quán)。美國(guó)地大物博，人口相對(duì)中國(guó)卻少得多，而土地資源和農(nóng)地資源比我國(guó)豐富得多。但是美國(guó)在城市化進(jìn)程中也出現(xiàn)了嚴(yán)重的農(nóng)地非農(nóng)化現(xiàn)象，于是美國(guó)從德國(guó)引入土地分區(qū)管制制度，用來管制土地開發(fā)的建筑密度和容積率。在進(jìn)入20世紀(jì)后，各州開始采用分區(qū)管制政策，到1936年時(shí)，已經(jīng)有1300多座城市制定了分區(qū)規(guī)劃管制制度，到20世紀(jì)中葉，幾乎所有的大城市都實(shí)施了分區(qū)規(guī)劃管制政策。為了保護(hù)農(nóng)地和農(nóng)業(yè)以及生態(tài)環(huán)境、文物古跡等，美國(guó)各地方政府陸續(xù)頒布實(shí)施了農(nóng)地保護(hù)法，如紐約州頒布了《農(nóng)業(yè)和市場(chǎng)法》，土地分區(qū)管制立法呈星星之火燎原之勢(shì)。但是，由于分區(qū)管制造成了土地權(quán)利人不能隨意將農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)楣ど虡I(yè)用地，農(nóng)地權(quán)利人認(rèn)為這侵犯了自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因而這一權(quán)利的實(shí)施受到越來越多的質(zhì)疑。為了緩和土地權(quán)利人和政府在土地利用管制上的沖突，美國(guó)開始嘗試用保護(hù)地役權(quán)制度降低分區(qū)管制對(duì)土地權(quán)利人的限制。保護(hù)地役權(quán)就是政府或基金會(huì)與土地所有權(quán)人簽訂協(xié)議，將其土地權(quán)利束中的開發(fā)權(quán)或發(fā)展權(quán)予以分離并轉(zhuǎn)讓給前者，地主不能在土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，只能維持土地利用的現(xiàn)狀，但是政府或基金會(huì)作為受讓人會(huì)支付一定的補(bǔ)償給地主，這就是發(fā)展權(quán)的購(gòu)買（PDR）。1974年，紐約州薩福克郡首次推出農(nóng)業(yè)保護(hù)地役權(quán)購(gòu)買計(jì)劃，用于保護(hù)耕地免受過度城市化的侵蝕。它通過向農(nóng)地所有權(quán)人支付補(bǔ)償金，收購(gòu)其土地開發(fā)權(quán)，使其土地避免被用作它途。該計(jì)劃不但約束政府，而且約束轉(zhuǎn)讓地役權(quán)的農(nóng)場(chǎng)主；不但約束現(xiàn)在的所有權(quán)人，也約束今后受讓該土地所有權(quán)的主體。因?yàn)橥恋仉m然受限于地役權(quán)購(gòu)買計(jì)劃，但業(yè)主仍然可以用于耕種或出售、轉(zhuǎn)讓、遺贈(zèng)等流轉(zhuǎn)。現(xiàn)在發(fā)展權(quán)的購(gòu)買計(jì)劃已廣泛應(yīng)用于農(nóng)地、環(huán)境保護(hù)等事業(yè)中。農(nóng)業(yè)保護(hù)地役權(quán)購(gòu)買計(jì)劃的目標(biāo)和靶向集中于耕地的保護(hù)，它是實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)發(fā)展，特別是保護(hù)優(yōu)質(zhì)農(nóng)地資源的重要政策工具。
二、農(nóng)業(yè)保護(hù)地役權(quán)的運(yùn)作
由于農(nóng)業(yè)保護(hù)地役權(quán)大多涉及政府財(cái)政資金和政府債券等，其運(yùn)作往往有較嚴(yán)格的程序控制。其一，項(xiàng)目申請(qǐng)與審查。一般是由土地所有權(quán)人向當(dāng)?shù)卣霓r(nóng)業(yè)資源保護(hù)委員會(huì)提出出售申請(qǐng)。該機(jī)構(gòu)重點(diǎn)審查擬出售土地發(fā)展權(quán)的宗地的基本情況，特別是土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的面積，當(dāng)然也可以根據(jù)土地出售發(fā)展權(quán)的目的是為保護(hù)農(nóng)地還是環(huán)境敏感地、文物古跡而審查其相關(guān)的具體情況，但重點(diǎn)是保護(hù)耕地不被城市化蠶食。其二，綜合評(píng)估與價(jià)格確定。經(jīng)過政府農(nóng)業(yè)保護(hù)機(jī)構(gòu)初步審查后，該機(jī)構(gòu)會(huì)組織專家對(duì)該宗地進(jìn)行綜合評(píng)估，主要內(nèi)容是，該宗地是否具有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，是否具有可持續(xù)性，與其他土地的距離和該宗地的周圍環(huán)境狀況。經(jīng)過評(píng)估后，如果農(nóng)業(yè)資源保護(hù)機(jī)構(gòu)認(rèn)定該幅土地具有收購(gòu)價(jià)值，就會(huì)進(jìn)行土地發(fā)展權(quán)購(gòu)買價(jià)確定工作。如前所述，該價(jià)格是根據(jù)該宗地的所有權(quán)利綜合的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)減去抽掉土地發(fā)展權(quán)的價(jià)格之差，通常利用建筑密度來計(jì)算該價(jià)格。當(dāng)然，該價(jià)格只是供農(nóng)業(yè)部門參考，有的地方政府也允許土地權(quán)利人和政府相關(guān)部門協(xié)商確定最后的價(jià)格。其三，簽定協(xié)議。發(fā)展權(quán)購(gòu)買價(jià)格是協(xié)議的主要條款，但除此之外還有其他條款和一些細(xì)節(jié)需要在合同中約定，如土地所有權(quán)人是否有權(quán)在特殊情況下在其土地上建設(shè)一些必要的附屬設(shè)施，如農(nóng)業(yè)用的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、為特殊目的建造房屋等。因土地發(fā)展權(quán)購(gòu)買目的的差異，土地所有權(quán)人的土地使用類型也有差別，具體的協(xié)議內(nèi)容也會(huì)因土地的具體情況而異。其四，生效與執(zhí)行。協(xié)議一般經(jīng)雙方簽字蓋章后即發(fā)生法律效力，并進(jìn)行備案。政府將合同約定的款項(xiàng)支付給土地所有權(quán)人，其資金來源主要有兩個(gè)途徑，即政府籌措的公共資金（如前所述的政府財(cái)政撥款、稅收、彩票收入、債券、農(nóng)業(yè)保護(hù)基金）、非政府的民間組織（如一些基金會(huì)）籌措的資金以及企業(yè)和個(gè)人的捐款等。合同另一方則負(fù)有不得違約在土地上進(jìn)行開發(fā)的義務(wù)，履行合同約定的受限義務(wù)。政府有關(guān)機(jī)構(gòu)如農(nóng)業(yè)保護(hù)委員會(huì)要在合同有效期內(nèi)對(duì)其履行合同的行為進(jìn)行監(jiān)督。
三、農(nóng)業(yè)保護(hù)地役權(quán)的執(zhí)行效果與評(píng)價(jià)
美國(guó)農(nóng)地基金會(huì)在2003年對(duì)全國(guó)46個(gè)代表性農(nóng)業(yè)保護(hù)地役權(quán)計(jì)劃進(jìn)行了評(píng)估，截至2002年，這些計(jì)劃總共購(gòu)買了87.7萬英畝的農(nóng)地，總計(jì)花費(fèi)了18億美元，通過地役權(quán)的實(shí)施使這些農(nóng)地得到了保護(hù)。由于該地役權(quán)保護(hù)農(nóng)地的效果不錯(cuò)，得到了社會(huì)公眾和國(guó)會(huì)的支持，2002年美國(guó)新《農(nóng)業(yè)法》進(jìn)一步加大了農(nóng)業(yè)保護(hù)地役權(quán)的支持力度。在農(nóng)地的范圍上，法案規(guī)定耕地之外的草地、林地、牧場(chǎng)等也可以作為農(nóng)地看待。在購(gòu)買地役權(quán)的主體上，法案允許為保護(hù)農(nóng)地而成立的非營(yíng)利性組織可以購(gòu)買農(nóng)地保護(hù)地役權(quán)。同時(shí)，法案取消了計(jì)劃的面積限制，加大了資助力度，這又促進(jìn)了農(nóng)地保護(hù)事業(yè)的發(fā)展。總體上說，農(nóng)業(yè)保護(hù)地役權(quán)實(shí)質(zhì)是一種保護(hù)農(nóng)地的政策工具。它兌現(xiàn)了部分農(nóng)地的價(jià)值，通過購(gòu)買計(jì)劃的實(shí)施，使那些真正想長(zhǎng)期從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)場(chǎng)主獲得了融資和長(zhǎng)期保有土地所有權(quán)的資格。而政府對(duì)參加計(jì)劃的農(nóng)場(chǎng)給予了稅收上的優(yōu)惠，使得農(nóng)場(chǎng)更有競(jìng)爭(zhēng)力。它體現(xiàn)了為公共利益做出特別犧牲的主體應(yīng)當(dāng)由社會(huì)給予補(bǔ)償?shù)睦砟睿@種補(bǔ)償不是對(duì)后者的恩賜，而是公平理念的必然要求。不過，這項(xiàng)政策工具所需費(fèi)用過高，需要在適合本國(guó)國(guó)情的條件下進(jìn)行移植，目前加拿大、澳大利亞、烏干達(dá)、坦桑尼亞和肯尼亞等國(guó)相繼引入了這種制度。
四、美國(guó)農(nóng)業(yè)保護(hù)地役權(quán)對(duì)我國(guó)的啟示
農(nóng)場(chǎng)土地規(guī)劃范文4
顯然，三農(nóng)問題攸關(guān)經(jīng)濟(jì)大局，必須整體而系統(tǒng)地解決。根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)估算，從現(xiàn)在起30年內(nèi)，讓相當(dāng)多的農(nóng)民進(jìn)入中等收入群體，并非遙不可及。
經(jīng)過30年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)75%以上。大部分現(xiàn)有兼業(yè)農(nóng)戶轉(zhuǎn)為城市居民以后，農(nóng)村將以專業(yè)農(nóng)戶為主，扮演中國(guó)“農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)車間”的角色；農(nóng)村將不再是在城市無法生存的人口依靠少量田地獲取“社保”的地方。專業(yè)農(nóng)戶與收入有保障的“逆城市化”人口有能力支撐新的農(nóng)村局面，國(guó)家也不再需要投入大量資金建設(shè)農(nóng)村。
按不變價(jià)格計(jì)算，30年后，中國(guó)GDP總量可能達(dá)300萬億元，農(nóng)業(yè)純收入可能達(dá)到10萬億元。到時(shí)，農(nóng)村會(huì)有3000萬左右的專業(yè)農(nóng)戶，每戶平均可獲30萬元以上的農(nóng)業(yè)純收入。加上國(guó)家財(cái)政支持，專業(yè)農(nóng)戶無疑將躋身中等收入群體行列。
值得注意的是，專業(yè)農(nóng)戶提升農(nóng)業(yè)的盈利空間，應(yīng)靠大幅降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本而非農(nóng)產(chǎn)品漲價(jià)，根本路徑是農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)規(guī)模大幅提高。為此，大部分現(xiàn)有農(nóng)村人口必須進(jìn)入城市。
美國(guó)谷物單產(chǎn)并非世界最高，但產(chǎn)品成本低，勞動(dòng)生產(chǎn)率高；只要中國(guó)農(nóng)業(yè)接近美國(guó)水平，按目前的耕地?cái)?shù)量，中國(guó)在糧食上的自我供需平衡容易達(dá)到。只要城鎮(zhèn)人均收入高于農(nóng)村，必有農(nóng)村勞動(dòng)力流入城鎮(zhèn)，直至形成一個(gè)相對(duì)平衡點(diǎn)。從這個(gè)角度而言，城鎮(zhèn)化是農(nóng)民命運(yùn)轉(zhuǎn)變與國(guó)家糧食自給的關(guān)鍵條件。
在這樣一種三農(nóng)格局變化的大趨勢(shì)下，農(nóng)民能否順利進(jìn)入中等收入群體，取決于一系列政策組合是否適當(dāng)。總覽未來，需在以下幾個(gè)方面作出政策調(diào)整。
首先是降低農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的進(jìn)城門檻。房?jī)r(jià)太高意味著農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口難以落戶，還會(huì)給城市原住民帶來過大經(jīng)濟(jì)壓力。因此，要在住房供應(yīng)方面調(diào)整土地規(guī)劃，同時(shí)在住房需求方面制定相關(guān)法規(guī)以約束非合理需求行為，這是降低房?jī)r(jià)的一項(xiàng)關(guān)鍵措施。另一方面要調(diào)整勞資關(guān)系，提高進(jìn)城務(wù)工者的收入水平。如果這兩項(xiàng)操作得當(dāng)，其他難題會(huì)更加容易解決。
其次是深化農(nóng)地產(chǎn)權(quán)改革。在土地制度改革方面要有壯士斷腕的決心，如果建立農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)制度，同時(shí)又設(shè)置若干合理底線，那么最大限度地明晰土地產(chǎn)權(quán)、下放土地管理權(quán)限，可解開目前很多政策體制的“死結(jié)”，有利于推進(jìn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移和農(nóng)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力水平提高。
其三是變革農(nóng)業(yè)技術(shù)進(jìn)步模式。要改善農(nóng)業(yè)技術(shù)服務(wù)體系，讓農(nóng)業(yè)院校等機(jī)構(gòu)深度介入農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣應(yīng)用，改變傳統(tǒng)的精耕細(xì)作農(nóng)業(yè)模式和渠系灌溉模式，否則農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率和農(nóng)民收入水平難以提高，環(huán)保壓力也無從緩解。特別是通過大力發(fā)展雨養(yǎng)農(nóng)業(yè)和旱作農(nóng)業(yè)，可極大降低農(nóng)業(yè)成本，使全國(guó)食品價(jià)格相對(duì)降低，提高民眾實(shí)際收入。
此外，農(nóng)業(yè)組織形式要現(xiàn)代化。限制資本圈地建設(shè)大農(nóng)場(chǎng)，不僅是為了現(xiàn)有農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，更重要的是因?yàn)樘镩g操作適合家庭經(jīng)營(yíng)。家庭農(nóng)場(chǎng)保持適度規(guī)模能有很高的生產(chǎn)率，已為世界農(nóng)業(yè)發(fā)展所證明，但家庭農(nóng)場(chǎng)在面對(duì)巨型農(nóng)產(chǎn)品流通商的競(jìng)爭(zhēng)中又極易淪為受雇者地位，因此要發(fā)展自己的跨區(qū)域合作社，這也是世界農(nóng)業(yè)發(fā)展的基本經(jīng)驗(yàn)。
最后，要在根本上調(diào)整財(cái)政支農(nóng)方式。目前，中央加地方在“三農(nóng)”領(lǐng)域的投入超過2.5萬億元人民幣，但真正用來推動(dòng)中國(guó)農(nóng)業(yè)進(jìn)步的具體數(shù)額不甚明確。
農(nóng)場(chǎng)土地規(guī)劃范文5
關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；調(diào)查
農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化是農(nóng)業(yè)發(fā)展的方向和目標(biāo)，而農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化是建立在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、機(jī)械化的基礎(chǔ)之上。在當(dāng)前家庭承包經(jīng)營(yíng)的體制下，土地分散、各自為政、耕種原始，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施落后，統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施困難。因此，實(shí)行土地集中連片規(guī)模經(jīng)營(yíng)，就成為推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。近年來，東臺(tái)市在穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系下，按照依法自愿有償原則，積極探索和創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，放開搞活經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，大力發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)了農(nóng)村生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，為發(fā)展農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化創(chuàng)造了良好的機(jī)制條件。
1 東臺(tái)農(nóng)村土地的主要流轉(zhuǎn)形式和經(jīng)營(yíng)形式
東臺(tái)市在群眾首創(chuàng)的基礎(chǔ)上，通過建立土地流轉(zhuǎn)有形市場(chǎng)、加強(qiáng)規(guī)范引導(dǎo)，采取轉(zhuǎn)包、出租、股份合作、互換、轉(zhuǎn)讓等形式加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。全市累計(jì)流轉(zhuǎn)土地76.04萬畝，占總承包地的54.8%，涉及農(nóng)戶為16.18萬戶，占全市承包總戶數(shù)的51%。其中，轉(zhuǎn)包30.3萬畝，占39.8%；出租25.1萬畝，占33.0%；股份合作（入股）14.3萬畝，占流轉(zhuǎn)面積18.7%；轉(zhuǎn)讓1.5萬畝，占總承包地的2.0%；互換1.5萬畝，占2.0%；委托經(jīng)營(yíng)、代耕代種等其他形式3.4萬畝，占4.5%。
東臺(tái)流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)營(yíng)形式基本有三種。第一種是“合作社+農(nóng)戶”，即股份合作經(jīng)營(yíng)。農(nóng)民將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化入股，組建土地股份合作社，由合作社集中經(jīng)營(yíng)，實(shí)行按股保底分紅，年底合作社視經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行二次分紅，每年每畝收益在1000-1200元左右。第二種是“公司+合作社+農(nóng)戶”。農(nóng)戶將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給合作社，合作社依托公司組建，農(nóng)戶受聘公司打工，租金標(biāo)準(zhǔn)一訂幾年不變，每年每畝收益在1000元左右。第三種是大戶直接經(jīng)營(yíng)。農(nóng)戶將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)暫時(shí)流轉(zhuǎn)給種田水平相對(duì)較高的農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)，流出戶一般對(duì)流轉(zhuǎn)價(jià)格沒有很高的要求，只期求地不撂荒返還時(shí)保持熟田，每年每畝收益在300-600元不等。
流出方為承包方（農(nóng)戶），流入方主要為專業(yè)大戶（種養(yǎng)大戶）、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民專業(yè)合作社（土地股份合作社）和農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，參與者有村民委員會(huì)（村經(jīng)濟(jì)合作社）、鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)有形市場(chǎng)（土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心）和市土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。全市成立土地股份合作社337家，家庭農(nóng)場(chǎng)近2千家，流入專業(yè)大戶（種養(yǎng)大戶）41.9萬畝占55%，流入家庭農(nóng)場(chǎng)5.20萬畝，流入農(nóng)民專業(yè)合作社（土地股份合作社14.3萬畝）25.5萬畝33.5%，流入農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)3.5萬畝。流轉(zhuǎn)的主要用途是高效農(nóng)業(yè)46.8%和糧食種植33.75%。東臺(tái)市從事大棚蔬菜高效農(nóng)業(yè)種植的畝收入每年為5000-10000元，而從事傳統(tǒng)稻麥種植的畝收入每年不過3000元，家庭農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的收入是一般農(nóng)戶的十幾倍乃至更高。
2 東臺(tái)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要成效
農(nóng)村土地的有序流轉(zhuǎn)，有力地促進(jìn)和提升了農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展水平。
2.1 促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)和高效農(nóng)業(yè)的發(fā)展。今年?yáng)|臺(tái)市新增農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積18.93萬畝，累計(jì)達(dá)167.38萬畝，占耕地總面積84%。去年新增高效農(nóng)業(yè)面積12.6萬畝，總量達(dá)132.6萬畝，設(shè)施農(nóng)業(yè)面積目前達(dá)59萬畝。高效農(nóng)業(yè)面積和設(shè)施農(nóng)業(yè)面積兩項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)保持全省領(lǐng)先，被表彰為全省高效農(nóng)業(yè)先進(jìn)縣（市），成為國(guó)家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)和省農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)試點(diǎn)縣（市）。去年新建千畝連片設(shè)施基地9個(gè)，百萬元以上的規(guī)模養(yǎng)殖場(chǎng)12個(gè)，生豬、肉禽、蛋禽規(guī)模化養(yǎng)殖比重達(dá)84.5%、92.3%和99.67%。全市實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值169億，位列全省第一，農(nóng)業(yè)增加值78.3億元，比上年增長(zhǎng)9.5%；農(nóng)民人均純收入13647元，增長(zhǎng)13.1%，蘇北第一，農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率達(dá)65%。
2.2 建成了一批現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園和特色農(nóng)業(yè)基地。運(yùn)用流轉(zhuǎn)的連片土地，著力建設(shè)仙湖示范園、三倉(cāng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、富安繭絲綢產(chǎn)業(yè)園等十大農(nóng)業(yè)園區(qū)，其中，特色園區(qū)5個(gè)、綜合性生態(tài)示范園區(qū)3個(gè)、生態(tài)旅游園區(qū)2個(gè)。十大農(nóng)業(yè)園區(qū)已建成省級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園1家、省級(jí)出口農(nóng)產(chǎn)品示范區(qū)1家、3A級(jí)和2A級(jí)旅游景點(diǎn)各1家、四星級(jí)鄉(xiāng)村旅游景點(diǎn)2家、鹽城市級(jí)農(nóng)業(yè)示范園4家，創(chuàng)樹無公害、綠色、有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品品牌35個(gè)。
2.3 培植發(fā)展了一批農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。依托集中連片經(jīng)營(yíng)的規(guī)模效益，大力發(fā)燕尾服農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)。全市規(guī)模以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)展到231家，各類農(nóng)業(yè)合作組織發(fā)展到近2000家，2012年農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)值突破280億元。引進(jìn)中糧生豬產(chǎn)業(yè)化，發(fā)展華大水產(chǎn)實(shí)業(yè)、富安繭絲綢公司等重點(diǎn)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。江臺(tái)農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)入駐園區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)就達(dá)22家，其中，國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)2家，省級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)5家。
2.4 促進(jìn)了特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。圍繞打造“一鎮(zhèn)一業(yè)”“一村一品”特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的要求，通過示范引導(dǎo)和合作組織帶動(dòng)，擴(kuò)大土地流轉(zhuǎn)。東臺(tái)市先后形成富安繭絲綢、三倉(cāng)西瓜、頭灶及南沈灶青椒、唐洋及新街蔬菜、曹丿及新曹甜葉菊、許河及唐洋禽業(yè)、四灶及海豐乳豬、唐洋及新街林果、 港海產(chǎn)品、溱東淡水養(yǎng)殖、安豐食用菌等特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
2.5 提高了農(nóng)業(yè)機(jī)械化的水平，提高了農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率。傳統(tǒng)的一家一戶的家庭承包經(jīng)營(yíng)，地塊細(xì)碎，不方便大型農(nóng)機(jī)的機(jī)械化作業(yè)，通過土地流轉(zhuǎn)，既保護(hù)了農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，又形成集中連片種植，有利于機(jī)械化作業(yè)，東臺(tái)市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)綜合機(jī)械化水平由2011年的73.5%提高到2012年的78.69%，提高了農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率、土地產(chǎn)出率和資源利用率。
3 東臺(tái)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的啟示
推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)、操作性難度較大，涉及到農(nóng)民切身利益的系統(tǒng)工程。必須堅(jiān)持原則，把握關(guān)鍵，因勢(shì)利導(dǎo)，穩(wěn)步推進(jìn)。
3.1 必須堅(jiān)持原則是順利搞好土地流轉(zhuǎn)的前提。一要自愿有償。承包地是否流轉(zhuǎn)由農(nóng)戶自主決定，采取何種形式由農(nóng)戶自己選擇。流轉(zhuǎn)收益主要?dú)w農(nóng)戶所有。二要陽(yáng)光操作。對(duì)股份合作的流轉(zhuǎn)土地，村集體經(jīng)濟(jì)組織按照“公平、公開、公正”原則，統(tǒng)一對(duì)外招標(biāo)發(fā)包或出租，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制優(yōu)化配置土地資源。三要規(guī)范有序。不管哪種形式的土地流轉(zhuǎn)，都必須把握政策嚴(yán)格按照農(nóng)戶自愿、平等協(xié)商、簽訂合同、鑒定登記的程序規(guī)范操作。
農(nóng)場(chǎng)土地規(guī)劃范文6
近年來建設(shè)銀行積極應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展機(jī)遇，在公司業(yè)務(wù)、小企業(yè)業(yè)務(wù)等發(fā)展指導(dǎo)意見中均提出將城鎮(zhèn)化建設(shè)作為本行的重點(diǎn)營(yíng)銷方向，并相繼出臺(tái)了《中國(guó)建設(shè)銀行城鎮(zhèn)化建設(shè)貸款管理辦法》、《中國(guó)建設(shè)銀行城鎮(zhèn)化建設(shè)理財(cái)業(yè)務(wù)管理辦法》，制定了“好行業(yè)、好企業(yè)、好項(xiàng)目、好收益、好風(fēng)控措施”的“五好”準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。但是，城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中存在的較多問題，制約了業(yè)務(wù)的發(fā)展，重點(diǎn)體現(xiàn)在：一是政策風(fēng)險(xiǎn)問題。新型城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃還沒完全清晰化，所處法律環(huán)境尚不完善，還存在運(yùn)作主體缺乏獨(dú)立性、少數(shù)地方政府在規(guī)劃、土地出讓等方面有較大的隨意性、違規(guī)開發(fā)建設(shè)等問題。二是主體風(fēng)險(xiǎn)問題。當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化涉及到的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、公共設(shè)施項(xiàng)目以及土地規(guī)劃整理項(xiàng)目等，多以政府為主導(dǎo)通過組建投資公司來推進(jìn)的，可能會(huì)涉及到政府平臺(tái)融資的監(jiān)管要求；此外，相關(guān)項(xiàng)目的投資金額大，建設(shè)周期較長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)主體在建設(shè)及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足的現(xiàn)象較多，經(jīng)營(yíng)主體在建設(shè)中盲目追求規(guī)模大、見效快等短期效益，忽視自身的吸納能力、產(chǎn)業(yè)培育、持續(xù)發(fā)展等問題也不少。在產(chǎn)業(yè)化及社區(qū)服務(wù)中分布的中小型企業(yè)成熟度較低，經(jīng)營(yíng)管理較混亂，大部分小企業(yè)還處于粗獷運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，人、才、物都較缺，與市場(chǎng)同步能力差，易受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。三是風(fēng)險(xiǎn)緩釋不足的風(fēng)險(xiǎn)問題。企業(yè)或個(gè)人所擁有的資產(chǎn)土地和房屋多為集體產(chǎn)權(quán)，無法流轉(zhuǎn)，無法變現(xiàn)，無法抵押，無法提供有效的擔(dān)保方式。
二、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)下建設(shè)銀行綜合融資服務(wù)的發(fā)展思路
在《規(guī)劃》中，廣東省明確提出了采用補(bǔ)助、貼息或獎(jiǎng)勵(lì)等方式，重點(diǎn)支持新興產(chǎn)業(yè)、公用基礎(chǔ)設(shè)備、生態(tài)環(huán)保和民生項(xiàng)目建設(shè)，以及建立補(bǔ)償與競(jìng)爭(zhēng)性財(cái)政資金相結(jié)合的扶持機(jī)制。建設(shè)銀行應(yīng)緊跟省政府的重點(diǎn)支持方向，先從中心城市地級(jí)縣市域的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、特色的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、特色強(qiáng)鎮(zhèn)等重點(diǎn)區(qū)域開始，通過創(chuàng)新融資產(chǎn)品、創(chuàng)新服務(wù)方式、創(chuàng)新管理流程等，大力有序地推進(jìn)具有新城鎮(zhèn)化建設(shè)特色的綜合融資服務(wù)。鑒于建設(shè)銀行在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中面臨的巨大機(jī)遇與挑戰(zhàn)，筆者從質(zhì)量與效益并重的經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，擬借助建設(shè)銀行自身?yè)碛械钠叽蠼鹑谂普諒?qiáng)大內(nèi)力，加強(qiáng)銀政、銀證、銀信、銀保等外部合力、分區(qū)域、分階段、分項(xiàng)目、分產(chǎn)業(yè)、分客戶創(chuàng)新組合優(yōu)化產(chǎn)品，嘗試性地探索建設(shè)銀行參與城鎮(zhèn)化建設(shè)的綜合金融服務(wù)模式。
一是加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣@區(qū)、開發(fā)區(qū)等溝通與合作，搭建綜合服務(wù)平臺(tái)。在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)初期，建設(shè)銀行應(yīng)借前期已與多個(gè)政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議的有利契機(jī)，以本行在基礎(chǔ)建設(shè)的豐富融資經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)加強(qiáng)溝通與合作，在信貸支持、融資渠道擴(kuò)寬、資金監(jiān)管、造價(jià)咨詢、財(cái)務(wù)顧問等方面給予支持，當(dāng)好地方鎮(zhèn)城化建設(shè)的金融顧問。同時(shí)可嘗試性地引導(dǎo)政府、園區(qū)、開發(fā)區(qū)組建村鎮(zhèn)生產(chǎn)互助社、村鎮(zhèn)行業(yè)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)設(shè)立互助基金，集合資金，擴(kuò)大融資擔(dān)保機(jī)制，增強(qiáng)整體融資能力。
二是加強(qiáng)重點(diǎn)項(xiàng)目的梳理和篩選工作。對(duì)符合本行《城鎮(zhèn)化建設(shè)貸款管理辦法》中相關(guān)土地綜合整治、安置房建設(shè)、新城區(qū)建設(shè)、舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施等六大類貸款條款的項(xiàng)目，要積極全力開展?fàn)I銷，爭(zhēng)取先機(jī)，及時(shí)給予融資支持。對(duì)涉及政府平臺(tái)的項(xiàng)目，若政府平臺(tái)資產(chǎn)負(fù)債率已接近或已達(dá)紅線的，可利用政府平臺(tái)列入國(guó)家信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)鼓勵(lì)類的有利時(shí)機(jī)，通過積極撮合政府平臺(tái)與證券合作，將部分信貸資產(chǎn)證券化來降低資產(chǎn)負(fù)債率，從而合理規(guī)避監(jiān)管，更好地發(fā)揮平臺(tái)作用。對(duì)于不符合《辦法》相關(guān)條件的項(xiàng)目，可推廣委托貸款，將愿意為該項(xiàng)目融資的企業(yè)或個(gè)人辦理集合資金委托貸款；又或與信托公司合作，使用信托貸款方式為其進(jìn)行融資；又或與其他金融機(jī)構(gòu)共同輔導(dǎo)及輔助其發(fā)行政府債、企業(yè)債、中票等方式在直接融資市場(chǎng)進(jìn)行融資。
三是在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，應(yīng)制定差異化的信貸政策，創(chuàng)新產(chǎn)品，量身定制，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資支持。對(duì)于有技術(shù)、有市場(chǎng)、有擔(dān)保、經(jīng)營(yíng)獨(dú)立、前景良好的、且獲得財(cái)政補(bǔ)貼等扶持的企業(yè)，可根據(jù)企業(yè)的行業(yè)特征、融資用途、資金運(yùn)用模式、風(fēng)險(xiǎn)緩釋方式等等通過間接的或直接的渠道，配置專項(xiàng)額度的或非專項(xiàng)額度的合適產(chǎn)品。但是在城鎮(zhèn)化過程中轉(zhuǎn)型的實(shí)體經(jīng)濟(jì)往往具有一定的特殊性，如現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是城鎮(zhèn)化建設(shè)的主要的轉(zhuǎn)型升級(jí)行，在這方面建設(shè)銀行競(jìng)爭(zhēng)略顯弱勢(shì)，為此應(yīng)重新研究判斷行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式及其特殊性，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈條中的所涉及的包括農(nóng)民、農(nóng)場(chǎng)、專業(yè)合作社、加工企業(yè)等不同分工主體，大力發(fā)展供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)，并抓住核心企業(yè)，探索資金流、物流封閉管理的創(chuàng)新合作模式。
四是在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中將會(huì)形成很多有活力的微觀經(jīng)濟(jì)主體，將會(huì)出現(xiàn)諸如“基地+農(nóng)戶”、“公司+農(nóng)戶”、“市場(chǎng)+商戶”等專業(yè)市場(chǎng)，針對(duì)該類市場(chǎng)，加強(qiáng)自身公私業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)、加強(qiáng)與市場(chǎng)企業(yè)主、協(xié)會(huì)、擔(dān)保公司、再擔(dān)保公司、保險(xiǎn)公司等聯(lián)動(dòng)合作，有針對(duì)性地運(yùn)用速貸通、成長(zhǎng)之路、小額貸、小企業(yè)聯(lián)貸聯(lián)保、商戶聯(lián)貸助保等產(chǎn)品及組合進(jìn)行信貸支持，嘗試推動(dòng)當(dāng)?shù)卣餐⑿∥⑵髽I(yè)城鎮(zhèn)商業(yè)合作社等機(jī)構(gòu)，為專業(yè)市場(chǎng)等小微企業(yè)建立信貸平臺(tái)、互助合作平臺(tái)、業(yè)務(wù)撮合平臺(tái)等等，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。此外，還應(yīng)大力拓展結(jié)算通、網(wǎng)上銀行等結(jié)算類產(chǎn)品，通過結(jié)算紀(jì)錄及金額，增強(qiáng)對(duì)客戶的了解和判斷，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。
