前言：中文期刊網精心挑選了鏈家租房合同范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。

鏈家租房合同范文1

出租方：

承租方：

本文簽署時間：

年

月

日

房屋租賃合同

出租人（甲方）：

證件名稱及號碼

通訊地址

郵政編碼

聯系電話

電子郵箱

委托人（如有，請填寫以下信息）

姓名

證件名稱及號碼

通訊地址

郵政編碼

聯系電話

電子郵箱

承租人（乙方）：

證件名稱及號碼

通訊地址

郵政編碼

聯系電話

電子郵箱

委托人（如有，請填寫以下信息）

姓名

證件名稱及號碼

通訊地址

郵政編碼

聯系電話

電子郵箱

依據《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規的規定，甲方與乙方平等、自愿的基礎上，就房屋租賃的有關事宜達成協議如下：

第一條

房屋基本情況

（一）房屋基本狀況：房屋坐落于

，建筑面積

平方米，地下室/小房

平方米。

（二）房屋權屬狀況：房屋所有權證書編號：

；房屋所有權人姓名或名稱：

，房屋（是/否）已設定了抵押。

第二條

房屋租賃情況

租賃用途：

；如租賃用途為居住，居住人數為

人，最多不超過

人。

第三條

租賃期限

（一）房屋租賃期自

年

月

日至

年

月

日，共計

個月。甲方應于

年

月

日前將房屋按約定條件交付給乙方。《房屋交接清單》（見附件二）經甲乙雙方交驗簽字蓋章并移交房門鑰匙及后視為交付完成。

（二）租賃期滿或合同解除后，甲方有權收回房屋，乙方應按照原狀返還房屋及其附屬物品、設備設施。甲乙雙方應對房屋和附屬物品、設備設施及水電使用等情況進行驗收，結清各自應當承擔的費用。

（三）乙方繼續承租的，應提前

日向甲方提出續租要求，協商一致后雙方重新簽訂房屋租賃合同。

第四條

租金及押金

(一)租金標準及支付方式：租金為人民幣（大寫）

元/月，支付方式為：季付/半年付/年付，租金總計：人民幣（大寫）

元整。

付款方式：（現金/轉賬支票/銀行匯款），押

付

，各期租金支付日期是

；

；

。

（二）

押金：乙方應于本合同簽訂當日向甲方支付（大寫）

元整（人民幣），作為押金，租賃期滿或合同解除后，房屋租賃押金除抵扣應由乙方承擔的費用、租金、以及乙方應當承擔的違約賠償責任外，剩余部分應如數返還給乙方。

第五條

其他相關費用的承擔方式

租賃期內的下列費用中，由甲方承擔

，乙方承擔

。

（1）

水費

（2）

電費（3）電話費（4）電視收視費（5）供暖費（6）燃氣費（7）物業管理費（8）房屋租賃稅費（9）衛生費（10）上網費（11）車位費（12）室內設施維修費（13）

費用。

本合同中未列明的與房屋有關的其他費用均由甲方承擔。如乙方墊付了應由甲方支付的費用，甲方應根據乙方出示的相關繳費憑據向乙方返還相關費用。

第六條

房屋維護及維修

（一）甲方應保證出租房屋的建筑結構和設備設施符合建筑、消防、治安、衛生等方面的安全條件，不得危及人身安全；乙方保證遵守國家的法律法規以及房屋所在小區的物業管理規約。

（二）租賃期內，甲乙雙方應共同保障該房屋及其附屬物品、設備設施處于適用和安全的狀態：

1、對于該房屋及其附屬物品、設備設施因自然屬性或合理使用而導致的損耗，乙方應即時通知甲方修復。甲方應在接到乙方通知后的七日內進行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔。因維修房屋影響乙方使用的，應相應減少租金或延長租賃期限。

2、因乙方保管不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬物品、設備設施發生損壞或故障的，乙方應負責維修或承擔賠償責任。

第七條

轉租

除甲乙雙方另有約定以外，乙方需要事先征得甲方書面同意，方可在租賃期內將房屋部分或全部轉租給他人，并就受轉租人的行為向甲方承擔責任。

第八條合同解除

（一）經甲乙雙方協商一致，可以解除本合同。

（二）因不可抗力導致本合同無法繼續履行的，本合同自行解除。

（三）甲方有下列情形之一的，乙方有權單方解除合同：

1、延遲交付房屋達十日的

2、交付的房屋嚴重不符合合同約定或影響乙方安全、健康的。

3、不承擔約定的維修義務，致使乙方無法正常使用房屋。

4、其他：

（四）乙方有下列情形之一的，甲方有權單獨接觸合同，收回房屋：

1、不按照約定支付租金達十日的。

2、欠繳各項費用的金額相當于一個月房屋租金的。

3、擅自改變房屋用途的。

4、擅自拆除變動或損壞房屋主體結構的。

5、保管不當或不合理使用導致附屬物品、設備設施損壞并拒不賠償的。

6、利用房屋從事違法活動、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的。

7、未經甲方書面同意將房屋轉租給第三人的。

8、其他：

（五）其他法定的合同解除情形。

第九條

違約責任

（一）甲方有第八條第三款約定的情形之一的，應按月租金的100%向乙方支付違約金；乙方有第八條第四款約定的情形之一的，應按月租金的100%向甲方支付違約金，同時甲方可要求乙方將房屋恢復原狀并賠償相應損失。

（二）租賃期內，甲方需提前收回該房屋的，或乙方需提前退租的，應提前30日通知對方，經雙方協商一致按月租金的100%支付違約金，甲方應退還相應的租金。

（三）因甲方未按約定履行維修義務造成乙方人身、財產損失的，甲方應承擔賠償責任。

（四）甲方未按約定時間交付該房屋或者乙方不按約定支付租金但未達到解除合同條件的，以及乙方未按約定時間返還房屋的，應按月租金的100%標準支付違約金。

（五）其他：

。

第十條

其他約定事項

第十一條

如果本合同的第十條約定與其他條款的約定不一致，以第十條的約定內容為準。

第十二條

爭議解決及合同生效

（一）本合同項下發生的爭議，由雙方協商解決；協商不成的，各方均可向房屋所在地的人民法院提起訴訟。

（二）本合同經雙方簽字蓋章后生效。本合同及附件一式貳份，甲乙雙方各執一份，貳分具有同等法律效力。

（以下無正文）

出租人（甲方）：

承租人（乙方）：

委托人：

委托人：

附件一：相關費用明細

附件二：房屋交接清單

附件一：相關費用明細

項目

單價

起計時間

起計底數

項目

單價

起計時間

起計底數

水費

物業費

電費

衛生費

電話費

上網費

收視費

車位費

供暖費

租賃稅費

燃氣費

交

房

確

認

對上述情況，乙方經驗收，認為符合房屋交驗條件，并且雙方已對水、電、燃氣等費用結算完結，同意接收。

交房日期：

甲方（出租人）簽章

乙方（承租人）簽章

退

房

確

認

甲乙雙方已對房屋和附屬物品、設備設施及水電使用等情況進行了驗收，并辦理的退房手續。有關費用的承擔和房屋及其附屬物品、設備設施的返還無糾紛/附以下說明

退房日期：

甲方（出租人）簽章

乙方（承租人）簽章

附件二：房屋交割清單

鏈家租房合同范文2

聽到這樣的話，很多人的反映都是一愣，仿佛覺得萬科的房價跌一半，那是星星上的事情，與地球無關。這聽上去雖然有些離譜，但不可否認的是，互聯網對傳統行業的改造和顛覆，大家也深有感觸。

2013年底，郁亮在一次內部演講中就曾說過，他擔心未來房地產行業會不會出現類似“小米”的攪局者，以互聯網思維模式打破舊秩序，威脅甚至取代以萬科為代表的行業模式。

郁亮的擔憂不無道理。一旦互聯網進軍房地產，也許會帶來房地產行業的質變。馮侖自己在接受媒體采訪時也表示，互聯網太厲害了，將會改變一切傳統行業，包括房地產。這打亂了他原來的行業觀。

互聯網已經開始改變酒店

馮侖最近介紹了一個互聯網要“消滅”酒店的例子。

有這么一類網站，說如果你需要房子，不是要公寓或者一個標準間，可以跟這個網站簽約；簽約以后，合約里標明你要短租一天、半天或者是10天。在那里，有服務人員在等著你。你進到房間里，那是跟酒店一樣的，而且可以做飯，不用擔心你的隱私被暴露，價錢比酒店還便宜。他們要用這樣的方法至少“消滅”一部分酒店。

這個網站簽約的房子都是別人閑置的房子，網站進行統一管理。

據記者了解，搜房網旗下的途家網已經這么做了，而小豬短租等網站也在做著這樣的事情。記者也曾在這類的網站訂過房間，客戶體驗還不錯。

互聯網如何改變房地產

對于互聯網怎么改變房地產，有人做了一種假設。互聯網思維可能是這樣的：首先，一批想買房、又嫌房價太貴的人組成合伙企業，把能拿出來買房的錢拿出來，籌資問題解決了；接著買地，不少房地產項目中，地價占房價的比重也就是2 0%到3 0%；設計，不用像現在這樣請頂級設計事務所，住房其實是很簡單的需求，找一些好的戶型，在網上征求意見和修改，自己就可以完成；建筑施工安裝，公司這么多，可以外包；銷售，自己消化，連外包也不用，更不用去建豪華的“營銷中心”。這樣的模式，資金成本低，設計成本低，幾乎沒有營銷成本，房價就會大大下降。

有人可能會說，房地產是高度管制的行業，從規劃到施工，審批很復雜，也不可能讓你隨便買地和建設。但也有業內人士認為，如果管理層發現，一些年輕人用這種方式能更好地解決住房問題，讓住房不再成為一個壓力重重的社會問題，是不是就會認可甚至支持？

“現有的體系解決不了的問題，有人用新方式解決了，有什么不好呢？至于審批環節，如果按照互聯網思維，都在網上公布，審批實時透明，看哪個環節慢，不是也能加快審批嗎？問題不在于互聯網思維能不能讓房價跌一半，而在于用這種思維看未來，現在所有的模式未必就是合理的，不能改變的。”萬科總裁郁亮如是評價這種假設。

已經開始改變二手房中介

目前，第一家釋放出攪局房地產信號的互聯網公司不是小米，而是信息商58同城。近日，國內最大分類信息網站58同城宣布，將在房產信息領域加緊個人認證房源。這一計劃耗資巨大，且除用戶流量外，還未有新盈利點，但58同城并不否認對二手房領域的興趣，甚至透露未來進軍二手房交易市場的野心。考慮到二手房買賣比較特殊，是否會就此動了房產中介們的奶酪，目前尚不得而知。

來自58同城的監測數據顯示，目前有近半租客通過網絡平臺獲取租房信息。58同城租房頻道總監表示，當前中介收費昂貴且口碑不佳，95%以上的租客都想找房東房源，39%的租客明確拒絕中介。但免費的網絡房產信息平臺，往往信息混雜、真假難辨，惡意欺詐也屢見不鮮。

為解決這個問題，58同城從1月上線了個人認證房源，未來將覆蓋到全國十幾個城市。這些房源號稱保證100%人工核實、100%真實待租和100%無中介費，還將配備后續監管和賠付措施，來保障租客利益。鏈家地產副總裁林倩表示，目前鏈家每月成交的租售合同中，有一半是從網絡來的，其中又有一半是從電商平臺“鏈家在線”來的。

雖然5 8同城相關負責人表示，“我們做這件事并不是要‘干掉’中介”，但從目前互聯網改造傳統行業的節奏看，‘干掉’中介是個遲早的事情。 像目前互聯網金融的新秀融360、91超市等公司，現在所做的事情，就是“干掉”傳統的中介。

鏈家租房合同范文3

那一天是2008年1月7日晚近10點發生在北京某小區9號樓4單元602室的一幕……。

李女士不僅遭遇惡房東，還碰上了黑中介，并且投訴很多部門無人管，自己付了四個月房租只住了三個多月房子，還沒有拿到房租發票。直到今天，李女士提到這段租房經歷還是十分氣憤。

著急租房遭遇“惡房東”

2007年8月份，李女士因為自己的侄子要來北京上學等原因，決定再租個大些的房子。因為雖然自己有個70多平米的兩居室，但已經住有夫妻二人與一個五歲的女兒，還有女兒的爺爺奶奶。

經過一段時間的奔波后，2007年8月24日，已經在某知名度極高的房屋中介公司登記注冊過的李女士在這家公司的聯系下，認識了后來居住于某小區9號樓7單元602室的房東余某(化名)。經過協商，余某和李女士簽訂合同，把自己兒子名下190平米的復式房子以每月租金9583元的價格租給了李女士，并在這家中介公司的見證下以“押一付三”的方式在當日收了錢款并簽了合同，簽訂租房期是從2007年9月20日開始至2010年9月19日結束。

2007年9月16日，余某約李女士和這家公司共同交接房子，但是房子卻是大大出乎李女士和愛人的意料之外：

“整座樓外墻全部都被圍起來了，很多工人正在叮叮當當的裝修，很多危險的信號標志豎立在我將要搬進的樓里。”李女士向記者講述了當時的情況，小區的物業和保安也證實了李女士所說的情況屬實。因為外墻裝修工程至少要持續到11月中下旬，家里有著5歲的孩子和60多歲的老人，本來沒有電梯的6層樓梯就讓李女士為家里的孩子和老人擔心，交接房子時又遇到了外墻裝修這樣的事情……在這種情況下，對房子顯然是不滿意的，所以李女士并沒有接過余某手里的鑰匙。

“外墻裝修怎么會影響居住呢？不會影響的。而且我可以讓你們十來天房租，重新計算起租時間！”在李女士夫婦的要求下，余某在家具設備的清單上補寫了“房款從2007年10月1日起租，并簽上了他兒子的名字，約定合同以更改后的為準。

大約兩天后，余某約李女士要把其名下的座機電話過戶到李女士的名下。第一次打交道，李女士就感覺到了這個房東的不友善，李女士帶著5歲的女兒在西單網通電話營業廳里等了足足2個小時才見到姍姍來遲的宇永杰！

2007年10月2日，洗衣機在第一次使用不到一分鐘就壞了！合同條款里明確寫著家具的自然老化維修由房東負擔，但在李女士就此打電話給房東余某時，余某開始不接聽她的電話，后來干脆說是李女士用壞了她價值5千元的洗衣機。她竟然質問說：“我買洗衣機時人家說能用十年呢，怎么能剛剛用了4年怎么會就壞了？”

在溝通無法取得預想效果的情況下，李女士找來小天鵝洗衣機的售后服務人員，維修人員說是電機壞了，如果有發票的話可以在5年的保修期內進行免費維修。但余某并未給給李女士提供洗衣機的發票，而且再次拒絕接聽電話。無奈之下，李女士給余某發了條短信說明情況，但卻接到了“不想住就搬出去”的回復。至此，李女士確信自己遇到了一個“惡房東”。

在事情無法得到妥善解決的情況下，李女士找到了這家中介公司，工作人員都在忙著各自的事情，沒人搭理李女士。過了很久，才有一位工作人員不耐煩對李女士說：“我們現在很忙，你自己打電話給房東吧！”

沒辦法，李女士不得不自己先墊付了580元的洗衣機維修費。

但是，更為嚴重的事情出現了。李女士近萬元高價租住的房屋居然漏雨，尤其是廚房的房頂七八處漏雨。因為無法聯系上房東，李女士家只能自己用水盆接水解決問題！

畢竟是要住3年的房子，為了讓自己和家人住的更舒適一些，在余某拒絕繼續配備家具的情況下，李女士及其家人特意到家具城買了上萬元的沙發、床以及梳妝臺，并請來專業工人布置電話線和有線電視線。

本來以為息事寧人可以相安無事，但是11月末，在外地出差的忙碌采訪中李女士接到了余某發來催繳第二次房租的信息。因為租房合同條款做了補充變更，李女士提出按新的約定在12月底付清第二次房租，沒有得到答復。

12月中旬回到北京后，李女士主動打電話問中介公司，讓她幫忙聯系余某以便支付接下來3個月的房租，同時自己也多次聯系余某。在李女士多次發短信給余某后，余某終于回短信答復說：“我在深圳出差，4號回來后北京見面商量。”

12月中旬，在沒有任何溝通的情況下，余某把當初合同約定提供給李女士的停車位讓人給鎖上了，并且開始辯稱自己不知情，后來又改口質問李女士為什么不按時繳納第二次房租。

在這種情況下，李女士提出雙方見面協商，余某答應了。但是，沒過兩天，余某變卦了，她不僅下了“逐客令”，還拒絕和李女士面談，說要派出代表來處理這件事情。在2007年底繁忙的工作中，李女士先后見到了好幾個余某派來的代表，先是表妹，又是侄兒，還有一些不愿表明身份的人。幾次談判，這個表妹說讓李女士2008年1月底搬走，過了幾天，那個侄兒又說必須1月15日之前搬走，并且多次言語威脅。

就這樣，一直到1月14日李女士搬出某小區9號樓7單元602室，也沒見到房東余某。“我終于領教了什么叫‘惡房東’！”李女士今天仍很憤怒。

2月5日、6日，李女士為了討要一個月的房租押金和三個月房租發票，記者也想找余某進一步了解核實情況。但讓人意想不到的是，記者和李女士多次撥打余某的手機，聽到的卻是語音提示：“你撥叫的手機已經暫停服務”。

禍不單行 又遇“黑中介”

遇到惡房東已經讓李女士十分生氣，但接下來的遭遇更讓她氣憤。拿了中介費卻不想協助租戶處理任何事情，中介公司的不講理甚至蠻橫，更是讓她感受到了禍不單行――不僅遇到了惡房東，還碰到了黑中介。

一年11.5萬元租金的一套房子，明明是簽了租住期限為三年的合同，但現實情況卻是不僅沒有受到付錢享受到應有權利的待遇，在受到莫名其妙的一次次呵斥與驅趕。本來是由這家知名度極高的中介公司牽線搭橋見證的房子，并在其建議下以“押三付一”的方式早早付了房東四個月的租金，但是在剛過三個月之時房東就下了逐客令，李女士覺得應該求助收了9000元中介費的這家中介公司。

李女士打電話給為其作見證的中介公司的工作人員，但是當時介紹房源的工作人員已離開中介公司的那家店，工作人員發短信給李女士，讓李女士聯系那家店的店長。于是，李女士按照工作人員提供的電話給店長打去了電話，把事情的詳細情況向店長作了介紹，希望他們能聯系房東，或者從中做個調解。但是，店長卻打斷了李女士，并口氣很生硬的回答說“你自己聯系吧，我現在休假……別跟我說任何細節。”

李女士又問店長“那我們所支付的近4萬元的房租發票可以開一下嗎？”

“你交5% 的稅金給你開，否則你自己去地稅局，那里需要交6%！”

李女士質問：“你們一個知名的中介公司，怎么能這樣不負責任？”沒想到得到的答復卻是：“我們收了中介費，當時給你找到了房子，其他的事情就管不著了！”

李女士的話沒說完，店長就把電話掛掉了。

找房東、找中介都不能解決問題，李女士被氣得一次又一次失眠了。本來以為通過中介公司可以租到放心的房子，沒想到中介公司卻是這么不負責任。

不甘心的李女士再次找到中介公司，沒想到這次中介的人卻對李女士說：“房東說他們之所以要收回房子是因為你們違約在先，沒有按時交付房租……”自己明明是交了四個月的房租，而在沒有到三個月時就面臨被房東趕出來的困境，怎么能說是自己違約在先？李女士要把真實情況講給中介的人聽，但對方卻拒絕聽，態度惡劣地說：“我們相信房東的話！”

“這簡直是和黑中介一樣，只不過是合法注冊的‘黑中介’，還是知名的黑中介’！”接受記者采訪時，李女士十分氣憤。

中介公司為何如此不負責任呢？當記者到這家公司進行調查了解時，這家中介公司的一位負責人給了記者這樣的回答：“我們作為一個中介機構，主要的職責就是為出租者找到房客，為求租者找到合適的房源。在承租雙方都有意向后，具體的協商及簽約等事項都是租賃雙方自行決定的，與中介無關，中介起到的只是一個牽線搭橋的作用。所以，承租雙方出現的任何矛盾他們無法進行解決，只能通過租賃雙方自行解決。我們不是不幫，是沒有這個能力，也沒有這個義務來幫！”

要租好房 需火眼金睛

高房價，租房難，對很多在都市生活的人來說是一個永恒的話題。尤其是現代社會和大中城市，隨著房價的不斷飛漲，買二手房，租房已經成了一種普遍的現象。但是，由于房屋中介市場的混亂，李女士不僅不是特殊的個案，而且很具代表性。惡房東、黑中介再加上管理亂，已經成為北京房屋出租市場混亂的三大惡疾，并且在全國很多地方同樣存在這三大惡疾。

在遭遇惡房東、黑中介之后，李女士曾想到向有關部門投訴，但結果卻是讓她深切感受了北京房屋出租市場的管理混亂。她曾就此事先后向房產、工商、稅務等多個部門投訴，得到的答復要么是“這不屬于我們管的范圍”，要么是“我們調查一下再說”。但是，直到記者發稿時，仍沒有一個部門對此事展開調查，更沒有任何處理結果。

房屋中介真的像這家公司說的那樣可以收了中介費之后就什么事都不管了嗎？中大恒基的一位負責人有著自己不同的看法。他告訴記者，對于一個中介機構，受了一定的中介費后，就有為租賃雙方的客戶進行服務的義務。如果在中大恒基出現了這種情況，他們首先對雙方進行一個協調，如果實在不能通過協調解決問題的話，他們會給租戶免除中介費后尋找下一個合適的房源，絕對不會出現李女士所面臨的這樣一個狀況！“并且，我們是可以免費開具發票的。”

接受記者采訪時，鏈家地產一位業務人員也表示，如果是他的客戶出現了這種情況，他首先會與房東與租戶進行詳細的溝通，找出問題的癥結所在，然后尋求解決問題的辦法。如果實在解決不了他們也會為自己的客戶尋找新的合適的房源，而不可能像這家公司那樣對此事不管不問。他認為，作為中介機構在收取了一定的中介費用后，就應該盡力把服務進行到底，并盡量做到讓客戶滿意的義務。

租房時如何避免與李女士同樣或類似的遭遇呢？中大恒基業務經理李先生和王先生告訴記者，在目前房源渠道較窄的情況下，求租者找中介公司越來越成為一種普遍的選擇。對于租房者來說，沒有太多的租房經驗，很容易被某些不法中介公司所利用，從而上當受騙。所以在尋求中介公司租房時需要注意以下幾點：首先是挑選大型的品牌中介公司。這樣的中介公司經濟實力相對較雄厚，且注重企業自己的品牌形象，以專業性、優質來贏得消費者依賴，很少有欺騙消費者的現象出現；其次是看房前無需簽署協議和支付費用，在租房成功之前房地產中介公司提供的服務都應該是無償的；第三是要注意中介并不是“護身符”。在租房過程中，大家一定要沉著冷靜，不要急于租房而上了中介公司的當，從而使得自己的錢財受到損失；最后是注意注意合同陷阱，保留好合同、補充協議等有關證據，必要時通過法律途徑維護自己的權益。

鏈家租房合同范文4

群租引起的糾紛并不少見。2006年7月，上海市松江區的一個群租房，由于私接電線發生火災，導致6個人死亡。之后上海市政府立即出臺了相關規定，明確禁止群租房。在北京，這幾年群租引發的問題也越來越多，但目前對群租房的監管仍是一片空白。

群租第一案：群租戶惹禍房東當被告

從今年4月5日到現在。已經過了4個多月，北京市海淀區世紀城小區業主許女士沒有想到，一場鄰里糾紛持續了如此長的時間。

事情的起因是許女士樓上的鄰居將房子租出去了，租給了20多名群租戶。

許女士介紹說：“我們是2006年搬進來的。我們住的世紀城時雨園是中國人民大學老師的團購房，拿到房子后，樓上的樓主王女士就將房子租了出去。”

“一個160平方米的三居室被分割成12個房間，甚至廚房都被改成了單問，住進了20多名租住者。”自這些人住進去后，許女士就不勝其擾，“其中有好幾個人每天凌晨三四點才回來，有的夜出晝歸。”許女士總感覺“頭頂上有個炸彈”要隨時爆炸。

不幸的一天還是來了。2009年4月5日，許女士一家外出，中午接到物業電話，稱在抄電表時，聽到水流聲，懷疑她家漏水了。等許女士趕回家中。房間內的積水已經有四五厘米深，并有污物。經檢查發現，是樓上衛生間水管脫落造成污水外泄。

因為長時間浸泡，許女士家收藏的字畫、書籍、著作手稿等物品被悉數損壞，經過估算，許女士的損失有11萬元。

但是，這時許女士卻找不到索賠對象。樓上房主王女士認為責任在房屋的承租者，應該由承租者承擔；而由于房屋租賃者有20多人，也搞不清楚到底是誰堵塞了下水道水管。

家里被淹后，許女士一家三口只能在附近租房子住。

后來，在物業協調下，出租人王女士承認許女士的房屋被淹是因為群租戶超負荷使用衛生間造成下水道堵塞，因疏通不當造成下水道水管脫落。由此，王女士、許女士、物業和中介共同簽訂了書面協議。但是，因為賠償金額的問題，王女士并未與許女士達成一致，協調失敗。

5月5日，多次交涉無果后，忍無可忍的許女士把樓上的業主同時也是自己同事的王女士告上法庭，要求賠償11萬元，并要求法院判決王女士立即拆除其房屋內的隔斷房間，恢復房屋原有結構，停止將住宅改為經營性住房，消除治安、消防等安全隱患。

7月3日，此案公開審理。在過去的近3個月時間里。許女士有家不能回，只能租住在外面。鑒于此，開庭當日。許女士將索賠金額提升到了16萬元。

“這并不是一個固定索賠金額。”許女士的律師侯玉紅在接受采訪時表示。16萬元的索賠金額包括兩部分，“一部分是固定的，如被損毀的書畫、家具裝修等，一部分是不固定的，包括房屋在侵害發生時到再次入住期間的物業管理費和許女士一家這期間在外的租房費用。”

一場群租引發的案件，不僅讓房屋出租者面臨高額的賠償款，而且原本和諧的同事、鄰里關系也蕩然無存。

7月3日上午，北京市海淀區人民法院審理了此案。王女士申請延長舉證期，當天庭審并未進入實質審理階段，但這起被稱為“北京群租房第一案”的民事糾紛，引起社會各界高度關注。

高房價、高利潤刺激房屋群租市場

據北京天通苑西三區中介鏈家地產的郭女士透露，小區內的群租房約占全部出租房的25％。除了個別房屋業主出租時已經隔成多個單間外，其余都是由承租的二房東及一些尚未取消全程業務的中介公司來操作。

在“北京群租第一案”發生的世紀城小區，記者看到，出租房屋的廣告隨處可見，一些“二房東”從業主手中收來房源后，為獲取更多利益，將原來的房屋用木板隔成了多間小屋，有的甚至連廚房和衛生間都被改成了臥室，租給多人居住。

在天通苑小區，一套普通三居整租的價格在每月2500元左右，隔成多間分租后，每月租金至少能多出1500元。加上中介費是按成交次數來收取，因此，較之整租，承接群租業務也能提升中介人員的業績。

為獲取更大收益。中介和二房東往往建議房主把客廳、陽臺、廚房等空間充分利用起來，以天通苑為例，如果僅出租原臥室。三居室每月租金僅為3000多元，而加上隔出來的單間，每月約為5000元。而海淀區世紀城等小區，群租三居室每月租金高達8000多元。“我們的利潤率會大大提升，而房主也因得到更多租金而欣然同意。”一位“二房東”告訴記者。

調查結果顯示，目前北京房屋租金水平仍居高不下，一般的一居室月租金要2000元左右，四環以內最低2200元，兩居室四環以內要2600元至2800元，交通好、設施好、地段好的就更貴了。經過多次搬家的“北漂”陳娜發現既便宜交通又方便的房子多是這種群租房，所以很多打工一族還是會選擇這種群租房。

北京群租現狀

對于群租，不僅是許女士這種受影響的無辜業主，就連許多“群租客”，也一樣感到難受。“二房東”為了賺錢，經常會在未征得業主同意的情況下改變房屋格局，住在里面的群租戶共用一個廚房、一個衛生間，早上起床洗漱、上廁所都要“搶”。

和大多數“北漂”一樣，陳娜大學畢業后，就加入了群居族。沒錢、沒熟人，每天跑人才市場的陳娜和許多白領一樣，在素有亞洲第一社區之稱的天通苑開始了群租生活。

“有張床躺著就已經很滿足了。”陳娜說。“最初租的單間不到10平方米，只有床和桌子，沒窗子，又暗又悶，十來個人用一個廁所。”

“經濟允許的話，誰都愿意住好一點，很多時候也是沒辦法。”陳娜說。

而記者在調查中發現，不僅白領熱衷于群租，其他外來務工人員在群租比率中也占據了很大的分量。他們大多從事導購、餐飲等服務行業，工作地點在城區中心，每天搭乘城鐵往返。

“房屋面積不到40平方米。黑心房東群租給天意市場的18名搬運工，平均兩平方米1個人。房屋內電線，非常容易發生火災。2006年7月就發生過一次火災；承租人是搬運工，每天深夜1點就開始發動電瓶車裝卸貨物，嚴重影響小區居民的正常休息并對生命財產構成威脅。”記者在北京市西城區人民政府官方網站上看到，2008年10月28日。西城區月壇北街洪茂溝居民向政府舉報反映洪茂溝10號樓某房屋的業主群租民房。嚴重擾民，并存在重大火災安全隱患。

收入不高，是他們選擇群租最直接的原因。此外，找不到熟人合租也是群租者選擇分租單間的原因之一。中大恒基房地產經紀有限公司的調查數據顯示，2009年上半年租房成交量中的群租房明顯上升，群租比例達到6.2％，往年只有2％至3％，比去年同期激增了1.5倍以上。調查顯示，北京往年群租市場主要集中在海淀等高校周邊，消費群主要為考研及少數畢業生，而今年卻由原來的考研人群轉變

為目前的畢業生和失業人群。“實際上，群租的比例應該更高，因為很多都是直接跟房東或二房東簽的合同。”一位房產經理說。

小區業主抵制群租“鴿子籠”

目前，在北京的各個生活社區，群租已成為一種普遍現象。在大型社區天通苑，這種現象已經持續有兩三年的時間了，而隨著群租房的增多，附近居民與租戶之間的矛盾也越來越尖銳。

中國社會科學院人力與勞動經濟研究所張翼表示：“就北京而言，群租現象比較嚴重，天通苑、回龍觀都是典型。北京群租第一案決不是個案。”

由于不堪忍受，北京市天通苑居民也在社區網上貼出了《天通苑業主向群租說不》的維權倡議書，希望大家聯合起來，抵制群租“鴿子籠”。

帖子中敘述：群租造成公共資源分配不均、防火隱患集聚等危害。此帖迅速成為討論焦點，也遭到不少群租客的抗議。目前，已有20余名業主贊同號召，但也有業主表示，群租者大多收入較低，群租也是無奈之舉。

天通苑社區民警馬警官說：“由于群租人員之間不熟悉，很容易引發治安事件。比如，洗澡、用電等都可能產生矛盾。其次，群租容為了省事，往往只關自己的房門，忽略了入戶的大門和單元的門禁，給小偷入室盜竊制造了機會。由于沒有針對群租的相關法律依據，社區民警只能多入戶進行檢查和宣傳，以此防止治安事件的發生。”

記者了解到，現有的《北京市房屋租賃管理若干規定》也僅僅要求出租房的結構和設備設施應當符合建筑、消防、治安、衛生等方面的安全條件，并沒有涉及到群租應該如何管理，這也使執法部門在工作中難以發揮作用。

“民用住房的水電使用、排水排污設施都是按照一般家庭的人口數來設計，如果90平方米的房屋住上20多人，下水道絕對承受不了。”北京律師協會物業管理法律事務專業委員會多名律師對記者表示：“雖然每戶居民按照房屋面積支付物業管理費，但前提是按照房屋設計的功能和用途來使用，群租房屋的垃圾產生、電梯使用、公用設施的損耗明顯高于一般住戶。物業公司依照《物業管理條例》的規定應該加以管理和限制。對于群租，社區物業公司和居委會都表示他們沒有執法權，無法進行有效管理。”

一些業主表示，群租現象導致小區內居住人數急劇增加，對社區公共資源的消耗也大規模增加，這在一定程度上損害了大多數業主的利益，在向小區物業反映問題后，大都無果而終。物業的答復如出一轍：“我們按照業主房屋面積收取物業費，不是按照房屋居住多少人收費，業主把房屋租給誰、租給多少人，我們無權過問。”

群租背后的城市管理困局

7月3日庭審結束后，“北京群租第一案”原告許女士表示：“正常出租我不反對，但我要求被告終止群租行為，不然即使我贏了官司，還會生活在驚恐之中，說不定哪天悲劇還會重演。”

然而，如何區別群租與正常的出租行為卻是一個意想不到的難點。作為“北京群租第一案”的律師，侯玉紅表示，群租并非一個法律概念，目前關于群租如何界定、由哪個部門監管，法律上還是一片空白，也給判定群租案件造成了一定困難。但她認為：“三居室的房子住了20多人，甚至連廚房都擠了3人，房屋原來的結構已被嚴重破壞，由此也造成了很大的安全和消防隱患，這肯定不是正常的出租行為。”

據了解，盡管目前我國現有法律法規、部門規章、政府規章以及規范性文件里，沒有明確提出“群租”這一概念，但是上海、深圳、杭州等地已經出臺了一些政府規章和規范性文件，針對居住房屋的最小出租單位、出租客數量、人均承租居住面積、居住房屋分割以及房地產經紀機構辦理租賃業務等方面作出了詳細規定。

日前，《上海市實有人口服務與管理若干規定(草案)》正在征求意見。《草案》規定，承租的人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米；其中，向單位出租用作集體宿舍的，承租的人均建筑面積不得低于6平方米，或者人均使用面積不低于4平方米。

侯玉紅介紹：“‘群租第一案’依據的法律主要還是《物權法》《民法通則》和《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，如果北京也能像上海落實這種政策法規，就能很好地規范群租現象了，最起碼能避免廚房和陽臺等非出租地點的出租行為。”

鏈家租房合同范文5

一個是基于紙面和統計數字的望京：“北京最大的居住型社區之一，位于北京東北，有60萬常住人口，相當于一個標準的中等城市。”

總部設在望京湖光中街的“在北京韓國人會”會長李淑淳估計，在北京居留的韓國人目前大概有12萬，其中有4到5萬人生活在望京，這個數字在2008年金融危機后一直在上下浮動。“2009年前后確實有大批韓國人回國，但后面陸續又來了不少。”

在這5萬人中，留學生占比不高，因為“望京房價太貴，留學生大多集中居住在五道口等地”，“望京的居民大多是韓國大企業派遣到中國的職員和家屬，也有一些自己做生意的商人”。

在這5萬人周圍還聚居著大量中國籍朝鮮族人，2010年中央民族大學的樸盛鎮在自己的碩士論文《北京望京地區朝鮮族與韓國人的關系研究》中，估算當時望京地區的朝鮮族人達到了2萬?3萬。

而住在望京的韓國人普遍認為，他們與朝鮮族人數的比例在1：2左右，“在望京，朝鮮族人的工作主要是開飯館和商店、在韓國人開的公司做職員等等”，一位韓國人補充說：“韓國人家中雇傭的保姆基本上都是朝鮮族人。”

不同的望京

這些統計數字最終構成了居民們日常所見的“望京”：在韓國人聚居最早的望京西園四區和三區，密布著韓國餐廳、超市、韓國私營衛生院、韓式洗浴園和私人旅館；不少望京社區的樓道內的布告使用韓文與中文雙語；超市中的食品、生活用品也有大量韓國引進品；在望京核心地區的商務寫字樓福碼大廈里，韓亞銀行、韓國連鎖咖啡店Café Bene比鄰而居；在離福碼大廈兩個街區遠的地方，另外一個韓國連鎖咖啡館“漫咖啡”成了最受附近韓國人和中國人的青睞地方―它提供分量和品種都更符合中國人口味的甜品，而且允許顧客抽煙。

生活在同一地區，各人眼中的“望京”其實大不一樣。

多數中國居民會說，望京的韓國館子里總是“擠滿了韓國人”。但韓國人會糾正說，朝鮮族人開的飯館里聚集的是朝鮮族人，韓國人開的飯館里才全是韓國人。這兩類人光做泡菜使用的材料和手法就迥然不同。

“一嘗就能分辨出來。”

中國居民經常抱怨望京的韓國人太多了。他們承認，看到社區里遍布韓語布告和韓國超市，自己多少都產生了一種“自家地盤被外人占了”的郁悶感。2009年前后，一些韓國留學生因為韓元貶值搬離望京時，有人在論壇上發帖子說，“他們一走望京的房價就能掉下來了”。

事實上，一位望京的房產租賃中介―鏈家的職員說，從2008年至今，望京的房屋均價已經由9000元漲到了4萬元，“過去租給韓國人的房子確實可能會貴一點，但在最近這5年中，這種價差幾乎不存在了，不光望京，北京現在哪兒的房子都貴。”但他也說，現在有很多望京的中國業主不讓中介把房子租給韓國人，因為擔心和對方難以溝通，他們覺得有的韓國人“愛喝酒而且沒禮貌”。

韓國人則認為自己喝酒的次數沒有中國居民想象的那么多。“這是因為我們在中國很少見到本國人，同鄉一見面當然要喝酒，不然還能干什么？”一位韓國人很認真地解釋說。

“中國人經常在飯館里一喝就是四五個小時，韓國人在一家飯館里最多停留兩小時，他們會換一家繼續喝。”

對于中國人抱怨的禮貌問題，韓國人覺得自己國家對禮儀的要求比中國繁復許多，“我們是不可以在長輩面前抽煙的，但中國人會丟給你一根煙說‘一起抽吧’，大家隨隨便便就抽起來了”。

還有一些“望京”，可能是中國居民或普通韓國居民都看不到的。

一位2006年就搬入望京并且在韓國公司里上班的中國人說，他的韓國同事剛到中國不久，喝酒時遇到有人在身邊用韓語故意大聲講韓國人的壞話，他一生氣就與對方打了一架。結果對方借口有人被打傷并且仗著人多扣了他的護照，這個韓國人只好掏出幾萬塊錢“私了”。

“據說這是讓望京當地的朝鮮族人給‘碰瓷’了。”

一位教韓國孩子漢語的教師李鳴（化名）在2005年年初來望京時，是一個韓國留學生院的職員。她在望京居民區的一個四室一廳里充當了5個17歲韓國孩子的“監護人”，輔導他們的中文。那年，她的運氣很好，最終這些孩子都考上了北京不錯的大學。

從2011年開始，李鳴成了自由職業者，在望京教韓國人中文。她的學生中年齡最小的11歲，最大的44歲，“這些年，越來越多的韓國孩子來中國念書，有的孩子從小學就被送過來了。”不少韓國人都擔心這些低齡學生可能不適應中國。“小孩在韓國念書一般，父母就送他們來學中文，這種做法其實挺讓人擔心的。”因此，還有韓國志愿者給那些在中國為參加各類入學考試苦學不已的學生們提供義務心理輔導。

望京望湖社區的居委會工作人員形容說，在她們的社區里，“韓國居民和中國居民其實生活在兩個世界里”。望京在這十幾年中已經建立起一條完善的適合韓國人居住的生態鏈條，從日常用品購買到孩子上學，一個韓國人幾乎可以不會漢語也在其中生活得很方便。

“只要在警務工作站辦好相關的居住手續，韓國人其實跟社區就沒關系了。”這位工作人員說。

“在北京韓國人會”的副會長金容完卻說，在北京的韓國人其實一直在熱心參與北京的城市建設。他們組織大家參與北京郊區的義務植樹已經有9年了，光2005年那一年就種了1200棵樹。

“我們過去一直在大興種樹，”他說，“這幾年北京市民也喜歡義務植樹，大興綠化局告訴我們說當地已經沒有空地能植樹了，今年我們打算換到懷柔去。”

“我想，我們和中國人還要不斷加強了解。”

眼鏡店老板眼中的“望京史”

在望京，仍舊還有人記得樸濟英的“易樂視”眼鏡店―這位51歲的韓國人一共在望京開過兩家“易樂視”，還在潘家園眼鏡城擁有一個400平方米左右的店面，名叫“可迪視”。

樸濟英在望京的第一家眼鏡店是在2001年前后開的。店的面積不大，才50多平方米，但租金很便宜，一年6萬元。在這之前，他曾經在1998年就嘗試著在東大橋藍島附近的居民區里開過一家“易樂視”眼鏡店。雖然附近的朝鮮大使館職員和周圍的中國居民會來店里配眼鏡，但因為店的位置不好，生意很一般。那時，樸濟英經常在周末四處搞調研，看看同行的經營情況和服務。他說當年生意最好的是北京鋒豪眼鏡公司，“聽說它們一個周末的流水就有二三十萬，這是我一年的流水”。

樸濟英在望京的“易樂視”生意遠比他關掉的東大橋店紅火。因為當時望京住了將近5萬韓國人，樸濟英不但能夠跟韓國客人無障礙溝通，為他們提供專業服務，而且產品也符合韓國客人的要求：他的貨70%來自韓國，30%來自中國―“當時中國眼鏡盡管便宜，但質量遠不如韓國”。

韓國在流行趨勢方面一直走在中國前面，比如彩色美容隱形眼鏡（美瞳）在韓國早就十分流行，但2001年樸濟英帶到中國銷售時，居然一開始還打不開銷路，直到一兩年后才真正火起來―這種流行趨勢的時間差成了他的競爭優勢。

當時乃至今日，多數想拿韓國商品來中國賣的韓國人的商業模式都是基于這一時間差的想法建立的―這些產品從IT產品、網絡內容、游戲軟件到炒菜用的炒鍋，無奇不有。

“日本眼鏡業是在20世紀70年展起來的，他們為歐美做代工，掙了很多錢。20世紀80年代，眼鏡制造中心轉移到韓國和中國臺灣，那里的眼鏡工廠產品質量好，掙錢也多。到了20世紀90年代后期，中國成了世界眼鏡制造中心，韓國眼鏡的產量也逐漸變小了。”樸濟英眼鏡店中眼鏡的產地變化幾乎是亞洲地區生產制造基地挪移的歷史縮影―現在，他的“可迪視”里只有不到20%的進口貨，其中絕大部分產品是在浙江和廣東生產的。

同時，他也成了望京社區發展的見證人。

樸濟英是那種真正喜歡并且能融入中國文化的韓國人：從小讀三國演義；1989年他27歲，在韓國當了7年小學教師后，又跑到中國臺灣留學讀教育學碩士。當時韓國和中國臺灣眼鏡貿易來往非常頻繁，他經常為韓國商人擔任翻譯，漸漸地就搞懂了眼鏡行業的生產、技術、成本以及進出口的竅門；1994年，樸濟英32歲，由于中韓已經在1992年正式建交，他碩士畢業離開臺灣后到北京考取了北京中醫藥大學本科，最終在2004年拿到了中醫研究所醫學碩士和博士學位。

那些選擇來中國讀中醫的韓國留學生絕大多數都是真正的中國文化愛好者，因為直到2004年樸濟英博士畢業，韓國仍舊不承認中國學校的中醫學歷，中國也不允許擁有醫生資格的外國學生行醫。“學中醫真的是我的一個愛好，”他說，“我覺得它濃縮了中國的歷史、哲學和文化。”

樸濟英1994到中國時，考取的是北京針灸骨傷學院的本科，主修針灸，這個學校后來被并入北京中醫藥大學，校址就在望京社區附近的花家地。當時中國政府對外國留學生的管理十分刻板，要求留學生必須住宿舍，費用按美元計算。留學生宿舍一天一個人收5美元，兩個人共用一個小房間，一個月下來要付300美元，折合人民幣2000多元。“當時花500到700元左右就能在花家地租到不錯的房子住，”樸濟英說，“很多人就想辦法偷偷出來租房住，因為價格很好，當時花家地的居民也愿意把房子租給留學生。”

“那些大公司派駐北京的職員和大使館員工因為有住房補貼，所以住在順義、亞運村的高級住宅區，亞運村那邊一個月的租金要花上千美元，普通留學生是住不起的。”

等到了1998年，韓國金融危機爆發，韓元大幅貶值，留學生們的生活費等于平白減少一半，為省錢租民房住遂成大趨勢。樸濟英當時已經把妻子和兩個孩子都帶到了中國，經濟負擔加重，恰逢望京西園四區建成，他順勢將全家搬到了望京。

“1999年我搬到望京西園四區的時候，這里只有這個小區比較完善，等到三區和旁邊的大西洋新城建好，越來越多的韓國人搬了進來。”此時，韓國各大公司和中小型公司的派駐人員也在厲行節約，他們中有不少人選擇了搬到望京來住。2000年之后，樸濟英發現自家所在的望京新城四區一個樓里有30%以上的住戶都是韓國人，周邊各種韓國人或朝鮮族人開的小店也多了起來。

“韓國人家庭大多數都有兩個小孩，我在2000年后有一天忽然發現，小區廣場上跑的孩子怎么好像全是韓國人。”

樸濟英的孩子就近選擇了望花路小學上學，“后來，韓國國際學校也搬到望京附近，來這邊住的韓國人就更多了”。

到了2008年，望京居住人口數量達到30萬，房價也隨之飆升，樸濟英關掉了在望京的兩家“易樂視”，只保留了潘家園眼鏡城里的“可迪視”做眼鏡零售批發業務。“我剛開店的時候，周邊兩公里內只有我這個眼鏡店，到了2008年，我周圍至少有4家眼鏡店，”他說：“現在那附近已經有大概10家店了，競爭太激烈了。”

事實證明，樸濟英真正擁有的商業競爭力并非由韓國產品帶來。他深諳中國文化，對中國的人際關系具有某種恰如其分的理解力。這些年來，樸濟英一直在穩健地建立著自己的中國商業關系網。因為一直熱心參與和幫助中韓眼鏡企業交流，他和韓國的大邱國際眼鏡展覽會、中國浙江和廣東等地的眼鏡制造商關系都很好。北京眼鏡協會在1998年9月成立時，樸濟英是唯一參與其中的外國人。2004年，在中國商務部批準的第一批外資企業投資國內的眼鏡項目中，他的公司名列其中。當時剛剛建成的國際眼鏡大廈總經理找到樸濟英，希望他幫助去韓國招商，“可迪視”也因此獲得了一席之地。

樸濟英現在的另外一個身份是德國施耐德光學鏡片公司在中國的總，他正試圖從眼鏡業目前競爭最激烈和利潤最低的批發零售業務轉入鏡片的批發，德國施耐德公司愿意與他合作，看中的也是他對中國市場的了解。

“韓國人處理事情會比較極端，他們喜歡馬上下結論，但中國人總是說我考慮考慮，這起到了一個緩和的作用，我反而覺得中國人這樣做是對的。”

這種穩健和圓熟的氣質幾乎可以從所有在中國獲得成功的商人或者職業經理人身上找到。“在北京韓國人會”會長李淑淳是大一國際種苗有限公司的董事長，這位韓國人的業務是把韓國的蔬菜種子賣到中國農村，他最早開辟的市場包括山東、湖北和東北，“中國現在市場上賣的白蘿卜，有85%的種子都是我們提供的”。

李淑淳1994年來中國，與中國農民打了將近20年交道，對中韓兩個國家的人的性格與做事差異的體會極為精準。“中國人更個人主義一些，”他說，“韓國人更注意周圍人對自己的認同。但無論差異多大，這兩個國家在文化和做事風格上都還是亞洲國家中最接近的。”

“韓國和中國的商業關系在過去的這15年里發生了巨大的變化，”李淑淳說，“過去是加工企業和大企業進來，他們將中國視為制造基地。隨著中國的勞動力成本上升，如今這些企業基本轉移到了東南亞或者回了韓國。近些年影視公司和IT公司進中國的多，中國對韓國來說已經成了一個巨大的消費市場。”

“2012年，中韓之間的貿易額是2151億美元，”李淑淳重復了好幾遍這個數字，“2151億！這個數字還會繼續快速增長。”

“但是韓國企業在中國發展，除去大企業外，成功的還是少。一方面說明中國市場競爭激烈，一方面說明大家還需要互相了解。”

“中國幻象”和新望京

“很多人都說韓國跟中國很類似，或者比中國快一點，因此直接把韓國的東西拿過來肯定就能在中國大賣，這個想法是完全錯誤的。”

金成勛是韓國希杰娛樂北京代表處（CJ E&M CHINA，以下簡稱希杰娛樂）的常務副總裁，他可能是目前對中韓之間的文化差異與相似性最有發言權的人之一―因為希杰集團他所負責的部門在2013年投資了一部愛情文藝電影“分手合約”，4月12日會在全國的2000多家影院同時上映。

因為接檔頗受歡迎的文藝片“北京遇上西雅圖”，金成勛很緊張“分手合約”頭三天的票房表現。

“分手合約”是一部投資不到1億元人民幣的中型制作，希杰娛樂在其中的投資占到約40%。按理說，這樣規模的一部電影無須金成勛如此緊張。希杰集團是韓國排名前15位的企業，韓國電影界每年有超過40%的影片是由他們投資或參與制作的。

但如果從另外一個意義上看，這部愛情文藝片的成功與否對金成勛來說確實挺重要。因為這是希杰娛樂在中國第一次除去財務投資外全面參與影片制作。這部電影比之前該集團投資的任何一部片子都更接近“合拍片”的概念：導演是韓國的吳基桓；劇本由2001年吳基桓所拍攝的成名作“禮物”改編而來；演員是中國的年輕偶像彭于晏、白百何和蔣勁夫。金成勛和他的同事不僅控制了劇本改編、導演和演員的選擇，也參與了市場推廣和發行。

“我們不是很簡單地想拍一個合資電影，而是要借鑒韓國的經驗拍出中國人愛看的電影。”

韓國的電影騰飛始于1997年前后，當時韓國遭遇經濟危機，前總統金泳三說，“一部好萊塢大片《侏羅紀公園》的收益相當于售出150萬臺現代索納塔所獲得的利潤”。這句話明白無誤地說明了政府支持電影業的初衷。之后，政府放松管制，電影人獲得了充分的創作自由。除去一批有韓國特性和強烈個人風的國際性導演以外，韓國還成長出一批充分吸收主流電影和B級片要素的年輕導演，能夠制作出優秀的類型片和混類型片，將市場和藝術性牢固地結合在一起。

“韓國人花了20多年的時間建立了一條完整的電影產業鏈，讓電影成了自己的軟實力。中國現在要做文化大國，韓國的經驗可供借鑒。”金成勛說。在他看來，中國的電影產業鏈條現在是殘缺的，希杰娛樂想要在中國拍電影，“中國的好導演和知名演員就那幾個，要找他們就要花大錢，這不是一個好的商業環境”。與之相反，在韓國，“光張東健級別的男演員就至少有十幾個”―因為市場競爭充分，價格也很公道，和電影有關的輔助設施與服務都一應俱全。

“如果‘分手合約’這種模式能夠成功，希杰娛樂未來會以一年投資四五部類似影片的速度逐漸進入中國市場，”金成勛認為這種合作和經驗輸送也會逐步推動中國電影產業鏈條的完善。

“這個市場上要有各種各樣的導演、演員和制作團隊供人挑選，才能做出多元化的電影，”他說，“韓國為此（產業鏈）花了20多年，以中國的發展速度，我估計需要10年。”

“我們想做的不僅僅是進入中國市場，而是利用韓國在電影上的優勢和中國人一起制作出真正出色的影片，讓它進入國際市場。”

韓國人和中國人聯手在全球范圍內進行文化輸出？這種說法乍聽起來真有點古怪，但仔細想想也不是沒道理。在韓國人的親近度排序中，中國永遠排在日本與朝鮮之前。“你想想看，中國在亞洲跟誰更有淵源，并能跟誰合作呢？日本？”金成勛搖搖頭。

“只有韓國的文化傳統和中國是最近似的。”

希杰娛樂找來濟南市雜技團正在制作的舞臺劇就包含金成勛認為的國際化成功元素：韓國的舞臺劇制作和推廣經驗、一流的中國雜技、包含佛教文化的古代故事背景、盜賊覬覦寶石的喜劇因素……最后，為了讓它推廣起來更容易，這個舞臺劇居然是啞劇！

“中文比較復雜，但形體語言和喜劇元素是超越民族的，大家都愛看。”

金成勛本人是那種最老資格的“大中國地區”通，溫文爾雅，中文極其流利。童年時代，他就與韓國華裔有過很多接觸，大學在韓國成均館大學念經濟。1989年，韓國尚未與中國正式建交，金成勛就為三星集團在中國的第一個投資項目去了深圳并且長期駐扎在那里。之后，他曾為三星公司在臺灣和香港工作多年，并且在復旦大學拿到了經濟學博士學位。2005年加入希杰集團以后，金曾經負責過希杰集團的家庭購物項目―他們和上海文廣新聞傳媒集團合資成立的上海東方希杰商務有限公司通過東方購物電視頻道和網站開展家庭購物，2012年的銷售額近75億元。

但是這樣的一個人，卻否認自己很了解中國。

“中國太大，市場太復雜了，北京上海這樣的城市彼此差異都很大，而韓國正好相反，地方小，市場簡單。”所以他對中國觀眾是否接受“分手合約”始終有些忐忑，不愿把話說滿。

直到4月16日，“分手合約”上映3天后，票房過億，金成勛心中一塊石頭才落地。

“韓國人內心確實有一個幻象，總覺得中國這么大的市場，我要是拿一個好東西來賣，13億中國人每人買一個就不得了了，”李釩柱說，“其實2000年之后，中國市場越來越復雜，競爭激烈，這種成功的可能性越來越小了。但就是有不少人一直都對這個幻象很著迷，不斷投入。”

另外一位韓國人也說，20世紀六七十年代韓國經濟騰飛成為“亞洲四小龍”之一，那段經歷給很多韓國人留下了不可磨滅的印象，覺得自己只要努力就能成事，這也是他們在中國市場上不斷找機會的原因，“事實上，成功的少，失敗的是絕大多數”。

李釩柱也承認：“韓國人性格里確實有很固執的一面。”他是韓國外國語大學中文系畢業的，輔修計算機。像所有在那個年代和計算機沾邊的年輕人一樣，比起在大公司里按部就班地升遷，他更想創業。從1994年到2003年，他一直在韓國和朋友開IT創業公司，開發過通訊軟件，也研發過PDA手機。

“那時候韓國的IT圈就那么大，1998年金融危機后一直不景氣”，像所有懂IT又懂中文的人一樣，李釩柱希望到中國發展。2003年，韓國當時最有名的軟件開發公司Hangul拿出一款名為Gonusoft的游戲與中國的一家網游公司搞本地化開發，李釩柱作為項目負責人舉家搬來中國，第一站就是望京。

他一直喜歡中國的生活節奏，“韓國不但節奏快，社會關系也很復雜，相比之下北京的生活很悠閑。”

他的中國職業生涯只持續了幾個月，Hangul公司當時對中國市場并不看好，不想再花費力氣開拓市場，最終取消了和本地公司的合作，要召回李釩柱。李的性格中既有創業者的冒險因子，也有“固執”的一面，最終決定留在中國創業，“一定要在中國生活下去”。

沒有大公司做靠山，李釩柱在中國的創業之路絕非一帆風順。中間有一段時間他加入過韓國最大的移動通信運營商SK電訊，參與SK與搜狐的韓國娛樂頻道合作。SK電訊想把自己所擁有的正版韓娛視頻資源交給搜狐的韓國娛樂頻道放送。表面上，SK出版權，搜狐提供平臺，這是個雙贏的合作。

這可能是李釩柱所說的那種典型的“中國市場幻象”，商業模式聽上去不錯，但是從現實的贏利層面上看卻不盡然。這也是互聯網世界里最常見的一種狀態，雙方都想用最小投入換得最大產出：搜狐不大愿意為SK的正版資源付費，SK則認為這個項目“近期贏利可能性不大”。最終合作延續兩年后不了了之，“派過來的80多個韓國干部最后全散了”。

李釩柱自己的公司現在在做APP應用和社交游戲。和之前韓國的IT輸出思路相反，“我在看能不能把中國大受歡迎的游戲，比如開心農場什么的移植到韓國去。”

李釩柱身邊的中國朋友都很尊重他的冒險精神。“他是真正想干點事的人，”一個朋友說，“對中國很了解，人也很有責任感。”

“在中國生活得最舒服的人肯定是大公司派駐過來的職員，不但有住房補貼、子女的教育津貼，早期還有人身安全的補貼，全部按美元計算。很多人會很愿意被派到中國待四五年再回去，能賺很多錢。”但李釩柱最終選擇的是完全不同的一條路，“如果想要過這種生活，我1993年大學畢業就進了韓國最大的包裝進出口公司工作，我當時就該留在那里。”

“現在，我回到韓國反而會有陌生感。”他說。和很多在中國待的時間足夠長的韓國人一樣，李釩柱覺得“自己回韓國的可能性越來越小，因為回去還要從頭開始”。

但是，北京這幾年發展得太快，李釩柱也有點吃不消了。韓國人幾乎異口同聲地抱怨：北京空氣越來越差；北京的房價現在比首爾貴，望京的房租至少比首爾類似地區貴30%到40%。

“2003年的時候，我在望京租一個三居室是4000多塊，眼看著它長到現在的9000多。”一個韓國人說，為了降低成本，一些韓國人開的中小型公司已經從望京搬走了。“在中國的這些韓國中小型公司職員的工資跟中國人差不多，一個月也就一萬多塊錢，很多人負擔不起望京的房租，已經搬到燕郊去了。”

“那邊（燕郊）有可能變成一個新的望京。”

新生代的中國夢

金斗進和男模特羅馬在一起為前者的淘寶店bycloset試衣拍照片時，兩個人講中文，中間夾雜一些英語。

金斗進是韓國服裝設計師，在中國已經待了5年，高大帥氣的羅馬是俄羅斯人，畢業于大連外國語學院，已經在中國待了9年―所以這是一個真正的國際化場景。

28歲的金斗進在中國的經歷和傳統的韓國留學生截然不同。后者的中國之旅是按部就班的：學習漢語、在中國大學念書、找一個韓國大公司派駐中國的職位，或者在中國的韓國人開的公司就職；住在韓國人聚居的社區；業余時間和本國人一起休閑放松。而金流利的中文是自學的，只能說不會讀寫漢字，因此給他發中文短信得用拼音；他住在北方最大的服裝批發集散地之一―北京動物園批發市場附近，平時不大和在北京的韓國人來往：“他們聚在一起只愛談錢，我不喜歡，我更愿意跟工作上有關系的人在一起。”

金斗進是服裝設計師，14歲起就念和服裝設計相關的學校，20歲時在韓國的東大門開了一家店，賣自己設計的服裝。韓國東大門是服裝批發商圈，聚集了幾十個商場、幾萬個商店及服裝制造商。望京的不少朝鮮族人開韓國風格的服裝店都是去東大門搞批發。金斗進主攻男裝，走VINTAGE風格，在東大門有一個四五平方米的店面。

2008年4月，金斗進到北京找哥哥玩。他哥哥在五道口附近上北京語言大學。在北京玩了一陣子，金斗進走之前，哥哥提議說自己出錢支持弟弟在五道口開個店賣服裝，“五道口韓國學生多，韓國服裝很受歡迎。”

金斗進很快就在五道口的金馬大廈服裝商城開了一個鋪面，生意意外火爆，“星期一到新款，七八十件衣服三四天就能賣完。”最后他一連包下三個店面，主賣韓國男裝，店名叫COWABONGA。他的衣服都是從韓國東大門進貨，在中國的零售價格比韓國貴20%到30%。那一年，全中國人都在看奧運會，金斗進卻在不斷往返于北京和首爾之間進貨，忙的時候一個月要回韓國三次，旺季一個月的流水是10萬到12萬元人民幣。

當時，金斗進連一句中文都不會講，全靠一個朝鮮族的女孩幫忙看店。COWABONGA的生意之所以火爆在于金斗進的設計師素養，他長于搭配。“我的店里有6個假的模特，我會把一套衣服加上鞋全都搭配好，穿在模特身上，”他說，“男人買衣服是看整體風格的，顧客喜歡我的搭配，很多人直接就把模特身上穿的那一套全買走了。”

但COWABONGA的生意只做到2009年5月，起因是金馬大廈的房東決定加租，而且不同意金斗進要打通三個店面的想法。“可能因為我是韓國人的緣故。” 金斗進說，COWABONGA四周都是中國人開的小店，大家覺得突然出現一個大店面會搶走自己的生意，集體向房東施壓，弄得金在這個環境里很不開心。

常來金斗進店里買衣服的一個老顧客叫宋剛，此人在北京動物園批發市場有8個店面，看到這個情況就來挖他跳槽。北京動物園批發市場是北方最大的服裝批發集散地之一，宋的店叫Korea House，他是個精明的商人，知道與其去韓國東大門采購服裝，不如干脆挖一個韓國設計師到公司坐鎮來得劃算。

就這樣，金斗進在北京動物園批發市場工作了兩年，同事都是中國人。他沒上任何語言培訓學校，就這么硬生生學會了中文。“我平時聽同事說，然后用拼音標記，”他說，“所以我經常擔心自己的中文不準確。”事實上他的中文講得清晰流利。

金斗進在Korea House工作的薪水豐厚，他設計韓國風格的女裝，老板管吃管住，衣服賣好了有提成，最多一個月能掙4萬元。但是他最終還是厭倦了：“老板更重視衣服樣式而不是質量，可我喜歡質量好的衣服，做多了以后就不開心了。”

他辭職以后和哥哥在五道口合開了個餐廳，生意倒是挺火，但是被房東騙了。“租給我們房子的房東是騙子，”他說，“身份證和房東資質我們都看過，覺得沒有問題，結果幾個月后，來了一個人也出示一堆證件說自己才是真房東。”等金斗進再去找頭一個房東時，對方已經卷款逃之夭夭。“警察也抓不到人，我哥哥受了刺激，干脆回韓國了。”

金斗進是那種有生意頭腦的新生代韓國人，和那些有濃厚中國文化情結的留學生不同，他更自由，適應力更強，對潮流和商機十分敏銳。

望京對他這樣的年輕人來說顯然是太沉悶了。“我之前開店去過望京看過很多次店面，覺得住那里的韓國人年齡偏大，租金又很貴。”

“那個地方不適合我。”

在辦淘寶店賣男裝之前，他在798開了個公司為淘寶上的韓國代購網站提供服裝搭配和拍照服務。“你沒發現剛開始韓國代購的時候，淘寶上韓國服裝代購店用的圖片都一樣嗎？”他問，“那是因為他們使用的都是韓國網站提供的標準圖片。”

“我覺得這些網站遲早都要找人幫他們搭配服裝并且用中國人當模特拍攝好看的圖片。”他雇了一個攝影師和一個用Photoshop修圖的美工，找來北京最大的幾家韓國代購網站一個個談生意。事實證明，他很有商業眼光，加上服裝設計師特有的審美。生意最好的時候，他的公司同時要為淘寶的十幾個網站搭配服裝和拍照。

“現在來中國的韓國年輕人確實跟老一輩不大一樣了，”姜棟修說。他自己是韓國圣度集團（SINDOH）北京分公司的總經理。這家公司是韓國最早生產復印機的廠家，70%左右的產品是ODM―為美國利盟、日本理光等公司生產貼牌產品，在中國青島有工廠。2008年全球經濟危機以后，圣度決定擴大銷售，打開中國國內市場在青島、深圳和上海設立銷售分公司。

姜棟修在2011年來到北京分管北方市場，住在望京的一個新建高檔小區里。除去不停地出差和工作以外，他的家居生活是韓國式的。他是20世紀70年代生人，并沒有太強烈的中國文化情結，考慮問題時更加理性和實際。在大學，姜棟修原本要學計算機，但理性權衡后，他覺得韓國的計算機從業者太多，競爭太激烈，于是中途轉去大連學中文。

“有中文資歷的人現在在韓國大公司里很受歡迎。”姜棟修說。“在北京韓國人會”會長李淑淳也說，這5到10年里，韓國大企業一改不承認中國學歷的慣例，越來越愿意接收高素質的中國留學生，“清華、北大、復旦、人大的學歷都很受歡迎”，他自己的兒子和女兒都上了北大。

這一批年輕人對中國的態度無疑是更為理性和實用的。

“在中國工作其實并不悠閑，”姜棟修說，“在韓國，你是大公司里的一分子，可以按部就班生活工作，有人會告訴你該干什么，但到了中國，你什么都要管。”但這也意味著機會，“我是很看重這種挑戰的。”

金斗進也說：“在韓國，我只能在東大門開一間店，在中國，我有可能把bycloset這個品牌做大，而且還可能開連鎖店。”