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［摘要］在人們生活水平提高的背景下，民宅的居住質(zhì)量已成為衡量當(dāng)前生活水平的一種標(biāo)準(zhǔn)，這對各小區(qū)的物業(yè)管理也是一個較大的挑戰(zhàn)。對于民宅而言，通常會有一些位于頂層的民宅會出現(xiàn)漏雨滲水或外墻滲漏的現(xiàn)象，基于此，本文結(jié)合物業(yè)管理中的房屋滲漏維修過程中容易出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，并對該技術(shù)的關(guān)鍵要點展開深入探討和研究，供相關(guān)從業(yè)者參考。

［關(guān)鍵詞］物業(yè)管理；房屋滲漏維修；維修技術(shù)

引言

房屋在正常的使用過程中非常容易出現(xiàn)滲漏情況，針對此類情況需要物業(yè)部門前去維修，通常來看，處理房屋滲漏問題的水平對于物業(yè)而言非常重要，由于此環(huán)節(jié)涉及到一定的技術(shù)問題，物業(yè)部門應(yīng)加大對滲漏問題的研究力度，減少此現(xiàn)象對人們的日常居住帶來的影響。

1房屋出現(xiàn)滲漏情況的原因具體分析

1.1基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)質(zhì)量較低

通常來看，在建筑工程正式施工前，房屋會設(shè)有一層保溫層，該保溫層中則留有干濕部兩部分。其中，若線圈結(jié)構(gòu)的材料附著于墻壁之上，溫度較高的瀝青會進(jìn)入一個非常快的蒸發(fā)狀態(tài)，使屋頂?shù)乃鶅?nèi)部水分蒸發(fā)。建筑環(huán)境的溫度一旦發(fā)生變化（主要指升高），水分就會被蒸發(fā)，進(jìn)而致使線圈鼓起，水分含量過高的甚至?xí)霈F(xiàn)腐爛現(xiàn)象。蒸發(fā)現(xiàn)象對橡膠顆粒的分子運動造成了一定的影響，在一定程度上阻礙了膜的生成，而這會直接導(dǎo)致涂層間結(jié)合力的降低，造成房屋、外墻滲漏。若在房屋建設(shè)過程中使用防水材料，則會在很大程度上降低水分蒸發(fā)帶來的影響，改善線圈狀態(tài)。

1.2線圈問題

線圈的具體位置與預(yù)期設(shè)計不符，同時兩個線圈的寬度稍顯不足，也非常容易導(dǎo)致滲漏。通常來講，線圈中的長圈部分與搭接部分至少為70mm，而短線圈部分的搭接距離最低要控制在100mm。若在建設(shè)房屋工程的過程中，相關(guān)施工人員沒有對此加強(qiáng)控制或細(xì)節(jié)管理，則會在很大程度上造成材料之間出現(xiàn)過多雜物。

1.3屋面、找平層的強(qiáng)度缺失

屋面頂板的表面若存在一定的不均勻、不平整情況以及找平層的強(qiáng)度無法達(dá)到施工要求的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，此前提下，則會在很大程度上導(dǎo)致防水層的表面出現(xiàn)積水現(xiàn)象，并無法排除，進(jìn)而出現(xiàn)大面積聚水滴，致使屋面被腐蝕，出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象。導(dǎo)致此現(xiàn)象的另一個原因則是基礎(chǔ)材料的表面無法達(dá)到光滑程度，涂膜的厚度也稍顯不足，致使玻璃布之間不夠整齊，致使涂層與砂漿的粘結(jié)力有所降低[1]。

2物業(yè)管理的日常維護(hù)是房屋滲漏的關(guān)鍵

若居民房屋沒有相對完整的質(zhì)量保證體系，負(fù)責(zé)房屋工程的維修人員需根據(jù)房屋的具體維修方式予以定期檢查，檢查內(nèi)容主要包括對房屋外墻的防水情況的檢查，并將檢查結(jié)果及時反饋至業(yè)主并加強(qiáng)溝通，還需對房屋滲漏的基本情況進(jìn)行全面掌握和了解，以確保能夠在第一時間制定相關(guān)的維修預(yù)案，降低房屋滲漏幾率。

2.1防水層的防水效果不佳

若屋面的防水層失去了基本的防水效果，同時滲漏的實際面積比較小，可鋪設(shè)一種玻纖胎改性瀝青防水材料，該材料屬于一種復(fù)合材料，該材料中的玻纖氈與改性瀝青可充當(dāng)覆蓋層，該材料的兩側(cè)覆有絕緣材料，可以形成高密度的防水組合，進(jìn)一步提高防水性能。部分防水層的材料雖然有著低溫彈性的明顯特征，但是該材料的延伸性不高，通常適用于容易出現(xiàn)變形的地下工況以及屋面環(huán)境。它可作為碾壓材料與堵漏、防水涂料等材料共同作用，屬于一種非常厚的且能夠固化的材料涂層，同時，此類材料的固化時間通常比較長，所以不太適合長時間放置。

2.2小部分漏雨

住宅的屋面防水層若沒有明顯的故障，并只產(chǎn)生了部分漏雨的狀況，而這種情況屬于工程遺留問題，在該房屋的建造過程中出現(xiàn)了材料割裂現(xiàn)象。此時，相關(guān)的施工人員可向出現(xiàn)裂口或裂痕的區(qū)域填充特殊的防水材料的貼片，在完成填充后，也需定期關(guān)注此區(qū)域的情況，避免維修失效。

2.3大面積滲漏

若此房屋的滲漏情況過于嚴(yán)重，面積非常大，那么在進(jìn)行防水處理之前需對此區(qū)域進(jìn)行維修。首先，將防水層拆除，出現(xiàn)大面積滲漏情況下的防水層已不具備最基本的防水功能，所以為避免防水層影響到保溫層，維修過程中應(yīng)首先確保保溫層的干燥。防水層額外存留的蒸汽會對隔熱效果產(chǎn)生非常明顯的影響，進(jìn)而使得防水層出現(xiàn)膨脹、破裂情況。

3房屋滲漏維修施工各個階段的要點分析

當(dāng)前階段，在我國現(xiàn)代化規(guī)模不斷擴(kuò)大的過程中，建筑工程行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入嶄新階段，但現(xiàn)代城市中，除了新型的高層建筑，還留有一部分年代久遠(yuǎn)的老舊房子。這類房子通常年久失修，一開始的細(xì)微滲漏情況并沒有得到重視，致使?jié)B漏部分逐步擴(kuò)大，維修難度也直線上升。這種老房子占據(jù)全國房屋比例相當(dāng)之大，加之缺少日常維護(hù)，絕大部分的老舊房屋已經(jīng)無法滿足日常的居住需要，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了規(guī)定的使用年限，房屋內(nèi)部的防水材料或管道等方面已經(jīng)不具備任何使用價值，這種情況便需要該小區(qū)物業(yè)部門對此進(jìn)行專業(yè)維修，盡可能減少滲漏情況對業(yè)主帶來的經(jīng)濟(jì)損失。一般來說，房屋容易出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象的部分一般在屋頂或者外墻，這兩個部分出現(xiàn)滲漏的幾率要更大一些，而滲漏情況會為居住在此的業(yè)主帶來非常大的麻煩，若滲漏情況嚴(yán)重也會造成室內(nèi)裝置的損害，增加額外的經(jīng)濟(jì)支出和維修成本。基于此，為減少額外的經(jīng)濟(jì)損失，物業(yè)部門應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場滲漏情況排查滲漏點，針對性地對其進(jìn)行修補(bǔ)并落實相關(guān)的維護(hù)措施，適當(dāng)增強(qiáng)房屋的防滲漏水平，進(jìn)而提高相關(guān)居住人員的生活質(zhì)量。在針對滲漏部分的維修過程中，物業(yè)管理人員首先應(yīng)具備查詢該部分出現(xiàn)滲漏情況的根本原因，若相關(guān)人員缺乏此能力，應(yīng)及時向上級匯報，派遣相關(guān)的技術(shù)人員，這樣才能保障滲漏部分可以被針對性地修補(bǔ)和加強(qiáng)。

3.1基層處理

具體到房屋出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象的根本原因以及防滲漏措施的落實方法，都是各物業(yè)部門應(yīng)著重加強(qiáng)的工作技巧和任務(wù)，物業(yè)部門應(yīng)定期組織維修培訓(xùn)，并根據(jù)各類房屋滲漏案例進(jìn)行全面分析，以保障物業(yè)人員能夠根據(jù)房屋的現(xiàn)場情況制定針對性解決方案。在實施維修的施工過程中，物業(yè)管理人員應(yīng)結(jié)合滲漏特征著重加強(qiáng)以下三個部分的檢查，第一，在開展修補(bǔ)作業(yè)時，施工人員應(yīng)對卷材進(jìn)行全面檢查，避免出現(xiàn)材料問題影響后續(xù)的維修效果，若確定沒有任何問題，再繼續(xù)鋪貼。鋪貼過程中若卷材出現(xiàn)氣泡或鼓起現(xiàn)象，應(yīng)將鼓起部分割開，并使用合適的材料對其修補(bǔ)。為避免卷材出現(xiàn)起鼓或開裂的現(xiàn)象，施工人員應(yīng)首先將房屋內(nèi)基層的溫度、濕度控制在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，一定要在干燥的環(huán)境中進(jìn)行此環(huán)節(jié)的施工，并且要考慮施工期間的天氣因素，盡可能在晴天施工，因為雨水天氣會對施工環(huán)境的干燥程度造成不同程度的破壞，并造成防水材料受潮，最終使得維修效果不佳。在該環(huán)節(jié)的施工過程中，基層也應(yīng)盡量確保表面平整、光滑，表面凹凸不平極易使得卷材粘貼不牢靠，防水效果大打折扣。通常來看，民宅工程通常在冬季開工，年末前后建成，而防水工程的施工時間設(shè)置在春夏期間，確保該工程能夠在施工之前完成，所以防水工程的建設(shè)期間要確保環(huán)境中的水分含量能夠控制在一個較低的范圍內(nèi)，并確保基層的干燥程度，這樣才能使防水材料的連結(jié)度得到保障。其中，屋面以及外墻的防水施工過程。會涉及一定的地基處理工作，該環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量會對房屋防水功能起到關(guān)鍵性的影響作用。基層處理的施工關(guān)鍵點主要是加強(qiáng)基面的強(qiáng)度和剛度，減少基層發(fā)生形變的概率。具體到屋面防水，可按照一比三的水泥與砂漿進(jìn)行混合，其混合體可控制在15mm，形成基面底座，底座的表面須平滑、干凈。該環(huán)節(jié)的施工過程中，其整體含水量應(yīng)控制在8%左右。而砂漿材料的強(qiáng)度也要達(dá)到相應(yīng)的硬度要求。

3.2加強(qiáng)防滲漏細(xì)節(jié)的施工質(zhì)量

通常來看，房屋中容易出現(xiàn)滲漏情況的位置主要有屋面與縱向墻的交界線區(qū)域，以及屋頂?shù)倪吘墸蛴晁某鏊诘葏^(qū)域都屬于防水工程中容易出現(xiàn)問題的部分。若維護(hù)工作的處理有所欠缺，則會加大滲漏情況的出現(xiàn)概率，所以施工過程中施工人員須針對性加強(qiáng)對溝槽以及相關(guān)部件的防水措施。所以，應(yīng)在具體的設(shè)計需求中加大黏合帶與線圈層的黏合度，還應(yīng)合理利用密封劑對輥端區(qū)域進(jìn)行加固作業(yè)，提升該區(qū)域的強(qiáng)度。滾動材料方面，也應(yīng)設(shè)置80mm排水屋檐，使其達(dá)到相應(yīng)的填充效果，完成后立即密封。關(guān)于屋面管在伸長后其接頭區(qū)域出現(xiàn)的滲漏情況，施工人員應(yīng)對該管體附近的找平層做相關(guān)處理，可適當(dāng)更改其形狀，錐形臺為最佳。然后，在填平層的溝槽內(nèi)填充適量的防水固體材料，其中防水層應(yīng)與接縫牢固連結(jié)，避免因水分蒸發(fā)過程中該材料產(chǎn)生的形變問題。而在出口處方面，該區(qū)域的防水附加層應(yīng)在5%以上，同時，需將附加層的周圍直徑控制在500mm內(nèi)，并合理利用防水涂層對此區(qū)域進(jìn)行穩(wěn)固密封，厚度應(yīng)在2mm以上。其中，該區(qū)域與底座之間可適當(dāng)加大接觸面積，在20mm深的凹槽內(nèi)填充一定的密封材料。

3.3科學(xué)鋪設(shè)防水卷材

對防水卷材來說，卷材施工主要是對其進(jìn)行噴烤作業(yè)，并確保噴烤過程中卷材的整體受熱要保持在一個相對均勻的程度，同時，要著重對卷材的密封性進(jìn)行檢查，這是確保該材料能夠起到防水效果的關(guān)鍵部分。油氈材料的粘貼工作也要進(jìn)行密封性和質(zhì)量檢查，施工人員一定要確保該材料的粘貼密實度。這種方式能夠最大程度地降低水分蒸發(fā)后形成氣泡的概率，以此增強(qiáng)防水性和密封性。在對滲漏部分進(jìn)行維修后，要時刻注意氣泡的出現(xiàn)，并第一時間對其進(jìn)行解決，避免對后續(xù)防水施工作業(yè)造成阻礙和影響。除此之外，施工人員應(yīng)考慮到防水層的問題，若防水層由于密封性出現(xiàn)了起鼓現(xiàn)象，那么該氣泡內(nèi)存在的氣體會通過熱作用逐漸膨脹，使得材料的密封性進(jìn)一步遭到破壞。同時，這也會致使水蒸氣積聚成水滴，并逐漸累積最終流入防水卷材的內(nèi)部甚至防水層的下端，由于空間構(gòu)成以及材料的防水性能，使得其中的水分無法排出，進(jìn)而造成防水層的表面出現(xiàn)腐爛或者長時間受到水體侵蝕而發(fā)生卷材脫落現(xiàn)象。所以，在正常開展施工流程之外，還需對防水材料進(jìn)行優(yōu)選，確保材料具有一定的彈性，能夠?qū)囟鹊淖兓龀鲞m當(dāng)反應(yīng)。在科學(xué)的防水卷材鋪設(shè)方法中，其鋪設(shè)方向首先應(yīng)全面考慮屋面的坡度，屋面的坡度能夠在一定程度上影響到卷材的防水效果，所以，施工人員應(yīng)根據(jù)此因素確定卷材的具體位置。若屋面的坡度低于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值，則應(yīng)對其展開平行鋪設(shè)，再從檐口到防水卷材長度較長的一側(cè)、其外沿應(yīng)按照具體的流動方向設(shè)置，促使短邊順利引導(dǎo)風(fēng)向。若坡度在15%以上，相關(guān)材料應(yīng)在屋頂中保持一種垂直狀態(tài)，同時，滾動材料也需保持在越過屋脊的狀態(tài)[2]。

3.4其他

在落實房屋滲漏維修技術(shù)的過程中，物業(yè)部門也需做好日常維護(hù)工作，以便能夠在第一時間落實維修工作，減少滲漏問題造成的影響，保障用戶的合法權(quán)益。一般來說，針對房屋維修的日常工作主要包含以下幾個關(guān)鍵點，首先是管道的疏通，要做到定期疏通落水管、雨水斗等裝置，并對管道的質(zhì)量進(jìn)行檢查，若管道出現(xiàn)質(zhì)量問題也會導(dǎo)致排水受阻、造成滲漏，所以加大日常的水管質(zhì)量及運行狀態(tài)的管理力度，在完成定期檢查工作后，可建立檢驗檔案，對維修時間、地點、具體的部分等方面進(jìn)行詳細(xì)記錄，完成后可在相關(guān)部門尋找責(zé)任人進(jìn)行核實并簽字。由于部分落水管的管徑較細(xì)，可在積水范圍較大的屋面的天溝兩側(cè)增設(shè)溢水口，但需注意保留雨水罩，該裝置能夠有效截留草根、大顆粒泥沙等物質(zhì)，能夠在避免落水管發(fā)生堵塞方面起到非常明顯的作用。其次，提高房屋尤其是屋面的清掃作業(yè)次數(shù)，通常來看，屋面的清掃作業(yè)每年都應(yīng)開展至少兩次以上，這種方式能夠及時觀察到屋面的具體狀況，還包括山墻、擋風(fēng)板、女兒墻等部分需加大清掃力度和維護(hù)質(zhì)量，此類區(qū)域需提高清掃頻率，每兩月展開一次深入清掃作業(yè)為最佳，在這種方式下還能夠有針對性地減少屋面的實際荷載，減少對建筑物的屋面由于沒有及時清理的堵塞情況而加重的建筑物滲漏程度。天窗部位也需得到物業(yè)管理部門的重視，天窗部分的檢修工作若沒有落實到位，或檢修質(zhì)量無法得到保障，那么窗扇部分出現(xiàn)變形的概率會非常大，從而直接加大了后續(xù)的開關(guān)失效，以及表面的油漆材料出現(xiàn)剝落或腐爛，以及銹蝕等狀態(tài)，進(jìn)而加劇了房屋滲漏，對屋面造成非常嚴(yán)重的侵蝕作用。最后，減少房屋滲漏產(chǎn)生的影響的有效方式還包括對屋面蒸汽管道裝置的定期質(zhì)量檢驗及管理工作，由于蒸汽的溫度非常高，并含有一定的水分，會促使屋面的加速老化，造成建筑表面材料的開裂與腐蝕，如不對其進(jìn)行針對性處理，其腐蝕作用會進(jìn)一步滲入建筑結(jié)構(gòu)，降低建筑結(jié)構(gòu)的安全性，所以，相關(guān)人員需對蒸汽管道裝置制定嚴(yán)格的管理方案，提高管理力度，在保障檢修次數(shù)后可根據(jù)實際情況選擇是否增設(shè)保護(hù)隔層。基于此，物業(yè)部門在提高原有的檢驗工作質(zhì)量基礎(chǔ)上，還應(yīng)逐步完善對整個建筑外層的防水功能的思考。房屋防滲漏工作的落實過程中，還包括居住者、管理人員等方面的行為約束。檢修人員也需在作業(yè)區(qū)域盡量保持較輕的力度，避免檢修工具等對其表面造成破壞。

4結(jié)論

總的來看，房屋滲漏情況會在一定程度上加大房屋結(jié)構(gòu)的破壞，進(jìn)而使得房屋安全性受到威脅，同時，也會增加業(yè)主在居住過程中的維護(hù)負(fù)擔(dān)，非常不利于物業(yè)部門在該小區(qū)內(nèi)的聲譽(yù)。所以，物業(yè)部門應(yīng)針對房屋滲漏情況加大處理力度，并逐步完善解決措施，為改善該小區(qū)居民的生活質(zhì)量以及房屋使用質(zhì)量打下堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]胡志兵.外墻防滲漏施工技術(shù)在房屋建筑工程中的應(yīng)用[J].中國建筑裝飾裝修，2021（6）：150-151.

[2]胡建文.解決建筑滲漏等工程質(zhì)量常見問題需要攻堅克難、真抓實干[J].住宅與房地產(chǎn)，2021（17）：12-13.

作者：柯珊 單位：青島酒店管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院