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摘要

圍繞某市老鋼廠改造項目案例，采用調查研究，歸納分析等方法，研究舊工業建筑改造為創意產業園后存在的潛在危機，并提出3個相應的應對策略：二次改造、強化服務理念、優化運營管理機制。旨在為今后舊工業建筑改造為創意產業園的安全運營與管理提供理論指導。

關鍵詞

舊工業建筑;創意產業園;安全運營與管理

0引言

近年來，舊工業建筑改造工程的數量與日俱增。其中創意產業園改造模式約占所有改造項目數量的49．3％［1］。創意產業園作為一種新型的、特殊的寫字樓，是舊工業建筑生命延續的新方向。將舊工業建筑改造為創意產業園，既給藝術家提供適宜的工作空間，又給新生產業創造發展基地。但是，目前尚未形成統一的創意產業園運營管理模式，且缺少類似園區的安全運營與管理經驗，因此，在運營階段創意產業園暴露出許多棘手問題。本文圍繞某老鋼廠改造為設計創意產業園項目案例，研究舊工業建筑改造為創意產業園后存在的潛在危機，并根據危機分布情況，提出應對策略。

1舊工業建筑改造后的潛在危機

將老鋼廠內生產鋼絲的全部廠房進行改造，升級轉變為某市唯一的設計創意產業園。它占地面積約3．34hm2，改造后總建筑面積約4hm2，項目總投資1．2億元。園區以設計創意產業鏈為核心，整體規劃為四大功能板塊：“文化藝術交流區”、“LOFT創意辦公區”、“配套商業休閑區”、“園林景觀體驗區”。老鋼廠設計創意產業園由11棟單層舊工業建筑與1棟新建建筑組成。此改造項目的一期工程已通過竣工驗收，進入運營階段；二期工程正處于施工階段，舊工業建筑改造后的潛在危機主要如下。

1．1排煙危機

因舊工業建筑改造項目業態的不確定性、未充分重視煙道設計問題、施工過程中趕工期、降成本等，導致在后期使用過程出現排煙危機。以小型城市綜合體思想為指導，對老鋼廠創意產業園進行規劃。將設計創意產業園中5＃，7＃和8＃廠房的一層規劃改造為餐飲、超市等服務場所，二層及閣樓層規劃改造為辦公場所。設計方提供的設計方案為一戶一煙道，煙道選用安裝成品混凝土煙道，屋面安裝無動力風機，以增加空氣對流，加快熱量散失。但在施工過程中，為節約成本，將煙道合并為三戶一煙道。對煙道與墻體交界處的間隙進行灌漿處理，間隙一般為2～3cm，灌漿較困難或無法直接灌漿。由于煙道數量過少，轉角多，密封性差等原因，使得現有煙道不能滿足餐飲業排油煙的需求。因此，一層餐飲部的油煙彌漫滿整棟廠房空間，嚴重影響二層的公司正常辦公；5＃廠房改造時為降低成本，將拐角處早餐供應點的煙道口留在廁所里，導致廁所里充滿油煙味，嚴重影響廁所的正常使用。

1．2火災危機

由于接通天然氣管道施工周期長、成本高，因此大多數舊工業建筑改造工程沒有與市政天然氣管道接通。老鋼廠設計創意產業園采用BOT承包模式，投資人只有20a使用權。為減少項目投資額，以盡快收回投資實現盈利，投資人選擇不接通天然氣管道的方案，由此造成的困難業主自行解決。但是園區內餐飲類企業約占入駐企業總數量的10％。據實地調查發現，餐飲類企業選用電供熱或甲醇燃料，滿足日常營業的需求。甲醇屬易燃易爆類危險品，操作人員沒有接受過專業操作及安全培訓；業主獨自儲存甲醇，缺乏統一管理意識。這種現象造成極大的火災危機。

1．3采光危機

一般情況下，工業建筑均存在自然采光危機。10＃廠房總長度為134m，原有寬度為34m，其自然采光性及通風性差。改造過程中，沿其南側外圍，砌1．8m花墻，為每戶圈建起自身獨立的小庭院；沿其北側采用鋼結構加建，以增加建筑面積。原有廠房進深較大，再加上新加建部分，嚴重影響室內自然采光。采用加氣混凝土砌塊分隔室內空間后，部分空間沒有采光窗戶，室內光線極差。7＃，8＃廠房同樣存在采光危機，其總長度109m，加建后總寬度達36．8m。將廠房東側設計為異型加建，加建部分最寬處達8．7m，嚴重影響原廠房空間的光線。將廠房西側部分沿南北走向分隔，房間內均無采光窗戶。

1．4漏雨危機

在老鋼廠設計創意產業園運營過程中，5＃，7＃，8＃廠房的屋面均出現過漏雨現象。屋面漏雨是房建工程的通病，出現這種現象主要是由施工質量引起的。針對舊工業建筑改造工程的施工特點，分析這種現象的原因：①舊工業建筑改造工程，大多數并沒有獲得建筑工人的心理認同感，他們仍將其視為簡單的翻修工程，因此導致施工過程中可能存在懶散、怠慢現象；②單層工業廠房屋面面積較大，屋面防水工序或鋪裝瓦片工序耗時長，難免出現疏忽、遺漏現象；③舊工業建筑改造往往通過增設屋面天窗的方式來保證室內采光，廠房屋面天窗數量較多（如7＃，8＃廠房屋面設34個天窗），因此，天窗與屋面膠接處出現漏雨現象的概率較大；④在廠房屋面處設置了多個通風機口，因此，其與屋面連接處加大出現漏雨現象的概率［2］。

1．5通訊危機

由于鋼材自重輕，易于加工各種造型，安裝方便，能滿足改造工程項目的特殊要求。因此，許多舊工業建筑改造工程選用鋼構件來完成項目的分隔、改建、加建等。如老鋼廠改造時選用鋼柱、鋼梁及壓型鋼板等材料進行廠房的局部加層、加建工序。以7＃，8＃廠房為例，耗鋼量高達209．84t。但由于廠房內部空間鋼構件過于密集，形成了良好的屏蔽系統，嚴重影響手機信號的接收，造成通訊危機。這對園區入駐企業的日常生活、辦公造成很大困擾。

2舊工業建筑改造后潛在危機的應對策略

2．1二次改造

設計方案的優劣關系到前期工作的成敗，并繼而影響到整個開發項目的發展［3］。根據已投入使用建筑暴露出的問題，審查未竣工或未動工廠房的施工圖紙，將相關問題反饋給設計院。但對于已經形成的安全隱患，只能通過二次改造進行完善。通過二次改造消除漏雨危機及排煙危機。漏雨危機可通過更換瓦片、打膠補縫等辦法及時進行維修，以避免對其他構件造成破壞。排煙危機可通過以下幾個方面對煙道進行整改：①密封性差的煙道進行灌漿維修；②對煙道進行改造，并增加煙道的數量；③在屋面增加電機、風管等，電機功率滿足使用需求，風機必須配套減震器，以減輕長期震動對屋面造成的損壞，風管采用1．0mm厚熱鍍鐵皮，加工口徑為800mm×800mm對接安裝，接縫嚴密，禁止漏煙。通過對“圖紙的二次改造”消除未竣工的廠房的采光危機。針對老鋼廠改造項目10＃廠房采光問題，將10＃廠房中跨屋面全部拆除，改建為通長天窗，以提高廠房內部空間的通透性。為消除7＃廠房內隔間無采光窗的弊端，采用增大門窗及幕墻面積的方式。以6－1軸至6－2軸交6－A軸至1－B軸為例，三面均開設洞口，尺寸分別為3．5m×4．7m（內含地彈門），4．0m×2．4m，5．6m×2．4m。7＃廠房西面選用全玻璃地彈門，以增大采光面積。除此之外，12＃廠房開間、進深較大，綜合考慮園區內功能劃分，將12＃廠房設計為展廳，東側采用鋼結構加建，并以幕墻結構作為外圍護結構，以增強廠房空間的光線。由此看來，增大玻璃幕墻面積是解決舊工業建筑改造工程采光性差的有效措施。

2．2強化服務理念

通過強化園區服務理念，逐漸消除老鋼廠創意產業園暴露出的服務危機。建設與維護基礎設施，創造良好的服務平臺，提供優質的服務。在創意產業園內安裝信號放大器，以增強園區內通訊信號，減小通訊危機；運營執行部設專人負責公共服務平臺的建立、維護、運營等，以提高服務品質［4］。小規模的餐飲店、大規模的設計院、低端的快餐店、高端的英泰行，林林總總的入駐企業共同組成創意產業園，同時他們形成一個小型城市綜合體。不同層次，不同行業，不同規模的企業對服務內容、服務水平等的要求也不盡相同。服務對象的特殊性要求創意產業園的運營管理者必須具備先進的服務理念，才能提供人性化的優質服務，進而營造有意境、有競爭力、有前景的園區。

2．3優化運營管理機制

運營管理者應優化創意產業園的運營管理機制，逐漸完善安全運營管理理論。比如安全管理模式、設施的市場化、園區服務理念、激勵和保障機制等［5－6］，提高創意產業園的整體水平，打造創意產業園的知名度，樹立創意產業園示范品牌。首先，管理部門應制定規章制度，規范園區商戶的日常運營行為。比如商戶亂停放電動車、自行車行為，亂倒垃圾行為等。其次，管理部門應建設專業化的運營隊伍。運營隊伍包含運營執行部、安保部、物業部及資產部等，并定期對各部門人員進行崗位培訓，學習先進的管理理念。同時一定將各部門的職責劃分清楚，并加強各部門之間的橫向溝通，避免出現互相推諉責任的現象。最后，建立園區動態信息管理系統。創意產業園入駐商戶涉及各行各業，管理難度大，應建立動態信息管理系統，以輔助日常運營管理。動態信息管理系統應包含租賃面積、租賃價格、裝修信息、轉租信息、租賃用途、租賃期間廠房損壞及維修情況、租賃期間發生的重大事件等。除此之外，運營管理機制還應并入定期鑒定檢測舊工業建筑、建設綠色生態園區及火災地震應急預案等安全運營方面的內容。

3結語

本文通過分析老鋼廠改造后的潛在危機，將應對策略歸納為二次改造、強化服務理念及優化運營管理機制。在創意產業園的運營階段，維護、保養改造后的工業建筑物，延長舊工業建筑的使用壽命；完善運營管理理念，統一運營管理模式，打造示范園區品牌，謀劃創意產業園的長遠發展。許多城市的舊工業建筑改造工程的建設期已基本結束，如何正確運營管理創意產業園，妥善處理潛在危機的亟需解決的問題。

作者：武乾 宗一帆 單位：西安建筑科技大學土木工程學院

參考文獻

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［6］萬玉婷，江楠，簡志良，等．中小型工業鍋爐系統節能改造難度分析及對策［J］．工業安全與環保，2015，41（2）：56－58．