委托他人代表自己行使自己的合法權(quán)益，被委托人在行使權(quán)力時需出具委托人的法律文書。而委托人不得以任何理由反悔委托事項。被委托人如果做出違背國家法律的任何權(quán)益，委托人有權(quán)終止委托協(xié)議，在委托人的委托書上的合法權(quán)益內(nèi)，被委托人行使的全部職責(zé)和責(zé)任都將由委托人承擔(dān)，被委托人不承擔(dān)任何法律責(zé)任。

一、委托書格式：

1.委托書

2.茲因患者XXX因X工作關(guān)系X重病X路途遙遠(yuǎn)X出國

3.確實(shí)無法親自辦理病歷資料申請，特委托：XXX代為向貴院申辦，申辦資料項目范圍為：

4.以供----之用。

5.此致醫(yī)院

摘要：所謂房地產(chǎn)抵押貸款，即銀行、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)在得到借款人房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押擔(dān)保的基礎(chǔ)上向其借款的一類抵押貸款方式，一般來講，把房地產(chǎn)當(dāng)作抵押貸款的貸款方式有三類，分別是個人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、其他貸款。整個房地產(chǎn)抵押貸款模式中，所占比重最高的是房地產(chǎn)項目貸款、個人按揭住房貸款以及流動資金貸款。因為對于房地產(chǎn)抵押貸款來講，最終的貸款額度主要是分析抵押物的評估值。因此，科學(xué)合理化的評估抵押房地產(chǎn)價值能夠更好地為銀行信貸資金、房地產(chǎn)抵押貸款提供保障，減少各類不必要風(fēng)險的出現(xiàn)。以此作為基礎(chǔ)，本文就房地產(chǎn)抵押貸款評估中存在的潛在風(fēng)險進(jìn)行研究，并提出相應(yīng)對策和防范要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押貸款；潛在風(fēng)險；提升途徑

近年來，房地產(chǎn)交易市場蓬勃發(fā)展，我國的房地產(chǎn)金融市場隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸活躍與完善，房地產(chǎn)抵押貸款評估業(yè)務(wù)日益增多。中國房地產(chǎn)業(yè)日漸成熟的發(fā)展，也推動了房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，諸如與房地產(chǎn)密切關(guān)聯(lián)的抵押貸款咨詢業(yè)、評估業(yè)當(dāng)下的整體發(fā)展速度即是十分迅猛的。此類中介結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)與發(fā)展代表中國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，然而因為中國中介機(jī)構(gòu)整體的發(fā)展時間偏晚，且無科學(xué)化的管理機(jī)制，所以在發(fā)展中總會出現(xiàn)部分違規(guī)操作問題。若房地產(chǎn)抵押價值偏高，即會導(dǎo)致信貸風(fēng)險爆發(fā)，反之則抵押物的擔(dān)保價值便無法展現(xiàn)。《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》當(dāng)中明確談到：商業(yè)銀行派發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款之前，需首先明確出房地產(chǎn)在抵押方面的價值，以此當(dāng)作核定貸款額度的參考。由此，評估師是否能夠準(zhǔn)確、合理的明確出抵押房地產(chǎn)的相應(yīng)價值，對于后續(xù)風(fēng)險的把控來講十分關(guān)鍵。以最大程度上確保房地產(chǎn)抵押貸款評估行業(yè)的正常運(yùn)行，我們需要清楚的知道房地產(chǎn)抵押貸款評估中存在的多個方面潛在風(fēng)險，同時也需要此基礎(chǔ)上加強(qiáng)完善管理。

1房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的主要風(fēng)險

1．1抵押物風(fēng)險。從抵押物風(fēng)險方面來看，一般涉及價值下跌、權(quán)利瑕疵風(fēng)險以及處置風(fēng)險等內(nèi)容。當(dāng)下來看，關(guān)于抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險多是下類內(nèi)容：（1）部分區(qū)域內(nèi)，因為土地管理、房產(chǎn)管理兩個部門間是獨(dú)立的狀態(tài)，而房地產(chǎn)權(quán)利證書則要求包含土地使用證與房屋所有權(quán)證，此種狀況下政府部門間無法進(jìn)行有效協(xié)調(diào)，也就造成很多的房屋沒有相應(yīng)的土地使用證。此種狀況下，一些房產(chǎn)管理部門并不會確定土地使用權(quán)性質(zhì)與證件，直接予以抵押登記。因為土地權(quán)利方面具有一定的不確定性，所以銀行使用抵押權(quán)的時候同樣會有風(fēng)險存在；（2）針對集體土地設(shè)立的房屋抵押權(quán)。此種狀況多出現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)狀況較佳的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部分區(qū)域的自建房貸款。由于國家在集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面有十分明確的規(guī)定，所以銀行處理此類房屋的時候，因為政策方面的限制，也需支付十分高額的成本。

1．2抵押評估存在風(fēng)險的房地產(chǎn)類型。1．2．1變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)。關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價需首先進(jìn)行變現(xiàn)能力分析。關(guān)于抵押估價，房地產(chǎn)估價師需要針對房子的獨(dú)立使用性、通用性以及可分割轉(zhuǎn)讓性等各項內(nèi)容展開分析。一般變現(xiàn)能力較差的房地產(chǎn)具有以下特征：（1）通過劃撥模式獲取的土地使用權(quán)，因為變更手續(xù)繁瑣，因此耗費(fèi)的變現(xiàn)時間也相應(yīng)增長；（2）非居住用房，此類房屋在稅收制度有一定的特殊性，因此快速變現(xiàn)價值和抵押價值間的整體差距是較大的；（3）大型商場，此類房屋在獨(dú)立使用性以及分割性方面的性能是較差的；（4）非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房，此類廠房因位置等各方面原因，導(dǎo)致對應(yīng)的配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)聚集度和道路的通達(dá)狀況等均是較差的。針對此類變現(xiàn)能力偏差的抵押房地產(chǎn)，估價師需首先分析其變現(xiàn)能力，之后再確定出對應(yīng)的抵押價值。1．2．2實(shí)際用途與證載用途不符的房地產(chǎn)。就實(shí)際而言，很多抵押房產(chǎn)在證載用途、實(shí)際用途方面的匹配度是很差的，一般是下面四類狀況：（1）證載用途是辦公，但是實(shí)際用途則是商業(yè)；（2）證載用途是廠房，但是實(shí)際用途是商業(yè)；（3）證載用途是住宅，但是實(shí)際用途是商業(yè)；（4）證載用途是廠房，但是實(shí)際用途是辦公。出現(xiàn)此類狀況的時候均需要評估人員嚴(yán)格把控可能出現(xiàn)的風(fēng)險。除此之外，還涉及證載用途是公建，但實(shí)際用途是商業(yè)的情況，比如將居委會辦公樓、居民活動中心變更成商業(yè)用房等即是此類狀況。按照國家抵押條款相應(yīng)內(nèi)容，公建用房是無法進(jìn)行抵押貸款的，所以針對此類狀況評估師必須予以重視，盡可能地維護(hù)銀行等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的利益。1．2．3評估工作人員高估的價值。以市場比較法為主的評估體系造成抵押物出現(xiàn)高估風(fēng)險。《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等文件中明確：關(guān)于抵押物價值方面的確認(rèn)，需以房地產(chǎn)在此次交易當(dāng)中的成交價、評估價為基礎(chǔ)，選取二者間的低者為參考。除此之外，房地產(chǎn)估價師也需最大限度上了解抵押房地產(chǎn)處置時的各類風(fēng)險影響因素，最大程度上確保估價的穩(wěn)定性，同時把各類風(fēng)險標(biāo)注在估價報告當(dāng)中。但是就實(shí)際來講，針對住宅類房產(chǎn)方面的房地產(chǎn)抵押價值評估，大多使用的是市場比較法，之后依據(jù)權(quán)重進(jìn)行確定，針對房地產(chǎn)市場后續(xù)可能出現(xiàn)的各類變化并未納入在考慮范圍內(nèi)。此類評估模式得出的抵押物市場價格越高的時候最后所獲取的貸款額度就會相應(yīng)的提升，而一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度波動時，就會導(dǎo)致最終的風(fēng)險過大。1．2．4內(nèi)部操作風(fēng)險。信貸人員自身的風(fēng)險意識偏低，對房地產(chǎn)抵押貸款可能出現(xiàn)的風(fēng)險了解度也不高。（1）無效抵押行為風(fēng)險。首先，以《擔(dān)保法》當(dāng)中的相應(yīng)規(guī)定來看，諸如學(xué)校、醫(yī)院等具有公益性的事業(yè)單位或社會團(tuán)體、社會公益設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等（含房地產(chǎn)）不得用作抵押，即便用作抵押性質(zhì)也屬于無效抵押行為。此種狀況下政府當(dāng)中部分部門將其看作是可抵押的物品并給出承諾，不過我國是法治國家，所以此類抵押行為是無效的，同樣具有很高的法律風(fēng)險。其次，關(guān)于共有財產(chǎn)抵押方面的風(fēng)險。按照《擔(dān)保法解釋》來看，將共有財產(chǎn)抵押的時候，共有人應(yīng)全知曉并同意抵押行為，否則抵押無效。（2）抵押登記不完備風(fēng)險。首先，銀行方面拖后了抵押手續(xù)的辦理時間、相關(guān)手續(xù)存在問題造成抵押物的懸空、權(quán)利無效。此種狀況下，出現(xiàn)貸款損失需要處置抵押品的時候，銀行的權(quán)利也受不到法律的保護(hù)。其次，金融機(jī)構(gòu)人員沒有參與到抵押信息的登記、查詢過程中，抑或是借款人續(xù)貸過程中未直接參與抵押查詢工作，由此導(dǎo)致查詢工作出現(xiàn)問題。

2房地產(chǎn)抵押貸款評估中風(fēng)險防范要點(diǎn)

〔內(nèi)容提要〕住房反向抵押養(yǎng)老保險是政府鼓勵的一種“以房養(yǎng)老”的商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，可以有效緩解老齡化不斷加深背景下老有所養(yǎng)的問題。但由于不確定因素多，開展該業(yè)務(wù)的保險公司很少。本文站在保險公司的角度從抵押物、借款人和其他三個方面分析了開展住房反向抵押養(yǎng)老保險所面臨的風(fēng)險，并提出針對性的建議。

〔關(guān)鍵詞〕住房反向抵押;養(yǎng)老保險;風(fēng)險

住房反向抵押養(yǎng)老保險是指老年人將擁有完全產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給保險公司，自己繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件從保險公司領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老年人身故后，保險公司獲得抵押房屋的處置權(quán)，處置所得優(yōu)先用于償還養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用的一種“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。為鼓勵保險公司開展該業(yè)務(wù)，2013年國務(wù)院了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”，2014年6月，《關(guān)于開展老年人住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》正式，原保監(jiān)會在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展了以兩年為期的住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)工作。2018年8月，銀保監(jiān)會進(jìn)一步將試點(diǎn)推廣到全國。前期參與的保險公司有幸福人壽、合眾人壽、泰康人壽、太平洋人壽、平安人壽、中美大都會人壽、中宏人壽七家保險公司，但最終實(shí)質(zhì)性開展起來的保險公司只有幸福人壽一家。讓眾多保險公司望而卻步的主要原因之一就是住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)相對其他保險業(yè)務(wù)而言持續(xù)的時間長、風(fēng)險因素也更多。

一、保險公司開展住房反向抵押養(yǎng)老保險面臨的風(fēng)險

1.抵押物風(fēng)險。這里的抵押物就是老年人抵押給保險公司的房產(chǎn)。一是房價波動風(fēng)險。由于房屋評估具有復(fù)雜性和專業(yè)性，遠(yuǎn)期估值過高，保險公司將多付養(yǎng)老金；而依賴房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也有成本。另外，住房反向抵押養(yǎng)老保險通常是無追索權(quán)的，即保險公司對投保的老年人只能追索住房這部分抵押財產(chǎn)，對于其他財產(chǎn)和收入并無權(quán)利，貸款終止后，如房產(chǎn)出售的價格低于合計的保險金總額，保險公司要承擔(dān)差額損失。二是支付風(fēng)險。該風(fēng)險與投保人所抵押的房屋面積大小及折舊有關(guān)，面積大、折舊少，房屋的價值就越高，保險公司需要定期支付給投保人的養(yǎng)老金就越多。由于保險公司不能吸收任何社會存款作為日常流動資金，持續(xù)不斷地每月向投保的老年人支付固定的養(yǎng)老金，時間與老年人生命同長，這對保險公司的支付能力是一個考驗。三是二手房委托風(fēng)險。該風(fēng)險是在老年人身故后保險公司處置房產(chǎn)過程中產(chǎn)生的，在老年人身故后保險公司不可能保留過多的房產(chǎn)，若自身處置房產(chǎn)成本高，而委托房產(chǎn)中介處置房產(chǎn)可能會出現(xiàn)委托風(fēng)險。2.借款人風(fēng)險。一是長壽風(fēng)險。是指當(dāng)老年人的實(shí)際壽命超過預(yù)期時，老年人身故后處置房產(chǎn)的收入無法彌補(bǔ)保險公司對該老年人的養(yǎng)老金支出。二是信用風(fēng)險。是指在保險公司通過體檢等方式對老年人的壽命進(jìn)行估計時，老年人故意隱瞞自己的身體狀況，導(dǎo)致保險公司無法進(jìn)行準(zhǔn)確判斷，使老年人預(yù)測的壽命低于實(shí)際情況，從而增加保險公司養(yǎng)老金的定期支付額。三是道德風(fēng)險。是指老年人投保后，由于產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移至保險公司，便不再對房產(chǎn)進(jìn)行必要的維護(hù)，從而導(dǎo)致房屋價值降低的風(fēng)險。老年人會將居住期間能夠獲取的效益和付出的成本進(jìn)行對比，當(dāng)效益高于成本時老年人對房屋的保養(yǎng)一般會高于保險公司的期望；反之，當(dāng)收益低于成本時老年人可能會覺得自己吃虧、不劃算，因此道德風(fēng)險出現(xiàn)的機(jī)會就會變大，老年人可能會失去對房屋進(jìn)行必要的維護(hù)的動力。當(dāng)然，也存在即便老年人想要維護(hù)房產(chǎn)，但由于身體情況不允許或資金不足等原因而無法實(shí)現(xiàn)的情況。3.其他風(fēng)險。一是利率風(fēng)險。即市場利率發(fā)生變化導(dǎo)致保險公司資產(chǎn)與負(fù)債隨之發(fā)生變動的風(fēng)險。通常住房反向抵押養(yǎng)老保險的利率是固定的，這是保險公司預(yù)測的遠(yuǎn)期利率，存在人為因素，而市場利率是變化的，資產(chǎn)和負(fù)債對利率的敏感程度不同，可能會造成保險公司的損失。老年人抵押的房產(chǎn)屬于保險公司的資產(chǎn)，因周轉(zhuǎn)需要借入資金來支出養(yǎng)老金是保險公司的負(fù)債，當(dāng)利率上升時保險公司借入資金的成本隨之提高。另外，住房反向抵押養(yǎng)老保險的投保人有退保權(quán)利，如果市場利率下降，房價上升，投保人很可能會選擇退保，一旦房屋被贖回，保險公司將面臨以低利率再投資的風(fēng)險。二是政策風(fēng)險。主要體現(xiàn)在法律政策和國家政策支持力度方面。由于住房反向抵押貸款項目屬于該領(lǐng)域的創(chuàng)新項目，目前在法律政策方面仍存在一些不完善的地方，國家政策對住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)也有影響，如對投保人定期收到的養(yǎng)老金征收個人所得稅，則可能會削弱老年人參與住房反向抵押養(yǎng)老保險的積極性。三是操作風(fēng)險。主要體現(xiàn)在目前該項目的相關(guān)業(yè)務(wù)流程上，沒有與之配套的、較為完備的制度和手段，國家也還未構(gòu)建好相應(yīng)的資信檔案數(shù)據(jù)。

二、關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)產(chǎn)生風(fēng)險的應(yīng)對措施

1.合理評估房價。我國房地產(chǎn)市場近十年一直處于高速增長的狀態(tài)，但受到政策、經(jīng)濟(jì)等各方面因素影響，準(zhǔn)確預(yù)測未來房地產(chǎn)市場走勢有一定的難度。如果房產(chǎn)估值過高，會損害保險公司的利益，如果評估過低，老年人權(quán)衡后又會因為不合算而放棄參與，導(dǎo)致有行無市。作為保險公司要遵循會計核算中的謹(jǐn)慎性原則，盡量多預(yù)測可能的損失和費(fèi)用，適當(dāng)降低房價上行波動的預(yù)期（或增加下行波動的預(yù)期）。另外，可每五年重新進(jìn)行一次房產(chǎn)價值評估，調(diào)整保險金額。2.采取區(qū)域差異化政策。一線和二線城市由于教育、醫(yī)療、就業(yè)等各方面存在一定的優(yōu)勢，因此人口流入的速度快，房屋價格高，而且這些城市的人觀念較新，在一定程度上更容易接受以房養(yǎng)老這種養(yǎng)老方式。而三四線城市的人更傾向于把房產(chǎn)留給子女，而且房價不穩(wěn)定，較難接受以房養(yǎng)老的的方式。因此，建議保險公司在推廣住房反向抵押養(yǎng)老保險時，應(yīng)多關(guān)注一線和二線城市，等制度完善、案例數(shù)據(jù)更加豐富時再向三四線城市推廣。3.引入房地產(chǎn)保值機(jī)構(gòu)。房屋的價值評估是以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的核心，它貫穿整個住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的始終。在業(yè)務(wù)開展期間，房價會受到政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、行政因素以及自然因素等多方面的影響而發(fā)生變動。引入第三方房價保值機(jī)構(gòu)后，保險公司可以與其達(dá)成相應(yīng)的期權(quán)協(xié)議，當(dāng)房產(chǎn)出售時實(shí)際價格高于協(xié)定價格，期權(quán)作廢，反之生效。為應(yīng)對房價的波動，還可以通過制定合理貸款比例以及掌握合適的房產(chǎn)出售時機(jī)，防止期限錯配，應(yīng)盡量將養(yǎng)老金及本息累計額控制在房價銷售額度之內(nèi)。4.加強(qiáng)業(yè)務(wù)合作。一是與房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)合作。如上所述，委托房產(chǎn)中介處置房產(chǎn)可能存在委托風(fēng)險，因此建議擬開辦此類業(yè)務(wù)的保險公司與房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)建立長期合作機(jī)制。在房產(chǎn)價值評估和處置房產(chǎn)方面，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)技術(shù)性和專業(yè)性較強(qiáng)，可以盡量避免二手房委托風(fēng)險。二是與銀行等金融機(jī)構(gòu)合作。保險、銀行和證券是金融業(yè)的三個核心領(lǐng)域。當(dāng)前，我國金融機(jī)構(gòu)以分業(yè)經(jīng)營為主，即金融機(jī)構(gòu)在三大主要領(lǐng)域分開運(yùn)營，核心業(yè)務(wù)不互相交叉，機(jī)構(gòu)相互獨(dú)立，因此保險公司只能經(jīng)營保險業(yè)務(wù)，保費(fèi)是保險公司唯一的資金來源。但是，住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)需要大量且長期的養(yǎng)老金支付，僅依賴于保險公司很難保證項目的順利運(yùn)行。因此，為了有效管理支付風(fēng)險，可以適當(dāng)引入流動資金充足的銀行。5.完善道德風(fēng)險控制。在合同中增加約束道德風(fēng)險的條款，如當(dāng)發(fā)現(xiàn)被保險人沒有對房屋進(jìn)行維修，則再扣除5%～10%的比例用于房屋維修，或者在發(fā)放養(yǎng)老金之前扣除維修費(fèi)用，建立維修基金，該維修基金由保險公司管理，并定期對房屋進(jìn)行維修維護(hù)。

【摘要】在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)金融背景下，商業(yè)銀行在對企業(yè)進(jìn)行授信的過程中也存在著較多的風(fēng)險。信貸風(fēng)險的成因可能是一個，也可能是多個因素共同作用的結(jié)果。故本文通過對業(yè)銀行信貸風(fēng)險管理及對策進(jìn)行探討，分析商業(yè)銀行個人信貸風(fēng)險識別，找出存在哪些風(fēng)險，最后從信用管理方面的對策、管理制度方面的對策兩個方面來有效防范貸款風(fēng)險。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行;個人信貸;風(fēng)險管理;風(fēng)險識別

近幾年，伴隨著國際金融市場波動加劇，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速換擋，經(jīng)濟(jì)增長放緩、外部需求萎縮，企業(yè)經(jīng)營困難等多種因素的影響，商業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)出現(xiàn)了區(qū)域性風(fēng)險加劇、行業(yè)性風(fēng)險突出并蔓延、房地產(chǎn)市場分化潛在系統(tǒng)性風(fēng)險增加的情況，各銀行的不良貸款余額和不良貸款率均呈現(xiàn)整體上升的態(tài)勢，個人信貸風(fēng)險已成為信貸業(yè)務(wù)進(jìn)一步發(fā)展的重大不利因素，嚴(yán)重影響各大商業(yè)銀行的經(jīng)營發(fā)展。并且在金融體系不穩(wěn)定因素增加，GDP增速放緩和個人人均收入同比增速放慢的形勢下，個人信貸業(yè)務(wù)的預(yù)期風(fēng)險只會進(jìn)一步增大，對銀行個人信貸結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)資量將形成持續(xù)性的嚴(yán)峻考驗。因此，結(jié)合銀行現(xiàn)狀及現(xiàn)存問題，分析成因并探討個人信貸風(fēng)險管理的對策是商業(yè)銀行生存發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求。

一、商業(yè)銀行信貸風(fēng)險相關(guān)理論

（一）個人信貸風(fēng)險的定義

商業(yè)銀行的個人信貸風(fēng)險指的是由于風(fēng)險的不確定性這一特征所引發(fā)的貸款收益的波動性或者不確定性。具體地說，個人信貸對于商業(yè)銀行來說是一項具有風(fēng)險的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在個人信貸業(yè)務(wù)操作過程中，銀行向個人借款人投放一定數(shù)額的借款的預(yù)期效果是獲得預(yù)期的收益，但是因為各種風(fēng)險因素的存在，可能導(dǎo)致預(yù)期收益減少或者本金損失的實(shí)際效果。具體表現(xiàn)為銀行信貸資金不能按時全額收回。

（二）個人信貸風(fēng)險管理的流程

作者：萬 菡    單位：青海民族大學(xué)   一、按揭貸款購買房屋的不同情形   按揭貸款購買房屋就是消費(fèi)者將所購買的房屋作為抵押物與銀行簽訂貸款協(xié)議并從銀行獲得貸款，購房者按照按揭合同中規(guī)定的還款方式和期限分期給銀行還款，銀行按一定的利率收取利息。如果貸款方違約，銀行有權(quán)通過訴訟拍賣抵押房屋并從拍賣所得款項中優(yōu)先受償。在實(shí)際生活中，按照借款人取得房屋所有權(quán)時間的不同，依照按揭貸款的方式購買房屋的情形有以下五種:第一種是夫妻一方在結(jié)婚之前已經(jīng)以自己的名義貸款購買了房屋，并且即時辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書，結(jié)婚之后仍由購房者償還貸款;這種情形下的房屋所有權(quán)屬于購房一方的婚前財產(chǎn)。   第二種是夫妻一方在結(jié)婚之前向銀行簽訂貸款協(xié)議并購買了房屋，但是一直到結(jié)婚之后都沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。   第三種是兩人結(jié)婚之后，以夫妻一方或雙方的名義貸款購買房屋，直到離婚時仍沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。對于以上第二、三種情形下的房屋的處理，依據(jù)《婚姻法司法解釋二》第二十一條的規(guī)定，雙方可以協(xié)商，協(xié)商不成的由法院依法判決。   第四種是在第三種情形的前提下，離婚之前就已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)，若雙方?jīng)]有約定，該房屋理應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。   第五種是夫妻一方在結(jié)婚之前以自己的名義貸款購買了房屋，全額支付了首付款或者已經(jīng)償還了部分貸款，結(jié)婚后辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，且夫妻雙方共同償還剩余借款。此種情形下的房屋歸屬有較大爭議，《婚姻法司法解釋三》的規(guī)定也讓人們產(chǎn)生很多疑問。下文的討論就圍繞此種情形展開。   二、婚前一方按揭貸款、婚后共同還貸房屋所有權(quán)的性質(zhì)   對于《婚姻法司法解釋三》第十條規(guī)定的房屋所有權(quán)的性質(zhì)有不同的認(rèn)識。對于結(jié)婚前按揭貸款購買房屋、結(jié)婚之后取得該房屋所有權(quán)的歸屬問題，若夫妻雙方有約定的按約定處理;若沒有對此項房屋財產(chǎn)達(dá)成共識，則是夫妻共有財產(chǎn)還是夫妻一方個人的財產(chǎn)，在理論上和實(shí)踐中存有較大的爭議，并出現(xiàn)了以下幾種觀點(diǎn)。   (一)物權(quán)登記說   該觀點(diǎn)以當(dāng)事人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證登記的時間來分析該房屋所有權(quán)的歸屬。我國《物權(quán)法》采取登記生效主義，②嚴(yán)格按照法律規(guī)定推導(dǎo)出的以權(quán)屬登記的取得時間作為區(qū)分按揭房產(chǎn)是婚前所得還是婚后所得的時間點(diǎn)，可以說這種推導(dǎo)在邏輯上無懈可擊，在適用上也十分簡潔明快。如果購房者在婚前已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，則該房屋屬于購房者的個人婚前財產(chǎn)。如果房產(chǎn)證是在雙方登記結(jié)婚后取得，既然我國婚姻法規(guī)定的夫妻財產(chǎn)制為婚后所得共同制，那么，除非雙方另有約定，房屋應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。購房者于婚前所支付的購房首付款和婚前以個人財產(chǎn)歸還貸款部分則視為債務(wù)，由夫妻共同財產(chǎn)中償還。筆者認(rèn)為不能以取得房產(chǎn)證的時間作為判斷此類房屋性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)。因為當(dāng)事人于婚前簽訂房屋買賣合同，并支付該房屋首付款的行為是明確的，與銀行簽訂按揭貸款合同的時間是確定的，還貸義務(wù)人是確定的，而取得房產(chǎn)證的時間恰恰是不確定的。通常情況下房產(chǎn)證的取得時間常常不是購房者自己可以控制的，當(dāng)事人可能因為房地產(chǎn)開發(fā)商未繳納或者未足額交納土地出讓金等原因，開發(fā)商因多種理由拖延為購房者辦理產(chǎn)權(quán)登記的時間，有的購房者甚至已經(jīng)入住房屋多年也拿不到房產(chǎn)證。   (二)夫妻共同財產(chǎn)說   此說主要認(rèn)為即使一方結(jié)婚之前辦理按揭貸款并購買了房屋，其所享有的只是買賣合同的債權(quán)，并沒有取得房屋的所有權(quán)，婚后辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記之后應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，結(jié)婚之后沒有參與購買該房屋的一方都會和購買一方共同償還銀行貸款，婚后能夠取得房屋所有權(quán)是夫妻雙方共同努力的結(jié)果，此類房屋應(yīng)該屬于夫妻共同財產(chǎn)。在司法實(shí)踐中，如江蘇省高級人民法院關(guān)于婚姻法及司法解釋的一個征求意見稿，第十三條就支持共同財產(chǎn)說，認(rèn)為:夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產(chǎn)支付首期房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)還貸，如果婚后取得房屋所有權(quán)的，無論登記于一方還是雙方名下，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，離婚時作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。③   (三)個人財產(chǎn)說   根據(jù)《物權(quán)法》第六條之規(guī)定，取得房屋所有權(quán)以登記為要件，產(chǎn)權(quán)證上寫明的人就是該房屋所有權(quán)人，在結(jié)婚之前基于登記人支付了房屋首付款并簽訂貸款合同，合同產(chǎn)生的債權(quán)已經(jīng)擁有，即使結(jié)婚后登記取得房屋所有權(quán)，也是婚前一方已經(jīng)取得的債權(quán)的轉(zhuǎn)化形式，該房屋即為登記權(quán)利人的個人財產(chǎn)。在實(shí)踐中，上海市高院出臺的滬高法民一［2004］25號文件的規(guī)定也傾向此學(xué)說。④   (四)個人財產(chǎn)與共同財產(chǎn)混合說   持此種觀點(diǎn)學(xué)者又有不同的認(rèn)識:一是夫妻一方在結(jié)婚之前已經(jīng)支付了首付款甚至償還了一些貸款時，此部分的財產(chǎn)是屬于這一方的個人財產(chǎn);結(jié)婚之后夫妻雙方共同生活，另一方把這份房屋債務(wù)歸于夫妻的共同債務(wù)，并且參與共同償還銀行貸款，且婚前購房者對此也毫無異議，可以認(rèn)為購房者以不明示的行為表示同意與其分享房屋財產(chǎn)。   所以，此類按揭房屋應(yīng)該區(qū)分為婚前還款與婚后還款兩部分，婚前還款部分屬于購房者婚前個人財產(chǎn)，婚后還款部分作為夫妻共同財產(chǎn)平均分割。二是根據(jù)房屋的原有價值和后增長價值劃分個人財產(chǎn)和共同財產(chǎn)。對于一方結(jié)婚之前按揭貸款購買房屋，支付了首付款并償還一部分貸款之后，與他人結(jié)婚，為了獲得房屋完整的所有權(quán)，用夫妻的共同財產(chǎn)償還了剩余貸款，根據(jù)對法律條文的理解原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為一方婚前個人財產(chǎn)，對于婚后共同還貸這一行為看作是把后支付的貸款轉(zhuǎn)化為一種財產(chǎn)權(quán)益，是對房屋的一種投資，類似于婚姻法第十七條所規(guī)定的“生產(chǎn)、經(jīng)營的收益”。因此，在雙方離婚時，此類房屋不能僅僅劃歸為所有權(quán)人個人財產(chǎn)，對于夫妻應(yīng)共同享有的房產(chǎn)收益，應(yīng)另行分割。雙方各自婚前婚后已經(jīng)支付的樓款所占房屋原有按揭價款的比例乘以房屋現(xiàn)有的市場價值或者雙方認(rèn)可的價值。⑤#p#分頁標(biāo)題#e#   造成這種現(xiàn)象出現(xiàn)的重要原因在于，法律還沒有真正界定清楚夫妻共有財產(chǎn)和個人財產(chǎn)范圍，現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的情況而法律沒有具體列舉的財產(chǎn)類型，到底是屬于法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)歸夫妻共同所有的其他還是應(yīng)當(dāng)歸一方所有的其他財產(chǎn)。很顯然，要清晰地界定一方婚前按揭貸款、婚后登記取得所有權(quán)的房屋等這類新型財產(chǎn)的歸屬，不能拘泥于在現(xiàn)有法律的具體規(guī)定中尋找依據(jù)，而應(yīng)該著眼于這些財產(chǎn)的特性。   筆者贊同個人財產(chǎn)與共同財產(chǎn)混同說。《物權(quán)法》與離婚時夫妻財產(chǎn)分割有著密切的關(guān)系，盡管物權(quán)法調(diào)整財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系，但是婚姻財產(chǎn)向來具有特殊性，無論是其歸屬、收益、處分，其規(guī)則不能完全受制于《物權(quán)法》，登記在夫或妻名下的財產(chǎn)并非屬于個人財產(chǎn)，《解釋三》第十條落實(shí)《物權(quán)法》，導(dǎo)致對經(jīng)濟(jì)弱勢一方的不利，在房權(quán)證上加名、漲彩禮鬧出來，消極效應(yīng)出現(xiàn)，把婚姻搞得像投資房地產(chǎn)合伙經(jīng)營一樣。   《婚姻法》規(guī)定的婚后取得的財產(chǎn)也并非皆是夫妻共同財產(chǎn)。上述的這類房屋的購置資金一般由兩部分構(gòu)成，第一部分是購房者于婚前購房時交納的首付款以及其個人于結(jié)婚前償還的貸款。所對應(yīng)的部分屬于購房者個人的婚前財產(chǎn)。第二部分是購房者結(jié)婚后，于婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方共同償還貸款部分和房屋增值部分，所對應(yīng)的部分應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。由此可知，此類房屋的權(quán)屬性質(zhì)不能簡單地認(rèn)定為婚前購房者的個人財產(chǎn)，也不宜將其全部認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方購置財產(chǎn)的來源及其在全部房價款中所占比例來考量其分割原則。   三、結(jié)語   現(xiàn)在有人說:世界上最遠(yuǎn)的距離不是生與死，而是我和你結(jié)婚，房子沒有我的份。所有的婚姻不是房權(quán)上證是否有對方的名字，也不是任何財產(chǎn)的法律的約定，而是兩個人的感情。從1950年的《婚姻法》廢除買賣婚姻，規(guī)定婚姻是自由的，1980年的《婚姻法》的修改告訴大家婚姻要以愛情為基礎(chǔ)，沒有愛情的婚姻是不道德的婚姻，給予人們離婚的自由，到2001年《婚姻法解釋二》規(guī)定要保護(hù)婦女兒童的利益。什么是愛情?現(xiàn)代人把它理解為一個男人，一個女人，一段浪漫的傳奇。什么事婚姻?一本契約，一本存折，一幢買來的公寓。德國社會學(xué)家穆勒曾經(jīng)指出:上古、中古、現(xiàn)代，這三個階段人們在愛情、子女、經(jīng)濟(jì)三方的選擇次序是不一樣的，上古經(jīng)濟(jì)第一，中古子女第一，現(xiàn)代愛情第一。   實(shí)際上，眼下的婚姻恰恰是經(jīng)濟(jì)第一，婚姻不能給我們帶來財富，我們應(yīng)該因為婚姻的結(jié)合而去創(chuàng)造屬于婚姻的共同財富，處理婚姻家庭問題的最好方式協(xié)商解決問題，對于弱勢方經(jīng)濟(jì)獨(dú)立仍然是保護(hù)自己的婚姻和愛情的最好方式，那種期待靠離婚時分割夫妻共同財產(chǎn)甚至占有他人的婚前財產(chǎn)來獲得自己離婚后的生活保障的想法并不現(xiàn)實(shí)。

一、“逆按揭”的提出   （一）“逆按揭”的定義   所謂“逆按揭”是一個泊來詞，又可以稱為“倒按揭”或者“長者按揭回購”，英文名為（ReverseMortgage）。本文將其定義為：房地產(chǎn)所有權(quán)人（業(yè)主）在符合一定的年齡條件，依然享有該房地產(chǎn)絕大多數(shù)權(quán)利的前提下，將該房地產(chǎn)通過抵押等方式，從金融機(jī)構(gòu)獲得一筆大額或長期穩(wěn)定的收入。用通俗的話來理解就是“年輕的時候貸款買房，年老的時候用房子養(yǎng)人”。   （二）“逆按揭”的目的   “逆按揭”制度興起于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國，至今已運(yùn)行了二十多年，在歐美、日本和新加坡等地，已經(jīng)是一種比較成熟的養(yǎng)老模式，是當(dāng)?shù)厣鐣B(yǎng)老保障制度的有益補(bǔ)充。“逆按揭”在不剝奪老年人原有房地產(chǎn)絕大多數(shù)權(quán)利的前提下，為老年人提供一筆穩(wěn)定的家庭生活（養(yǎng)老）資金來源，并且通過契約形式明確該房地產(chǎn)未來的供應(yīng)，是一種利用金融杠桿，既保障市民住房，又確保養(yǎng)老資金，還穩(wěn)定擴(kuò)展存量房供應(yīng)的三全齊美的手段。   （三）“逆按揭”的條件   第一，要有大量屬于私人的可以自由流通的房地產(chǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的資料顯示，截至2010年末，我國城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%，其中11.2%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有原有的私房，40.1%的家庭擁有房改后的購置房，38.0%的家庭擁有商品房。   第二，要有比較完善的市場條件。市場經(jīng)濟(jì)是契約經(jīng)濟(jì)、法制經(jīng)濟(jì)，較為完備的法律制度能夠確保“逆按揭”過程中各方當(dāng)事人的利益。改革開放三十多年來，《物權(quán)法》、《民法通則》、《合同法》等法律法規(guī)相繼頒布，為“逆按揭”創(chuàng)造了可靠的法律環(huán)境。   第三，要有比較完善的中介服務(wù)制度。我國的中介服務(wù)業(yè)、金融保險業(yè)已經(jīng)取得了很大的進(jìn)展，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重已超過5%，個人商業(yè)住房貸款規(guī)模已經(jīng)突破四萬億等，表明傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介、金融服務(wù)體系已經(jīng)逐步建立起來。第四，養(yǎng)老保障體系需要完善和補(bǔ)充。我國60歲以上的老年人口已占全國總?cè)藬?shù)的13.26%，社會已呈現(xiàn)“未富先老”和“空巢家庭”的局面，無論是社會養(yǎng)老，還是居家養(yǎng)老，核心問題是“錢”，實(shí)施“逆按揭”就是補(bǔ)償“錢”的有益途徑。   二、“逆按揭”的意義   （一）有利于保障老年人的居住權(quán)   “逆按揭”的提出，將比較好地解決老年人的“居者有其屋”和安享晚年的問題，老年業(yè)主在原房屋內(nèi)繼續(xù)享受其居住權(quán)利的同時，可以獲得一筆不菲的補(bǔ)充資金，從而實(shí)現(xiàn)老人理想中的晚年生活。   （二）有利于多渠道提供養(yǎng)老資金   大城市老人退休后的收入只能維系基本生活，很難預(yù)防大的風(fēng)險。以上海為例，退休家庭收入4000元，如果將環(huán)線內(nèi)的1室戶（35平方米）計算，該房屋價值約80萬元，采用“逆按揭”，首付三成，可貸款額為56萬元，以20年計，月按揭款為3600元，這樣，家庭月收入約提高100%，將大大提高生活水平和抵御風(fēng)險的能力。   （三）有利于盤活房地產(chǎn)市場，增加存量房的供應(yīng)量成熟的房地產(chǎn)市場，存量房的交易量將超過增量房，一旦“逆按揭”啟動，將會有更多的存量房進(jìn)入市場，為房地產(chǎn)市場提供可持續(xù)交易的房源。   （四）有利于減少家庭財產(chǎn)糾紛和矛盾“逆按揭”的出現(xiàn)，可以最大限度地維護(hù)老年業(yè)主的合法權(quán)益，并通過契約的方式，將該房地產(chǎn)未來的處置加以約定，有關(guān)機(jī)構(gòu)可以作為監(jiān)督履行單位，確保當(dāng)事人的權(quán)益不受損失。   三、“逆按揭”的類型   （一）按抵押程度區(qū)分   1.百分之百的逆按揭,即業(yè)主將其房地產(chǎn)所有權(quán)全部抵押給金融機(jī)構(gòu)，待“逆按揭”合同期滿后，金融機(jī)構(gòu)即可對該房地產(chǎn)進(jìn)行處分。這種方式能讓業(yè)主獲得最大的利益，但繼承人一無所有。   2.非百分之百的逆按揭,即業(yè)主將其房地產(chǎn)的一部分價值抵押給金融機(jī)構(gòu)，待“逆按揭”合同期滿后，繼承人可根據(jù)約定與金融機(jī)構(gòu)處理該房地產(chǎn)，或繼承人向金融機(jī)構(gòu)償還貸款后取得所有權(quán)，或共同處分后獲得各自利益。   （二）按領(lǐng)取貸款方式區(qū)分   1.一次性領(lǐng)取，即簽訂“逆按揭”合同后一次性提取全部“逆按揭”貸款，由業(yè)主全權(quán)支配。   2.分期領(lǐng)取，可分為按月、季、年或者其他約定的期限支付給業(yè)主，又可以分為：無固定期限計劃、定期計劃和組合貸款計劃。   （三）按自由度區(qū)分   1.按正常的利率和時間，即按約定的利率和期限進(jìn)行領(lǐng)取，非經(jīng)雙方同意不得修改，這對雙方均存在一定的風(fēng)險。   2.“透支戶口”方式，即允許業(yè)主自己控制款項發(fā)放的時間和金額數(shù)目，其好處是只有被提取金額的部分會被計算利息。   三、上海實(shí)行“逆按揭”的條件   （一）上海大多數(shù)市民擁有住房   截至2009年，上海79.2%的市民擁有私有產(chǎn)權(quán)房屋，數(shù)量龐大的“私有住房”，為“逆按揭”提供了堅實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。   （二）上海的老年人口呈持續(xù)上升趨勢   據(jù)第六次人口普查顯示，上海市65歲以上老人約有233萬，較10年前增加了約100萬，將領(lǐng)先全國10年進(jìn)入老齡化社會，龐大的老齡人口為“逆按揭”提供了保障條件。#p#分頁標(biāo)題#e#   （三）“獨(dú)居老年家庭”比例逐年上升   目前上海60周歲以上的“獨(dú)居老年家庭”(指獨(dú)立居住的老兩口家庭和獨(dú)居老人家庭)比重為38.9%，他們以退休金、養(yǎng)老金為主要經(jīng)濟(jì)來源，僅14.7%獲得子女補(bǔ)貼和贍養(yǎng)費(fèi)，14.3%需動用積蓄來補(bǔ)貼自己的日常開銷。而依靠政府補(bǔ)貼、出租住房收益的比重僅在3%左右，依靠商業(yè)保險收益的更是不到1%。   （四）現(xiàn)有的養(yǎng)老保障體系和醫(yī)療體系不足以維系現(xiàn)有的生活水平和意外風(fēng)險   上海退休職工的養(yǎng)老金與上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國際金融中心的地位很不適應(yīng)，很多老年人“守著金飯碗，過著簡樸生活”，而“逆按揭”是提高老年人生活水平的一種嘗試。   （五）生活觀念的改變所起到的積極作用   一個開放思變的上海人，主動破除“養(yǎng)兒防老”“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統(tǒng)理念，最容易接受“逆按揭”方式。   （六）有利于規(guī)避物業(yè)稅和遺產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)   隨著市場經(jīng)濟(jì)法制體系（稅收體住房保障系）的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅和個人遺產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的遺產(chǎn)稅必將建立。屆時，一個普通的上海雙獨(dú)家庭，至少將擁有三套以上的住房（自有住房，雙方父母的住房遺產(chǎn)，雙方祖父母、外祖父母的住房遺產(chǎn)等），與其承擔(dān)多余房屋的稅收，還不如在生前用作養(yǎng)老，以減輕孩子們眼下的負(fù)擔(dān)。（七）完善的法律和金融體系的支撐“逆按揭”作為一項有利于國民生活的房地產(chǎn)和金融衍生產(chǎn)品，必將越來越得到各方面的理解和支持。   四、“以房自助養(yǎng)老”實(shí)踐與體會   （一）實(shí)踐概況   2007年4月，上海市住房公積金管理中心曾經(jīng)試點(diǎn)“以房自助養(yǎng)老”方式：規(guī)定65歲以上的老年人，可將自己的產(chǎn)權(quán)房與公積金管理部門進(jìn)行房屋買賣交易，老人可一次性收取房款，然后該房屋再由公積金管理中心返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心。試點(diǎn)兩年后，因為相應(yīng)者寥寥無幾，故悄然停止。   （二）實(shí)踐中存在問題的分析   1.并非真正意義上的“逆按揭”。試點(diǎn)的最大不同點(diǎn)在于，采用“售后返租”的模式，從一開始就剝奪了老年人對于房屋的所有權(quán)。老年人選擇“售后返租”還不如把房子直接賣了來得更劃算。故兩者相比較，“逆按揭”更容易保護(hù)老年人的合法權(quán)益。   2.選擇實(shí)踐的對象不準(zhǔn)確。選擇的對象是80歲以上的老年人，膝下往往子女眾多，絕大多數(shù)不會同意老年人參與這個方案，容易引發(fā)家庭房產(chǎn)糾紛。   3.宣傳力度不夠。與轟轟烈烈的住房保障房地產(chǎn)市場比較，公積金管理中心幾乎沒有在媒體上做過宣傳，僅僅是試點(diǎn)而已。4.方法簡單，缺乏競爭力。“租房養(yǎng)老”也是目前比較流行的一種養(yǎng)老手段，并不影響老年人將住房留給子孫后代。比較“以房自助養(yǎng)老”方式，更容易為各方所接受。   （三）實(shí)踐的啟示   “以房養(yǎng)老”已經(jīng)受到社會各方的重視，將成為未來房地產(chǎn)、金融、社保、養(yǎng)老體制改革的重要內(nèi)容，有待于專業(yè)機(jī)構(gòu)繼續(xù)開發(fā)和研究，對推行“逆按揭”還是有所借鑒的。   五、上海推行“逆按揭”的建議   （一）準(zhǔn)確定位目標(biāo)客戶群體   “以房自助養(yǎng)老”的實(shí)踐經(jīng)驗，就是必須認(rèn)真做好對客戶細(xì)分市場的研究。“逆按揭”的對象，不是所有的老年人，而是老年人中的“丁克一族”或者“資產(chǎn)豐厚、收入困乏”的那部分人。他們的共同特點(diǎn)是：擁有房產(chǎn)且無遺產(chǎn)糾紛，希望能夠得到更多收入以提高生活水平。適用的起點(diǎn)年齡設(shè)定在60歲以上，即退休后的人員，這也符合國際通行慣例。   （二）銀行、保險、專項基金（包括公積金、社保基金和其他基金）、中介商等各類機(jī)構(gòu)參與，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢   以美國為例，全國擁有125所以上的“逆按揭”貸款人公司，均為美國退休老人提供免費(fèi)的“逆按揭”咨詢服務(wù)。   （三）豐富的產(chǎn)品選擇   如同銀行理財產(chǎn)品和保險產(chǎn)品一樣，應(yīng)當(dāng)有不同的產(chǎn)品服務(wù)于細(xì)分市場不同的客戶。除了筆者已經(jīng)提到的“百分之百逆按揭”“非百分之百逆按揭”“一次性提取”和“分期提取”等大的分類外，可以根據(jù)業(yè)主的年齡、身體狀況、居住情況（外省市、境內(nèi)或者境外）、物業(yè)狀況、抵押物業(yè)處置情況（如抵押物業(yè)是自用還是自行出租，或者交由中介機(jī)構(gòu)出租）等，推出不同回報率的產(chǎn)品，還可以根據(jù)產(chǎn)品本身的要求研究衍生產(chǎn)品，包括參與“逆按揭”的大型金融機(jī)構(gòu)的證券化、“逆按揭”本身的保險和再保險等。   （四）可靠的法律保障   “逆按揭”合同是一個附期限或附條件兌現(xiàn)的長期合同，期間存在各種因素的影響，需要一個穩(wěn)定可靠的法律保障，包括合同的簽訂、履行時確保業(yè)主（老年人）的合法權(quán)益、如何在合同終止時確保放款人的合法權(quán)益，如何變現(xiàn)、如何在開發(fā)衍生產(chǎn)品時確保各方當(dāng)事人的權(quán)利等。在已推行“逆按揭”的西方發(fā)達(dá)國家，很少有“逆按揭”專門的法律，他們認(rèn)為“，逆按揭”本身就應(yīng)當(dāng)遵守現(xiàn)有的法律體系。筆者認(rèn)為，“逆按揭”作為一個契約行為，我國已經(jīng)“有法可依”，關(guān)鍵要做到“有法必依”和“執(zhí)法必嚴(yán)”。#p#分頁標(biāo)題#e#   （五）必要的宣傳和政策扶持   “逆按揭”作為新生事物，在西方發(fā)達(dá)國家推廣時也會受到一些阻力，包括認(rèn)為“逆按揭”是救助窮困潦倒的老人們、“逆按揭”利率跑不贏CPI、子女繼承觀念等。以上的這些阻力，在東方文化影響下的香港和新加坡表現(xiàn)得更為明顯。在住房保障和養(yǎng)老保障體系尚且不夠完善的今天（將持續(xù)很長的日子，歐美發(fā)達(dá)國家迄今也沒有很好解決），“逆按揭”作為一個破解“住房流通”“養(yǎng)老困局”“守著金飯碗，過著苦日子”等難題的好方式，理應(yīng)得到重視，應(yīng)當(dāng)通過積極廣泛的宣傳，以改變?nèi)藗兊挠^念。此外，考慮到“逆按揭”具備一定的公共性質(zhì)，政府也應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的政策扶持，以鼓勵其發(fā)展。

摘要：報告要求加強(qiáng)社會保障體系建設(shè)，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。隨著四限時代的到來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中“限購、限貸、限售、限價”讓許多房地產(chǎn)開發(fā)商都陷入了發(fā)展困境。因此，在這一背景下，出現(xiàn)了一種新的買辦房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)——以租代售。租購并舉、以租代售將是今后房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的方向之一。針對這一新型房地產(chǎn)，本文主要從其優(yōu)勢與弊端出發(fā)，對其風(fēng)險進(jìn)行分析，進(jìn)一步探討以租代售的新型房地產(chǎn)對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響。

關(guān)鍵詞：以租代售;新型房地產(chǎn);房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);影響

四限令的頒布對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了較大的影響，隨著不限購房屋的減少甚至消失，許多購房者與開發(fā)商也紛紛采取新的措施——以租代售。這一新型的房地產(chǎn)方式很快發(fā)展起來，并且在自住性商品房等經(jīng)濟(jì)房中尤為明顯[1]。以其獨(dú)特的優(yōu)勢對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響；而其存在的風(fēng)險，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，也應(yīng)受到更多重視與關(guān)注。

1以租代售的內(nèi)涵與特點(diǎn)

以租代售這一新型房地產(chǎn)方式主要是將空置的商品房以出租的方式進(jìn)行處理，通過出租的方式，與租房者簽訂有效合同，租房者應(yīng)當(dāng)在合同規(guī)定的期限內(nèi)購買所租的房，開發(fā)商則按照租房時的價格出售給租房者。租房者在合同期限內(nèi)所交的房租，可以用作抵充購房款，在租房者交清所用房租房款之后，租房者才能獲得相應(yīng)房產(chǎn)所有權(quán)；相反，若是在合同規(guī)定期限內(nèi)，租房者不購房，就作退租處理，而之前租房者所繳納的租金就當(dāng)作開發(fā)商所收取的房租。這種新型的方式為購房者提供了更綠色、更方便的消費(fèi)。

2以租代售的優(yōu)勢

2.1很大程度上確保了商品房的建筑質(zhì)量

一、次貸危機(jī)擔(dān)保機(jī)制的缺陷

(一)資產(chǎn)本身的風(fēng)險

貸款人并不是持續(xù)持有評級低的證券，它處于自由流動過程，貸款人一旦轉(zhuǎn)手，無需對貸款質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，就會出現(xiàn)貸款質(zhì)量低下而規(guī)模卻不斷擴(kuò)張，這無疑為美國次貸危機(jī)埋下伏筆。眾所周知，美國次貸危機(jī)根源就在于次級抵押貸款，銀行對次級借款人的低信用高度縱容，放寬了可證券化資產(chǎn)范圍，把大量的不良次級貸款進(jìn)行證券化運(yùn)作，而房地產(chǎn)泡沫會導(dǎo)致房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際價值，一旦價格回蕩，還貸過程中就會出現(xiàn)違約現(xiàn)象，而作為擔(dān)保的房產(chǎn)也不足以保障貸款銀行的債券的實(shí)現(xiàn)，所以資產(chǎn)本身風(fēng)險取決于被證券化的資產(chǎn)質(zhì)量，資產(chǎn)本身質(zhì)量不高，影響市場資金的流動。

(二)執(zhí)行難問題

在擔(dān)保資產(chǎn)出現(xiàn)質(zhì)量問題時，替換衣物或者回購義務(wù)兵未真正執(zhí)行。這是因為，通過法院來執(zhí)行的成本很高。即使是貸款人愿意替換原來的擔(dān)保資產(chǎn)。細(xì)的擔(dān)保資產(chǎn)也未必是真正高質(zhì)量的資產(chǎn)，再者，美國泡沫經(jīng)濟(jì)大多數(shù)貸款人都是注冊空殼公司貸款，在需要回購時往往缺乏相應(yīng)資金，貸款人就會選擇破產(chǎn)逃避履行替換或回購義務(wù)。

二、擔(dān)保機(jī)制的完善

(一)資產(chǎn)本身風(fēng)險防范